面对购买的拆迁安置房被查封

1、面对购买拆迁安置房被查封黄跃君引言：因城市发展建设需要，我市大量房屋被拆迁，随之而来拆迁房买卖现 象在温州房产交易市场上普遍出现。然而，由于拆迁安置房尚未建成交付, 往往不能使拆迁户及时领取产权证，而致买受人也相应无法及时办理产权 过户登记手续，从而引发诸多风险和纠纷。本案廖某购买拆迁安置房不久, 却因该房出卖人负债，而连累其购买安置房被债权人申请法院查封执行。 笔者作为廖某代理人，通过记叙本案成功代理过程，以期对今后类似案件 出现具有指导和借鉴意义。案情简介：2002年5月初，市民萧某在温州都市报广告栏上连续刊登一则拆迁安置营业房（未交付）出卖信息，市民廖某获知后及萧某联系购买事宜。同年5月

2、中旬，萧某和廖某经协商一致，签订了一份营业房买卖协议书， 约定萧某将尚未交付建筑面积约28平方米拆迁安置营业房出卖给廖某， 总价二百多万元；廖某暂行扣留10万元，该款于双方办妥房产交易过户 签字之口一次性付清。上述协议签订后，萧某到拆迁部门签订了正式营 业房拆迁补偿安置协议书，并将其及被拆迁房屋所有相关凭证移交给廖 某。廖某同时向萧某支付房款（扣留10万），并取得了该营业房相关周 转营业房使用权。此后，廖某将向萧某买受拆迁安置营业房之事告知拆迁部门，并得到 其认可，拆迁部门将该拆迁安置营业房临时过渡费发放给廖某领取。同年 10月，廖某获知其买受房屋因萧某欠多个债权人债务，经债权人申请，已 被法

3、院于同年5月下旬（B买房后10天）裁定查封。廖某向法院提出查封 异议申请。2002年7月，多个债权人起诉萧某债务纠纷案经法院判决，萧 某应偿还债务上百万元。判决生效后，所有债权人向法院申请执行，要求 处理萧某出卖给廖某未交付拆迁安置营业房。廖某只好向法院起诉萧某， 要求确认营业房买卖协议书效力。2006年9月，二审生效判决认定： 萧某和廖某双方签订营业房买卖协议书有效。同年11月，法院向廖 某发出执行听证通知书，要求廖某到庭参加债权人申请对萧某债务执行听 证。争议隹占萧某虽已出卖房屋，并取得相应对价，但未将房产权变更到买受人廖 某名下，萧某债权人可否申请查封并要求法院处理该房屋。三、双方观点：

4、作为执行案件申请人（出卖人萧某债权人等）提出：虽然萧某已就被 查封房屋及廖某签订了营业房买卖协议书，但被查封房屋至今未办理 产权过户手续，依法尚不属于买受人廖某所有。作为执行案件案外人（买受人廖某）提出：其及萧某签订房屋买卖协 议经法院依法判决认定为有效。双方之间买卖行为已得到拆迁部门确认， 并实际享有被拆迁人有关拆迁安置补偿利益。法院如不及时解除查封，将 侵害其享有合法权益，要求撤销裁定。四、律师意见:笔者接受廖某委托，代理执行案件。经过对全案分析，并研究了最高 院和省高院对类似执行案件有关司法解释和会议纪要，提出以下意见：1、营业房买卖协议书合法有效，廖某系善意买受人。已生效房屋买卖纠纷判

5、决认定萧某、廖某双方签订买卖协议有效，故 双方之间买卖拆迁安置营业房行为合法，廖某依法享有协议约定营业房拆 迁补偿安置各项利益，包括使用临时周转营业房、领取拆迁过渡费和享受 营业房拆迁安置权等。因萧某和廖某签订营业房买卖协议在前，法院查封 在后，且廖某在买房时根本不知道萧某负有巨额债务，故廖某系善意取得 房屋。2、本案适用最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第十七条第二款之规定，法院应依法予以解封。该规定第十七条第二款规定：被执行人将其所有需要办理过户登 记财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过 户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣

6、押、冻结。对 照本案，第一、结合已生效民事判决认定，廖某已向萧某支付全部房款（仅 扣留A应协助其办理房产交易过户手续保证金10万元）；第二、廖某实 际已享受作为被拆迁人各项利益。该事实由拆迁部门出具证明及领 款收据为证。第三、原来属于萧某所有营业房早已被拆迁，而新营业房 尚未建成交付使用，故不存在萧某拥有所有权问题，更不存在营业房安置 之前所有权变更登记问题，廖某对没有办理房屋变更登记过户手续，主观 上没有任何过错。3、参照浙江省高院下发执行中若干疑难问题处理意见第1点之 规定，法院也应依法予以解封。该意见第1点规定：债务人已及第三人签订了买卖城市私有房屋 合同，第三人支付了购房款，并已实际占

7、有该房屋，但未办理过户登记， 该房屋能否作为债务人财产执行？答复是：可以作为债务人财产执行，但 两种情况除外，其一是因买卖房屋被列入拆迁范围等原因，房地产管理部 门暂停办理相关房产变更登记手续。结合本案，萧某和廖某双方签订营 业房买卖协议所涉标从法律上讲，是房屋被拆迁后应享有各项拆迁补偿 安置权益；从双方当事人真实意思表示看，就是买卖尚未交付拆迁安置房。 而廖某没有办理过户手续原因就是该意见中所提到除外情况之一。五、法院意见:2007年2月，负责执行该案法院作出民事裁定，认为：廖某购买萧某 拆迁安置营业房真实性和合法性已获得生效判决确认。虽然由于拆迁原 因，廖某未能办理过户手续，但廖某已通知房

8、屋拆迁部门并获得其认可， 享有了相关拆迁补偿利益，实质上已取代了被拆迁人萧某地位。因此，廖 某对法院查封裁定所提出异议成立，并解除对上述营业房查封。执行申请人即萧某债权人不服裁定，向上级法院提出复议申请。2007 年5月，上级法院复议决定书认为，根据法律规定，房屋物权变更必 须办理变更登记。虽然廖某未办理产权变更登记，未产生物权变更效力， 但房屋买卖后，廖某付清房屋所有价款，萧某移交了拆迁安置材料，且买 卖事实得到拆迁部门认可，故廖某对未办理产权登记不存在过错，不符合 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定第十七 条规定查封情形，法院解除对该房屋查封合法，萧某债权人复议理由不成

9、 立，驳回其复议申请。六、案后思考:在拆迁安置房买卖过程中，如何不使买受人在房产变更登记前可能因 拆迁户债权人申请法院查封甚至被依法拍卖，成为买受人非常关注问题。 作为本案代理律师，笔者提出以下建议：1、在购买拆迁安置房前，应对拆迁户资信情况尽可能多地进行了解, 以防其为逃避债务出卖房屋。2、拆迁安置房屋买卖协议要明确约定拆迁户应将房屋拆迁安置 所有资料原件移交给买受人，并办理公证手续，委托买受人信任有关人员 办理安置房交付及产权登记手续。3、要及时将拆迁安置房屋买卖协议送往拆迁部门，并取得拆迁 部门认可。本案中，法院之所以撤销查封裁定，一个很重要因素是廖某买 房后已经告知拆迁部门，并实际享受了拆迁安