积极推动物业服务企业退出机制的不断完1

1、积极推动物业服务企业退出机制的不断完善 2008-5-20 14:34:00 | By:潘国强 0推荐行业当前所面临的困境，让关心物业管理发展的广大从业人员非常担忧，大家经常讨论的话题，诸多直接指向了维系物业服务企业基本生存问题。笔者认为，只有抓住“构建完善的物业管理市场”这个核心命题，才能找到解决行业的基本生存和发展困境的出路。一、市场参与者“半生半熟”的不平衡长期以来，社会有关方面和业界比较忽视对业主组织的培育和发展， 市场相关参与各方发展不同步的“半生半熟”， 导致相当部分业主的物业管理消费观念不强，使得物业管理市场成为了一个“企业组织发达而业主组织虚弱，业主对等化市场意识淡薄”的市场。

2、这样的市场，必然存在着许多靠企业组织力量难以完成的结构性问题：一是市场本身所具有的内部调节功能难以发挥，即：物业服务费的价格水平，不能因市场要素的变动而合理变动；二是市场的两个基本主体同时被“非市场化”：企业主体，承担了一些公益事业单位的职责；业主主体，往往被异化为“维权组织”和政府综合治理稳定对象。因此在实践中， 物业管理行业，成为所有服务行业中最容易被社会有关方面横加义务和责任的行业。我们看到很多这样的案例：政府主管部门或行业协会，通常会在物业企业与业主矛盾激化或因成本问题选择退出某个项目时，出面规劝、约束物业企业承担社会、民生责任，做“和事佬、和稀泥”。二、“有进有退”是市场走向成熟的必

3、要机制安排笔者认为：作为对等的市场参与主体，物业服务企业有选择在一些项目上“坚决退出”的权力和必要。其一，在比较大的范围内，特别是中低端的市场，物业服务企业成本压力和业主消费不成熟的对立矛盾，正在演变成行业的恶性循环问题，物权法和劳动合同法的实施，更加剧了这种冲突的激烈程度：业主的谈判优势地位趋向强化，物业服务企业的成本状态趋向恶化。从 2005 年到 2008 年，中国的 CPI 和 PPI 进入了一个持续攀升的过程， 很多服务和产品的价格进入了一个上升通道。物业服务企业的经营成本在不断提高。有关数据反映，人工成本 3 年的平均增幅为 24% ，而总支出的平均增幅为 17% 。也就是说：在这

4、个劳动密集型的行业里，人工成本增幅显著高于总支出增幅，使人工成本拖累总的经营状况。有一个业内人士普遍认可的规律是，人工成本在总成本中往往占到 50% 甚至更高，用人量最大的保安和保洁因为最低工资标准提高的原因，这两个岗位的工资普遍得到了20%至 40% 的提高，有的甚至达到了 60% 强，由于政府的调控以及业主的立场，对应的物业服务费却难以上涨，已经严重侵蚀了“保本微利”的物业服务企业的利润，在此之前， 以物业服务为主营业务的企业，主业平均利润不会超过 15，因此，目前行业内很多企业主营业务处于亏损状态也不足为奇。同时，物业服务企业处于房地产产业链的末端，少数地产开发商背景的物业服务企业选择向

5、上传导成本压力，而大多数的物业服务企业，除了选择向高端非居物业跨越之外，基本没有再向更下游的工程、保洁、安保企业转嫁成本的空间。抑或：在综合成本的整合、服务标准的适度方面，我们可以深入挖潜、竭尽手段，找到一些解决方案，但对比当前成本陡然上升的外因，这些内生性的积极措施“有意义、无效用”，不足以抵消外部急剧变化对利润的大幅度侵蚀。笔者认为：一个主营业务基本不能获利的市场，是缺乏存在理由的，是不可持续的。其二，相对当前并不成熟的物业服务消费主体业主，物业服务企业是有组织性理性的；而更需要，或更必要向真正有组织、有理性转变的，是处于消费观念、行为都不够成熟的业主及其业主组织（业委会）。三、抓住行业低

6、潮机遇期，加快向成熟市场的转变行业当前面临巨大外力挑战的低潮期，同时也是行业通过市场化运作，催熟行业成熟的机遇期。笔者认为：一方面可以促使政府和社会舆论，加强建立一个客观、公正同时是有效的市场环境意识，引导和约束物业市场各方参与主体行为的理性化；另一方面，行业协会，需要转换观念，从真正有利于行业长期发展的部位出发，站在真正有利于业主长期利益保证的高度，以保护当前处于“弱势”的物业服务企业的利益为当前要务，协调和带领广大主流物业企业，守望相助、和衷共济，以维持行业的生存、维护行业规范竞争、留住行业未来发展的希望、保住行业十几年发展的基础和成果为根本使命，保护企业的根本利益，企业存在，行业才会存在

7、，行业存在，业主才能购买到服务。另外一个重要的方面是，物业服务企业在诚实信用的基础上，要理性地对待市场，在适度关注社会效益的前提下，更多地考虑企业和行业的公平利润，尊重企业股东的价值和企业员工的价值，坚决地从一些不公平、不合理、缺乏企业利润保障的项目上退出。市场赋予企业的使命众多，这些使命的存在基础是企业的存在，如果“力不能及”的使命对企业生存构成威胁， 那么，作为企业所有者、经营者应该做出正确的选择和判断：“让上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒”。我们企业家和政府、 行业协会，不能一味地站在市场培育、呵护、民生的立场，过分地迁就不成熟的消费观念，应该容许，而不是干预物业服务企业选择市场化的行为，让

8、市场经受该经历的市场过程，甚至是市场教训。在当前行业遭受巨大外力冲击的条件下，业主作为一个市场参与的重要主体，有必要也有义务承担相应的责任和成本。四、完善的“退出机制”是一种重要市场手段笔者认为：物业服务企业的招投标制度已经比较完善，但退出机制却尚不明确，更有待进一步完善和规范。不同的物业服务企业有着不同的企业发展阶段和战略目标，应该给予他们进退项目的选择自由。没有任何企业愿意介入某类小区，也是一种合理的市场选择机制，可以触动这些业主理性思考和合理购买服务意识的觉醒。项目退出机制的建立是从业主立场考虑， 对业主负责任，避免业主面临物管“真空”蒙受重大生活不便和经济损失的保障。对这样的现象，业主委员会应发挥积极作用，共同协调出项目退出的各阶段工作以及日常安排。企业按照退出机制规范退出，能使市场主体各方的责任和权利得到应有的保障，业主、地产商、新旧物业服务企业各方都能够在一个公开、信任的基础上理性地解决问题，可以真正有效避免物业管理矛盾的产生，有利于行业的健康发展。五、协力驱赶“无良企业”的恶性（非市场）竞争少数物业服务企业为了实现短期的商业目的，通过低价策略赢得管理权，提供远低于标准的服务，通过掏空项目资源获得非法利益，扰乱行业竞争环境，最终，这些“窟窿”，还是要由物业行业和业