养老地产现状

1、 近年来，商业地产的发展如火如荼。随着经济的发展，人民生活水平提高，老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点：一、市场定位更明确更细分。商业的发展历经了从集市商场连锁店超级市场shopping mall等多个阶段。近年来，又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。1、综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础，如在儿童消费区域，就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题；在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的

2、人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。2、针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群，通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析，将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目，成为这一年龄层的生活消费平台。3、以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场。二、 注重体验性，增强吸引力。最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活

3、动空间；通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，成为其鹤立鸡群的重要砝码。三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。一是一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。二是部分国际品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线夺市场”的策略。三是电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。四、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造。1、进入开放式商业建筑时代。新兴的商业

4、大多数进入了生活方式体验中心的新时代，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。 2、强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。3、多变的建筑外立面。突破了方盒子的常规设计，表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合，给予了城市更加丰富的建筑表达。4、着力塑造景观和小品

5、。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次，而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域开发为最佳，通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用，合力营造其要表达的氛围。五、专业市场和综合市场的商业地产特点明显，投资者需认真考察。市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。?专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统

6、一市场宣传所带来的市场效果。综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。?综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。?就消费者投资而言，专业市场商铺比较适合个人投资者

7、投资的品种。尽管投资收益水平未必最高，但投资风险较低；综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。?中国是什么样？事实上在中国的中高端百货，到目前为，还是保持高增长，但是怎么来的？是从品牌商、供应商过来的，我们现在只能从品牌商、供应商要取高额的保底、高额的扣点来保证它的利润，但是这一个幅度现在大家都知道，我们目前为止，中国的百货店的商品已经比西方很多的商品价格高出20%以上，这是我们研究的，商务部上个礼拜说的是50%。如果再以扣点的方式，百货店的价格就越来越高

8、，最终下来甚至是什么样？互联网就出来了，很多品牌上网，消费者其实是非常聪明的，现在百货店当中购物的主体50%以上是八零后，刚刚梁总说了一个数，网络也都是八零后，所以我们可以看到这两个是重叠的，我们得出结论，未来百货店一定会受到影响，但是其他行业目前从我们所研究的全球来看，食品影响是非常小的，尤其这种大卖场影响更小。所以我说第一就是业态会发生变化。第二，互联网的发展、电子商务的发展改变了人们的消费习惯，这是非常可怕的一件事，因为如果人们的消费习惯发生变化，他习惯到网上购物，就不喜欢去实体店购物，这一点当中要比其他的方式更为可怕，为什么？我觉得我们很多的商家去促销，希望消费者到我们这里来实际就想让

9、消费者习惯这种购物场所，而电子商务现在是把消费者的习惯，一部分的消费者已经改变了，未来的影响可能是很大的，所以电子商务的快速发展，对我们做传统商业、做商业地产一定要高度的重视，这是第一个观点。第二个，我想过去中国发展非常快，这是全球有目共睹的，今年1-2月份的消费增长速度并不高，我们实际扣除CPI才11%，为什么说这个数字？实际上我们知道在去年我们消费当中，汽车及石油拉动了5.2%，今年各地方都在出台限制汽车发展的速度，有些城市就因为汽车限制，已经调低了消费增长速度，你可以看到汽车只要一下，房子不涨，消费马上就会受影响，消费受影响，什么损失最大？就是地产，如果消费降下来了，这些品牌商就不会那么

10、快的布点，所以一定要在今年的发展过程当中要发展消费。我们跟去年来说，可能比去年略低，但是这一现象我希望大家可以引起关注，我就说这两个观点，谢谢。【加拿大亿万豪剑桥公司中国区副总裁 潘丽君】：对我来说，其实品质很重要，品质包含了商场运营的安全，包含了启动一流的服务。中国目前商业地产的竞争，在我看来主要是土地资源和人力资源的竞争，这是核心的。为什么不说是人才的竞争？如果没有一个好的老板，没有一个很好的公司文化，是很难发挥作用的，一个再好的人才到了不健康的环境中，也会夭折，所以在座的很多的老板、公司的决策人来说，一定要问自己，我们怎么做最好的老板，怎样为优秀的人才创造一个更健康、发展的环境。关于营运

11、这里面，我觉得中国目前商业地产有很多的大公司发展速度很快，但是将来真正能够取胜的一定是看营运的实力，我们一定要追求营运的卓越，才可以战胜竞争对手取得优势。各个公司现在都在做很多的培训，国际购物中心协会等很多的协会都在做一些讲座、宣传、教育，但是其中有一个根本的东西，其实营运也不是很复杂，就是一个关键的一点，就是说一定要了解消费者，因为我们的地产就是服务于我们的消费者，所以在我们看来，只要跟消费者一定要有一个神经上的连接，一定要领导你的消费者，大家可以看一下，苹果的产品为什么这么成功？就是引领了时尚，中国目前的零售发展趋势，可以说它已经在经历了三次零售风浪。目前中国正在经历的第二次和第三次同时进

12、行，可能这个时间可能比50年大为缩短，所以我觉得在座的地产公司的专家，一定要和消费者进行对话，你就掌握了要点了，非常感谢。【中国商业联合会奥特莱斯分会秘书长 段宏涛】：刚刚听了王会长的讲话，感触颇多，我感觉今天的会议就是谈趋势，趋势就是商业地产的黄金时代。其实听起来，中国人做什么事情都可以把事情做到极致，比如说股票我们可以炒到6200点，炒汽车可以炒到摇号，炒房子可以炒到限购。今天手机报给我发了条信息，说中国三架马车的消费已经下降到20年的最低，就是消费在三架马车里面只占四分之一，出口就不用说了，这里有一个问题，人民收入在不成比例的下降。商业地产谁来吗？就是回答一个问题，中国拉动内需，增长消费

13、，给人民真正的加钱，真正能让人民群众拿到钱，我觉得这是一个方向。接下来，我去分享一下，如何扩大消费，其实增加人民收入这个是第一的，“十二五”规划也看到了，政府承诺、温总理承诺每年不低于GDP增长7%，这是一个最基本的增长速度。第二，扩大基础消费的人群，应该说我觉得中国的城市化率是一个扩大消费人群的一个办法，中国现在661个城市，据我们统计，在造的新城新区2300多个，全国都在造城，这是我们把很多的农村人引入城市的一个办法。随着我们城市化率从47%到70%到65%这么一个过程中，我觉得所有的消费都会受益。再讲我的私人观点，住宅我们经常卖的是产品，商业我们经常卖的是价值，住宅和商业最大的不同，住宅

14、更多讲的是配套、园区、私密等等，而商业讲的是价值，价值是带来了商业系统开发艰难度、复杂度，比如说选址系统到规划设计系统、招商系统、营运系统、资本证券化系统等，这不是简单的住宅地产可以相提并论的。所以以后商业地产会走几个“化”，主题化、特色化、符合化，体验式、时间消费阶段的购物场所。第一，特色化，当建筑成为特色和主题的时候，下面就变成了一个约会地点。第二，符合化，城市综合体一定会让位于郊区大盘和社区商业，所以城市新中心以及郊区大盘多业态绝对是发展方向，同时购物中心内的百货业态一定会被各品类的百货业态挤压，因此来讲，我认为中国未来的商业地产在产业上、在国家政策上要给人们更多的钱。而且未来的发展趋势

15、不要重复再重复，没有特色，人云亦云的商业未来一定会越来越箫条。【青岛永旺东泰商业有限公司副总经理 尚惠杰】：非常感谢有这样的机会，我是青岛本地人，算是东道主了，最想说的话，最有感受的，我想说说零售业，商业地产特别现在是非常热，很多的房地产商都做商业地产。商业地产当中最热的是购物中心，购物中心最热的是大型购物中心，就是复合型的购物中心，但是归根到底能不能成功，是在购物中心的内容，这就涉及到运营或者是筹划购物中心的很大的课题，我作为从运营角度，我想讲一讲也有一些误区，说一说我的看法。零售业有很多的分类，比如说按照业态进行分类，有自选式的，原来是面对面的服务，美国在几十年以前，发展成为自选，这是按照

16、销售方式来做的。最近又出现了网上购物，这又是销售方式的不同，商业零售业的不同点，但是作为另一种分类，专卖店、专柜、自营和自有品牌这四种分类，我们现在很多的购物中心是专卖店的组合，把店面做起来，漂亮一些，把专卖店招进来，按照餐饮、服装、服务性的功能。专卖店的组合现在在中国，在我们眼前或者是青岛能看到的大部分就是这种组合。再进一步讲，比这个高一点的就是专柜，我做一个百货店，这里面划分功能与服装，服装里面有男装的区域、女装的区域、玩具的区域、食品的区域，导进来商户他们来经营，这是通常的做法。再进一步讲，就是自营，这个就是买断的商品，我买进来然后陈列上，然后自己定价把它卖出去，这又是一种做法。还有一种

17、就是自营品牌了，就是自己进行商品开发，自己进行商品的调研、设计、委托加工、自己加工，把商品完成商品化，然后在你的商场中销售。应当说零售业是一个传统的行业，到现在为止，做的最成功的就是自营的和自有品牌占的比例大的越成功，国际上的前十位的或者是甚至是前五十位的大的零售上都是自有商品的开发、自有品牌的比例占的比较大，现在我们国内都叫百货店，都叫购物中心，真正自己买断的比例非常少。像沃尔玛等大的零售商，他们在中国自己开发的商品比例也仍然是很低的，不会超过20%，20%左右算高的，像我们永旺在日本达到40%，但是在中国达到10%，到不了20%。刚才讲到网络购物，这是肯定的，十年以前我们就讨论这个题目，无

18、店促经营，肯定是节省成本，但是现在真正是面临现实了，但是电子商务也逃不开、回避不了的一个工作，就是商品的开发，要卖东西部仅仅是方式，东西怎么样给弄出来？大家可能认为商品开发就是制造商的事，我们零售商不管。但是现在发展的都是零售商、制造商为一体的。比如说制造零售商发展的也是非常快，所以说我谈的这一个观点，应当把这个误区给弄清楚，这是一个事情。第二个事情，运营的事情。我觉得运营我们也是十几年了，在中国的市场上来做，要按照顾客的需求，按照顾客不断变化的需求来运营你的卖场，首先前提当然只能是自有，只能是买断的方式才可以变化，如果完全都是他们有他们自己的办法，他们可能你整个购物中心变化就很难融合，我们一

19、般的做法就是一年有52个星期，根据社会活动的不同，这52个星期来变化，至少一周一变化，使季节性、社会活动、当地的风俗全部容纳到52个星期的计划当中去，商场就有生命力，就会有活力，我觉得这是搞好购物中心内容里面的最重要的东西。现在反过头来看，凡是购物中心失败的，都是内容中心、利益中心，自营没有，是一种品牌的组合，现在很多的购物中心都是雷同的，进这个商店是这样的，去那个商店也是这样的，在一个市、一个区里面有三个购物中心，结果这三个都是一样，所以我觉得内容非常重要。中国的零售业有很多的国外所没法了解的，比如说购物卡，原来的、一般的商店历史比较长，购物卡占的销售比例比较大。【中华全国商业信息中心主任

20、王耀】：购物卡在城市当中占了40%，这个比重也是比较大。我并不太同意你的想法，因为市场环境不一样，外国企业在中国做的时候，完全买断，可能不行，如果周围都买断可能没有问题，但是周围都不买断，只有你买断，那就整死你。零点研究咨询集团副总裁 周林古】：我有一个同学是五星电器的，这种模式可能在他看来，是所谓的水土不服，是管理团队的没有更好的适应中国，所谓的买断不买断不是绝对的，像百思买在中国深圳做的非常好，他们在那边儿做的风升水起。第二，我想今天讲一下，我们说得商业者得天下，其实这是得消费者得天下的概念，从这个角度来讲，我并不认为在短期内会有很大的冲击，但是它会有一些要变化的东西，我想这是我们零点一直

21、会做消费者研究，我们也非常前瞻性的看了一些八零后、九零后的消费行为，发现有几个特点，这个可能反映到我们的商业地产当中出现一些新的变化。第一个变化就是对所谓的快速轻松化、体验化的变化，包括对车的研发，以前是两年出一辆车，现在是两个月出一辆车，对我们商业地产有什么影响？将来我们预测，将来我们的商业地产里面可能是一个魔方，需要快速的变动。因为网络影响越来越大，但是我们怎么消费？其实很多人还是逛出来的，我们觉得它将来会成为一个舞台，也就是说我们反过来讲未来我们的商业地产变化是什么？我们预测非常多的商业配置上面，是要以非目的化消费，这样的配置会更多，如果目的性的消费那就交给网络，相应的我们还有一个预测是

22、什么？会更加的理性化，商业是属于理性的。我们刚刚看到淘宝发布了一个数据，淘宝客户已经50%是男性了，这给我们什么反馈？就是说男性的目的性消费是多的，女性更加喜欢逛的。我想从我们这个角度来讲，我们认为真正的商业永葆青春，一定是抓住前端的信息，而所谓的八零后、九零后，抓住了他们，才抓住了未来，抓住了他们，我想也就抓住了消费者才得到天下，尤其是抓住八零后、九零后的女性，我想把我的观察和大家做了分享。我们一直在讨论得商业者得天下，刚刚又有梁总做了一个引子，我们是不是把这个结合起来？我曾经调查过海宁皮革城，50%-60%都是来自上海的客户，就像网络说便宜、方便、成本会大幅度下降，但是皮革城做的越来越大，

23、在上海做的鞋城都没有做起来，这里面还是有一个习惯逐步的培养，以及如何以特色吸引消费者的问题。我想抢过话题来说，给大家做一些分享，谢谢。【海宁中国皮革城股份有限公司董事长 任有法】：我是海宁皮革城的董事长，海宁皮革城是我们股票的简称，我在海宁皮革城做了17年没有离开过，讲到商业地产的风险，我还要讲一下机会，如果我们把握好了，就是赢家。宏观的风险上午的专家讲了很多，宏观的机会也是一样，上午也讲了很多。我想讲一点微观的机会。在座的商业地产运营商、开发商，应该说机会还是很多的，刚才我们有人已经讲了，我们城市化的进程在不断的加快，人民生活水平在不断的提高，原来十年前的城市商业，除了个别的以外，都在退步、

24、退化，因为他们受到很大的瓶颈制约没有停车设施，这些机会都是我们在座的各位应该把握好的，现在都开着车子，如果去超市就一买一个星期的东西。另外我们城市在不断的扩大，特别是高档的社区、高档的别墅都往郊区建设，我们的高档消费人群在往外延，这也是我们做商业地产的机会。另外一个机会，是主题消费、休闲消费，给我们带来很大的机会，现在的购物就是旅游购物、休闲购物，传统的商业做不到，我们这些新商业能做到，现在我们海宁皮革城是国家AAAA级旅游景区，把商业做到争取这就是一个叠加，当然机会多多，风险也大大。上午领导和专家讲了很多的风险，我觉得我们最简单的就是大家看好的时候我们要慎重，因为中国的事情是实际证明了的，凡

25、是大家看好的，那风险已经聚集了。现在是我们国家的政策给我们留了个槛子，你们知道我们国家的政策是坐过山车一样的，没有连续性、连贯性，2009年我们的房产是大力支持，一年半时间我们就打入冷宫，不打死不罢休，但是也许一年半以后，又有360度，或者是180度，到那个时候我们的商业地产刚刚成型，到那个时候我们的成果就要打折扣。另外一个就是内需，不要希望有多大的增长，我们在座的各位可能有60%的人把最大的消费放在了换代上，我们都买了房子，都要换代，这个消费是最大的消费，能剩下多少钱都来消费，所以我们已经超前消费了，不可能有更多的钱投入到我们的消费领域。另外，网上购物肯定对我们传统商业有影响，或多或少有影响

26、，如果住得一般般的普通商品影响更大，高品质、小品牌影响相对小。所以这种现象，我们前几年全国的空置市场很多很多，市场的空置率在22%，从现在开始，箫条的商业街就会不断的出现，不会像外来的那样开一个成一个，我有一个观点，商业是需要有灵魂的，我们每一个企业家都有钱造商业地产，但是不可能每一个人都可能创造商业灵魂，没有商业灵魂的商业地产，那就是一堆建筑物。商业灵魂的解读会多种多样，可以解读为核心竞争力，也可以解读为品牌吸引力，这里我举个例子，我们海宁皮革城2004年从海宁火车站搬到山东以外的郊区，这个市场搬出去之前，每平方米6万块钱，前一个月6万块钱，我们搬出去以后，我后来卖4000块钱一方，到现在没

27、卖掉，那就是灵魂的转移，就剩下壳子，这是一个建筑物的本身价值。【大麦客商贸有限公司集团执行长 李春材】：我今天非常的开心，参加这样的年会。借着地产开展商业，这是之前的事情，因为我在全国许多城市遇到了很多的全国或者是专业市场都空着，问我怎么办，我说很难办，因为这里面一个一个都有烂掉的，没有办法整合，也没有事先做好规划，没有办法。但是现在开始，才是真正的商业地产，因为商业地产是要借着商业升级转型来打开地产，换句话说商业升级转型，是需要专业的，是需要商业开发用专业的立场，用商业经营者的角度去规划设计，同时最重要的就是要绝对的认同化，北方和南方是不一样的。大家都知道，内需市场全世界最大的就在中国，全世

28、界有机会做商业大计划的就在中国，市场有多大，商业就有多大，内需多大，商业就有多大，全世界最大的内需市场在这里，不然我们的阿里巴巴没有这么大的成长。【主持人 司马南】：而且我们内需不但大，而且发展速度很快。【李春材】：所以商业我非常的看好，商业是有这样的结果，如果没有消费者支持，没有商业。只有最好的商品、最低的价格，老老实实的提供给消费者，成长的空间。【主持人 司马南】：我认为您讲了一句话，大家特别想听，那么多的空壳市场在那儿，问你怎么办，你现在能不能告诉我们，这么多空壳市场在那儿维持不下去了，阿里巴巴等网上销售又如火如荼，怎么办？【李春材】：商业地产只有彻底的改革，彻底的升级，不要重蹈覆辙。【

29、主持人 司马南】：现有的怎么办？【李春材】：现有的要专题讨论。比如说你是沃尔玛还是家乐福，商品有35000种以上，可是我的店只有它的十分之一的产品，只有3900种，可是我可能会达到它三倍面积，这是有利可循，这是经验，是把好的经验加上本土化即将出现的，这就是在改变，只有这样，顾客永远选择最好和最便宜的。现阶段因为80%大部分是国产，如果你能够突破像很多外销厂商，我有幸接触到台商，都外销到外面去，如果自营品牌能够好好的打开品牌的信用，就像刚才提的，800-1000块以内可以买到相同品质的东西，可以势必掀起新的商业模式。我相信顾客只要是在创新的商业里面，一定会喜欢。这个是重新归纳商业的高度，或者是商

30、业的宽度，甚至是商业的深度。比如说我们又在开发一个几百亩的土地，把商业的店当成主力店，将建成造势的机会，这样我们就可以把真正的高度拉出来，宽度加宽了，都是为消费者去重新打造的一个商业，这种模式很有可能，很快的会蔓延到这里，这个就是今天商业地产我所要表达的是，只有在内需这么大的机会里，做好商业，用专业的角度、经营的角度、经营者的角度去规划商业，那么很有可能就可以赢得新的创新。我可以把3900种的商品精选到符合每一个高档社区的需求，去开小麦客，就等于是中小型的店，可以满足他们，这样我可以很快的时间超过200家。圆融集团有限公司副总裁 沙勇】：刚刚讲到消费的需求和变化带来业态如何创新，主席业态创新了

31、，我想结合我们自己的实践来尝试回答这个问题，我觉得我们现在消费者变化有三个方面：第一个就是交通的便利和交通工具的提升，带来了现在的商业载体并不是一个选择。以前家门口的商店优势不是那么巨大的，这是第一点，或者说再远的一些商业设施，也可能成为购物或者是消费的目的地，这是一个变化。第二个变化就是休闲需求的产生。个变化是来自于两个方面，首先是休闲时间的扩大，中国的GDP差不多超过4000元，所以时间的增加和实力的增加导致了需求实力的产生，我们能不能抓住需求？这是第二个变化。其实我们可以看，几十年前的百货或者是现在的百货，我们看十几年以前，百货店是没有参与的，现在有了，现在百货业可以，这是第二个变化。第

32、三个变化，刚才梁总也说了，就是网购，或者是线上产生，交易额占了国家的5%还是7%？这个是非常实际的，而且这种趋势会带来购物不是往往只有一个载体，它可能还有另外一个渠道，但是线上的交易点带来缺陷，不能聚会，不能体验，也不能开PARTY，就是当购物的决定有一个时间差，但是这三个是实实在在发生的变化。这三个变化给我们带来的问题就是我们现在的商业载体可能不是唯一的选择。第二，购物也有可能不是唯一的目的。第一，购物也可能不仅仅只有一个渠道，怎么办？你能不能产生差异化的优势？或者是你能不能提出解决方案？我们如果能够回答三个问题，我想商业地产项目是可以期待的。第一，我们能不能给消费者一个光顾的理由？给一个消

33、费光顾的理由，而不是在同质化这么大的情况下可来可不来。第二，我们能不能给非消费的顾客一个光顾的理由？第三，我们可不可以给上述两类人延长逗留时间的理由？圆融是一个综合考虑了很多的因素，我们认为商与人结合是其中的一个解决之道，我们首先开发的项目，都是在新城区，而新城区最大的缺点就是缺人气，这样逼着我们讲，我们必须要紧紧依靠自身。这两大载体体现在苏州工业园区，是了一个商务旅游示范区的两个重要的功能区和国家AAAA级景区的场所，这就是任总刚刚说了，他们也是AAAA级景区，就是我们一定要有人气的聚集点，把很多不来消费的顾客，延长更多消费的时间，但是这个是需要有耐心和投入的，谢谢。【主持人 司马南】：下面

34、我们请上海汇纳网络信息科技有限公司的张总谈一下，上海是如何看待商业地产的？【上海汇纳网络信息科技有限公司总经理 张宏俊】：我们是夺整个商圈的客流量的统计，我们是看百家之长。其实我刚才听到各位专家个领导讲的比较多，我想今天我的话题是商业地产的运营，因为我们是一个科技型的公司，所以我认为可能商业地产的运营除了我们丰富的经验，先进的理念还有充足的资源之外，还有科技的手段，我想如何采用一些科技的手段采集一些详细的数据，其实我觉得对于运营来讲，数据是相当重要的。我讲一个例子，有专门先进的设备，可以专门做一个探头，通过设备就可以数了，第二个例子我可以谈一下万达广场，现在每一个万达广场出入口、店铺都安装了这

35、样的系统，其实一直以来，大家对数据都是非常的有意义的，我想讲的就是对我们所要统计的客流量的数据，不是简单的去说我的卖场 今天来了多少人，而应该研究的是这客流的数字是如何变化的，在卖场里面如何分布，在我们整个商圈里面，我是派在第几的，就是做这样的一些分析和研究，像我们购物中心来讲，品牌怎么样去优化，怎么样去合理对租金进行定位，我想客流数据都是一个非常重要的数据。结合今天我们讨论的话题，我冒昧的说这么一句话，得客流者得商机，得商机者得商业，得商业者得天下。谢谢大家！【腾驹达猎头公司 景素奇】：我现在给大家讲点关系到每一个人都最关心的问题，今天的题目是得商业者得天下，我觉得是得人才者得天下，因为我是

36、做猎头的，干什么吆喝什么，商业地产在过去21世纪的前十年是在冬天里守望春天，现在春天来了，春天来了出现了什么情况？商业地产出现了“三抢”：抢地、抢钱、抢人才。抢地就是搞定政府，抢钱就是搞定银行，抢人才就是搞定猎头公司，除了这个以外，要搞定人才，这个可不是前面的两抢，抢人才是非常的复杂。我们的工作天天遇到这种问题，人才想去的，企业不一定要。企业想要的，人才不一定去。今天很多人问我，猎头公司就是把人才卖来卖去，其实不是这样，人太在自己的专业里面，你是人才，在职业发展里面，你就是外行。在行业里面你是专业，在得人才、抢人才方面你就是外行。我见过很多的老板，我都问一句话，你怎么问企业要薪水，从我们接触的

37、没有接受过我们专业培训的，基本上都没有回答出来，就是连自己的薪水都不会要，人才很多在自己的职业发展里面是个外行。对于我们，怎么判断把人才做什么？搞定人才要做好五个分析，第一要分析人才适合干什么。第二，能干什么？第三，能让他干什么？第四，他喜欢干什么？第五，他能干什么。分析了这五个以后，还要对它进行定位：第一，就是定行业，在什么行业发展。第二，定老板，什么样的老板适合他。很多老板，我说你选择的条件是什么？招一个人品好个厚道、诚信的老板。每一个人才没有好坏之分，只有适合不适合，放在什么位置上，今天上午有一个老总，也是一个官员说，考人才要考德，我说不对的。我说是职业操守，职业操守是分三个方面，第一个

38、是价值观，第二是企业文化，第三岗位胜任的能力。【主持人 司马南】：关于商业竞争这么激烈，核心就是竞争力的问题，竞争力核心就是人的问题，怎么去相人是另外一个问题。但是现在各个企业里面，面对现在复杂的局面，有什么具体的招数？大家给我们一些招数，好吗？【景素奇】：这个问题很多职业经理人到了另外的环境，往往做不好的一个原因就是来个问题，一个是专业的排异性，一个是文化的排异性。这两个排异性决定了在新的环境当中适应不下。作为企业也是要找到能适合企业专业特征和适合企业阶段这样一个专业人才和复合人才，这样企业才可以把人才用好，所以选人要适合这样的问题。【张宏俊】：天下商业是一家，所以大家都互相的瓦的来挖去。我

39、观察过两个企业，我觉得这个东西就是怎么去布局的问题，因为我们现在很多的商业是一个店配一个很强能力的店长，这个是我们来管的，最近有一些民营或者是非常好的，具体是谁我就不知道了，但是没有那么多人，怎么办？第一就是实行大区化管理，整个的成本也大幅度的下降，第二，它尝试了从其他现代过剩的萎缩的行业，他觉得真正的做商业地产谁都知道这一行，但是假设到了这个比较高端的层级，看重的就是行业领导力的问题，我为什么会这么说呢？最典型的就是我们的国企，想想我们从有做政府官员的管企业，有做企业的就管政府官员的，这里面相差是很大的，但是从领导力来讲是相同的，所以我想这两点也酒席给大家做一个参考，就是我们在人才这么匮乏、

40、培养也来不及的时候，万达也说了，我们自己培养人。第三，他们的梯队，他们一般是十年一个轮回，大量的从全国排名20所高校里面招学生进行培养，所以我觉得这个可以在我们人才短缺的情况下可以做出参考，谢谢。【主持人 司马南】：如果猎头公司找海宁皮革城来挖人才，您怎么想？【任有法】：我觉得人才的问题，现在是在座的企业家都比较纠结的事情，我觉得人才的基础就是引进与培养相结合。还有就是老板给花钱、放权。放权，放权的话，可能不放心，怕他走的时候，带走了商业秘密。但是我们请了他，就要相信他。如果你真的给了钱，但是又不放权，今年30万引进，明年40万就被别人引出，所以就是花钱、放权，谢谢大家！【景素奇】：任何一个职

41、业人有四种需求，第一个，就是发钱的问题；第二就是需要舞台，需要把自己的知识、能力、智慧发挥出来。第三就是要和企业一起成长，和企业一起发展。第四，就是要认同文化，这是四个方面。【主持人 司马南】：四个方面其实就是两个得“钱、权”。丽君您从美国公司跳槽到这个公司来，花钱花了多少？【潘丽君】：关于人才的问题，我其实非常赞同任总的说法，对于我们公司来说，招聘人才也是很大的问题，我们自己有一个很完善的培训系统，2006年国际购物中心协会两本书翻译成中文在中国出版，我们自己也有非常全面的培训，同时对人才的培训我们有两个要点，一个是要有职业道德，第二个就是一定要有很强的再学习的本领，因为很多的经验是可以积累

42、的，再学习能力不强的话，这个就很难办了。关于对人才吸引的问题，人家讲的太高了，一定要做非常好的老板，全世界的老板可能都担心对自己是不是忠诚，全世界的员工都担心老板对自己是不是信任。老板的气度有多大，他的平台就有多大。【王耀】：本土化企业当中，1994年有一句话，我现在越来越觉得这句话越对，说在中国做企业就是看，看老板什么样，就是什么样，如果你看企业什么样，你就可以想到老板是什么样，你看看潘石屹，你看看SOHO。你看看王健林，你再看看万达，很多的企业你就想想老板，我觉得这是非常关键的。钱是什么？钱就是我们家后院井里的水，你老用的时候老有，但是不用的时候就臭了。主持人 司马南：我也听过一句话，什么

43、是好人和坏人？好人就是做好事，好事就是别人舒服自己难受的事，坏事就是别人难受自己舒服的事。关于商业地产竞争如此激烈的情况下，人才问题想听一下您的高见，请梁总谈一下。【梁春晓】：我觉得人才问题是这样的，在互联网公司看到一个特点，相对来说做的比较好的一点，就是人才的创业团队比较多，其实IT行业人员流动特别大，像阿里巴巴等其他的公司，他们创始团队基本上是稳定的。第二，这个公司在互联网公司里面，它的文化我觉得可能和商业地产可能不太一样，商业地产开会我穿着西装过来的，互联网行业开会我不会穿西装，我会穿的很休闲，这个就是看是不是具有创造、颠覆。我们经常感受不一样的东西，比如说刚刚谈论女性是不是很多在网上购

44、物的事情，十年前大家都不是这么想的， 十年前女性都是逛街的，不买东西也是去享受氛围，十年后我们也不会想到服装会在互联网上好卖，但是像淘宝上销售最大的就是服装，所以我说这个例子，就是在这个领域里面，我们面临不断的颠覆、不断的挑战，所以我们对人的要求也不一样。【沙勇】：首先圆融的理念就是圆融四海、海纳百川，我们和在座各位都遇到同样的问题，最后基本上也是归纳。第一，内外结合，但是我们以内为主。第二，舞台、空间、待遇和企业文化。一定要给大家施展的舞台，同时让他感觉到发展的空间，而人才发展的空间是和企业的空间相关，每个人都会判断这个企业未来会走到哪里。第三，就是我们的企业文化。【主持人 司马南】：我们今

45、天的论坛到现在已经17：40了，有没有需要提问的要问一下在座的领导？【提问】：因为商业地产最重要的是主题很明确，这样就是聚焦比较好，还有就是我们去苏州买丝绸、买广州买箱包。还有就是人才，我觉得阿里巴巴的马云的说法就是说人不要太精明，但必须是专业人士跟管理人士分开， 比如说矩阵，专业一条线、管理一条线。【主持人 司马南】：这个和国家管理是一样的。【提问】：我觉得得天下，应该是得政治者得天下。我觉得人才是关键，但我不是猎头公司，我是商业运营的总监，我想说人很关键，是因为老板很关键、人才很关键，因为我们的团队可以创造我们租金在两个星期之内可以涨四倍，商家反而多了十倍。今天我想分享的另外一点，希望想从

46、事商业的朋友，我们从业者和未从业者，进来和没有进来的，应该要耐得住寂寞、抵得住诱惑。【提问】：我是做儿童体验式乐园的，我的跨度特别大，我做1940后-2000年，所以他们叫我“三泡”总经理，早上泡茶、中午泡咖啡、下午泡牛奶。【提问】：谈到得商业者得天下，因为未来的发展趋势，就是商业地产的趋势，包括从我个人的发展，因为前期一直是做行政，现在是做招商，我们现在是做商业地产，也是在转型。我是做保龄球连锁的，我们和做商业地产是密切相关的，我们就是在商业地产里面做连锁项目，我今天听了各位专家的发言，我有一点我自己的想法，具体到人才这一部分，当然这是一个细节，而且是非常关键的因素，从我们公司15年的发展经

47、历来说，最大的瓶颈就是人才的问题，所以我想请教吧，关于人才的培养、引进，从整体来说，我们自己有一个体会，2007-2008年我们遇到很大的瓶颈就是人的发展速度束缚企业的成长，现在就是用公司结构性的改善，来消灭明星人才或者是单独依靠一个人的个人能力或者是几个人的个人能力来解决问题，而是我的问题我想请教景总，关于整个梯队的建设，我们有什么想法、建议？【景素奇】：四个阶段有不同的人。第一，老板干的阶段就是老板带着大家人。第二，就是请能人，老板忙不过来，就请一些有才华的人。第三，请一批团队。第四，建系统，如果这些都解决了之后，所有的问题就解决了。【主持人 司马南】：我们的论坛马上就要结束了，请各位嘉宾

48、以一句简短的话结束本次论坛。【周林古】：有青春才有未来。【张宏俊】：得客流者得商机、得商机者得商业，得商业者得天下。【王耀】：我觉得如果大家做房地产，我建议去看两个项目，一个是去英国伦敦，还有一个就是在首尔旁边刚刚建起来乐天百货都感觉非常惊讶的购物中心，这样我们就可以学到很多的东西。【李春材】：希望中国的商业地产成为未来真正创造地王的机会，才有今后房地产的成功。【景素奇】：商业人才进入非常短缺的时代，在这个时代里面没有商业人才做商业地产肯定做不起来，但是过分依赖商业地产人才也是做不起来。【任有法】：得商业灵魂者得天下，商业灵魂就是品牌、吸引力，把我们的商业地产做成品牌。【沙勇】：我的体会是做商

49、业地产以终为实，以消费者的终端研究商业地产，只有这样才可以赢得市场，就是得消费者者商业。【潘丽君】：我觉得商业地产的灵魂就是让消费者快乐，我们给消费者提供购物、餐饮、娱乐、休闲，并且给教育，让它得到快乐，所以我要说，快乐的人一定能够做成功的商业地产。【梁春晓】：经过一下午的学习，我发现我们的同行可以共赢，谢谢！【司马南】：好的，我们要满足社会的需求，最后才可以最后赚的钱，所以一定要让顾客快乐、人民高兴，我们的社会才可以发展，我们今天下午的分论坛到此结束，谢谢大家！术业有专攻，商业地产不乏成功的企业，只是成功的企业较少。中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，

50、并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国金融时报“全球500强”。2010年，实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年底，公司总资产达1622亿港元，净资产达579亿港元。截至2011年6月底，公司拥有土地储备面积超过3600万平方米。基本信息外文名称China Overseas Property公司名称中海地产集团有限公司总部地点香港成立时间1979经营范围房地产

51、开发与经营公司性质上市央企公司口号诚信卓越，精品永恒主要组成公司中国海外发展，中国海外宏洋目录1企业简介2品牌规范3企业文化4历史进程5荣誉记录6所获奖项7中海政策8对中国的影响展开1企业简介2品牌规范3企业文化4历史进程5荣誉记录6所获奖项7中海政策8对中国的影响+1QQ空间新浪微博腾讯微博百度贴吧人人豆瓣 1 企业简介 编辑本段“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先1河（中国海外发展有限公司，00688HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家

52、入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国金融时报“全球500强”。2010年，实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年底，公司总资产达1622亿港元，净资产达579亿港元。截至2011年6月底，公司拥有土地储备面积超过3600万平方米。2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上中海地产集团有限公司市公司（股票代码：00081HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋专注于三四线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。房地产开发是公司

53、的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。“诚信卓越 精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。2011年9月，中海地产品

54、牌价值评估达246.87亿元，位居行业第一。中海地产形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南、长沙、南昌、武汉、厦门、赣州等全国30余个经济活跃城市展开房地产开发。至2010年底，公司已完成及计划投入的房地产投资额超1500亿元，已完成及计划开发项目超过240个。公司秉承“精品 生活 创造”的品牌定位，为社会提供了数十万套精品物业，为逾百万客户提供了优越的居住选择。代表作品有富豪海湾（香港）、寰宇天下（澳门）、香蜜湖1号（深圳）、观园国际（广州）、紫御公馆（北京）、瀛台（上海）

55、、城南1号（成都）、南湖1号（长春）、中海城（沈阳）、凤凰熙岸（南京）、胥江府（苏州）、钱塘山水（杭州）、万锦豪园（佛山）等，以及位于不同城市的系列产品品牌：中海国际社区、寰宇天下等。中海地产坚持“过程精品 楼楼精品”的开发理念，以消费者需求为出发点，以专业为基础、以创新为导向、独立研发五代住宅精品，持续提升消费者居住体验。多年来，中海地产的物业项目所获的国际、国内专业荣誉奖项领先行业。2011年，中海地产荣获8项詹天佑大奖：其中，杭州中海金溪园、北京中海紫御公馆、成都中海兰庭、深圳中海塞纳时光等4个项目荣获詹天佑大奖优秀住宅小区金奖，青岛中海熙岸、佛山中海文华熙岸、沈阳中海国际社区、呼和浩特

56、中海锦绣城等4个项目荣获詹天佑大奖单项奖。截至2011年8月底，中海地产荣获詹天佑大奖累计达43项（金奖25项、单项奖18项），中国建筑工程鲁班奖7项，国际地产奖12项，住宅品质持续保持领先。中海地产目前持有及计划持有超过260万平米建筑面积的商业地产项目，拥有“中海系”甲级写字楼、“环宇城”购物中心、星级酒店三大产品序列，项目遍布香港及国内一二线重点城市，遵循“统一业权、持有运营”的管理原则实施品质化管理，为城市、公众、合作伙伴等创造长远价值。中海地产坚持稳健而审慎的财务原则。2005年，中国海外成为第一家由穆迪和标准普尔同期给予投资级评级的中资房企，并于2010年将评级调升至Baa2和BB

57、B。公司获选普尔全球40大上市房地产公司指数成份股，并连续多年获商务部企业诚信AAA级认证。中海地产认为“人才是企业最宝贵的财富”，并构建兼顾发展空间、工作氛围、激励机制三位一体的人力资源管理体系。中海地产创立并经营“海之子”和“海纳”人力资源品牌，为有志于中海事业的高校优才及社会精英提供绿色通道；倡导个人价值与公司价值的完美结合，致力于成为员工实现自我价值的舞台；构建及完善品牌化的内部培训机制，提高员工专业技能和职业操守。中海地产曾荣获中国人力资源管理大奖“十佳企业”、“成果金奖”，并连续多年荣膺“中国大学生最佳雇主”称号。中海地产持续践行企业社会责任，受到社会各界的高度认可，荣获“中国最受

58、尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”，并蝉联“中国最具社会责任房地产企业20强”、“中国企业社会责任榜优秀实践奖”、“中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉。多年来，中海地产及其母公司在港澳和内地赈灾、捐资助学、襄助公益的款项总额超过1.2亿港元。公司持续在各地捐建中国海外系列希望小学，在陕西、四川、重庆、吉林、辽宁等地已有六所希望小学投入使用，承袭中海地产的“精品”路线，公司捐建的希望小学也是高规格、高品质，每所希望小学的投入都达数百万以上，均成为当地硬件条件最好的希望小学。展望未来，中海地产将以打造百年长青基业为长远发展目标，坚持规模化、专业化、品牌化的发展策略。以行业领军企业的风范，与时俱进，开拓创新，预见性地满足客户的现实与潜在需求，为