物业管理各部门管理标准

1、物业管理各部门管理标准物业管理各部门管理标准  车辆管理工作标准 1. 道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调； 2. 车行道通至每幢住宅楼单元入口处； 3. 外来车辆未经许可，不可进入辖区； 4. 进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理； 5. 凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区； 6. 驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外） 7. 辖区内所有车辆

2、均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车； 8. 车辆管理员礼貌待人、热情周到； 9. 车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位； 10. 车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主； 11. 停车场内无货物堆积、道路阻塞现象； 12. 停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物； 13. 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； 14. 停车场内

3、有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%； 15. 辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%； 16. 地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上； 17. 临时停放车辆收费率100%； 18. 每车位文字档案齐全、资料准确率100%； 19. 外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。 单体楼卫生清洁标准 1 首先大堂玻璃无水迹、无污迹、无指纹迹、透亮无痕。 2 各电梯门无污渍、锈迹、划痕

4、、首层电梯门可清晰照人。 3 各层地面（电梯厅）光亮、干涩、无纸屑、烟头、无水迹、可照见顶灯轮廓。 4 各层墙壁无乱写、乱画、乱贴、乱挂，并做到无污迹、划痕，用于擦拭无积尘。 5 各层层顶无浮尘、斑迹、污渍、塔灰，无墙皮脱落现象。 6 各层通行门门面、门体、扶手无积尘、污渍、无粘稠物，门玻璃光亮透明。 7 首层灯具表面、侧面、内层无积尘、破损、生产，灯罩无脱落。 8 首层绿色植物摆放整齐，盒内外无虫害、落叶、残叶、杂物、烟头等。 9 首层大堂暖气无积尘、污

5、渍、水迹，表面不得摆放任何物品。 10.首层不绣纲信筒保持光亮、清洁、门锁齐全，目视可清晰照人。 11.各层立式烟灰筒保持光亮，水面经常更换，筒内垃圾物不得堆放过满，每日及时清倒。 12.各层水、电表间门体、扶手、玻璃做到无尘、无锈、无划痕、无水迹、用水擦拭无明显浮尘。 13.电梯轿筒内四壁光亮、清洁、无划痕，地面清洁干涩、无杂物。 14.各层垃圾间不得堆放过满，不得有裸露垃圾，且必须日产日清。 15.各垃圾间注意及时通风及控制，排除空气中异味。 16.各层防火楼梯保持清洁无尘、通道畅通、无堆积物（包括自行车） 1

6、7.各层防火楼梯扶手无尘、无污迹，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。 18.各层水、电表间及其他设备间门体均须关闭，且清洁无污。 19.各单体楼水箱间必须随时上锁，非专业人员及工作需要外，其他人员均不得入内。专业人员应负责水箱间及日常卫生工作，做到各处无积尘、积圬、无鼠，无危险品,且上岗前应做好个人卫生工作。 20.各层楼道玻璃应清洁、光亮、无污迹。 21.各层楼道玻璃护栏应做到无尘、无锈、无污渍、用于触摸无明显粗糙感。 22.各层照明开关板应无污迹、保持洁白光亮，开关板与墙面夹角处，无明显积尘、积物。 23.通往地下一层铁门无积尘、锈

7、迹，污渍。 24.地下一层地面无尘、无水迹，无虫，且空气中无异味。 园区清洁标准 1 甬道无纸屑 、烟头、落叶、无堆积物，风刮过时无明显扬尘。 2 路灯杆无浮尘、污渍且保持乌亮，用手触摸无明显积尘。 3 垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹，垃圾随时清倒，目视范围不见垃圾堆积。 4 儿童乐园各设备保持清洁，无明显污迹、油污及破损，儿童玩耍时不被弄脏、弄破其衣物。 5 各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。 6 各单体楼外延阶梯光亮无尘，无水迹。

8、 7 各单体楼后无堆积物、污物、纸屑、烟头。 8 楼外通往地下室通道无明显积尘、无积水、无污迹。 库房物资管理规程  为了加强对物资的管理、核算、监督物资的入库验收、在库养护、出库复核,特制定本管理规程.  本规程对库房物资管理作了具体规定,适用于物资库管员.   库管员负责库房物资的验收、养护、复核工作. 3.2.物资调拨员协助工作. 3.3.部门经理负责监督.    采购员购回所需的物资后,应及时地把请购单、发货

9、票和必要的规格型号数据、质量合格证、保修卡等连同物资一并交于库管员进行把关验收.  库管员应从数量、规格、型号、质量包装、产地及价格等方面详细核对,对一些贵重物品,质量要求系数严、规格型号细的物品,可由库管员直接请工程技术人员验物.  对一些确实无法提供合格证的产品,为了确保产品质量,库管员应填写产品质量检验合格证明,经技术员或使用人认可,部门经理核准方可入库. 4.1.4物资验收合格后,把发货票转交物资调拨员填写入库单.  库管员在办理完入库手续后,应及时反馈于请购部门,以备及时领用.  在库养护

10、60; 库管员应熟悉掌握物资的性能、特性、分类情况,妥善保管各种物资,并要分类上架存放,做到摆放整齐,仓位通畅,对不宜架存的物资要堆垛整齐,并采取防潮措施,便于发放.  对所管物资要熟悉存放位置,经常检查,防止霉变、生锈、虫蛀、鼠咬及差错事故.  实行物卡管理制度,卡物相符对位.  每天上班后要清扫库房卫生,做到物架、物资、地面无尘土、无污迹、无杂物.  对返回的废旧物资及时填废旧物资回收清单,以便统一处理. 对库存的物资,要经常分析库存结构,掌握库存动态,对超储积压物资要定期填列超储积压物资报

11、告单,注明原因,呈报大厦总经理酌情处理.  对库存短缺的常规备用物品,按月列出请购单,补充库存.  出库核实  物资出库必须凭物资调拨员开据的出库单,凭票发物.  物品出库时,应对品名、数量、规格、型号再次核实,防止错发.  因工作急需,对“物到票未到”的无价格物品,经经理认可后,可由对方打欠条,暂领走,待办理入库手续后及时转办出库手续.  库管员对逐项业务票据,对照核实无误后及时记入保管明细帐,如发现差错及时找有关人员纠正处理.  每月25日为月终结帐盘

12、点日,必须逐类逐项实际盘查,物资调拨员协助并监督执行 ,如发生差错,及时查找原因,落实纠正.  物资出入库单据,按月分类装订成册、编制号码,妥善保存备查.  部门经理监督执行 物资请购、申领管理规程  为加强物资购买、领用的管理,保障各部门工作正常运行,特制定本规程.  本程序对物资的请购、申领作了具体规定,适用于项目部各部室.   各部室派专人负责本部门的物资请购.  各部室经理负责本部门请购工作的监督执行.  采供部负责物

13、资的采购及发放.   各部门对本部门日常办公事务、保洁及工程维修保养所需的物资,要按月填报请购单.  各部门填列请购单,要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗配件及常规消耗物料,分类、分项标明规格、型号及用途等认真填列,各部门经理要严格把关,防止重复、超量购买,造成人为积压.  请购单于每月20日部门经理审核签字后报采供部,经采供部询价初审后,25日报财务部复审,呈大厦总经理批示,再由采供部统筹安排购买. 4.4如遇突发性等特殊情况,急需购买配件物料时,可随急报请购单,急转采供部后呈大厦总经理批复,及时安排购买.

14、 4.5为保证大厦内工程部管理的主要机械设备的正常运转,对前属的易损配件等,部门经理要责成技术人员详细列出所需配件的产地、型号、规格等技术数据,申报采供部,统筹安排备用件的购买.   各部门领用所需要物品,必须填列统一印制的申领单.申领单由各部门班组领班或领用人按表列项目要求,认真填列,并有领班或主管签字,呈部门经理批示签发后,凭单到采供部库房办理出库手续后领取.  鉴于工程部维修任务急促、频繁的实际情况,为保证工程部各班组维修任务的及时完成,方便维修材料的领取,故对一般替换配件,维修材料及小型工具等,由领班填列所需物品的申领单,调度

15、室办理登记或建卡手续后,主管审查签发,采供部库房即可凭单办理出库手续,但对办公设备、办公用品、贵重零配件、工具、劳保清洁用品,必须由部门经理掌握签发.  工程部调度室签发申领单,必须严格掌握维修所需用量,要依据工程维修单所列维修任务所需的配件及材料签发申领单,防止人为流失、浪费、营私舞弊,一经发现严肃处理.  除工程部以外的其它部门,应按本部门的实际情况,以周、旬、月的需要量,填报申领单.  对工程部各班组所需物品的领用,实行“以旧领新”的规定,即在签发的申领单上注明,回收废品的件数和有无回收物,采供部物资调拨员,才可办理出库手续,如

16、遇暂不能交回的替换品,必须在24小时内送交库房,采供部及工程部应严格执行,对有废物利用的物品,定期通知工程部,安排技术工人拆件维修.  采供部库房要严格按上述规定执行,手续不符,表列不明的拒发,严禁私自借用,白条出库.  各部门经理监督执行 物资采购管理规程   为保证大厦设备维修保养,日常办公事务及保洁工作的物资需要,提高采购工作的质量管理,特制定本管理规程.  各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料和印制表格标牌等.   采购员负责

17、对各类物资的采购工作.  财务部派专人负责需采购物资的复审工作.  4.1根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等,及时与相关的业务单位联系,落实物资和价格后,反馈采供部主管初审后,报大厦财务部复审,再呈大厦总经理批示后及时组织物品的购入,物资到位后,及时通知有关部门领用. 4.2对急购物品,要按使用部门要求的时间及时采购.(特殊情况先购后批),确保大厦设备的正常运转.  对一些规格、型号强的特殊配件和购买,可请示工程部经理,委派工程技术人员共同外出购买,以便确认规格、型号、鉴别质量.

18、0; 严格按照合格分供方名册选择采购渠道,不得擅自变更.  对一些单一品种物资的选择,也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则,签订供物意向,以保证长期稳定的关系. 4.6对常规物品尽可能参照周期使用需求量,做到计划购买,防止库存积压. “三包”手续,签订三包条款以保证包修退换的执行,必要时留10%尾款. 4.8对大宗物资的采购,必须由二人操作,从询价到落实,从质量到价格均由二人共同负责. 4.9采购员要负责对物资使用随时回访,了解物资的使用情况,质量是否合格、优良,如发现质量问题,及时与分供方联系退换,对确不守信誉、质量无

19、保证的渠道,不再合作. 4.10为提高资金利用率,便于质量低劣物品的退换,对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约. 4.11库管员要对物资质量把关,对不合格物品的退换起监督作用. 4.12采购员要及时报帐,核销物品采买的手续,不许拖拉压票影响财务部结帐. 4.13对采购工作要有高度的责任感和事业心,对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率,当日的工作当日完成,不拖拉,不借外出购物办私事,否则一经发现严肃处理.  采购员要刻苦钻研有关业务知识,全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等,分析掌握市场行情,做到心中有

20、数、业务熟练.  采购员要认真填报物资结算统计表.  树立敬业爱岗精神,遵守财经纪律,对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责.  杜绝损公肥私、中饱私囊,对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者,由当事人悉赔,并处于二倍罚款,同时申报人事部立即开除.  部门经理监督执行 停车场(库)管理规定  确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全,保证车场(库)内整齐有序.  适用于理工科技大厦停车场(库).   交通班负

21、责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和并在 值班日志、停车库车辆进出登记表和b2车库停车证登记表上做好记录。  交通班长和警卫班长负责车场管理、监督、指导.   停车场(库)管理  停车场(库)设保安岗,工作时间为停车场8:00-17:00,停车库7:30-19:00. 4.1.2大厦内所有客户的机动车辆必须在保安部登记备案.  停车库  当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品

22、随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上.  每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主.  严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生.  禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理. 4. 车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主),有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有礼貌盘问. a.若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行. b.若盘问时

23、发现有问题,应立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶.  当发现无关人员或可疑人员到车库时,保安岗应按如下程序进行处理. a.当车库发现无关人员时,保安岗应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知交通班长及警卫班长,前往处理. b.当停车库发现可疑人员时,保安岗应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知交通班长,由其他警队人员及时巡视检查停车所有车辆,有 无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题, 可把可疑人员放行.当发现可疑物品及车辆有损时,应立即送交保安部

24、进行处理,并进行事件的记录.  地面停车场  指挥进入车辆慢行,按规定行驶方向行驶,停放车辆位置适当,使车场车辆停放整齐. 4.3.2指挥开出车辆按规定方向行驶,慢行开出停车场.  随时巡检地面车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主,并做好记录.  夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况.  留意进入大厦车场的车辆情况,对带有危险品车辆,禁止进入车场.  如有特殊情况及时上报有关部门.  保安部经

25、理. 自行车楼的管理规定  为保证自行车楼的安全秩序,保证车辆的摆放规范、合理,保证客户存放车辆的安全、完好,特制定本规定.  适用于理工大厦自行车楼的管理.   保安部警卫队负责自行车楼安全的管理.  保安内勤负责发放存车牌,并在自行车牌发放登记表上做好记录.  保安部经理负责监督、检查.   客户需存放自行车时,到保安部领取自行车牌,保安内勤在自行车牌发放登记表上做好记录,并收取押金10元.  自行车存车牌分大小两种,大牌

26、由客户保存,可固定在车上,存车时将车存至于指定区域.小牌交值勤保安员,挂于值班室内自行车牌的悬挂板上.  值勤保安员负责指挥、摆放自行车车辆,做到整齐划一、存取方便.  客户存车后保安员负责将同号小牌交于顾客,以备取车之用.  客户取车时必须将相应号码的小牌交与保安员,方可取车.  值勤保安员负责、监督禁止将无自行车牌照的车辆存入自行车棚。  保安部经理监督执行 紧急备份钥匙管理规定  为保障大厦及各公司安全和一旦发生紧急突发事件时,把损失减少到最低程度. 

27、; 适用于入驻理工科技大厦的.   保安部中控室值班人员收取备份钥匙,并在钥匙接收单、紧急备份钥匙使用记录上做好记录.  保安部经理负责备份钥匙使用的批准.   保安部备存各公司办公区大门钥匙,由保安部中控室值班人员收取,双方签字盖章封存,以备发生紧急情况时使用.  备份钥匙只在发生紧急情况时使用（如火灾、火情、火警、跑水、漏电或有异味等可能造成灾害事故的征兆）.  白天须经保安部经理批准后方可使用；夜间及非正常办公时间（指节假日等）须经大厦值班经理批准后方可使用.

28、  使用紧急备份钥匙时,由批准使用人及时通知该公司负责人到场.  各公司备份钥匙存放在保安部中控室的专用钥匙柜内（贴封条、打铅封）.  设立专用登记本,每使用一次须严格登记,使用后的封存执行4.1.  各公司如更换门锁或加锁,须及时到保安部办理封存手续,否则,当发生紧急情况时,现场处置人员有权依据法律采取紧急避险措施,由此造成的损失由该公司自行承担.  特殊情况可由总经理文字批示.  保安部经理 工服管理规程  为体现均豪管理公司的整体形象，规范

29、员工统一着装，特制定本管理规程.  适用于项目部员工工服的管理   工服管理员负责大厦工服的更换、进行统筹管理及工服制作,统一安排,包括:保管、更换、制作、洗涤、修补等  后勤主管负责工服房的管理工作  部门经理负责监督执行   工服的管理  公司统一为每位员工定期制做的两套工服,工服管理员以人事部的入职单及押金收据为依据,填写员工工服押金单据收取登记表.负责发一备一套,采取以脏换净,一换一的换洗制度;更衣柜钥匙、工鞋、领带等按大厦的规定进行换领.

30、0; 工服管理员应建立各类员工领用工服的工服卡,标明员工姓名、性别、部门、工种、工牌号及工服原值领用时间等.  工服管理员应以部门为单位,分类摆挂,并编号妥善保管,建立各类工服明细帐,月终结出余存数量,上报后勤主管,对丢失或需要报废的工服应明原因,填写报损单,批准后下帐处理.  工服管理员收回需洗涤的脏工服要填写洗涤清单,定期送交洗衣店洗涤,返回后照单接收,验收洗涤质量,对洗涤不干净的工服退回返洗.  管理员应按部门编制工服洗涤明细记录,月终汇总,按计费标准核计洗涤费用,一式两份,审核签字,以便厂家结算洗涤费用. 

31、 员工及工服管理员因个人原因或工作马虎丢失工服者应根据具体情况折价赔偿.  员工变动职务或辞职应主动更换或如数交回工服、钥匙等由工服管理员收后签字.  工服的洗涤 4.2.1工服的换洗周转:对不同级别,岗位及工服的材料区别规定.  外装、经理、主管、文员,客务的套装一个月换一次,保安服半个月换洗一次,工程、管业工服一周换洗一次.  衬衫,白色的三天换洗一次,保安、客务衬衫冬季一周,夏季三天.  换洗时间为每周一、三、五8:00am4:00pm(不分部门,随时提供换装服务).二

32、、四办理工服缝补修改、整理清点及帐务处理工作.  如因特殊工种,特殊情况致使工作服过脏确需临时换装须注明原因,经本部门经理同意后签单工服管理员方可更换.  任何员工不可在工服房内换工服,如有违反规定,无故刁难工服管理员或不听劝阻到工服房试衣、换装,管理员记下工牌号,报人事部按违纪处理.  员工换洗工服前应把衣内物品掏干净,以免丢失洗坏,如因个人原因造成不良后果,损失自负.  员工在工作中不慎损坏工服,应及时向工服管理员声明,进行修补,对确属有意损坏工服的员工,要上报予以严肃处理.  部门经理监督

33、执行 保安部标识管理规定  为了保证客户识别,便于规范管理,防止混淆.  适用于大厦保安部的消防标识及交通标识的管理.   保安部巡视人员负责检查标识的完好状况.  保安部内保主管负责管理标识台账.并在标识台账上做登记记录。  保安部经理负责监督检查实施情况.   保安部标识分为消防标识和交通标识两类.保安部内保主管要做好标识台账管理工作。  巡视人员在巡视时检查标识是否正确清晰.如有问题及时补贴和更换,或通知有关部门及人员.

34、  使用者要爱护标识,时刻保持标识的完整性.  当标识变更时,要及时在台账上做好变更记录.  保安部经理监督执行 中控室管理规定  1. 目的 保证大厦的消防安全,治安状况良好,保障公司、客户的利益. 2. 范围 适用于大厦项目部. 3. 职责  保安部消防主管负责中控室管理活动的实施、检查.  各班组组长负责本班次的值勤安排与职责分工.并在中控室值班工作日志上做好记录。 4. 程序&#

35、160; 保持高度警惕、了解社会治安动态,熟知设防部位状况、明确设防目的、要求.  忠于职守、坚守岗位、严禁脱岗、酒后值勤.  非中控室值勤人员、消防主管、警卫主管、保安部经理、工程部维修人员,无关人员不得进入,需进入时必须有保安部经理、消防主管、警卫主管批准后方可进入，中控室值班人员在非中控室人员进出登记表上做好记录。  值班期间,要按规定与巡逻人员保持密切联系,互相沟通有关安全信息.  消防设备、设施,监控设备、设施需要或报警设备,维修需停机时按有关单位(部门)负责人签署的通知书停机,不得用口头通知代

36、替,停机时间的安全工作由签署通知的负责人组织落实.  值机人员要熟练掌握控制设备的操作规程及操作技术,能排除简单的设备故障.  报警监控设备发生故障时,值机人员应立即向消防主管汇报,由消防主管向工程部汇报维修,不得擅自处理.  监控设备的录像机、电视屏幕,不得移用于看录像,做电子游戏等娱乐消遣.  发生报警时要保持冷静,判明报警的部位和种类,查验清楚后,应作好记录.  发生入侵需要做出反应时,值勤人员应立即向应急处置指挥人员,备勤人员及其他有关人员报告.  应急处置人员出动后

37、应继续利用监视设备了解发案现场及其周围的动态,随时向应急处置人员通报情况,事后作好记录.  认真做好工作记录. 5. 监督执行 由保安部经理监督执行. 防报警信号处理程序 1、消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时： （1）用对讲机通知巡楼保安员或管理员即时到现场核实； （2）即时向当值主管报告，讲清报警地点； （3）将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。 2巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：

38、 （1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。 （2）报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。 （3）报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。 （4）报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。 （5）报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即时报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。 （6）报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。 3、当值主管接到消防监控中心保安报告后，即时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。 （1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。 （2）报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。 （3）经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。 4、消防监控中心当值保安收到当