房地产开发项目全过程目标成本管理

1、I她RS发项目全过程成本控制；房地产是什么居住功能、国家支柱经济产业地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金慰投资冃U价值创造未来2017年中国房地产前十强企业地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金慰投资冃U价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金慰投资冃U价值创造未来排名企业销售额（亿元）销售面积（万rrf）1碧桂园控股集团有限公司550060162万科企业股份有限公司5237.83399.773恒大集团5151.345241.294融创中国控股有限公司360022385保利房地产（集团）股份有限公司315022586绿地控股集团股份有限公司272

2、5.121367中国海外发展有限公司210013008龙湖地产有限公司15501008.59华夏幸福基业股份有限公司146092310绿城中国控股有限公司1453816地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金慰投资导、价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资导、价值创造未来几大房企核心竞争力万科产能效率以及市场化扩张,创新测覆，立体激励机制一短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）、长期（事业合伙人制度）， 轨交+物业模式，八爪鱼战略恒大低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高发展模式碧桂园快周转,高成长融创快速并购,高端精品战略中一成本控制,利润之王

3、引任何企业的核心竞争力都不是唯一,但任何企业的成 功都离不开共性核心一实现净利润指标。地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来自2007年至今,中国房地产市场经历了温暖的春天、火爆的夏天、转冷的秋天和严寒的冬天。经过近10年的震荡调整am,对于房地产幵发企业来说,项目利润率 下降和无利润是目前面临的最大困难Q高 地价、高人工已成为客观现实，但房地产 开发的脚步近些年并不会停止,那么房地 产开发商在激烈的市场竞争中如何保证利 润得以生存呢（出路就在手全员全过程 的成本控制°开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来全过程成本控制的几个管

4、理阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的r=i通过科学合理地制走目标成本,并在项目建设过程中严格把控,可以促进建设项目自身经济效益的提高,并核心管理手段目标成本管理目标减本管圉旨房地产企业根据市场环境、企业潜力特征.目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目 全过程成本管理的一项重要工作。Ifil目标成本的制走作为一项综合性的工作，其准确性直 接影响到建设项目成本的管理与控制，对于已拿地项目， 目标

5、成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价 值,而目标成本定得过低，又不于工程项目的顺利开 展,对于拿地阶段的目标成本,制走过高过低都w直接 影咆决策®且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制.应 充分熟悉建设坝目各个阶段的特征目标成本管理的四个阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来第一章、目标成本制定阶段（=）拿地阶段的目标威本（可研版）（二）定位阶段的目标成本（规划版）（三）施工图阶段的目标成本（施工图版）第三章、竣工结算阶段宙于建设项目一般建设工期较长,应深入探索 中间坏

6、节支付逬度款项的寰杂特征（明确工程建 设项目结算成本的合理价位,从而有效地实现合 理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规 定的条款，科学地幵展结算工作，对与合同原则 相矛盾的费用产生进行严格控制。结算阶段是工 程造价成果累积的重点坏节.需正视该阶段的重 耍性,总结每一项工程的经验,从而在全面的总 绪申为今后的工程建设项目提供圭贵的经验第二童、动态成本控制阶段朋态成本控制的关键在于对这些必然产生的动 态成本进行合理优化，尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证，挖堀消除该事件的合理方式，即便无法消除，也应探寻优化该事件的

7、方式,从而有效地降低动态成本总量,便之缩减至最低。第四章、后评估阶段结算完成后,应分产品、分业态迸行各舸据指标的评倍工作，并建立健全公司内部的资料库,使之成为今后拿地测算、适价估算及目标成本控制的重要依摇。同时应总结该工程项目的动态成本变地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来目标成本制定阶段第_章目标成本制定阶段（一）可研版目标成本（拿地阶段）地产开发工程建设产业化物业运营商业JR务金融投资价值创造未来目标成本制定阶段地产开发工程建设产业化物业运营商业JR务金融投资价值创造未来目标成本制定阶段地产开发工程建设产业化物业运营商业JR务金融投资价值创造未来目标成本制定

8、阶段地产开发工程建设产业化物业运营商业JR务金融投资价值创造未来目标成本制定阶段阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程近年来,随着市场经济的不断发展,各类政策的不 断刺激,房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的 日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的 目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建 设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的 前提下,减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆 企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产 品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理 地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此

9、 造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理 与否，旱本次项目投资决策成败的关键.地产开发工程建设产业化物业运营商业JR务金融投资价值创造未来目标成本制定阶段"可研版目标成本制定依据1,1丄各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资 料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）； 1.12土地证上的指标、当地控规及强排方案； 1,13各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销部组织专项会议制走）114以往类1以项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本咅險集整理）地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资7标成本制定阶段的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料

10、的分析,计算出该项目的拿地及拆迁成本；:L.2可研版目标成本控制要点1.2.1.合理地选取周围对标产品及标杆企业成本控制122相对准确的进行土地成本的分析与测算（税金、 财务费用等）,才能更准确的控制土地竞买阶段所形成的各项成本;12 3各产品类型的定位报告、交付标准要详细、并符合市场；124.以往类 以项目的造价指标和当地的市场造价信息采集要详实、准确价值创造未来目标成本制定阶段1.2可研版目标成本控制要点125以清算口径测算土地增值税尤为重要(税筹)；125.1应纳稅额二增值额x适用税率扣除项目金额x速算扣除系数；扣除项目金额=1取得土地使用权所支付的金额+2 房地产开发成本+3 房地产开

11、发费用 +4与转让房地产有关的税金+5加计扣除费用；1 取得土地使用权所支付的金额二纳税人为取得土地使用权所支付的地价款+纳税人在取 得土地使用权时按国家统T见刪内的有关费用(如登记、过户手续费和契税)；2房地产开发成本二(1) 土地征用及拆迁补偿费+ ( 2 )前期工程费+ ( 3 )建筑安装工 程费+ (4 )基础设施费+ ( 5 )公共配套设施费+ ( 6 )开发间接费用；3房地产开发费用二利息+ (取得土地使用权所支付的金额丰房地产开发成本)x 5%以内 4与转让房地产有关的税金二城市维护建设税+教育费附加；5加计扣除费用二(取得土地使用权支付的金额*房地产开发成本)x20% (未开发

12、即转 让的不允许加计扣除)=1价值创造未来目标成本制定阶段价值创造未来目标成本制定阶段邑勺2可研版目标成本控制要点1.2.5以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；1.2.5.2增值额、适用税率及速算扣除系数0Q! = |1 增值额二除税销售收入可扣除项目总计金额；级数增值额与扣除项目的比 率税率（%）速算扣除系数（）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分60352.适用税率及速算扣除系数:目标成本制定阶段第=5-目标成本制定阶段目标成本制定阶段1.26以清算口径测算财务费用； 1261资金来源；1262资金成本（

13、占用及融资等）1,263现金流量表（转IE）1264投资回报率价值创造未来”确定目标不是主要的问题 你如何实现目标和如何坚持 执行计划才是决定性的问 题。”德鲁克价值创造未来目标成本制定阶段第一章目标成本制崖阶段ID项目规划指标样表(初步强排)()项目全期规划指标总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积0m2建筑物占地面积m2地上总可售面积0. 00m2绿地率计容积率面积m2容积率栋数景观面积合计m2道路及硬质铺装广场0m2绿化面积m2产品构成占地血积容积率栋数基底面积建筑而积可售而积产品比例平均每户ifri积单元数户数住宅商业咼层小计000000独立商业底商小计000000功能配套成本全部摊

14、入地上可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本人防工程成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本小计00000车位数栋数基地面积建筑而积可售而积地下地下车位只分摊主体建安成本小计00000合计0000序号E小离 层爲层地上 车库地下 车位（非 人防）小高层二类小髙层高层独立商业底商地上车库地下 车位（非 人防）合计0匚口口口三一费 程 筑 建 体 主nnnnnnnnnnnnnnnnn三二nnnnnnnnnnnnnnnnn口EDD13.2.项目成本汇总样表（可研版）第一章项目多层(1-7)小髙层（»-11）二类小高 层（1218）髙层（18层 以上）独立商

15、业底商地上车库地下车位 （非人防）可售面枳（nf）含税销售均价（元/卅）含税销售牧入（万元）不含税销售收入（万元）不含税开发成本（万元）不含税单方成本（元/證）毛利润（万元）毛利率管理费用含税销售收入扶营销费用含税销害牧入扶财务费用含税销售收入x%税金（万元税及附加土地堆值税利润总额企业所得税利润总额*25%净利润（万元）净利率第一章1.3.30标成本利润测算样表（可研版）目标成本制定阶段-（二八规划版目标成本（定位立项阶段）地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金恿投资地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金恿投资定义:依据规划指标制定的目标成本。这一版的目标成本需要准备

16、几项优选方案,通过对各种方案的经济分 析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的 可比性。规划版目标成本应结合当地气候、地质条件”对建筑的户型比例、 面积控制、单元组合、夕卜墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电 和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本 的可控范围内。如此，不仅幽是升设计的速度，合理地提高产品的售价， 还能使企业的利润最大化。设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进 行严控,设计方案完成后”应依据方案图纸进行工程造价的概算,如果造 价金额高于目标成本，应对设计方案进行W化调整，并同行业内同=地区 与之相似的工程进行对比分析,从

17、而发现设计方案中的不足之处、不经济 环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金恿投资价值创造未来目标成本制定阶段价值创造未来目标成本制定阶段部组织专项会议制走,走位审批版）（成本咅險集整理，相对精准）2：L规划版目标成本制定依据2丄1各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资 料及费前期用明细（详见附表测算前置明细表）； 2.12经政府审批的规划指及规划设计方案； 2,13各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销 2.14以往类1以项目的造价指楙口当地的市场造价信息。%2规划版目标成本制定原则221深彳七可研原则:目标成本编制的实

18、质是对可研结论和方案的深化,倡导在可研阶段一次性把事情想对做对的工作方法；222.客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向,科学权衡项目中各科目的成本分配,以求实现成本和客户价值的对应关系；223事前控制原则:目标成本是对项目整体运作的 纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、 销售等项目实施全过程的成本夏出目标成本制定阶段2.3.1填写完整的测算依 療口造价扌詬2.3规划版目标成本控制要点232应充分考虑到各项风险因素测算的甌忌生搬 硬套,应结合实际 产品形态在经验指 标基础上进行调整；设置详细的风险费用项，以 风险概率形式体现项目成本 的风险；价值创造未来价值创造未来233多部门

19、互动的决策成本管理人员需要主动沟通相关部门,跟进成本测算提出成本意见,以供方案决策。第一章价值创造未来目标成本制崖阶段2.4.1项目规划指标样表(规划版)()项目全期规划指标总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积0m2建筑物占地面积m2地上总可售面积0. 00m2绿地率计容积率面积m2容积率栋数景观面积合计m2道路及硬质铺装广场0m2绿化面积m2产品构成占地面积容积率栋数基底面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅商业咼层小计000000独立商业底商小计000000公共配套 建筑功能配套成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本人防

20、工程成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本小计00000车位数栋数基地面积建筑面积可售面积地下地下车位只分摊主体建安成本小计00000合计0000目标成本制定阶段序 号成本项目不含税可售面积单位成本（元严米不含税总成本（万元）多层小离 层二类小 离层高层独立 商业底商车库地下 车位 （非 人防）多层小高层二类 小高高层底商1合计占地面积建筑面积可俗面积一土地获得价抉二开发前期准备费=.主体建氛工程费室内精装修 嚷标800/1200）四主体安装工程费五社区管网工程费六园林景观费七配套设施费A开发间接费不含税开发成本第一章价值创造未来242项目成本汇总表样表（规划版）项目多层(1-7)小髙层（&

21、#187;-11）二类小高 层（1218）髙层（18层 以上）独立商业底商地上车库地下车位 （非人防）可售面枳（nf）含税销售均价（元/卅）含税销售牧入（万元）不含税销售收入（万元）不含税开发成本（万元）不含税单方成本（元/廿）毛利润（万元）毛利率管理费用含税销害收入x%营销费用含税销售收入x%财务费用含税销售牧入x%税金（万元税及附加土地增值税利润总额企业所得税利润总额*25%净利润（万元）净利率第一章价值创造未来2.4.30标成本利润测算样表（规划版）目标成本制定阶段价值创造未来（三八 施工图版目标成本（招投标及施工管理阶段）地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资目标成本

22、制定阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资目标成本制定阶段环节的控制要点和控制内容相当复杂。定义；依据施工图编制的目标成本。施工图阶段已经是目标成本的强控阶段，此时，目标成本的确定是实现 事前控制的关键,可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高,所以该为保证目标成本制定的准确性与合理性，施工图纸必须完整，施工图审 核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更,以减少施工图与招标图之间的差 异。施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和 财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低,必须满足要 求但是如果在工程设计中任朗是高安全系数或设计标准,而对经济上的

23、合理性考虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。因此 这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面，技术方面合 理,经济方面可行,即可大大降低项目的工程造价。地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资目标成本制定阶段的各专业施工图纸进行测算并分期编制；（图审版）价值创造未来3.1施工图版目标成本制定依据3,1丄各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资 料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）；3.12按项目开发期（建设工臧划许可证）分期编制；3.13按项目开发期（建设工程施工许可证）分产品类型3.14按项目签订的总包合同及招投标计划、合约规划等依据清算口径分科目、级别进

24、行iffl化、详实、精准编制。3.1.5以往类1以项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本咅險集整理）地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金恿投资标成本制定阶段价值创造未来3.2施工图版目标成本制定原则L：3.2.1.统一原则:目标成本应采用公司统一的测算表格进 行测算，详见附件目标成本测算表模板；322.唯一原则:目标成本科目分类;代码应依据成本核算指导'且应保持一级至亠性，四级成本科目以下可根据项目的具体情况自行增减；3.23精细、准确原则:目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分；3.24分期原则；目标成本应按项目开发期（建设工删 划许可证）分期编制

25、3.2.5可追溯原则；目标成本的制定应具备可追溯,性,编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。标成本制定阶段3.3施工图版目标成本控制要点L：331依据施工图纸测算 填写完整的测算依据和 造价鯛测算要有精准度及 时效，要调研市场 价并进行数据整理 入册；332应准确预判 各项风险因素对无法及时出具施工图纸、 技术标准的事项，设置详细 的风险费用项,并合理设定 各项扌歸；价值创造未来价值创造未来333对比分析各版本差 异,形成数据库扌詬各阶段目标成本测算数据不一Si之处应転分的依据和说明且应对差异进行分析说明第价值创造未来目标成本制崖阶段34:L产品类型二级四级科目样表（施工图版）二类小高

26、层C12-18）主体建筑及装工程费建笳面轉单元教户数78884. 1116.00694. 00库号成本项目原如指标消耗里系教丢教单位消耗里不含税单价（元）不含税台怕 （万元）不含税可售单 方2结构殁粗装俺工程10984. 611466.01温凝土建筑面税0. 40m3/ni278884.11520. 001640.79218. 98钢筋建筑面税0. 06kg/m278884.115100. 002212.70295. 31複板建筑面积3. 30m2/fn278884.1155. 001648.68220. 03砌体及隔遍建筑面积0. 12m3/rri278884. 11600. 00567.

27、9775. 80找平及抹灰建筑面狽3. 80m2/m278884.1135. 001049. 16140. 02陆水工程（屋面工程）建筑面狽0. 15m2/m278884.11300. 00354. 9847. 38外埴保温建筑面狽1. 00m2/rri278884.11130. 001025.49136. 861301.59173.71安全文明施工建筑面覆1.00m2/rri278884.1130. 00236. 6531.58綾冬维护雳用建筑面績1.00m2/fri278884. 110. 000. 00总包管理聂駅台费建筑面积1.00m2/rri278884.115. 0039. 445

28、. 26指施勇建筑面积1.00m2/iri278884.11130. 001025.49136. 86其它工程逢琉面积1.00m2/iri278984.11100. 00788. 84105. 28麥更签证翟琉面积1.00m2/iri278984.1150. 00394. 4252,4342产品类型二级四级科目样表（施工图版）二类小勰（12-18）主体建飆虹程费单元数户教78884.1116.00694. 00獻项目隸織单位不含税单价（元）不含劇（丽）不含税可售单 方5公共継黠理'1815.20242.26单谥1.00单咸16.00100000.00160.0021.35单元教840.

29、00单元数16.001000.001344.00179.37单元入口戦单元敍1.00单咸16.00100000.00160.0021.35齡间魏報面机1.00单礒5040.00300.00151.2020.18地下车库魏魏面机in2/m20.00髓用讎修m2A20.006室端装虹翟建前袈1.0012/1278884. 11727.275737.03765.67地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资第价值创造未343产品类型二级四级科目样表（施工图版）二类小高层（12-18）主体建筑及装工程费逢筑面腴单元教户数78884.1116. 00694. 00帛号成不项目原始指标消耗s

30、t浆敎系敎单位消純里不含税单价 （元）不含税台价 （万元）不含税可售单 方1室內水喙电安装工程1435.69191- 61室內给排水工程489.0865.27室內给排水系统建筑面稅1.00m2/m278884.1140. 00315.5442. 11室內消火栓系统建筑面稅1.00m2/m278884. 1122. 00173.5523. 16室內采暧工程0.00室內采腹管道系统建筑面稅1.00m2/n278884. 110. 000.00地坯系统建筑面稅0.75m2/fri278884. 110. 000.00公共空祠采嗟系统建筑面稅1.00m2/fn278884. 110. 000.00室內

31、电气工程946.61126.34室內电气照明系统建筑面稅1.00m2/fn278884. 11120.00946.61126.342设益及安装工程1442.8325192.561498消防高位水箱及排污泵建筑面稅1.00m2/fn278884. 110. 000.00通风工程建筑面稅1.00m2/fn278884. 1150039.445. 26酎电箱工程建筑面稅1.00m2/fn278884. 1113. 00102.5513. 69消防工程逢筑面狽1-00m2/m278884. 11100.00788.84105.284-电梯设备忌安装单元教1.00个32. 00160000.00512.

32、0068. 33人防设备殷安装建筑面覆1.00m2/jn278884.110. 000.00动态成本控制阶段第二章动态成本管理的概念房地产全面预算实现过程就构成了动态管理过程,动态管理过 程的关键需要严格按照预算指标进行产品设计、合约规划、招投 标、合同履行;每一步都要与预算目标核对，根本目的在于严格 按照全面预算的要求执行f确保成本的可控性。所以 动态过程的实施伴随着房地产开发的每Y动作,成本 计划（投资计划厂合约规划招标立项招投标流程确定 合同,每个过程都需要进行总结,并进行阶段性的总结和调整; 个别项目难免有超计划的发生,但是必须采取措施在其他方面进 行平衡。这就要求我们在目标成本制定后

33、”应及时完成目标成本 的分业态拆分,及时对动态成本进行监控”如有超支状况”可及 时得到预警。动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合 理高效的组织结构。管理动态成本须由成本条线的工作人员实行 全方位管理,须建立合理的组织体系”使各部门人员协调一致地 工作.实施动态成本管理还要遵循一定的程序。要建立动态成本实施 管理的相关制酥流程并确保有效实施。地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资第价值创造未来动态成本控制阶段第二章动态成本控制的3个阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资动态成本控制阶段（-）招投标阶段成本控制地产开发工程建设产业化物业运营

34、商业服务金融投资地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资2011年12月20日中华人民共和国国务院令第613 号公布招投标法为降低经营风险、保障公司的根 本利益、兼顾质量和成本”为项目开发提供支持.保 障项目开发质量®项目施工图版目标成本审批完毕后，立即编制项目 合约规划，并根据合约规划编制全项目招标（采购）流程：招标（采购）计划招标立项招投标签 订合同?）动态成本控制阶段价 值创造一未兴1-1招投标计划编制及立项开展依据1,1丄项目一、二级运营计划（设计、工程等节点）；112项目施工图版目标成本;1,13项目合约规划；1丄4招标清

35、单及招标控制价； 招标文件及合同模板的编制；1,16公司相关制度与流程。地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资价值创造未来竣工结算阶段九2招投标阶段成本控制要点121.所有招标（采购）项目必须达到发标的技术、 商务条件，确定招标文件、评标办法、标段、技术条 件、合同范本等方可进行招标文件会审,招标文件中明确工期、样品、设计图纸等详细的技术要求；1,22采用合理评标法F低价中标法,欠综合评分法；1.2.3.A围供应商应在同一水平线上，具有可比性和竞争性,做好业责及资质审查；1.24评标、定标制度与流程应科学严谨，确保公平、 厶T申口埋。125.加强合同管理，规范签订流程，减少法律风险。地

36、产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来同同样可以顺利沟步便于审tHn过程使用动态成本控制阶段九2招投标阶段成本控制要点125加强合同管理，规范签订流程，减少法律风险。1.2.5.1.建立合同样本库，对标准条款相对固定，同时通过专用条款的编制以使合同符合工程管理的个性化要求；对合同样本的固化使得财务、法务业务人员对于非标准合125.2.合同的形成机制的严肃性决走了公司成本管控的 核心能力。作为合同的形成机制，关键在于严格的招投标流程，信息的对称，竞争的充分性1253,在工程总承包等时间跨度较大的合同上，意夕啲 停工和延期往往会带来复杂的纠纷和索赔,这些事件的处 理流程

37、同样需要给予约定，否则合同是不完整的。动态成本控制阶段（二）施工管理阶段成本控制这一阶段是根据承包合同把设计变成现实建筑产品的过程，对签订好施工合同的投资方人而言,这一阶段人为因素变得较为重要，要采 取有效管理办法和措施保障质量的前提下保障在此阶段，对成本的跟踪控制力度不够,预控效果差直接丧失许多节省投资的机会。由于各种原因,监控不力等,造成工期拖延,间接増加资金成本.管理成本.减少经营效益。”在企业运作中,其战略 设计只有10%的价值z M 余的全部都是执行的价 值。”哈佛商学院前 院长波特工期和做好现场签证。地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来动态成本控制阶

38、段皂21施工管理阶段成本控制要点项目工期的成本控制工程项目是否能按计划工期完成关键在施工阶段，而工期的延误必 然影响工程项目的成本。项目质量的成本控制在施工过程中要严格贯彻有关质量体系对每道工序都姜认真监督管理，保证产品质量的合格，从而达到对成本的控制。0工程变更的成本控制应避免因现场签证的不及时或不真实而造成的成本损失。在变更签 证工作中,应充分发挥工程监理的作用,还应采取有效的管理制度及措施i理好现场相关人员，完善职责分工及有关制度.流程。<|施工材料的成本控制在施工阶段可考虑使用大宗的甲供材以降低成本,但要注意加强甲 供材料的现场管理。价值创造未来竣工结算阶段第三章竣工结算阶段成本

39、控制地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来竣工结算阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来竣工结算阶段项目扌鼠共宝贵的经验。该阶段是成本控制的末端阶段。根据合同和 实际现场签证进行最终的工程造价结算”审核 后的结算才真正体现工程的实际造价。竣工结算阶段是工程造价成果累积的重点环 节，即使进入工程收尾阶段，也不能放松警惕 ,需正视该阶段的重要性，总结每一项工程的 经验，从而在全面的总结中为今后的工程建设地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来第三章J峻工tt#阶段M3.1峻工结算编制依据地产开发 工程建设

40、产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来3.1.1工程竣工图（设计变更、现场实际未施工的部位及建筑做法，须在竣工图上标注清楚）；地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来3丄3,变更通知（设计变更、工程变更等）；3.14工程签证单及原始记录单（含转扣签证）;3.1.5.I期、质量、安全文明等方面、违约金及扣款单通知单及其回复单 3.16合同文本、清单及所有补充

41、协议;3丄7竣工完成面交接记录（施工完成面移交记录）； 3丄8大型机械进退场记录（以签证形式办理）;3丄9施工用水用电确认单； 3.1.10,甲供材料设备领用纟充计单;3.1.U.B工单位结算书;3丄12.结算需要的其它未列项地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价创造未来竣工结算阶段第三章地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价创造未来竣工结算阶段地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价创造未来竣工结算阶段有补充协议约定的差异核定；32竣工结算阶段成本控制要点3.2.1.变更通知（设计变更、工程变更等）实施完成情况;3.22工程签证单及原

42、始记录单（含转扣签证）等报送资料与原件对比核定；3.23竣工图、竣工完成面交接记录与合同文本、清单及所有补充协议匹配核定；324竣工结算书计价依据与内容与合同文本、清单及所 325采用固定单价合同的工程，要认真研读固定综合单 价中所包含的内容，对施工阶段的增补项目或增减工程量 要认真核对,并依照合同固定单价包含内容具体分析该项 变更是否有必要重新列项，或是否已包含在固定单价中；地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资竣工结算阶段第三章3.3竣工绪算的原则3.31多级审核原则结算过程必须是咨询机构、项目 公司成本合约部、主管部门成本 合约部的多级审核体系33.2,准确高效原则结算

43、工作应实事求是、公平公正、 保守机密价值创造未来地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资价值创造未来w333合同清算原则3.3.3.1.合同结算包含主合同结算及所附的所有补充协议结算；地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资价值创造未来3332所有合同在除质保、保修条 款外的所有内容履行完毕后.应就合 同范围内所有经济事项进行全面结算,T分合同只能办理一份竣工结算造 伤办议。地产开发工程建设产业化物业运营商业服务金融投资价值创造未来第四章后评估阶段章后评估阶段定义：项目后评估是指房地产项目的开发、销售任务基本结束地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资价值创造未来目的：全面、客观的评价项目开发情况;总结经验教训，实现造价估算及目标成本控制的