修建性详细规划内容和深度要求

1、详细规划的主要内容： 详细规划 的主要 任务是 ：以总体 规划或者 分区 规划为依 据，详细 规定建 设用地 的各项控制 指标和其 他规 划管理要 求，或者 直接 对建设作 出具体的 安排 和规划设 计。 详细 规划分为 控制 性详细规 划和修 建性详 细规划。 根据 城市规划 的深 化和管理 的需要， 一般 应当编制 控制性 详细规 划，以控 制建设用地性 质、使 用强度 和空间环 境，作 为城市 规划管理 的依据 ，并指 导修建 性详细规划的编制 。一、 修建性详细规划修建 性详细规 划 site p la n以城 市总体规 划、分区 规划或 控制性详 细规划 为依据 ，制 订用以 指导各

2、 项建筑和工程设施 的设计和 施工 的规划设 计。 是 城市详 细规划的 一种。内容 根据 建设部 城市 规划编制 办法， 修建 性详细规 划应当 包括下 列内容：1、 建设条件 分析及 综合技 术经济论 证；2、 作出建筑 、道路 和绿地 等的空间 布局和 景观规 划设计， 布置总 平面图 ；3、 道路交通 规划设 计；4、 绿地系统 规划设 计；5、 工程管线 规划设 计；6、 竖向规划 设计；7、 估算工程 量、拆 迁量和 总造价， 分析投 资效益 。修建 性详细规 划的 文件和图 纸包括 ：修 建性详 细规划设 计说明 书、规划 地区现状图 、规划 总平面图 、各 项专业规 划图、竖

3、向规 划图、反 映规划设 计意 图的透视 图等。 基础资料 修建 性详细规 划可 以由有关 单位依据 控制 性详细规 划及建设 主管 部门(城乡 规划主管部门 )提 出的规 划条件 ，委托城 市规划 编制单 位编制 。修建 性详细规 划需 收集的基 础资料，除控制 性详细规 划的基 础资料 外，还应 增加： （一 ）控制性 详细 规划对本 规划地段 的要 求；（二 ）工程地 质、 水文地质 等资料；（三 ）各类建 筑工 程造价等 资料。修建性详细规划的成果 （一 ）规划说 明书1、 现状条件 分析；2、 规划原则 和总体 构思；3、 用地布局 ；4、 空间组织 和景观 特色要 求；5、 道路和

4、绿 地系统 规划；6、 各项专业 工程规 划及管 网综合；7、 竖向规划 ；8、 主要技术 经济指 标，一 般应包括 以下各 项：1） 总用地面 积；2） 总建筑面 积；3） 住宅建筑 总面积 ，平均 层数；4） 容积率、 建筑密 度；5） 住宅建筑 容积率 ，建筑 密度；6） 绿地率。7） 工程量及 投资估 算。（二 ）图纸1、 规划地段 位置图 。标明 规划地段 在城市 的位置 以及和周 围地区 的关系 ；2、 规划地段 现状图 。图纸 比例为 1 /500 1/ 2000， 标明自 然地形地 貌、道 路、绿 化、工 程管线及 各类 用地和建 筑的范围 、性 质、层数 、质量等 ；3、 规

5、划总平 面图。 比例尺 同上，图 上应标 明规划 建筑、绿 地、道 路、广 场、停车 场、河 湖水面的 位置 和范围；4、 道路交通 规划图 。比例 尺同上， 图上应 标明道 路的红线 位置、 横断面 ，道路交 叉点坐 标、标高 、停 车场用地 界线；5、 竖向规划 图。比 例尺同 上，图上 标明道 路交叉 点、变坡 点控制 高程， 室外地坪 规划标 高；6、 单项或综 合工程 管网规 划图。比 例尺同 上，图 上应标明 各类市 政公用 设施管线 的平面 位置、管 径、 主要控制 点标高， 以及 有关设施 和构筑物 位置 ；7、 表达规划 设计意 图的模 型或鸟瞰 图。 二、 控制性详细规划

6、控制性详 细规划 re gulat ory plan以城 市总体规 划或 分区规划 为依据，确定 建设地 区的土地 使用性 质和使 用强度的控制指标 、道路和 工程 管线控制 性位置以 及空 间环境控 制的规划 要求 。根据城市 规划编 制办法第二十 二条至 第二十四 条的规 定，根 据城市 规划的深化和管理 的需要 ，一般 应当编制 控制性 详细规 划，以控 制建设 用地性 质，使 用强度和空间环境 ，作为城 市规 划管理的 依据，并 指导 修建性详 细规划 的编制 。规划的主要内容 规划要 求： 以城 市总体规 划或 分区规划 为依据，确定 建设地 区的土地 使用性 质和使 用强度的控制指

7、标 、道路和 工程 管线控制 性位置以 及空 间环境控 制的规划 要求 。控制性 详细规 划应当 包括下 列内容 ： 详 细规定 所规划 范围内各 类不同使 用性 质用地的 界线，规 定各类 用地内适 建、不适建或 者有条件 地允 许建设的 建筑类型 ； 规 定各地 块建筑 高度、建 筑密度、 容积 率、绿地 率等控制 指标 ；规定交 通出入口方位 、停车泊 位、 建筑后退 红线距离 、建 筑间距等 要求； 提 出各地 块的建 筑位置、 体型、色 彩等 要求； 确 定各级 支路的 红线位置 、控制点 座标 和标高； 根 据规划 容量， 确定工程 管线的 走向、 管径和工 程设施 的用地 界线；

8、 制 定相应 的土地 使用与建 筑管理规 定。控制性 详细规 划的文 件和图 纸应当 包括： 控 制性详 细规划 文件包括 规划文本 和附 件，规划 说明及基 础资 料收入附 件。规划文本 中应当包 括规 划范围内 土地使用 及建 筑管理规 定； 控 制性详 细规划 图纸包括 ：规划地 区现 状图、控 制性详细 规划 图纸。图 纸比例为 1/1 0001/ 2000 .修建 性详细 规划根据 城市 规划编 制办法 第二十 五条至 第二 十七条 的规定 ，对于 当前要进 行建设的 地区 ，应当编 制修建 性详细 规划，用以指导各 项建筑 和工程设 施的 设计和施 工。修建性详细规划中建设项目总平

9、面规划的内容和深度： 内容包含：规划说明书、现状图、总平面规划图、道路系统规划图、绿地系统规划图、用地竖向规划图、工程管线规划及管网综合规划图等文件图纸等。 1、总平面规划图中应明确下列有关内容：（1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；（2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；（3）用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；（4）建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；（5）建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；（6）公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；（7）绿地界线，绿地布局；（8）室外场地各控制点坐标

10、、设计高程；（9）道路控制红线等各类控制线的具体位置；（10）各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。2、道路系统规划图：应确定道路等级，道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。3、绿地系统规划图：应确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。4、用地竖向规划图：应确定地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的

11、坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。5、工程管线规划及管网综合规划图：包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。6、主要建筑平、立、剖面图。7、修建性详细规划图纸比例为 1：500 或 1：1000。 凡报批建设项目总平面规划，须提供如下图纸、资料：1 现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、主要技术经济指标，一般应包括以

12、下各项：1）总用地面积；2）总建筑面积；3）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5）住宅建筑容积率，建筑密度；6）绿地率。7）工程量及投资估算。 旅游景区中的修建性详细规划 修建性详细规划是指以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 在现行旅游规划体系中，旅游区修建性详细规划是旅游区规划体系中最具体、最细致的一个层次，是联系旅游区总体规划和施工图设计的重要环节，也是整个旅游区规划体系中对规划深度和具体内容较难把握的一个规划阶段。按照现行旅游规划通则，旅游规划包括旅游发展规划和旅游区规划两个部分。旅游区规划按规划层次分为总

13、体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。其中修建性详细规划的任务，是在总体规划或者控制性详细规划的基础上，对当前要建设的地段，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。 一、修建性详细规划内容包括： (1)建设条件分析及综合技术经济论证； (2)作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； (3)道路交通规划设计； (4)绿地系统规划设计； (5)工程管线规划设计； (6)竖向规划设计； (7)估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 二、修建性详规文件和图纸主要包括： (1)修建性详细规划文件为规划设计说明书； (2)修建性详细规划图纸包括：规划地区规划

14、图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为 1/500-1/2000。 三、修建性详规实施步骤： 1、成立组织机构 2、收集必要规划资料 A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质痪料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 3、根据规范计算出本小区各项规划指标 4、确定路网和排水排污体系 5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案； 6、确定活动中心与绿化位置 7、绘制总平面和坚向设计； 8、各基本原则经济指标分析； 9、

15、编制文本说明 10、组织相关专业人员评审； 11、报规划主管部审批； 四、修建性详细规划的成果 (一)修建性详细规划说明书 1、现状条件分析； 2、规划原则和总体构思； 3、用地布局； 4、空间组织和景观特色要求； 5、道路和绿地系统规划； 6、各项专业工程规划及管网综合； 7、竖向规划； 8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项： 1)总用地面积； 2)总建筑面积； 3)住宅建筑总面积，平均层数； 4)容积率、建筑密度； 5)住宅建筑容积率、建筑密度； 6)绿地率。 9、工程量及投资估算 (二)修建性详细规划图纸 1、修建性详细规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系； 2

16、、修建性详细规划地段现状图。图纸比例为 1/5001/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质 量等； 3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围。 4、修建性详细规划道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明 道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线； 5、修建性详细规划竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交 叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高； 6、修建性详细规划单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关

17、设施和构筑物位置； 一、修建性详细规划与上位规划 修建性详细规划的上位规划主要指该旅游区的总体规划或控制性详细规划。旅游区总体规划是为了更好地保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署。控制性详细规划通过一些量化的指标体系，对旅游区的土地使用、景观系统、设施配套、行为活动等进行定量、微观的控制。修建性详细规划则是针对旅游区内当前要建设的地块，进行总平面布局和空间形态组织。 按照旅游规划通则要求，旅游区在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划，小型旅游区可直接编制控制性详细规划。在旅游区规划编制实践中，委托方为了缩短规划编制周期，节省规划编制费用和规划

18、评审费用，有时会要求将旅游区规划的 3 个阶段合并为 2 个阶段，即仅编制总体规划和修建性详细规划，或者仅编制控制性详细规划和修建性详细规划。有时委托方甚至要求直接绕过前两个阶段，在没有编制总体规划和控制性详细规划的情况下，直接编制修建性详细规划。 在整个规划体系中，不同的规划阶段有不同的中心任务。上位规划是编制下位规划的重要依据之一，下位规划是对上位规划的延伸、细化和具体落实。总体规划阶段需要解决的一些问题，对旅游区发展和建设来说，是必须予以解答的，如分析旅游资源特征，界定旅游区用地范围，研究旅游区客源市场，确定旅游区的性质和主题形象，确定旅游区内部功能分区，旅游区对外交通布局，景观系统和绿

19、地系统总体布局，旅游区服务设施和附属设施规划，近期建设规划等内容。控制性详细规划的一些内容也同样是不能回避的，如旅游区内各类不同性质用地的界线，各类用地中适合建设、不适合建设或者有条件地允许建设的建筑类型等。在上述问题没有得到解答以前，旅游区的修建性详细规划编制工作便无法顺利进行。 比如在总体规划阶段，旅游区功能分区和建筑景观系统、服务设施和附属设施规划，确定了旅游区内应包含几个建筑群，以及各个建筑群之间在功能、规模和空间等各方面的关系。在这个阶段，可以将每个建筑群作为一个点元素来看待，而不必将其展开。经过研究论证和多次修改，确定了这些建筑群的科学合理性之后，再继续编制控制性详细规划和修建性详

20、细规划，确定分地块土地开发利用强度控制指标，再将这些点展开成面，进一步确定每个建筑群内部各个建筑单体之间的功能划分、交通联系、空间关系、建筑风格及建筑体量、色彩等各种关系。如果对总体规划的统筹部署没有经过充分的研究论证，就编制了修建性详细规划，可能会造成对旅游区某些特定地段空间安排与旅游区整体部署不协调，而且在进行评审时，有可能因为整个旅游区建筑群设置不够合理而否定了修建性详细规划的成果。所以说上位规划的内容对于修建性详细规划编制工作的顺利进行有着重大的影响。 为了配合旅游区建设需要和满足市场需求，有时在没有编制旅游区总体规划和控制性详细规划的情况下，规划编制单位直接承担修建性详细规划的编制任

21、务。此时应特别注意处理好修建性详细规划与上位规划的关系，向委托方说明编制总体规划的重要性，将规划编制工作划分为两个阶段。第一阶段先就总体规划的一些重要内容进行研究，主要包括应在总体规划阶段完成的，对旅游区发展和建设较为重要的内容，以及对修建性详细规划有重大影响的内容，并就初步研究成果和下一步编制修建性详细规划的工作安排，与规划项目委托方、旅游区所在地政府相关部门、有关专家和群众代表进行充分沟通。在基本达成共识的基础上，再开展第二阶段的工作，即全面开始编制修建性详细规划。 二、修建性详细规划与施工图设计 编制修建性详细规划要注重可操作性，这是毋庸置疑的。但是有人理解为总体规划基本没有什么可操作性

22、，越是到深化的层次如修建性详细规划，可操作性就应该越强。甚至有委托方将可操作性理解为修建性详细规划可以取代施工图设计，依据修建性详细规划成果就可以直接用来建造一些建筑物和构筑物。 其实这种理解是片面的。修建性详细规划可操作性应该贯穿于整个规划体系当中，尽管不同的规划阶段需要解决的重点问题不同，但就其研究的范围来说，都应该具有可操作性。比如总体规划阶段所研究的旅游区客源市场，确定了旅游区开展宣传促销的重点地域和潜在消费群体，提出了旅游区营销策略和宣传口号，在旅游区经营过程中就具有很强的可操作性。另外，旅游区内部交通布局、景观系统和绿地系统、服务设施和附属设施、旅游区建设时序等内容，也都具有很强的

23、可操作性。 修建性详细规划应该具有很强的可操作性，并不意味着修建性详细规划可以取代施工图设计。就建筑物来说，总体规划、修建性详细规划和施工图设计三者之间的关系应该是：总体规划研究旅游区内部各个建筑群之间的关系，修建性详细规划研究一个特定建筑群内部各个建筑单体之间的关系，施工图设计研究每个建筑单体的建造方案。具体地说，在编制总体规划时，应根据旅游区功能分区和建筑景观系统，以及基础设施、服务设施、附属设施建设需要，确定旅游区内应建造几处建筑群，这些建筑群坐落在什么位置，应该具备哪些具体功能，规模有多大等。然后根据总体规划所确定的旅游区建设时序，对于当前要建设的地段，编制修建性详细规划。这个时候研究

24、的重点问题是规划对象内部各个建筑单体之间的关系，包括确定建筑群主轴线和副轴线的设置方案，主体建筑和附属建筑的组成，每个建筑物承担的具体功能，各建筑物之间的空间距离和交通联系，主要建筑物的体量、风格，以及各个建筑物共同构成的建筑景观轮廓线等。 在修建性详细规划阶段，有时也会涉及到建筑单体的一些问题。如旅游区内需要建造仿古建筑时，应该确定要按照哪个朝代的风格进行设计建造，每个建筑物的面阔和进深分别为几间，应采取哪种屋顶形式和台基形式，因为中国古建筑具有森严的礼制等级，屋顶形式和台基形式直接昭示了建筑物的等级。为了更直观地表达规划意图，可能需要绘制建筑单体的效果图，甚至平面图、立面图和剖面图。这些问

25、题不经确定，就无法展开单体施工图设计工作。但是这些工作还远远没有达到施工图设计的深度。施工图设计成果是由若干张建筑施工图、结构施工图和水、电施工图等组成的，不是仅靠一张效果图和几张平面图、立面图、剖面图可以表达清楚的。而且在这一工作阶段，也不应该达到施工图设计深度，因为旅游区建设前期工作的阶段划分有其内在的科学性，每一个阶段的成果形成后，都应该经过一定形式的论证和修改、完善。即使修建性详细规划做的很好，不需要进行任何修改，规划人员也不应对下一阶段的工作做出过多的刚性规定，以免干扰下一阶段工作的正常进行。 总之，修建性详细规划与施工图设计之间有密切的关系，但不应完全代替施工图设计。当需要有一定程

26、度的交叉时，最多达到施工图设计前期的方案设计即可。 三、修建性详细规划编制的准备工作 3.1 熟悉上位规划相关内容。做好一个特定地块的修建性详细规划，不仅需要了解上位规划对该地块作出的各种控制性规定和引导性意见，还需要了解周边各地块的自然条件、功能定位、建设规模、与本地块的关系等问题，以及本地块在整个旅游区的功能定位、空间序列等。 3.2 精确划定规划范围。修建性详细规划是对旅游区内特定地段的空间利用方案进行部署，其研究的空间范围应有明确的边界。在控制性详细规划阶段，已经根据各类用地的不同性质，详细划定了一些地块界线，这个界线就是确定修建性详细规划用地范围的依据。在旅游区规划编制工作实践中，有

27、时委托方要求在完成总体规划成果后，直接编制修建性详细规划，此时仅轮廓性确定了旅游区的功能分区，没有精确划定各功能区的边界，而且需要编制修建性详细规划的地块，一般会小于总体规划阶段所划分的功能区，其用地范围界线不明确，需要规划人员重新确定用地边界。划定修建性详细规划用地边界，应遵循一致性原则、主导因素原则、整体性原则和实用性原则。使所划定的空间范围土地利用主题突出、功能完整、空间集中、协调统一、方便建设。 3.3 准备基础图件。编制旅游区修建性详细规划需要用的基础图件，包括外业调查底图和规划设计底图。在编制总体规划阶段，已经形成了一些图件成果，但总体规划涉及的空间范围比较大，图件比例尺较小，一般情况下难以满足修建性规划编制阶段要求，因此需要重新收集、绘制较大比例尺的基础图件。现在可供利用的基础地理信息比较丰富，很多地方都已完成 1/10000 地形图测绘工作，另外通过互联网也可获得一些高清晰度的卫星影像图。但是旅游区修建性详细规划成果图比例尺应达到 1/5001/2000，有时需要对预定的规划用地范围进行重新测绘或补充调绘。为了做好后期规划工作，基础图件必须正确而明显地反映规划范围内地理环境各要素和现象之间相互联系和相互制约的客观规律。 3.4 对旅游资源做进一步的调查和研究。在编制总体规划时，对规划区内所有旅游资