房地产金融创新之我见

1、房地产金融创新之我见金融是现代经济的核心，是经济发展的主导，而房地产又是国民经济的重要支柱产业。房地产业作为典型的资金密集型产业，对金融高度依赖。我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来积聚资金，这种过于单一的融资方式导致房地产业的发展过于依赖银行，这势必会影响房地产业的健康发展。近年一系列的新政策中，对利率的调整、对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控，使得房地产企业的融资渠道得异常狭窄，开发商面临着资金来源枯竭的局面。可以这么说，中国的房地产进入了一个比较寒冷的冬天当中。但是一个冬天的来临孕育着另一个春天的开始，那就是房地产金融的春天。重重调控之下，开发商想要生存下来，所面临的最重要

2、的问题就是拓展融资渠道。所以，房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间。我国房地产企业对银行信贷资金的程度依赖很大，其他的融资手段所占份额极少。而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。国外房地产企业的融资手段多样，结构合理，各融资手段所占比例均衡。相比之下，国内的融资手段显得过于单一，且融资结构严重失衡。现在房地产行业的利润率和前几年相比是趋于下降的格局，我们现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，包括人工费、原材料费的上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，开发企业也必须探讨新型的金融创新工具

3、，解决它的长期持续发展的情况下资金的保证问题。最行之有效的办法是加快发展房地产金融二级市场，进行房地产证券化的积极尝试。一个竞争性的房地产金融市场对于一个高效率的房地产金融体系至关重要。成熟的房地产金融市场不仅需要具有一定规模的一级市场，还要求有一个发达的证券化二级市场作为支持。通过股权证券化、债权证券化等方式，可以实现不动产权益的证券化，为房地产市场的发展提供充足的资金来源，同时大大增强了房地产资产的流动性。大力发展房地产金融市场，使国内房地产企业直接上市融资及发展住房抵押贷款二级市场，是我国房地产金融发展的必由之路。房地产金融市场一般是无形的市场，在大多数国家，房地产金融市场并没有固有的交

4、易场所，但不排除有些国家的房地产证券在固定的的证券市场或公开市场上发行和交易的情形。按照银监会“三个办法一个指引”要求，提升银行专业化、国际化水准，朝着精细化、差异化的全流程信贷风险管理思路，积极稳妥推进市场体系建设。可以说，企业直接上市融资和住房抵押贷款二级市场的兴起，是二战后西方发达国家住房贷款成倍增长的推动因素。为此，我国监管部门应该适当放宽房地产企业上市的条件，扩大房地产企业融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化，带动我国资本市场的发育。同时，加快积极推进住房抵押贷款二级市场的建设。目前我国住房抵押贷款已经形成相当规模，据不完全统计，国有四大银行个人住房贷款余额已经超过几万亿，由此形成

5、的“短存长贷”矛盾日益突出，银行所面临的流动性风险日益加重。因此，通过住房抵押贷款证券化来发展我国的住房抵押贷款二级市场是十分必要的。借助住房抵押贷款二级市场的融资功能，加快信贷资金流动速度，不仅可以缓解住房抵押贷款中存在的资金紧张和结构不合理状况，还可以大大减轻商业银行开展房地产金融业务的系统性风险。房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段,进行中的

6、住房抵押贷款证券化是其现实切入点。房地产金融产品的创新依托与银行业、证券业、保险业的有效结合。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展，使居民可以拥有

7、更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。房地产金融创新是一项系统创新,它是由系统内的金融业务创新、组织结构演变、监管制度优化、创新环境改变等共同引起的。美国次贷危机的爆发在很大程度上与房地产金融创新有关,它生动而且深刻地向世人展示了房地产金融创新的现实风险。虽然由于美国次贷危机和全球金融危机对我国造成不利的影响，但是房地产金融创新的宏观经济背景是向好的。近年来，我国的经济一定保持持续高速增长。我们中国全球最大的市场，中国13亿人口，吃、穿、住、用、行这就是最大的市场，住方面就涉及到房地产、商业地产。人口红利将会持续相当长的一段时间。房地产证券化的

8、市场和潜力是无限的，对于房地产业的健康发展有着重大意义。首先，发展房地产证券化，有利于推动房地产业的发展。对于解决房地产行业资金缺乏问题有基础支撑意义。同时有利于拓宽金融业市场空间。银行的单一投资模式会限制货币市场的发展空间。现在我们借鉴发达国家的先进经验，推出多种房地产金融创新产品，就可以既发挥房地产金融的优势，又因为变直接投资为间接投资，不同投资项目规模不同，运作效果不同，投资显效的滞后期长短不同，从而大大分散房地产投资的风险，拓宽金融业市场空间。 发展房地产证券化，有利于优化社会投资结构。房地产投资信托基金，是以公司或信托（契约）基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验

9、的人，将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者，这样一种中长期的投资形式。所以，房地产金融产品创新可以带给中小投资者更稳更多的收益。此外，实现融资手段多元化，拓宽融资渠道，还可以采取以下几种措施： (一)联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。 (二)并购在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。综上所述，我