物业接管工作流程

1、物业接管工作流程撰写人：物业接管工作流程一、物业项目承接查验阶段1. 成立管理处在入住前三个月，成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位 （其他管理 人员分步到岗，具体见后、，落实管理用房和职工宿舍。2. 组织验收小组由物业公司牵头，组织机电安装维修人员和管理处的有关人员组成验收小组。验收小组应在验收前完成以下工作：1、提前派出工程技术人员进驻现场，与开发、施工的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配 的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺 设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。2、主动与开发商和承建单

2、位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意 事项和交接日期等。3、与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。3. 准备相关表格资料4. 前期备案准备略5接管楼宇资料的验证及部分移交的资料1、产权资料A. 项目批准文件；B. 用地批准文件；C. 建筑执照；D 业主姓名、联系方式及建筑面积清单;2、验收合格资料A. 竣工验收证书；B. 消防验收合格证；C. 综合验收合格证书；D. 用电许可证；E供用电协议书;F.电梯使用合格证;3、工程技术资料A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全 套图纸；B. 地质勘察报告；C工程合同及开、竣工报告；D.工程预决算分项清单；E图纸

3、会审记录；F工程设计变更通知（包括质量事故处理记录、；G隐蔽工程验收签证；H. 沉降观察记录；I. 竣工验收证明书；J钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K新材料、构配件的鉴定合格证书；L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;M.供水、供暖的试压报告;4、资料的存放：上述的全部资料存放在物业公司保存， 复印件在管理处办公室，以便随时查 阅。5、接管验收程序1. 开发商通知物业公司接管验收；2物业公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，具备条 件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；3. 物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套 设施设备等进行竣

4、工验收；4. 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约 定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；5. 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理 处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等 整改验收合格后再接管钥匙。6. 业主入住时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项6在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。7、接管验收标准及检验办法

5、1. 标准范围参照建设部物业承接查验办法（建房2010165号、及达到业主的合理 要求。2. 标准及检验办法2.1梁、柱、板主体：2.2顶棚：2.3墙面：A. 粘贴牢固，无缺校掉角；B. 面层无裂纹、损伤、色泽一致；C对维砂浆饱满，线条顺直；2.4门窗:A.先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋,（墙普遍为多屋住宅区、自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台 面、是否有水渗入；B.查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨 后逐间检查场面和窗台泛水；2.5楼梯、扶手：A. 用力轻摇无晃动，安装牢固；B. 钢筋无锈蚀，无弯曲；C. 木扶手表面无

6、龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；2.6插座：2.7接线盒：1、单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2、用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包 线头；1、安装牢固，目视盖板无损坏,2.9开关：2、全检开关灵活，开启接触效果良好；2.10照明灯具：1、用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩 完好无损；2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；3、产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作 3天, 统计有多少自然损坏的。2.11供水系统：1、安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无

7、损，无渗漏水，无锈迹；2、管道接头无渗水；3、水龙头（花酒、和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；2.12排污管道（含塑料管、：1、安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2、从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通 无堵塞;3、铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀;2.13地漏：过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；2.14卫生洁具：1、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；2、灌水后排水口接口密实，无渗水接水软管无锈迹；3、便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；2.15室内配电箱：1、安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开

8、关等控制是否正常;2、开关符合型号规定；3、导线与设计相符，布线规范；4、目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；1、水表、电表2.16其它：安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻 璃无损伤；2.17基础设施：1、房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等;2.18天台：1、屋面隔热层、防水层：A. 板端缝、伸缩缝油青紧贴；B. 隔热板、防水层表面无裂缝；2、落水口畅通，管道完好；3、扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；2.19屋面避雷设施；各种避雷装置的所有连接力牢固可靠；1、消防栓：A.油漆均匀，无少刷、漏刷现象；B.阀门完好，无渗漏水;2.23周边道路:2、消防箱:A

9、. 消防管、消防带等配套齐全；B. 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如，C消防管无渗漏水，阀好；2.21小区灯光系统：1、按设计要求安装；2、灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；3、灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；2.22绿化：1、按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98%以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%;2、绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 100米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；1、道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤;2、路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无

10、损伤；3、块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角;4、路牌标志清楚，地面线条垂直；2.24垃圾池（箱、：1、冲洗水管：A.垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；B水阀门关灵活无漏水：C水阀箱装锁，锁头开启灵活；2、铁箱类:油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；2.25岗亭:3、塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水配有桶盖且完好无损；1、铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债;2、电动道闸:安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤;2.26车库：1、露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；2、地下停车场：A. 参照物业承接查

11、验办法的相关内容；B. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；3、露天（夹层、车棚：参照相关室内验收标准;4）单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；5、照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；&排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；1、池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕;2.27窨井、检查井和化粪池:2、检查井和化粪池进出水口高差不小于 5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈;2.28明暗沟：1、沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；2、沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；2.29水池、水箱：1、按设计要求和有关卫生标准进行验收；2

12、、无渗漏水现象；2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。8.工程完善和工程遗留问题的处理1. 工程完善指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程元善：1、室外改造、完善工程，如下所示：A.游泳池、网球场等室外娱乐设施;B.绿化、区间道路等配套设施;2、室内改造、完善工程，如下所示:A. 楼道灯改造等2. 工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、 设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；3. 处理规定1、管理处对完善配套工程

13、执行监督职能，指定专人作好协调工作；2、对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作；4. 管理工作规定1、在业主未办理入住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：A. 管理处对已接管的房屋和设施实施保管；B. 分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工 作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好；C配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议、施工队进出场有序；D. 按设计要求限制施工队活动范围;2、在业主（住户、开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造 时，除按第1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：A. 限制噪音

14、施工时间，确保业主的工作不受影响；B. 给进场施工队人员（保修人员、办理出入证，避免与装修施工人员混淆， 给已入住的业主带来安全隐患；C管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；D.施工队离场前，必须到管理处申请 放行条”在经管理处房管员以上人 员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等、，并经 房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区。二、业主入住阶段1. 健全管理处竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位， 组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。 管理处各类人员可按以下程序和时间到位。A.入住前三个月，任命管理处主任，

15、工程负责人等投入入住前的各项准备 工作；B竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本 情况和操作规程；c竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配 套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作;D竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的 物业守卫工作；E入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；F. 入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；G. 入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行 清洁工作。H. 入住前半

16、个月，全部保安人员配齐上岗；I. 入住前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；2入住工作方案管理处成立后，管理处主任负责根据物业公司编写的物业管理方案，编 写管理处入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下内容：A. 核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况；B. 根据实际情况和物业管理方案中的要求以及要达到的标准，拟定入 住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示:*治安方面：增设报警系统；*车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；*垃圾清运：增设垃圾池（屋、或垃圾清运站等；*楼道灯：改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等、C拟定管理处办公用房和员工宿舍

17、的装修方案；D 根据物业管理方案的开办采购计划，拟定分步购置计划；E. 制定入住流程；F. 其他。3准备入住资料1、根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷业主手册、临时 管理规约等。2、印刷 办理入住手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证 件，并附简明扼要的入住程序流程说明图等。3、印刷其他规定等。4、印刷入住表格；4. 协调工作（开发商、与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入住后水、电等的 供应与通邮。5. 通知入住（开发商、通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入住通知。寄发通知 应包括以下资料：1、入住通知书2、办理入住手续须知3、收费项目一览表6

18、. 入住时的环境布置（开发商、1、楼内环境：A.入口处挂横幅，内容有 欢迎您入住*公司*小区”等，插彩旗，营造热烈 的气氛。B插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“*小区物业管理处”字样。C入口处标明管理处办公地址和办公时间2、管理处办公环境:A. 摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。B. 张贴醒目的 办理入住手续流程图”办理手续设置要求做到 一条龙服务 程序，标识清楚，一目了然。C. 管理人员着装整洁，精神饱满。D 办公室内资料摆放整齐有序。7. 业主入住程序提前确认和预约每日办理交房手续的名单。1. 入住流程图验证f资料发放f交费f钥匙发放f验房2验证1、入住通知单原件、和购房合同复

19、印件一份3. 资料发放与保管1、发给业主保存的资料：A.业主手册B.临时管理规约C收费项目一览表2、发给业主填写并需返回管理处的资料：A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份;B业主情况登记表：即日填写返回管理处；C装修申请表：业主申请装修时填写，并返原件给管理处存档；3、管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：A.业主入住通知单B入住验房表C业主情况登记表D. 装修申请表4交费1、管理服务费：以入住通知单上发出的日期为准，计收全年管理服务费；2、装修押金:A.时间：办理人住手续时交纳;B.标准：每百平方米*元；C退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续;3、楼道维护费、装修垃圾清运费：A. 时间：办理入住时交纳；B. 标准：每户平方米*元；4、工本费：5、其他:开发商未配套，需由业主付款，由管理处统一组织施工；5. 钥匙发放1、