“陕化职工住宅”项目可行性报告

1、陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告陕西陕化化工集团有限公司职工住宅楼可行性研究报告项 目 名 称：职工住宅楼项目建设单位：陕西省开发有限公司 目 录第一部分：项目概况1.项目名称42.项目建设单位43.项目建设位置及地面积边界44.项目周边目前状况45.项目性质及主要特点56.项目规划方案57.项目进度计划58.投资估算及资金筹措68.1 投资估算68.2 资金筹措6第二部分：项目宏观分析1.国家目前房地产业发展状况62.华县目前房地产状况73.华县气候分析74.项目所在地区域发展状况85.项目所在区域环境分析8第三部分：市场研究1.市场供给102.市场需求113.市场预测114

2、.市场分析12第四部分：项目定位分析1.地块特征分析.132.项目SWOT分析143.项目技术方案 14第五部分：开发进程部署1.建设工期152.进度安排15第六部分：经济指标分析1.基础数据与参数选取162.资金来源163.开发成本16第七部分：风险分析及防范措施1.风险分析172.风险防范措施18第八部分：综合评价1.宏观评价184.总体结论及建议18第一部分：项目概况1.项目名称：职工住宅楼2.项目建设单位：陕西省开发有限公司3.项目建设位置及地面积边界项目位于渭南华县陕西煤业化工集团渭南煤化实业有限公司职工家属院，陕西煤业化工集团渭南煤化实业有限公司职工住宅小区大门东西两侧所占共约22

3、亩土地、以及家属院内现水塔所占约6亩土地为地面积边界，由陕西华升建中置业有限公司开发。4.项目周边目前状况华县位于秦岭东部、渭河南岸，是国务院印发的西部大开发“十一五”规划中提出的三个重点经济区之一“关中天水经济区”的重要组成部分，属“西安一小时交通圈”。因处于华山的姊妹山少华山脚下而得名，距世界四大文明古都之一的西安85公里，距国家级风景名胜区华山30公里，距世界八大奇迹之一秦始皇陵及兵马俑博物馆40多公里。东临华阴,西邻渭南市政府驻地临渭区25公里，南依秦岭,北屏渭河,距西安90里.自古有"通化门前第一州"之称.华县历史悠久,是黄河流域中华民族重要发祥地之一。县境内数十

4、处“老官台文化”、“仰韶文化”、“龙山文化”和“殷商文化”古遗址. 华县毗邻华山和少华山，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该地外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，使该区的环境和设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在瓜坡镇工作的人士在此置业安居。 5.项目性质及主要特点职工住宅楼“限价商品房”项目是陕化化工集团有限公司与陕西华升绿州置业有限公司协商下，为了提高华县整体县城面貌和陕化化工集团有限公司职工生活环境，为主企业的发展而打造的集人文、地理、环境为一体的项目，它的建成对于提升华县整体城市面貌，改善化工集团职工

5、生活水平，实现政府关于建设陕化化工集团有限公司职工的工作环境智能化，推动当地社会经济发展建设的项目之一。 “职工住宅楼”项目是一个属于“陕煤化内部职工限价商品房”性质的项目。华升公司在新的形势的发展和政策的指引下，全力实施这一项目。相信此项目的顺利实施，将对主企业的未来发展意义重大。本项目为中高档精品楼盘，地理位置优越，周边配套设施完善，力求为当地居民带来高品质、高素质、宜居型的生活空间。6.项目规划方案一、陕西煤业化工集团渭南煤化实业有限公司家属院大门东西两边为两栋18层综合楼，分为商业和住宅，一二层为商业，三层以上为住宅。二、生活二区为家属区，正大门前由喷泉至学校前现有绿化地为建设用地，拟

6、建一栋11层职工住宅楼。三、家属区院内水塔占地约6亩，初步设计拟建职工住宅楼两栋18层。由陕西华升建中置业有限公司进行开发。设计结构形式为剪力墙，建筑形式为高层，配套有电梯、电视、电话、网络、消防联动控制、天然气等。（另附地界图、效果图）7.项目进度计划根据项目进展情况，我公司计划于2013年3月进场开工建设，预计工期24个月，计划于2014年底完工。总建设暂定工期为2015年全部完工（具体实施根据拆迁工程及陕煤化具体实施方案为准）。8.投资估算及资金筹措8.1 投资估算本项目预计投资总额为7000万元,一期投资2000万元。投资估算内容包括：直接进入开发成本的投资（项目前期承办费用） 200

7、0 万元，项目工程建设费用为 5000 万元，工程建设工期为 2 年，总建筑工期为 2 年。8.2 资金筹措本项目预计投资总额为 7000 万元。一期投资 2000 万元，目前自有资金 3000 万元、理想开发借贷 2000 万元，根据资金状况已经完全具备开发条件。（1）住宅销售预测2000元/×20600=4120万元（2）商铺销售预测3000元/×9100=2730万元预计销售总收入：4120万元+2730万元=6850万元第二部分：项目宏观分析1.国家目前房地产业发展状况中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然需要关注着一些风险。 国外机构对未来20年中国GDP预测预

8、测 部 门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率8% 房地产行业将高速发国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世 界 银 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%从宏观市

9、场看：根据国家宏观调控政策的实施，房地产市场正处于调整时期，多数房地产商持观望态度，有助于公司以较小的成本入市。2.华县目前房地产状况（1）该区域为中高档商品房相对集中区。目前区域内在建的项目从产品品质看，区域内商品房住宅产品品质较高。（2）区域内项目目标客户群陕化化工集团有限公司拆迁安置职工，目的上看，以为子女购房需求、拆迁购房需求、以及周边改善型需求为主，投资性需求相对很少。（3）该区域内在建项目和最新项目的产品部分多数采用框架结构，以高层和小高层为主。华县经济发展较快，市场上的有效需求比较旺盛，为我公司投资提供了一个理想的投资环境。项目位置优越，适合开发普通商品住宅项目，目标客户较稳定且

10、消费能力较强，需求特点明确而且与我公司开发产品特点较为一致，为我公司较快实现预期收益打下很好的基础。3.华县气候分析地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分田”的半山区县。属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2，降水量532毫米，无霜期283天。 4.项目所在地区域发展状况华县楼市总体处于较持续发展阶段，房地产投资势头较强劲，房价稳步上涨，市场需求在一定程度上略有萎缩。土地市场相对较好，由于华县是渭南市重点发展县城之一，政府重视和支持发展华县县城的部分区域，土地市场较为充足，有很大的发展空间。房价增速较快，商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2010年底的轨迹平稳缓慢上行的态

11、势。房价一年一个台阶，预计2013年度华县瓜坡镇整体房价水平达到3450元/的水平。5.项目所在区域环境分析政区位置 华县位于秦岭东部、渭河南岸，因处于华山的姊妹山少华山脚下而得名，是国务院印发的西部大开发“十一五”规划中 提出的三个重点经济区之一“关中天水经济区”的重要组成部分，属“西安一小时交通圈”。 自然特征地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分田”的半山区县。属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2，降水量532毫米，无霜期283天。 享有“中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山、中国皮影之乡”四张名片美誉。钼储量居世界第三、亚洲第一，钼资源矿石量达14亿吨，钼金属128万

12、吨，是世界六大钼矿床之一。 华县的钼产品85%以上出口，年可出口创汇8.5亿美元，出口创汇占到陕西的1/5，占世界钼冶金炉料市场的8%10%，产品遍布欧洲、美国、日本、韩国、南非、澳大利亚、印度等世界各地。交通通讯陇海铁路、西潼高速公路、101省道横贯东西，西南铁路、华金和华洛公路沟通南北，郑西高速客运铁路专线在建。有地方公路131条，通达里程1000多公里。年末固定电话用户达4.7万户，移动电话用户11万余户，互联网用户达7000多户。有线电视覆盖率达到90%以上。 环境绿化工业废水处理率较上年提高 10% ，酸雨频率降到 25% ，城区居民燃气率达 80% ，城区地下饮用水水源、桥峪、涧峪

13、、水夫峪等地表饮用水的水源合格率在 100% 。依法关闭重点污染企业2家，取缔非法小选矿14户。全县化学需氧量削减量420.8吨，二氧化硫削减量1798吨。工业废水排放量达标率95.02%，工业烟尘排放量达标率95%。文化教育全力打造“中国民间文化园区·华县皮影”，“华州秧歌、华州背花鼓、东 峪孝歌、华县皮影制作工艺”列入省级文化遗产保护名录之中，被确定为全国100个“文化信息资源共享工程试点县”之一。“华县皮影”列入国家首批非物质文化遗产名录。皮影产业已逐步成为华县农村经济新亮点。现有各类学校284所，在校学生49990人。其中：小学在校学生21088人。旅游景观华县处于“西安临潼

14、华山”旅游热线上，被誉为“陕西九寨沟” 的少华山国家森林公园，是陕西东部最大的山谷型自然风光光休闲度假旅游胜地和养生福地。以金堆镇麻家边水库为中心，成立总面积7900公顷的大鲵水生野生动物县级自然保护区；位于柳枝镇泉护村、安堡村的元君庙新石器时代遗址为国家级文物保护单位；渭华起义革命旧址被国务院确定为国家重点文物保护单位，省级青少年爱国主义教育基地，是陕西东部唯一的红色旅游圣地。 民俗文化皮影， 又称灯影，在灯下以兽皮刻制的影人演戏而得名，是我国民间广泛流传的戏剧之一，这一独特的艺术形式渊源流长，闻名中外，千百年来盛行不衰，深为人民群众喜闻乐见。 社会建设华县为“国家级无公害蔬菜基地县”。马铃

15、薯、山药、大葱、番茄通过农业部农产品质量安全中心无公害农产品认证，16种蔬菜通过西安市场检测认证。特色产业形成金堆钼采矿区、莲花寺钼炉料加工区、陕化精细化工产业区、少华山旅游产业区四大项目板块格局，钼、精细化工、石板材、菜畜果、生态旅游、现代服务业“六大产业”。 金钼集团工业氧化钼被评为中国名牌产品，金堆城钼业公司和陕化的8个产品被评为陕西省名牌产品。2007年在全省县域经济社会发展综合考核中，列第28位，荣获“陕西省县域经济社会发展争先进位奖”称号，被省政府确定为“扩权强县”试点县。 继05、06年之后，连续第三年跨入全国县域经济基本竞争力提升速度最快的100个县（市）之列。 第三部分：市场

16、研究1.市场供给（1）住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。为了更能适应华县的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显， 8090两居、105110三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。（2）小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。（3）混合居住模式将成为主流以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新

17、标准。从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。（4）、建筑风格方面，将从简约走向丰盛通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。从总体上看，市场上目前供给的都是多层和小高层，中低档小区，绿化和配套都属于中档，所以，根据现在市场需求，我公司主推的中高档精品楼房还是有一定的市场前景的。2.市场需求从产品需求特征来看， 80100的两居室和110左右的小三居室的户型为区域市场需求热点，而对125面积以上的户型相对要少，对80以下的小面积户型也反应较好。目前市场供给大多数都是小高层和高层，属于中高档品质楼，所以中高档小区必将成为市场需求的一部分。3.

18、市场预测华县是渭南重点改造区域，距离渭南市16公里，陇海铁路、西潼高速、310国道穿境而过，境内拥有陕西东部最大的精细化工产业基地陕西华山化工集团，属西安一小时经济圈。交通便利，地理位置相对较佳，周边生活配套齐全，价格水平较迎合拟定目标客户群体心理价位和实际购买力，故在满足该区域市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势。从拟定目标客户群的数量上和购买力上，加之陕化化工集团有限公司职工安置，项目拟定目标客户群体基本完全可以消化本项目。4.市场调研及分析 ：（1）阳光小区项目地址：华县子仪大道东段推售情况：已售三分之二价格：2719元/m2分析阳光小区项目，优势是周边基础设施健全，生态环境好；交通

19、便捷；北临职教中心、县城行政中心及子仪路中心学校，西临县城最大的绿地广场华县群众运动中心及商业服务中心，南临县城南部主干道310道。劣势宣传彩页做的太花太乱，楼盘外观看着很普通，没有什么亮点能够特别吸引买家。（2）盛世永安项目地址：位于华县杏林路与新秦路之间项目规模：总占地面积超16000平方米，价格：2400元/m2（多层），3300/m2（小高层） 分析盛世永安项目，优势是户型面积在90 m2155 m2之间，拥有多种房型；配套设施比较齐全，配套露天棋牌、篮球场、儿童乐园、英语角等。且小区风情容纳了华县的传统文化，皮影元素作为小区的花园长廊。人车分流交通组织，24小时电子监控系统及楼宇对讲

20、，物业管理相当好。劣势是宣传力度做到了，华县最好的级别，售楼部装修的太简单；位于华县中心商业圈，有一定的噪音及空气污染影响；小区住户比较多，规划杂乱，物业管理有难度。以上楼盘呈现如下特点：楼盘大部分为高层，属于中高档定位，产品设计理念上向现代城市化发展，整体均价基本符合市场，整体定位一般。综上所述分析：从以上楼盘特点可看出，该区域楼盘及房地产市场尚属于发展中阶段，整体供应总量不大，市场需求稳步提升，供需矛盾较平和，市场有很大的培育提升需要，从而为我们相对高起点的介入，提供了一个很好的发展空间，坚信我们的项目会给人们带来理念和审美的变革，会是一个令人耳目一新的好项目。第四部分：项目定位分析1.地

21、块特征分析A、规划中的陕煤化工集团有限公司生活二区职工住宅楼，主体定为还是体现以职工的住宅安置为核心。（1）在创新住宅理念的指导下，强化物业质量产品品质，进行规划、建筑、环境、配套等的设计施工。（2）完善社区生活配套服务功能，强化重视配套和服务，将沿街商业、教育、运动及休闲设施充分发挥，体现人文、人本的居住理念。 B、市场定位“职工住宅楼”因为是开发安置性的，所以它的主要销售市场定位于陕化化工集团有限公司的职工，销售价格对外以市场价进行出售。（1） 倡导新的居住理念，在其独特理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。（2） 完善小区生活配套服务功能，增加小

22、区绿化环境，强化沿街商业、教育、运动及休闲设施，充分发挥小规模项目的特点，做到小而精致。（3） 以产品品质为主导，以宜居性、便利性、安全性为指导原则的产品设计思路。C、形象定位：通过前面我们对华县陕化化工集团有限公司市场形象定位的分析，遵循差异化原则和适度超前原则，本项目引入前沿城市流行的“精致·人文”概念，全面提高楼盘竞争档次，提高楼盘内涵，形成差异化竞争优势。2.项目SWOT分析1、优势 本项目最大的优势就是开发安置性，减轻销售压力； 交通便利； 周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等市政配套齐全；2、劣势 项目土地占地面积较少，施工场地不开阔，道路狭窄，增加施工难度；正在使用

23、的小区内添置新的建设，施工期间的安全需高度提高警惕和措施必要的措施； 部分存量房需要对市场销售，因为存量房有限，外销成本投入相 应就大，难度增加；3、机会不仅满足了提升住宅形象工程，创造了提高住宅环境智能化的客观条件，而且还能够解决多年困扰职工的安居问题；对于开发商陕西华升绿州置业有限公司而言，该项目为定向合作开发，减少了因土地问题带来的涉及手续、资金等的运作周期长的困扰，可以将开发商的资金、建设开发、管理经验等的优势资源高效发挥，实属是多方共赢的良好合作契机；城市经济的快速增长，商业消费未来增长潜力较大;市民消费能力增强，消费观念和行为模式有待更新，项目发展空间较大;区域业态分布不合理，缺乏

24、区域性商业中心,休闲娱乐等商业设施缺乏，为项目发展提供市场机会;4、威胁土地市场商业项目供应增加，潜在竞争剧烈;投资者日趋理性,项目招商难度稍稍增大；3.项目技术方案（1）项目技术方案（主要技术指标）：略（2）建筑方案构思：陕西煤业化工集团渭南煤化实业有限公司家属院大门东西两旁为12层综合楼，分为商业和住宅，层（含三层）以上为住宅，一二层为商业，为一期改造。家属院内现水塔所占约6亩土地，建设18层住宅，设为二期改造。整体建筑风格为简约现代型，适用于华县区域人群居住的全透明点板式结合为主，高档的居住型水平。第五部分：开发进程部署1.建设工期工程建设工期为 2 年，陕煤化集团生活二区总建筑工期约为

25、 4 年；2.进度安排根据项目进展情况，我公司计划于2013年3月，进场开工建设，预计工期24个月，一二期计划于2014年底完工。总工程占地1.33万平方米，拟建住宅5.78万平方米。第六部分：经济指标分析1.基础数据与参数选取A.本项目工程投资总额为1.15亿元，一期投资6000万元。B.工程建设工期为2年。2.资金来源目前自有资金 3000 万元（已投入前期工程）理想开发借贷 3000 万元、预计房屋预售 5500 万元根据资金状况已经完全具备开发条件3.开发建筑成本分析18层经济舒适型高层 建设成本 1700元/m2开发成本 270元/m2 A、设计审查、勘察费 30元/m2 B、地基检测费、监理费 15元/m2C、企业管理费2.5%， 75元/m2 D、融资利息 20元/m2 E、不可预见费 130元/m2合计：1970元/ m2陕煤化职工内部销售价格控制在2000元/第七部分：风险分析及防范措施1.风险分析作为陕化化工集团职工住宅改造项目，其主要风险来源于以下几外方面：1）销售风险：由于房地产供应