大卡司-佛山禅城-选址规划书

1、 大卡司饮品连锁DAKASI选址规划书作者：何世根 大卡司饮品连锁佛山禅城区选址规划书目录一、大卡司品牌与定位二、城市概况（一）、佛山城市概况（二）、禅城区概况三、商圈考察与分析 （一）、季华商圈 （二）、祖庙商圈（三）、东方商圈（四）、桂城商圈四、竞争分析大卡司的行业环境竞争分析 五、拓展策略对大卡司选址预估及方法的选择 一、 大卡司品牌与定位大卡司饮品连锁定位是以时尚、休闲、年轻、品位以10-40岁消费人群，其中以年轻女性为主，选址主要与人流量集中的高、中档商业广场、地铁站、商业街等合作。二、城市概况（一）佛山城市概况佛山市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州地缘相连、历史相

2、承、文化同源，同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛经济圈”。得天独厚的地缘优势，使佛山能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息和市场服务等资源，实现联系紧密、产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程。佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙港、广州新火车站）车程均在1小时之内。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别相距231公里和143公里，车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济，走向国际化。佛山市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和

3、三水区。全市总面积3848.49平方公里，常住人口592.3万人，其中户籍人口361.1万人，为广东省第三大城市。佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达130多万人，其中港澳同胞60多万人。2008年中国城市综合竞争力排名中，佛山市位列大中华地区第九位。(大中华区包括台湾) 佛山市面积3868平方千米，人口361.1万（2007年）。佛山行政区划图（二）、禅城区概况禅城区位于广东省第三大城市佛山市的中心城区，是佛山市人民政府驻地，为佛山政治、金融、文化、交通、信息中心。面积154.68平方公里，常住人口97万人。主要支持产业以电器、陶瓷、家居、铝材为主。2009年实现GDP 4814.5

4、亿元。社会消费品零售总额1429.05亿，居民人均可支配收入24578元，城镇居民人均消费支出19296元。在全国城市中列第11位。在广东位列第3位。三、商圈考察与分析由于禅城各商圈与原桂城商圈紧密相连，所以以下主要考察将以禅城与桂城商圈为主。（另：东方广场、百花广场、旺潮流、凯德广场等已在洽谈，此处不做详解。）（一）、季华商圈位于禅城区季华五路。季华路是佛山新老城区的结合部，在其区域内有佛山及禅城区两级政府及行政服务中心，市财政系统，经贸系统等办公楼，岭南明珠体育馆，亚洲艺术公园等文化设施。保险公司、银行等金融机构。作为佛山禅城新老城区承接点的季华路，由顺联国际购物中心、东建世纪广场、英皇时

5、尚城、新一城、流行前线等大型商业广场及吸引顺联国际、沃尔玛、百佳、国美、苏宁等大型卖场在此安营扎寨并组成的购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合商圈。从区位、交通、与商业聚集力的角度来看，季华商圈是禅城区独一无二的商业中心，周边为各大型及新式小区、楼盘，人口居住密度及消费水平普遍居高。按照季华中央商务区建设规划，季华路将成为融双商（即商业、商务）、金融、娱乐、休闲、体育、文化、购物、餐饮功能为一体的佛山第一街。为禅城最高地标。1、 顺联国际购物中心顺联国际购物中心，是由顺联集团有限公司投资。位于季华五路与普澜二路交汇处。地处禅城商务金融中心区域，附近有众多金融、企事业单位。商场及商业气氛浓厚。其定

6、位主要以国内一线品牌为主导，集百货、电器、特色餐饮、家居、个人护理、生活超市于一体的高端综合型购物中心。主要目标消费群体为高雅、时尚的中青年群体。整个购物中心项目占地12000平方，总建筑面积45000平方，1-5层经营面积为29000平方，负一层经营面积为9000平方。商场停车多达300多个。购物中心楼层涵盖品牌： 楼主要经营国际名品，如：PIZZA、SOFF、星巴克。 楼主要经营男士精品。 楼主要经营女士精品。 楼主要经营针织内衣、运动用品、童装、床上用品。 楼主要经营国际电器精品、大酒楼。-楼主要经营百佳生活超市、真功夫。2、 英皇时尚城英皇时尚城，原季华货仓。位于普澜二路与季华五路交汇

7、处。佛山英皇卫浴开发并向华远村委承包。是一家集购物、休闲、饮食、娱乐为一体的大型现代化高端时尚百货商城。英皇时尚城占地面积约6500多平方米，建筑面积约13000多平方米，规划了250余家品牌名店，其中铂金街铺20余家，品牌饮食名店2家，配套日用品品牌名店1家。英皇时尚城建筑风格前卫、时尚，与顺联国际购物中心紧密相连。但该商场本身为临建物业，须每两年审批一次，所以其经营方式主要以商家联营为主。3、东建世纪广场东建世纪广场，位于季华五路26号。由东建集团开发，于2000年12月开业，总面积78000平方，其中商业面积20000平方。是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合型商厦。与国美、屈臣氏、莱

8、尔斯丹、圣堡龙、KFC、高登眼镜、G2000、佐丹奴、SWATCH等知名品牌同场经营。除此之外，还有一此自主各类高档店廊，以时尚、典雅，有一定经济能力的中青年为主要目标消费群体。商场自动化人行天桥直接对面英皇时尚城，与英皇时尚城商业共享及互补。4、 新一城新一城，原名禅城。嘉信茂广场。位于季华五路与岭南大道交界处。是由深国投商用置业有限公司开发并打造集时尚、休闲、购物、餐饮、娱乐、生活服务于一体的一站式家庭型区域购物中心。主要以公务员、白领、中高收入家庭、美食爱好者及新潮青少年为消费目标群体。商场总建筑面积为106700平方。现主力租户沃尔玛生活超市、KFC、必胜客、千色店以及国内外一线品牌均

9、已进驻。一、二期商业已全面启动。（二）、祖庙商圈禅城多年且成熟的商业中心。以祖庙这个旅游景点，百花广场、兴华商场、人民路商业街等带动引领整个佛山龙头商业。商业氛围覆盖至祖庙路、卫国路、体育路、汾江中路、建新路等等。祖庙商圈集佛山祖庙、佛山体育馆、佛山乐园等旅游、体育、娱乐及购物消费等于一身，日客流量大且人口居住密度较集中。是禅城甚至于佛山最具标志性商圈。1、 兴华商场兴华商场是一家大型的综合性商业企业，位于禅城区商业、经济、文化、交通中心祖庙路中心段，交通便利、人流密集，与国家重点文物保护单位祖庙以及广东四大名园之首梁园近在咫尺。经营面积25000平方米。其营运规划如下： 楼精品名鞋馆：周大福

10、、周生生、六福、欧珀莱、DHC、欧莱雅、玉兰油、莱尔斯丹、百丽、思加图、CNE等。 楼流行女装馆：少女装、流行手袋及饰品、麦当劳、屈臣氏、时尚手表等。 楼名媛淑女馆：男女针织内衣、家居服饰、手袋及配饰等。 楼绅士休闲馆：卡尔丹顿、圣保龙、万宝龙等男士服饰、商务装、名牌烟酒、工艺品等。 楼妇婴生活馆：床上用品、妇幼用品、服饰、儿童玩具等。 楼活力运动馆：360、NIKE、ADIDAS、哥伦比亚等运动品牌。2、 丽园商业广场始建于2000年，位于佛山市禅城区祖庙路26号之一，地处佛山市祖庙商圈繁华地段的祖庙路与人民路交汇点，区域内路网发达，交通流畅，宜商宜居，极具商业价值。丽园商业广场本身就处于祖

11、庙路商业街的龙头位置，总面积达10479.75平方米，附近有百花商业广场、兴华商场、琼花大剧院、泥模岗遗址、祖庙等等建筑，集商业，饮食、娱乐、文物、观光于一体，最能体现佛山千年古镇的神髓，也能突现当今佛山商业繁华的气氛。3、 可参考路段（祖庙路、体育路、卫国路、人民路）（三）、东方商圈以国际观光产业街区的东方广场为主，商业氛围覆盖至锦华路、福禄路、永安路、福贤路、燎原路、升平路、松风路等。地处南海区交界，原为升平商业老区，人口居住密度集中。庇临广东四大名园梁园，旅游与商业相结合的观光产业商圈，交通四通八达，极为便利。特色的商业资源，如美食街、水晶城、翡翠城及百货龙头企业吉之岛、好又多等构建成旅

12、游、商业、娱乐、时尚休闲于一体，使整个东方商圈人流量川流不息。以及广佛地铁的相继开通，大大加速了广佛商业的共享，使整个佛山商业充满着活力与商机。1、 福升大厦位于禅城区城北燎原路口，与莲花路、人民路、福禄路交界处，面对正在招商的旺潮坊，人民路商业街，福禄路商业街。与东方广场紧密相连，四层商业用地，9600平方商业面积。宜商宜居。打造年轻、时尚、个性的潮流天地，与MDL同场经营，兼之多个商业旺地交汇处，居住密度集中且人流量旺盛。2、 旺潮坊位于人民路、福贤路、福禄路与莲花路交界处，原名花商业广场。于2010年全场整改，与逸彩状元坊同场打造时尚，年轻、个性自主的潮流商场。地处东方商圈中心，人流量与

13、居住密度旺盛。3、 可参考路段（燎原路、福禄路、福贤路、高基街）（四）、桂城商圈作为佛山商业劲旅的桂城商圈。以高档、时尚的定位，以南海广场、城市广场和深国投商业中心为基础,与千灯湖公园周边建设相配套,东起平一路,西至南海大道,南起南新一路,北至海八路，打造以高档、时尚、休闲购物多元素主题的综合商圈，并将桂城商圈列入佛山市五大主商业中心。1、南海广场南海广场位于佛山市南海区桂城南海大道，作为佛山首家区域性购物中心，集休闲、购物、饮食、文化、娱乐、健身、观光为一体，占地面积为25000平方米，建筑面积80000平方米。由香港新鴻基地產和廣州市啟勝物業管理有限公司全面经营管理，南海广场以“一站终点”

14、的现代化消费模式，把握未来商业的发展态势，遵循业态互补互助的组合理念，使在场的各业态商业功能得到强势组合，为商家创造无限的商机和发展空间。共8层的商业用地，与信和超市、KFC、万宁、周生生、SWATCH同场经营。以高档、时尚、休闲的定位领跑桂城商圈。2、 汇潮天地购物广场"汇潮天地"主题商场是佛山第一家以潮流时尚为主题的购物广场，新颖的概念准确把握了年轻人的消费主张，并用主题和个性，去满足年轻人的生活理想和"实现自我"的心理要求。汇潮天地与南海广场面对相连，同处于南海大道。以个性自主的理念与南海广场互补互足。3、百花时代广场百花时代广场坐落于桂城东商圈，

15、是广佛地铁桂城东站的上盖物业，周边有南海城市广场、城市广场、嘉信茂购物广场等成熟的商业项目，地段和配套一流，百花时代广场总经营面积为20000平方米，由百花广场物业经营管理公司全面管理，定位为佛山首席生活品位流行橱窗(LIFESTYLECENTER),由四大功能区组成，分别为400米的星光大道购物步行街、国际潮流美食汇、潮人运动休闲馆和尚潮社区等。现已规划商场连通地铁通道，更具商业契机。四、竞争分析大卡司的行业环境竞争分析：在禅城，由于城市文化与时下生活节奏所决定，休闲与时尚的奶茶饮品行业相当风靡。大小店铺品牌林立，如：58度C、鼎茶、波板糖、大口九、地下铁等等。其中便以地下铁最具代表性。地下铁港式饮品现于禅城区内便已设立17家分店。店铺选址主要占据商业中心、学校、商业街、夜市等商圈业态。平均消费于4元/杯左右。店铺均在30-50平方左右，设堂食，尽显休闲主题。目标定位于10-30岁内的学生、青少年为主。五、拓展策略 （一）、对大卡司选址预估及方法的选择1、选址预估：根据以上所规划商