长沙市春季房地产交易会置业消费行为调查

1、1 / 422008年年长长沙市春季房地沙市春季房地产产交易会交易会置业消费行为调查置业消费行为调查分析报告分析报告置业国际长沙分公司研究中心置业国际长沙分公司研究中心二二0000八年五月八日八年五月八日2 / 42目目 录录前言前言.4 4第一部分第一部分: : 调研技术说明调研技术说明.5 5第二部分第二部分: : 受访者置业意向分析受访者置业意向分析.6 61、天心区是目前购房者投资置业首选的区域 .62、交通便利、环境优美成为购房者最为重要的购买因素 .73、改善现有的住房功能条件以成为理性消费者消费升级的表现之一 .84、91-120平米仍然是购房者最为理想的购房面积区间 .95、4

2、000元/平米左右是购房者期望的主流单价 .106、长沙吸附力越来越强，越来越多的人青睐在长沙置业 .117、目前长沙一手市场表现旺盛，二手市场表现低迷 .128、房地产仍是目前消费者最为看好的投资行业 .139、小高层的突出优点是长沙最受欢迎的住宅产品类型 .1410、普通住宅是消费者投资置业的首选 .1511、多数购房者认为分期付款是一种较好的付款方式 .1612、报纸、电视广告以成为目前长沙楼盘宣传最有效的宣传方式 .1713、银行加息对购房者的行为影响较大 .1814、银行再次提高首付比例对购房者的行为影响仍然较大 .19第三部分第三部分: : 受访者对长沙房价评判及预期受访者对长沙房

3、价评判及预期.20201、2008年长沙房价稳中有涨，成交量萎缩，有价无市端倪初显 .202、政府政策调控，作用不大，市场发展论两头分化 .213、2008长沙房价稳中有涨，市场格局保持良性态势 .224、2008年长沙楼市成交平淡，论断楼市拐点众说纷纭 .235、外地炒房者袭湘热度逐步上升 湖南资本洼地引狼入室 .246、地价上涨是影响商品房的价格走势最为关键的因素 .253 / 42第四部分第四部分: : 受访者对宏观调控政策的看法受访者对宏观调控政策的看法.26261、政府调控政策作用初显，受访者期待深化执行力度 .262、小产权房的 “棒打政策”与“堵不如疏”.273、经济适用房的体量

4、放大对楼市影响较小 .284、消费者认为双限房数量将是撬动房价的又一杠杆 .295、打击屯地屯房、改变供应结构和加强住房保障是保障楼市健康运行的有效措施 .30第五部分第五部分: : 受访者商业消费研究受访者商业消费研究.31311、 “湖南市场在长沙，长沙市场看雨花” .312、中大型超市成为受访者亲睐的购物消费圣地 .323、消费者能够接受的乘坐机动车出行购物的最长时间是10-30分钟 .334、消费者对去商场消费，消费额一般在101-200之间 .345、小面积商铺更受受访者亲睐 .356、20万-80万的商铺是投资主流，投资回报受前几年市场影响，期望较高 .36第六部分第六部分: :

5、受访者背景资料分析受访者背景资料分析.37371、记录性别 .372、受访问者普遍文化程度较高 .383、80年代成为购房置业主流人群 .394-1、返湘、异地客户成为长沙购房置业客户主流 .404-2、受访者工作区域分布以雨花区、天心区、芙蓉区为主 .415、近五层为待购房者，市场需求仍有很大空间 .426、三口之家为主要家庭结构 .437、2000-7999元的家庭月收入为购房主要组成 .444 / 42前言前言2008年新年伊始，一场五十年难遇的冰冻灾害天气影响着大半个中国，随着房产的新政加上传统的销售淡季，楼市也仿佛跟天气一样显得异常寒冷与漫长，在广、深等地楼市迷雾蔓延的现实背景下，观

6、望，也一直是长沙楼市最为频现的词汇。在经过低迷的楼市“冬天”，长沙房地产市场在宏观经济大势波动的现实语境下，在房地产市场语焉不详的态势变化里，长沙楼市2008年走向如何？楼市是“悲”？还是“喜”？似乎也一直是受访者和开发商非常关注的问题。 春暖星城，情满长沙。房交会作为楼市的风向标，长沙每年举办的两次房交会已经走到了第25届，本届房交会有别于以往，是在特殊的时间内有着的殊使命。即：服务长沙区域经济、助推长沙地产行业、激活市场信心、为老百姓构建和谐、温情的置业人居环境。本届房交会欲以创新姿态高举民生旗帜，为广大置业者和开发商搭建直通平台，打造一场2008年的快乐选房狂欢节。 本届房交会是否会成为

7、今年长沙楼市的拐点？潜在受访者有哪些新的需求动向？为准确把握和了解长沙房地产市场的发展现状，置业国际长沙分公司研究中心，通过本次举办的春交会这一平台，针对参加房展的潜在受访者进行了受访者需求问卷调查。此次调查内容包括受访者置业意向、受访者房价评判及预期、受访者对调控政策的看法、受访者对商业消费傾向。调查的目的也是为了了解受访者的心理预期，要么释放，要么冰封，也是让开发商寻找到决策之道。第一部分第一部分: : 调研技术说明调研技术说明调查时间：2008年5月1日5月2日调查地点：2008年长沙春交会展会现场调查对象：在春交会展会现场参观并有意向在两年内购房的客户；问卷数量：发放调查问卷220份，

8、回收210份，经审核，有效问卷为202份；5 / 42问卷内容：2用于甄别受访者是否有意向在近期置业的甄别部分，主要是了解受访者置业的时间、次数、以及受访者的户籍、年龄、收入等；3用于了解受访者置业心理的研究部分，包括受访者的价格承受能力，片区置业倾向、置业目的和置业所关注的因数等；4为了解市场环境和政府调控的影响，问卷开辟了对目前房价的认知和对未来预期部分，用于了解受访者对当前房价的评价、未来房价走势和各种宏观调控政策对其置业计划的影响等；5为了解投资者的投资意向和心理预期，问卷专门开辟了投资受访者分析部分，用于了解投资者的投资渠道、对长沙地产的投资价值的评价、投资类型的选择等；6用于了解受

9、访者购物消费习惯、以及对商铺投资的看法等；问卷分析：通过SPSS11.5进行频数分析和交互分析；本着“实事求是”的原则，置业国际研究中心对调查问卷的制定、调查对象的甄选、问卷分析的方法均进行了严格的审核和监控，力求此次调查能科学、真实地反应置业者的意向和趋势。6 / 42第二部分第二部分: : 受访者置业意向分析受访者置业意向分析1 1、天心区是目前购房者投资置业首选的区域、天心区是目前购房者投资置业首选的区域购购房房者者投投资资置置业业区区域域24%18%26% 7%22%1%1% 1%天心区开福区岳麓区雨花区芙蓉区长株潭其他城市长株潭以外湖南其他城市湖南以外的其他国内城市作为购买者，在区域

10、已臻成熟的时机进入，远不如最初选择这一区域的居者那样，能获得区域的最大的价值。毫无疑问，要赢得居民的认同，必须达成的是：资源与时间的平衡，生活与事业的周全，现实与梦想的融合。调查数据显示，未来受访者选择购房投资置业的区域，在判别区域的价值上多选择天心区、岳麓区、雨花区和芙蓉区，四区占到样板中90%的比例，其中天心区是目前居民最受欢迎的一个区域，占到26%的比例。作为长沙五区的开福区，由于居民对该区认知还不够强，目前居民选择该区投资置业的人群仅只有7%的比例。在评断置业者对投资区域的选择上，不外乎也有些不确定因素存在，参考以往置业国际在其他房交会上的调查看，房交会所举办的地点对受访者来自各区域的

11、便利因素是有一定的影响的。另外受访者对在长株潭其他城市，长株潭以外湖南其他城市，湖南以外的其他国内城市等置业投资上几乎不与考虑，只占到3%的比例。7 / 422 2、交通便利、环境优美成为购房者最为重要的购买因素、交通便利、环境优美成为购房者最为重要的购买因素购购房房者者最最看看重重的的因因素素38% 4%9% 9%29%2%3% 6%交通方便安全自然环境优美生活配套齐全升值潜力大价格低户型好物业公司背景从受访者调查显示，交通方便和自然环境优美已经成为受访者购房最为首要考虑的因素，所占据的比例占到了总比例的67%，在随着城市空间的加大，居民的出行越来越成为影响生活质量的重要问题，在考虑到工作及

12、生活的便利，交通便利成为置业者购房选择的第一动因，达到38%。同时，就购房者偏好因素来说，自然环境优美仍然是置业关注的热点，随着人们生活水平的不断提高，对影响身体健康的因素也更加关注，有29%的受访者对居住区的自然环境比较重视。值得注意的是，作为评断产品的重要因素之一的户型，因需较强的专业知识，大多数受访者对其忽视。仅有6%的人认为户型好是购房重要因素，但随着市场供给的增多，置业者的成熟，产品势必要走上多元化，也将成为争夺客源的重要因素之一。另外其它低价格，安全、生活配套、物业公司前景、升值潜力大等因素也不是目前受访者最关注的购房因素。8 / 423 3、改善现有的住房功能条件以成为理性消费者

13、消费升级的表现之一、改善现有的住房功能条件以成为理性消费者消费升级的表现之一购购房房者者置置业业的的目目的的37%8%24%29%1%1%0102030405060改善现有住房功能条件更换一个比较好的居住环境方便工作投资升值度假其它0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%中国的房地产发展，经历了“人适应房子”到“房子适应人”两个阶段。在前一阶段，人们在住宅问题上解决的是“有”和“无”的问题；近十年，住宅的商品化程度提高，市场出现相对供大于求的局面，市场竞争的结果，是开发商越来越注重房子的品质，从而发展到了“房子适应人”的阶段。在消

14、费升级的今天，则提出了创新产品，创新功能，用新的建筑材料、设计理念，引导一种新的生活方式的理念。根据置业国际的调查数据也显示住房的功能条件对于现阶代潜在的受访者是非常重要的，而且对小区的居住环境，路网的发达也都是受访者购房目的所考虑的重要因素，而对其它购房投资，体闲等因素暂不是目前消费者购房的主要目的，只有10%受访者在这些方面上有所打算。9 / 424 4、91-12091-120平米仍然是购房者最为理想的购房面积区间平米仍然是购房者最为理想的购房面积区间购购房房者者购购买买的的房房型型面面积积47% 20% 8% 19% 6%60平米以下61-90平米91-120平米121-144平米14

15、4以上长沙居民对建筑面积在100-124的住房最受欢迎。从受访者对房屋面积的选择来看，调查中有近五成的居民认为较为理想的居住面积应当在91-120之间，这样的面积适合一家三口和四口居住。但从市场供应情况来看，根据长沙官方公布的数据，各面积段中，120-144区间户型占比重最大为27%；90-120以下的户型供应占比为16%，我们可以看出市场的供应仍以大户型为主，这与居民的需求方面有一定的差异。10 / 425 5、40004000元元/ /平米左右是购房者期望的主流单价平米左右是购房者期望的主流单价购购房房者者对对普普通通住住宅宅单单价价接接受受的的范范围围16%24%58%2%0102030

16、405060704000元/平米以下4000-4500元/平米4500-5000元/平米5000-6000元/平米从上表中我们可以看到4000元/平米，对于长沙的置业者来说是一个分水岭，价格的弹性在这个点表现的非常明显，就目前长沙的消费水平来看，4000元以下的价格是长沙目前较多受访者所接受的单价范围，这也是，受访者比较容易接近人的心理预期。4000元以上的价格承受度走势则相对平缓，基本上呈现稳步下跌的正常态势。长沙潜在置业者的置业需求正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，这和长沙多年来经济快速发展导致的社会人群的财富变更有着深切的联系。11 / 426 6、长沙吸附力越

17、来越强，越来越多的人青睐在长沙置业、长沙吸附力越来越强，越来越多的人青睐在长沙置业目目前前购购房房者者是是否否会会在在长长沙沙置置业业一定会51%可能会35%一定不会1%继续观望8%不知道5%“长沙是中部省会城市中最具活力的城市。 ”区位优势、环境魅力、产业发展有特色等，使长沙城市的综合竞争力日益增强，随着“中部崛起战略的实施和长株潭经济一体化的强力推进，长沙发展的机会也越来越大。越来越多的港澳、外国客商前来长沙投资办厂对长沙经济的发展起到了巨大的推动作用，同时也吸引了越来越多的外来人口到长沙投资置业，从而为长沙房地产业带来了旺盛的生命力。 “现在，长沙楼市对周边受访者的吸引力越来越强。据置业

18、国际研究中心初步了解，在长沙购房的外地人占到50%，特别是株洲、湘潭的人群。 ”从本届房交会上调查，已经有越来越多的人看好长沙房地产的发展，并青睐在长沙购房置业，其中有五成以上的人认为一定会在长沙置业，有三成以上的人有可能会在长沙置业。12 / 427 7、目前长沙一手市场表现旺盛，二手市场表现低迷、目前长沙一手市场表现旺盛，二手市场表现低迷购购房房者者倾倾向向的的房房产产类类型型23%7%70%020406080100120一手房二手房两者都可以01020304050607080一直以来长沙这种“旧不如新，二手不如一手”的消费观念影响了人们对购房的市场判断。大部分居民偏好新房，在心理上不能接

19、受二手房，是二手房市场冷淡的原因之一。另外国家对二手房交易征收各种税费，一次交易税费成本高达10%左右，税收比例较高，影响二手房流通。同时，出售未满5年商品房将征收5.5%的营业税，由于新房较多，多数房源尚未达到5年期限，一定程度上将限制二手房市场发展规模。根据置业国际研究中心的调查研究结果显示，倾向于购买一手房的比例最高，达到70%，而二手房只有7%。这一现象也表明目前长沙房地产对受访者来说仍是以新建商品房为主的置业格局。13 / 428 8、房地产仍是目前消费者最为看好的投资行业、房地产仍是目前消费者最为看好的投资行业消消费费者者的的投投资资意意向向 12% 13% 2% 20%5% 48

20、%购买债券投资股票投资房地产购买保险银行存款/持有现金其他从受访对象看，多数受访者对房地产的发展前景是看好的，有48%的人愿意将资金投放到房地产行业。对于投资房地产行业来说，投资房地产既是一种经济，又是有很高预期潜力的投资。它是一种具有特殊属性的商品，其使用期长，耐用性，而且由于土地稀缺性，有限性，以及人们对住房，用房要求的必需性和不断增长性，使得房地产在较长的一段时期内是供不应求的商品，也使得房地产尤其是城市房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势，另外房地产本身也能从周围社区环境的改善中获得利益，社区环境的改善不同程度地提高了房地产的价格，投资房地产从较长时间来看是一种稳定的增值投资手段，对

21、于个人来说，如有闲钱投入房地产，既能避免投资股票所带来的巨大风险，有使资金在一段时间内稳定的增值。同时房地产投资是一种，避免通货膨胀损失的保值手段。受访者也认为若购买债券，又受发行量的限制；若购买股票，又要承担较大的风险，所以，人们一般选择购买实物保值。实物包括贵金属、珠宝、古董等常规耐用消费品，也包括房地产，从长远来看，最能保值，而又最重要的实物就是房地产。14 / 429 9、小高层的突出优点是长沙最受欢迎的住宅产品类型、小高层的突出优点是长沙最受欢迎的住宅产品类型31%38%29%2%0510152025303540高层（15层及以上带电梯）小高层（8-14层带电梯）普通多层（1-7层无

22、电梯）别墅购购房房者者倾倾向向的的建建筑筑类类型型从上图可以看出，小高层仍然是长沙市民最受欢迎的住宅产品类型。它最突出的优点是可以节省大量占地面积，用来做更多更好的景观，方便的电梯上下，居住舒适度较高、而且间距大、得房率高、通风好、采光条件优越等优点，因此成为置业者首选的建筑类型。据调查显示，选择小高层的受访者占到38%，选择高层和普通多层比较接近，分别为31%和29%。1010、普通住宅是消费者投资置业的首选、普通住宅是消费者投资置业的首选购购房房者者倾倾向向于于投投资资物物业业 15% 3% 6% 58%18%别墅/豪宅普通住宅商铺/办公楼公寓其它15 / 42在本次调查中，相对而言投资风

23、险较小的普通住宅仍然是人们考虑的主要对象，与往年调查相比，倾向的比例又有所增加，有近六成置业更倾向于投资住宅。同时由于商铺/办公楼、小户型公寓的投资收益都比较高，也被相当一部分的置业者看好。从此次受访者对象看，别墅这种高端物业的投资比例与去年的调查数据比例有所下降，去年倾向别墅投资的比例为12.3%,今年为6%,下降了6个多的百分点,长沙别墅投资热度减少的主要原因可能是目前的投资者也日渐理性,一部份比例的人转向为普通住宅的投资1111、多数购房者认为分期付款是一种较好的付款方式、多数购房者认为分期付款是一种较好的付款方式购购房房者者选选择择的的付付款款方方式式28%42%30%01020304

24、0506070一次性付款分期付款银行按揭贷款现今买房的付款方式有三种，一次性付款、分期付款、银行按揭，一般选择什么样的方式是根据自己的实际情况而定。以上情况看选择一次性付款的人一般是资金较为充裕的家庭，他们是根据各自的理财思路选择适合自己的付款方式，从而获取较大的折扣优惠；而选择分期付款的一般有较多资金，但一时拿不回来，他们是根据拿回资金的时间选择分期付款。选择银行按揭的则对于资金不足的受访者来说，选择按揭付款也就成为必然了。16 / 42目前调研的数据显示，受访者对选择分期付款的付款方式比其它两种方式更受欢迎，占到了42%的比例，选择一次性付款和银行按揭的比例接近，分别为28%和30%。17

25、 / 421212、报纸、电视广告以成为目前长沙楼盘宣传最有效的宣传方式、报纸、电视广告以成为目前长沙楼盘宣传最有效的宣传方式购房者通过的信息渠道20%21%2%8%2%3%11%18%14%1%电视报纸电台户外广告牌灯箱广告公交广告朋友/同事等其他人介绍网络房展其它传统媒体仍然是受访者获取楼盘信息的主要途径，其中报纸、电视广告成为楼盘宣传的有效方式，由于住房支出的大宗性，有较多的受访者显得较为谨慎，他们更愿意利用房展会或者亲临楼盘现场做实地考察，以降低风险，减少其内心的不安情绪。同时由于受访者的谨慎心态，他们往往更相信自己身边的人，尤其是亲朋好友的介绍，这也意味着开发商需要重视楼盘售中和售后

26、的服务工作，使现有的业主更满意，由此形成示范效应，受访者相信了朋友，更会相信你，而为了卖楼而卖楼，把受访者售前当上帝售后任摆弄的开发商，只会与受访者越走越远。分年龄来看，40岁以上的补调查者主要通过电视和报纸了解信息，而29岁以下的年轻人通过网络了解楼盘信息占主流，各楼盘需根据不同的目标客户定位选择合适的推广方式。18 / 421313、银行加息对购房者的行为影响较大、银行加息对购房者的行为影响较大银银行行加加息息对对购购买买房房者者的的行行为为影影响响9%18%29%31%13%05101520253035影响非常大影响较大一般影响较小没有影响近年来，央行已经多次调整商业银行贷款基准利率，去

27、年更是连续5 次上调利率，一年期贷款利率已达7.29%，住房贷款利率也随之上调。调查数据显示，13%的受访者表示银行加息对其购房行为影响非常大，31%的受访者认为影响比较大。与2007 年长沙秋交会置业国际研究中心同类型调查数据相比较，认为银行加息影响非常大的受访者从7.2%增加到13%；认为比较大的受访者比例则从30.8%增加到31%，可见，经过多次加息后，由于利息负担的加重，对置业者购房产生的影响越来越明显。 从目前的经济形势来看，国内通货膨胀的压力越来越大，经济增长过热、投资过热等形势并未得到根本的好转，不排除未来进一步加息的可能。预计未来银行加息对楼市的影响将更大。1414、银行再次提

28、高首付比例对购房者的行为影响仍然较大、银行再次提高首付比例对购房者的行为影响仍然较大去年7 月份以来，有多家银行表示要提高首期付款比例，2007 年9 月27 日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。19 / 42目前,随着第二套住房贷款的借款人将面临提高首付和利率消息被证实，又有消息称，银行会对于贷款购买第三套的纯粹投机行为加压，首付比例可能会调到50%以上甚至不办理贷款。调查数据显示，大多数受访者认为,首付比例的提高会对受访者行为有所影响，其中12%的受访者表示影响

29、非常大，31%的受访者表示影响较大。只有9%的人认为没有影响。银行提高第三套住房的首付比例，也许初衷是出于对金融系统风险的控制。但是，银行首付的提高，一方面在很大程度上限制了银行资金进入楼市；另一方面，将缩小房地产投资的杠杆效应，预计对房地产投资将产生较大的影响。第三部分第三部分: : 受访者对长沙房价评判及预期受访者对长沙房价评判及预期1 1、20082008年长沙房价稳中有涨，成交量萎缩，有价无市端倪初显年长沙房价稳中有涨，成交量萎缩，有价无市端倪初显2007年的楼市和股市一样，都会被人们关注在一个“牛”字上，但长沙房价开始抬头也就是近几年的事情，2006年春节后房价上涨开始凸显。长沙的新

30、房价格3000元平米，目前4000元平米的房子已经成为楼市的主流。二环内均价更接近于5000 /平米。据调查统计显示，37%的受访者认为房价基本合理，有一定的上升空间，但有49%的受访者觉得房价过高，而11%左右的受访者认为长沙房价处于非理性发展的阶段，房价非常高。长沙房价上扬与地产多元化发展将至使受访者更理性，同时持币观望的势头仍将持续。2008年1-4月长沙的房价持续上涨，上涨幅度趋于平稳，低于07年度同期上涨幅度。附图：受访者对长沙房价的看法附图：受访者对长沙房价的看法20 / 4211.264937.091.990.660102030405060非常高比较高基本合理比较低非常低比例(%

31、)2 2、政府政策调控，作用不大，市场发展论两头分化、政府政策调控，作用不大，市场发展论两头分化近年来，我国的房价一直呈现着持续上涨、居高不下的态势，楼势走向与价格控制成为政府待解决的首要问题，楼市再一次被推到风口浪尖。为此，2003年以来国务院陆续出台了一系列宏观调控政策，建设部等部委也开展了对房地产市场的专项治理，以期房屋市场价格的稳定。平缓房价上掌速度及幅度，解决居民最基本的民生问题。在城市发展趋势与概念的引导下，政策调控对长沙楼市将启到什么样的作用呢？长沙市居民对其产生的效果有何看法呢？根据置业国际研究中心调查的数据显示，五成以上的受访者认为国家对房地产市场进行宏调政策没有效果，房价将

32、持续上涨，但也有近五成的受访者表示政策的实施对市场调控产生了一定效果，在一定程度上改变了住房供应结构以及房价的上涨态势，分别有两层左右的受访者认为将会出现房价下跌或保持不变。附图：受访者对政策调控房价影响的看法附图：受访者对政策调控房价影响的看法21 / 4259.8618.3721.7751.6824.1624.1657.9324.1417.9352.0622.625.34010203040506070上升下降不变别墅/豪宅普通住宅商铺/办公楼公寓比例%3 3、20082008长沙房价稳中有涨，市场格局保持良性态势长沙房价稳中有涨，市场格局保持良性态势据置业国际研究中心统计数据显示，2008

33、年一季度，长沙市商品房均价为4363元平米，环比上涨7.96；其中，商品住宅平均售价为3990元平米，环比上涨3.61；商品房非住宅平均售价为6468元平米，环比上涨20.02。 （若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为4055元平米，环比上涨8.68；其中，商品住宅平均售价为3696元平米，环比上涨4.41。 ）根据置业国际研究中心调查近五层受访者认为因市场放量、政策调控等因素影响，长沙房价将小幅度上扬，不会出现暴涨现象,三层受访者认为房价将保持稳定。同时也有一层六左右的认为受沿海城市影响及国家政策调控，房价会出现小幅度下跌。但根据目前长沙市场的发展态势，以及城市发展建设

34、的引导，长沙房地产市场将保持平稳上升的趋势。附图：受访者对长沙楼市走势的看法附图：受访者对长沙楼市走势的看法22 / 427%46%30%16%1%大幅上扬小幅上扬保持稳定小幅下滑大幅下滑4 4、20082008年长沙楼市成交平淡，论断楼市拐点众说纷纭年长沙楼市成交平淡，论断楼市拐点众说纷纭从去年年底开始，有关房地产的“拐点”论便一浪高过一浪，这一观点也逐渐成为了一种强势观点，但随着社科院“2007房地产蓝皮书”的发布，这一观点似乎又被彻底的推翻。蓝皮书认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但2008年出现房价“拐点”的可能性不大。在楼市拐点说尘嚣甚上的语境中，价格走势逐步趋于

35、平稳，楼市存在着一个不可回避的现实是，在2008年供大于销、房地产调控政策进一步落实的大背景下，长沙房地产市场投资、投机性将进一步减少，房地产市场将由较热转向稳健，商品房价将趋于合理，涨幅将明显降低。根据置业国际研究中心调查显示，受访者三层左右认为“拐点”没有出现，两层受访者认为长沙楼市“拐点”即将出现，而同时又有两层多的受访者认为已经出现。附图：受访者附图：受访者“拐点拐点”论的判断论的判断23 / 4230%22%24%24%没有出现已经出现即将出现不好判断5 5、外地炒房者袭湘热度逐步上升、外地炒房者袭湘热度逐步上升 湖南资本洼地湖南资本洼地 引狼入室引狼入室 从2003年温州炒房团亮相

36、长沙，市场反映出现两端分化，有一部分的受访者认为外地炒家进入长沙房地产的话，长沙房价必然整体大幅上涨，这将影响本地普通受访者的住房购买力。同时又有部分受访者认为，要想影响一个城市房地产价格的涨落，必须掌握整个房地产资金总量的2030，以目前外地炒家进入长沙的资金来看，引发房地产价格震荡不大可能。根据置业国际研究中心调查显示，近六层受访者认为，外地炒家进入长沙将影响长沙市场，三层多受访者认为，影响较小或没有影响。24 / 42附附图图：外外地地炒炒家家进进入入长长沙沙对对房房价价的的影影响响22.8835.9518.313.079.80510152025303540影响很大有较大的影响影响较小没

37、什么影响不知道比例（%）25 / 426 6、地价上涨是影响商品房的价格走势最为关键的因素、地价上涨是影响商品房的价格走势最为关键的因素近几年以来，房地产市场价格随着政府调控和央行加息政策等因素，似乎应该有回落的空间，但纵观长沙市房地产价格，却似乎对此并没有作出多大的回应，对于那些处于持币观望的受访者来说，等待对他们将会意味着什么呢？从置业国际研究中心的调查数据显示，占主要因素之一的是：土地价格上涨是房价上涨的推动器，众所周知，土地不可再生的资源。随着土地资源的减少，土地价格必然一路走高，房价自然也就水涨船高。第二个因素是：银行加息，这意味着开发成本增加，资金要求更高，而后的重要因素是，通货膨

38、胀等。但其实影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策，国民平均收入，资源的短缺，社会的型态，房屋的供求等等因素。决定房价走势的因素绝不是单一的，是众多社会因素所共同引导的。附图：受访者认为地价上涨是影响房价走势的关键附图：受访者认为地价上涨是影响房价走势的关键111119516522361051015202590/70政策增加首付比例银行加息让小产权房上市通货膨胀征收营业税地价上涨开征物业税住房保障力度加大其他因素比例(%)26 / 42第四部分第四部分: : 受访者对宏观调控政策的看法受访者对宏观调控政策的看法1 1、政府调控政策作用初显，受访者期待深化执行

39、力度、政府调控政策作用初显，受访者期待深化执行力度政府采取的系列调空政策，是为了保障房地产市场的健康良性发展，力求保障“居者有其屋” 。我们看到的是：一方面，这一系列的措施是调整买房者的心态。目前部分人对于楼市还处于观望心态，卖房的希望价格继续上涨，买房的希望价格回落。另一方面，宏观调控政策提高了进入房地产开发领域的门坎，使得实力不够的开发商由于无法从银行取得贷款，逐步退出开发市场，起到了净化市场、规范市场的作用。从置业国际研究中心调查数据显示，近五层的受访者认为政策调控达到了一定的效果，有效改变住房供应结构，有两层多的受访者认为，没有效果，楼市仍在走“高空钢丝”。政策调控对长沙房价的影响在后

40、期将逐步呈现其效果。楼市价格亦将逐步趋于平缓。附附表表：消消费费者者对对政政策策效效果果的的看看法法15.7949.3424.345.924.6调控效果非常好，市场平稳运行有一定效果，有效改变住房供应结构没效果，对市场影响不大效果比较差，没有改变市场供求关系效果非常差，越调控房价上涨越快27 / 422 2、小产权房的、小产权房的 “棒打政策棒打政策”与与“堵不如疏堵不如疏”目前各界对小产权房的看法似乎集中到了一点上：因为眼下房价太高，所以小产权房才会有市场。而事实上并非如此，许多地方，购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房，甚至是为了住“别墅”，换句话说，购买小产权房的人多数不是“买不起

41、房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。同时又有观点表示，打压小产权房是在与低收入者夺利，在这种背景下，购买小产权房，最根本的一点还在于解决老百姓的实际住房困难问题。通过置业国际研究中心的调查显示，有近七层的受访者表示，不该让其上市，而三层多受访者认为，在制定了相应的政策后，才让其上市流通。我们把问题总结成三点就是：1、小产权房能否撬动相关法律的修改；2、小产权房能否作为社会保障体系的一部分；3、小产权房的发展要符合国家土地、规划的整体要求。附附表表：消消费费者者对对小小产产权权房房的的看看法法32.6867.32不该让其上市应该制定制度，让其上市流通3 3、经济适用房的体量放

42、大对楼市影响较小、经济适用房的体量放大对楼市影响较小从1998年长沙启动经济适用住房建设，截止到去年，长沙市已建设经济适用住房1000多万m2、解决住房12万户以上。但根据长沙市目前仍有2.5万人成功申请了经济适用房但尚未买到房，另每年还新增8000-10000人申请经济适用房。未来两年里，长沙将继续保持每年开发100万m2左右面积的经济适用房，以保证在3年内消化28 / 42掉多年积留下来的2.5万套经济适用房的空缺。而3年后，长沙将逐渐减少经济适用房的开发面积。每年100万方的放量将如何影响长沙楼市？据置业国际研究中心调查显示，25%的受访者认为将会增加住宅供应，房价整体出现下滑，33%左

43、右的受访者认为将增加地端住宅供应，普通住宅价格下滑，但有近40%的认为经济适用房放量增加将不会对长沙楼市造成影响。附附表表：经经济济适适用用房房放放量量增增加加对对楼楼市市的的影影响响25.8333.1138.412.65增加住宅供应，房价整体将下滑增加低端住宅供应，普通住宅价格下滑没什么影响其他4 4、消费者认为双限房数量将是撬动房价的又一杠杆、消费者认为双限房数量将是撬动房价的又一杠杆2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针，从而有双限房的由来“双限房双限房”政策：政策：是指国家

44、为了调解房地产市场，满足市场需求，而推出“双限双竞”房的一个措施。其中，双限指限制房价、限制套型；双竞指竞争地价、竞争房价；双限房政策就像一个调节器，当房价增长过快的时候，政府应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，29 / 42政府应根据实际情况减小限价房供应规模。据置业国际研究中心调查显示，双限房对推出对市场的影响，有四层多受访者认为，需要根据放量来决定其影响；近三层受访者认为，能够一定程度抑制房价上涨，一层左右的认为限价房将成为寻租对象，助长投机。可以看出，受访者对双限房影响市场的期望不大，更多的是看到双限房能否解决其居住问题；实效性的额

45、度；附附表表：消消费费者者对对双双限限房房的的推推出出的的看看法法28.2911.8441.4510.533.29能有限抑制房价上涨违背市场原则，不能有限抑制房价上涨要看限价房数量而定行政干预市场，滋生腐败限价房将成为寻租对象，助长投机5 5、打击屯地屯房、改变供应结构和加强住房保障是保障楼市健康运行、打击屯地屯房、改变供应结构和加强住房保障是保障楼市健康运行的有效措施的有效措施楼市健康运营直接影响者国民的基本民生问题，自05年以来，国家针对供需矛盾、土地上涨、炒买炒卖、捂盘惜售、经济适用房等措施平缓楼市膨胀，但仍难以改变房价上涨的态势。与之对应的是，受访者认为增加小户、低价房供给、打击屯地、

46、屯房、增加土地供应及加强住房保障是保证房地产时常健康良性运营的非常重要的手段。附表：消费着认为保障市场健康良性发展的关键措施附表：消费着认为保障市场健康良性发展的关键措施30 / 4211.6411.3419.417.3117.013.886.268.364.780.290510152025增加土地供应增加房地产税费打击屯地、屯房增加小户、低价房共给加强住房保障提高银行首付比例提高银行贷款利率政府实施保障，商品房完全市场化鼓励租房其他比例（%）第五部分第五部分: : 受访者商业消费研究受访者商业消费研究1 1、 “湖南市场在长沙，长沙市场看雨花湖南市场在长沙，长沙市场看雨花”从目前长沙五大行政

47、区来看，从90年代开始，商业分布基本定型。主要以芙蓉区、雨花区、天心区、以及开发区，分别代表着几大商圈：火车站商圈、东塘商圈、五一商圈以及中山亭区域等。根据置业国际研究中心调查数据显示，雨花区以38%的采访率成为受访者频繁光顾的购物消费地区，芙蓉区与天心区分次之；主要是受传统商业习性影响所至，随着城市商业格局的变化，其他区域商业也将成为受访者经常光顾的区域；31 / 42附附图图：消消费费经经常常购购物物消消费费的的区区域域38%5%27%7%22%1%雨花区开福区芙蓉区岳麓区天心区其他区2 2、中大型超市成为受访者亲睐的购物消费圣地、中大型超市成为受访者亲睐的购物消费圣地商业地产的产品对商业

48、业种、业态具有一定的抑制作用，而商业的不同发展时期，城市消费场所的选择也会不同。长沙商业业态的表现形式丰富，从专卖店到专业市场，从小卖店到大量贩，从大超市到SHOPPING MALL一应俱全。置业国际研究中心数据显示，我们可以看出，中大型超市成为受访者首选的消费地，占到48.37%，而后是中大型百货商场，占34.64%。长沙受访者消费的趋众消费心理可以很清晰的体现。32 / 42附附图图: :消消费费者者亲亲睐睐的的商商业业类类型型10.4548.3734.643.273.270102030405060便利店/小超市中大型超市中大型百货商场临街铺批发市场比例(%)3 3、消费者能够接受的乘坐机

49、动车出行购物的最长时间是、消费者能够接受的乘坐机动车出行购物的最长时间是10-3010-30分钟分钟根据置业国际研究中心的调查我们可以发现，以20分钟到半个小时为区间的比例最高，这比较符合中大型商业物业的辐射范围，属于城市辐射型商业。有28.8%的被访者选择11-20分种为购物消费出行时间，此类型属于近郊型商业物业的特征。同时有30.72%受访者出行购物消费时间为十分种内，此类型属于社区配套型物业的特征。从下表我们可以看出，消费频率决定物业决定消费出行时间。出行时间花费时间在半个小时以内是基本被受访者认可与接受的。近郊型购物将成为消费主流地，中等规模商业物业与中大型商业物业也是居民消费的主要去

50、地，而城际辐射型物业，产品消费频率低的商业物业不是主流消费地。从区域来看，天心区、芙蓉区的居民，可接受的出行时间明显比其他区域居民接受时间短，这是由于此区域内用有长沙最为成熟的商业圈，异地购物消费的意愿不强。33 / 42附附表表：消消费费者者乘乘机机动动车车出出行行时时间间调调查查30.7228.830.7211.110.650510152025303510分钟11-20分钟21-30分钟31-60分钟60分钟以上比例(%)4 4、消费者对去商场消费，消费额一般在、消费者对去商场消费，消费额一般在101-200101-200之间之间据置业国际长沙研究中心调查显示，超过34%的受访者平均消费水

51、平在101-200元之间，28%的受访者平均消费水平在76-100元，超过22%的受访者平均消费水平在51-75元之间。而去商场平均消费的150元成为消费主力额度，其次是151-300元的平均消费区间，可见受访者消费能力还有很大的挖掘空间。附图：受访者去超市的平均消费水平附图：受访者去超市的平均消费水平3.275.2322.8828.134.645.8825元以下26-50元51-75元76-100元101-200元201元以上附附34 / 42图：受访者去商场的平均消费水平图：受访者去商场的平均消费水平45.7531.3714.383.924.580510152025303540455015

52、0元以内151-300元301-500元501-800800以上比例（%）5 5、小面积商铺更受受访者亲睐、小面积商铺更受受访者亲睐从04年至今不到四年的时间里，我们初步估计了以下，有三千万平方米左右的空置商业地产，国家浪费了巨大的资源，不经意间三千多亿元的直接投资几乎成为了泡沫。随着WTO市场的开放，商业地产空置面积大幅增加、投资渠道缺乏等问题将更加凸显，这些对于从事商业或商业地产的人而言无疑是雪上加霜。对于商业地产开发，体量成为众发展商竟相角逐的利益点之一。根据置业国际长沙分公司的调查数据显示，小面积商铺因总价不高为受访者亲睐，10-50平米的商铺占受访者接受的70%，而50以上到100方

53、的也占两层的比例，同时从成交数据可以看出小面积商铺成为长沙受访者的主要选择。附图：受访者愿意接受的商铺面积附图：受访者愿意接受的商铺面积35 / 428%20%20%22%25%5%10平米以下11-20平米21-30平米31-50平米51-100平米100平米以上6 6、2020万万-80-80万的商铺是投资主流，投资回报受前几年市场影响，期望万的商铺是投资主流，投资回报受前几年市场影响，期望较高较高长沙市各商圈网点的发展程度不同，起商铺面积价格差异也比较大，目前五一商圈商铺售价在4-9万不等，甚至有超过10万/平米的天价铺，而其他区域，比如红星商圈，因为其发展程度及成熟度不高，其商铺售价在

54、9000千-3万不等。根据置业国际长沙研究中心调查数据显示，超过八层受访者能够接受的商铺总价在20-80万之间。1325352043051015202530354020万以下21-40万41-60万61-80万81-100万100万以上 对于投资回报率，根据置业国际长沙研究中心调查数据显示，超过50%的受访者表36 / 42示回报率在8%-10%时才会考虑商业地产投资，根据国际经验值，房产投资回报率平均在6%左右，长沙市受04-06两年市场商业地产投资回报率引导对商业地产的投资回报率期望过高。第六部分第六部分: : 受访者背景资料分析受访者背景资料分析1 1、记录性别、记录性别在本次市场调查研究中，受访站性别比例为，47%与53%，其中男性大大半。而根据置业国际以往的调查数据显示，男性在置业行为中为主要决策者，当然，近几年来女性在置业行为中的比例也越来越重。附附图图：受受访访者者性性别别比比例例53%47%男女2 2、受访问者普遍文化程度较高、受访问者普遍文化程度较高本次房交会调查研究问卷活动