商铺定价基本策略

1、1 商铺 左价根本策略A、根据工程的建设本钱，目标利润水平、市场竞争态势以及工程本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如： Y 亿元。B、凭经验对工程不同层別进行系数设左。 原那么上第一层是工程价值最髙价格最髙的层 別， 通常取系数为 100% ：第二层次之，根据工程的具体情况取小于 100% 的系数值，系数 值的大小 取决于工程的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类 推越高层别 系数越小，地下层别亦如此。C、计算各层别的权重系数。 根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售而积 或 建 筑面积计算得岀该楼层的权重系数。此步骤在各楼层的计算方法相同公式一

2、：系数 X 销售面积建筑而积 =权重系数D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出工程的总权重系数公式二：工权重系数 =总权重系数E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于工程整体目标销售总额除于总权重系数得 出 的数值再乘于该层别的权重系数：层别均价等于该层别的总价除以可销售而积建筑而积。其他层别依次类推公式三：目标销售总额十总权重系数 X 层别权重系数 =层别总价公式四：层别总价 * 层别销售而积建筑面积 =层别均价F、在得岀各层别的总价和均价的前提下，具体汁算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位垃、能见度、通道类别、到达度、而积等因素设泄相应的系数值此时

3、不考虑该层别在整个工程的权重系数和销售总价，设左思路与层别系数设立相似位宜最好、而积最适宜、能见度最髙、最容易到达的商铺通常设为 100%, 根据不同 因素的 变化递减。讣算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售而积健筑而积 计 算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数 X 商铺销售而积建筑而积 =商铺权重系数 依次类推讣算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：工具体商铺权重系数二层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别汁算销售总额具体 参 见公式三除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数：具

4、体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售而积建筑面积。苴他具体商铺依次类推公式七：层别计算销售总额一层别总权重系数 X 具体商铺权重系数 =具体商铺总价 公式八：具体商铺总价十具体商铺销售而积建筑面积=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制左就根本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售 情 况，竞争环境，投资者的反应，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在 7% 左右，商铺月租金 =商铺总价 *7%/12 商铺在 10-15 年内 回 收本钱 .投资回报率 =年租金 /售价商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计

5、算呢？据工作人员介绍， 商 铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：税后月租金 -按揭月供款 x12/ 首期房款 +期房时间内的按揭款。优点：考虑 了 租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。缺乏：未考虑前期的苴他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。 且 由于其固有的片而性，不能作为理想的投资分析工具。2?租金回报率分析法公式：税后月租金 -每月物业管理费 x12 /购置房屋总价，这种方法算出的比值越大， 就 说明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产“的简捷方法。缺乏：没有考虑全部的投入与产岀

6、，没有考虑资金的时间本钱，因此不能作为投资分析 的 全而依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3?内部收益率法房产投资公式为：累汁总收益 /累讣总投入 =月租金 X 投资期内的累汁出租月数 /按揭 首期 房款+保险费+契税+大修基金 +家具等其他投入 +累计按揭款 +累讣物业管理费 =内部收益率上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支岀；累汁收益、投入均考虑在投资 期 范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方而因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利讣算，而内部收益率那么是按复利计算。缺乏：通过计算内部收益率判断物业的

7、投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4?简易国际评估法根本公式为：如果该物业的年收益乂15 年 =房产购置价，那么认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓 : 亏本 生意没人做。 投资者假设要评判自己的投资是否有价值， 他们通常主要是看该物业的投资 回报率， 那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个讣算投资回报率的汁算公式：计算购入再出租的投资回报率 =月租金XI2 个月"售价计算

8、购入再售出的投资回报率 =售出价 -购入价 / 购入价例如，有一临街商铺，而积约 50 平方米，售价约 200 万元，目前在这个物业的周边， 同等 物业的月租金约是 400 元/ 平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得 2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率 =2 万元 X 12/200 万元，通过计算，我们得 出这 套物业的投资回报率将是： 12%要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率二5-200 /200,通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是： 7.5%如何判断投资回报率现在，投资回报率计算岀来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说, 哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？业内人士认为， 解读这些数值在行内并非有一个标准答案， 可能 10 个人就会有 10 个答 案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数拯显示，其实这些答案相差无几 , 差的也只 是小数点以后的数值。据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生