商业地产策划模板

1、商业地产筹划书模版商业工程前期筹划主要内容1、市场调研分析1.1 宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 客户分析 1.4 消费者分析1.5 竞争对手分析 1.6 SWOT 分析 1.7 未来商业预测分析2、定位分析2.1 战略性总体定位 2.2 商业定位3、规划设计建议3.1 、市场依据 3.2 、规划设计理念 3.3 、市场总体形象 3.4 、规划概念设计3.5 、环境景观概念设计 3.6 、建筑产品概念设计4、业态组合规划4.1 业种选择 4.2 业种组合比例 4.3 业种功能设计 4.4 品牌业种布局 4.5 楼层主题5、经济分析5.1 指标预算 5.2 分析评估前期筹划第一步 市

2、场调研分析一、市场调研分析的主要内容1、宏观市场分析1.1 行业环境 1.2 城市规划 1.3 政策法规 1.4 宏观环境2、区域市场分析2.1 本市商业环境 2.2 区域商业环境2.3 商圈分析城市开展状况、商业环境、商业格局、商圈范围3、客户分析1、经营范围分析 2 、投资动向分析 3 、经营状况分析 4 、客户需求分析4、消费者分析1、消费结构研究 2 、消费水平研究5、竞争对手分析1、竞争对手情况 2 、竞争工程情况6、未来商业预测分析7、SWO分析二、如何进行市场调研分析1、工作任务：通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况

3、、工程所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合工程 进行SWO分析，以上述调查资料根底，对工程进行准确的市场定位，和工程价值发现分析，捕捉赢利的 时机。并把开发理念，转化成工程持续品牌战略，指导工程的总体规划设计，对工程进行定价模拟和投 入产出分析，并就躲避凤险进行策略提示，同时对工程开发节奏提出盐业意见，使工程投资迈出成功的 第一步。2、主要工作：1工程定向市场调查研究工作2工程整体开发战略的制定工作3工程产品开发总体策略报告3、工作目的：1深度把握工程所在区域的环境，洞悉工程商业时机；2以未来界定现在的筹划模式，赋予工程独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他工

4、程形 成卖点落差，提炼工程的核心吸引力；3细化工程的市场定位，塑造工程的真正差异化，塑造工程耀眼的特色性质4通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定工程的战略定位，领跑同行业内商业市场，成 为同区域商圈的新商业革命引擎。4、工作内容：1市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供求情况和工程的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调 查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来35 年内的趋势走向，从而为工程的市场定位、开发策略及工程规划等提供依据和指导性意见。2工程整体开发战略的规划制定工程整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的根底思

5、考及深度思考，具 体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立 未来工程开发特点与进程的行动方案以在未来的地块开发、招商、经营中有方案地执行。从而为工程的 开发制定一套整体发决策和方案方案：1、工程整体开发目标2、工程整体开发战略3、工程开发节奏的控制：分阶段开发战略4、工程目标商家总体分析5、工程总体战略定位分析6、工程整体竞争策略考虑7、工程核心竞争优势的构筑8、工程年度开展策略三、市场调研分析策略1、市场调研步骤第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据 第六步：准备及呈

6、送调研报告2、市场调研分类研究市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；1以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题； 市场潜力一一攀升、下降；市场分额一一扩大、缩小；企业形象市场特征 招商与销售 市场趋势短期与长期预测2以解决问题为目的的调研步骤市场细分的依据 确定细分的依据确定各种细分的市场潜力 选择目标市场3、市场调研各类各类调研种类 所需资料 研究范围商圈研究 对工程所在的商圈作出根底研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租 金水平、人流状况、与交通状况及其购置力消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究 对投

7、资客户投资的商铺，作根本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等4、确定市场调研的方法市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研 可采用以下四种方式：1直接调查直接与政府人士、房地产代理商、开展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活泼 人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比 较可信。2间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、开展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要 比照分析，去伪存真。3直接征询这一方法的难度相对较大， 但获得的信息具有较强的参照性， 对工程的定位和营销的制定很有

8、意义。 使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各 阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展 销会上作问卷调查。4现场 " 踩点"调查调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从 而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可 能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结 果的可靠程度。四、调研分析执行1、商业工程宏观经济环境分析1人口因素分析2经

9、济水平、GDP犬况分析 3政策法规 4市政规划和建设 5社会环境及文化分析 6交通状况2、商业工程区域市场总体分析通过对工程环境的综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对工程区域内经济环境、商业环境、 区域同类商业工程的现犬、经营商家的承租行为进行调研分析。包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。 1 工程所在城市商业环境分析包括本市国民生产总值、GDP犬况、生活水平、购置力、经济开展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场开展的影响分析以及本市商业开展情况、开展模式、商业结构分布、商业消费特征等的 分析。 2工程所在区域商业环境分析 区域商业现犬

10、调查分析针对本区域即工程所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、 商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业工程规模及业态犬况等进行调研与分析。 区域整体商业市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析 区域内行业情况分析 区域内商户调研分析各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场 配套的要求 区域内终端客户分析消费水平、消费习惯、消费结构研究 区域竞争工程调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体 选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。 未来 35 年城市开展方向及工程区域地位预测3工程所在商圈及竞争商圈分析商圈也称购置圈、商势圈，是指零售