保利置业：德清项目市场研究119p

1、本报告是严格保密的。德清项目市场研究报告德清项目市场研究报告谨呈：保利置业谨呈：保利置业本报告是严格保密的。研究思路研究思路开发目标开发目标疏理面临的问题疏理面临的问题分析问题分析问题研究解决思路研究解决思路解决问题解决问题建议执行对策建议执行对策本报告是严格保密的。德清大道杭宁高速良渚良渚瓶窑瓶窑仁和仁和塘栖塘栖大城北大城北三墩三墩104国道绕城区位属性德清：大城北的自然延伸，未来大杭德清：大城北的自然延伸，未来大杭州第四副城、杭州后花园。州第四副城、杭州后花园。德清县德清县市区市区从市区经上塘路-杭宁高速至德清大道，进入德清县市，从绕城至本项目约20公里，车程约15分钟。上塘路杭州市区杭州

2、市区随着杭州发展规模，及其余副城饱和度发展、价格高启，德清“第四副城”的发展模式开启。本报告是严格保密的。德清自身的城市化进程（未来城市中心德清自身的城市化进程（未来城市中心城东新城），结合低密度城东新城），结合低密度住宅与旅游产业的开发，都将带动德清房地产市场快速发展。住宅与旅游产业的开发，都将带动德清房地产市场快速发展。区位规划德清城市发展历程：乾元镇德清城市发展历程：乾元镇 武康镇武康镇 城东新城城东新城德清未来以高新产业基地、旅游产业、低密度高端住区为一体的大杭州副城定位。德清未来以高新产业基地、旅游产业、低密度高端住区为一体的大杭州副城定位。城东新城属于德清未来的新城中心。城东新城属

3、于德清未来的新城中心。104104国道国道二绕二绕宣杭铁路宣杭铁路二绕二绕杭杭宁宁高高速速德清大道德清大道高铁高铁以高铁乾元镇以高铁乾元镇下口为中心的下口为中心的站场新城站场新城以高新产业以高新产业为核心的科为核心的科技新城，包技新城，包括网络产业括网络产业下渚湖为下渚湖为核心的旅核心的旅游开发区游开发区以低密度产以低密度产品为主的休品为主的休闲度假区闲度假区机电一体化装机电一体化装备制造的生态备制造的生态型高新产业园型高新产业园德清传统产德清传统产业工业园业工业园（雷甸）（雷甸）资料来源：国土局规划科科长沈颖资料来源：国土局规划科科长沈颖本报告是严格保密的。区域属性区域属性本地实力企业本地实

4、力企业+ +外来品牌开发商共同发力，使城东新城成为外来品牌开发商共同发力，使城东新城成为德清高端德清高端住区、标杆型区域。住区、标杆型区域。本案本案体育场体育场玫瑰庄园玫瑰庄园格莱维亚格莱维亚五龙小区五龙小区隐龙山庄隐龙山庄香溢山庄香溢山庄玉玉墅墅林林枫枫绿城地块绿城地块高端商务、办公区域高端商务、办公区域德清本地开发商德清本地开发商开发区开发区规划中农规划中农贸市场贸市场行政办公区域行政办公区域本报告是严格保密的。地块属性地块属性本项目公寓、酒店先开发，本项目公寓、酒店先开发，预期开发工期三年。预期开发工期三年。绿城项目，今年绿城项目，今年7 7月动工，月动工，排屋产品。排屋产品。作为本区域

5、首个公寓产品，作为本区域首个公寓产品，要以要以“保利的方式保利的方式”启动。启动。作为城东新城首个公寓项目，面临如何启动市场、目标客群是谁的问题？作为城东新城首个公寓项目，面临如何启动市场、目标客群是谁的问题？用途出让面积（m2）容积率总建筑面积（万m2）建筑密度及绿化率商业（五星级酒店及总部办公大楼283982.2-2.87.95万方不大于30%30%商业、住宅1362121.5-2.534万方不大于28%30%本报告是严格保密的。德清市场现状分析德清市场现状分析德清市场面临市场扩容问题德清市场面临市场扩容问题年均销售量42万方区域容量有限，面临扩容问题区域容量有限，面临扩容问题区域区域20

6、092009年年20102010年年待出让低密度地块待出让低密度地块合计合计城东新城9.43 42.00 保利1326亩，绿城约2080亩，其他70万方洛舍镇3680亩，约89万方莫干山镇2500亩，约46万方武康镇23.24 汇总32.7 42.0 300万方374.7项目潜在供应量统计（土地层面）项目潜在供应量统计（土地层面）在售公寓存量在售公寓存量溪山美墅70套瑞通乾水湾 80套玉墅林枫300套德华美立方 500套御景公寓500套在售低密度存量翡翠城300套阳光田园25万方/约900套春晖名居190套华盛达山庄 29套格莱维亚400套总合计公寓2340套，约32万方，低密度25万方在售项

7、目存量在售项目存量潜在供应量共潜在供应量共约约431431万方：万方：低密度住宅低密度住宅约约255255万方，万方，公寓住宅约公寓住宅约176176万方。万方。本报告是严格保密的。本项目面临的问题本项目面临的问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特征？我们如何选择？征？我们如何选择？本报告是严格保密的。解决问题解决问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题一、市场扩容问题

8、：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？研究思路：德清目前属于典型的内源型市场，市场增量来源于哪里？来源于：自身成长性+外力驱动。德清本地成长性研究德清本地成长性研究外力驱动研究外力驱动研究本报告是严格保密的。研究路径研究路径德清本地成长性研究德清本地成长性研究通过分析以下内容，研究本地市场的增量来源及增量空间：通过分析德清产业结构、人口分布，来研究德清本地市场容量结构。通过人口增量、未来规划、二手房市场，来预判德清本地市场增量空间。德清本地市场容量结构德清本地市场容量结构德清本地市场增量空间德清本地市场增量空间本报告是严格保密的。德清本地市场容量德清本地市场容量德清城镇人口增长稳定缓慢，大多来

9、自于周边乡镇进城购房，年均增量德清城镇人口增长稳定缓慢，大多来自于周边乡镇进城购房，年均增量约约7 7万方，但实际购房比例远大于万方，但实际购房比例远大于7 7万方。万方。l德清县总人口增长率缓慢，甚至出现负增长。相比城镇人口增长率呈平稳上升的态势，说明德清市城镇化速度稳定平缓。l以城镇人口年均2千人的增涨速度，（按2009年人均居住面积35.2平方计算）德清市年均增加约7万方）。l城镇人口大多来自乡镇进城，但实际乡镇进城购房比例远大于实际增量，且购买力强，成为购房增量主要来源，可假设7321万方。本报告是严格保密的。德清县人口分布德清县人口分布武康镇武康镇总人数：总人数：13.2213.22

10、万人，其万人，其中外来人口中外来人口2.42.4万人。万人。三合乡三合乡总人数：总人数：2.092.09万万人，其中外来人人，其中外来人口口18111811人。人。城关镇城关镇总人数：总人数：5.715.71万人，其万人，其中外来人口中外来人口92139213人。人。洛舍镇洛舍镇总人数：总人数：2.422.42万人，其中万人，其中外来人口外来人口67396739人。人。雷甸镇雷甸镇总人数：总人数：3.253.25万万人，其中外来人人，其中外来人口口16781678人。人。新市镇新市镇总人数：总人数：6.636.63万人，其中万人，其中外来人口外来人口121121人。人。钟管镇钟管镇总人数：总人

11、数：4.094.09万人，其中万人，其中外来人口外来人口27602760人。人。新安镇新安镇总人数：总人数：3.583.58万人，其中万人，其中外来人口外来人口550550人。人。德清全县人口德清全县人口42.742.7万人，其中城镇人口万人，其中城镇人口12.112.1万人，人均居住面积万人，人均居住面积35.235.2平方，农村人口平方，农村人口30.630.6万人，人均占有居住面积万人，人均占有居住面积6868平方。平方。总人口数：武康镇新市镇城关镇总人口数：武康镇新市镇城关镇外来人口：武康镇城关镇洛舍镇外来人口：武康镇城关镇洛舍镇禹越镇禹越镇总人数：总人数：2.942.94万万人，无外

12、来人口。人，无外来人口。莫干山镇莫干山镇总人数：总人数：1.541.54万人，万人，外来人口外来人口3737人。人。筏头乡筏头乡总人数：总人数：1.551.55万人，万人，外来人口外来人口360360人。人。德清全县农村人口比重占德清全县农村人口比重占72%72%，未来会有大量进城置业需求。，未来会有大量进城置业需求。外来人口占总人口比重约外来人口占总人口比重约11%11%，主要以产业工人为主，购买力弱，因此目，主要以产业工人为主，购买力弱，因此目前外来人口导入因素的购房需求增量有限。前外来人口导入因素的购房需求增量有限。本报告是严格保密的。德清县产业分布德清县产业分布武康镇武康镇纺织、机械、

13、医药、建材、纺织、机械、医药、建材、涂装设备、包装印刷、食品涂装设备、包装印刷、食品加工等产业加工等产业企业：企业：15921592个个总产值：总产值：52.5152.51亿元亿元三合乡三合乡农业观光，休闲度假农业观光，休闲度假企业：企业：170170个个总产值：总产值：11.7411.74亿元亿元城关镇城关镇机电制造、纺织服装、机电制造、纺织服装、新型建材、医药化工新型建材、医药化工企业：企业：740740个个总产值：总产值：46.2746.27亿元亿元洛舍镇洛舍镇钢琴生产、木材加工、矿钢琴生产、木材加工、矿产开发产开发企业：企业：25062506个个总产值：总产值：32.9632.96亿元

14、亿元雷甸镇雷甸镇轻工机械、新型建轻工机械、新型建材、医药化工、纺织材、医药化工、纺织企业：企业：592592个个总产值：总产值：48.1148.11亿元亿元新市镇新市镇食品、建材、纺织、化食品、建材、纺织、化工、皮革、包装纸业、电工、皮革、包装纸业、电子电缆等产业子电缆等产业企业：企业：18641864个个总产值：总产值：58.4158.41亿元亿元钟管镇钟管镇医药、化工、建材、机医药、化工、建材、机械、五金、纺织等产业械、五金、纺织等产业企业：企业：637637个个总产值：总产值：56.1656.16亿元亿元新安镇新安镇纺织服装、机械电子、纺织服装、机械电子、医药化工、包装印刷医药化工、包装

15、印刷企业：企业：16511651个个总产值：总产值：23.3323.33亿元亿元企业数量共计企业数量共计1228212282家，家，20092009年总产值年总产值357.57357.57亿元。亿元。产业主要集中于轻工机械、化工、纺织、五金等。产业主要集中于轻工机械、化工、纺织、五金等。禹越镇禹越镇金属加工、塑料、服装、金属加工、塑料、服装、丝绸绢纺丝绸绢纺企业：企业：11191119个个总产值：总产值：18.8718.87亿元亿元莫干山镇莫干山镇农业种植、休闲旅游农业种植、休闲旅游企业：企业：328328个个总产值：总产值：4.054.05亿元亿元筏头乡筏头乡“竹、笋、茶、水竹、笋、茶、水”

16、 ” 四大四大主导产业，竹制品加工、笋主导产业，竹制品加工、笋制品加工、茶叶、矿泉水制品加工、茶叶、矿泉水企业：企业：10831083个个总产值：总产值：5.165.16亿元亿元德清周边乡镇私企众多，购买力旺盛，属于市场增量的稳定增涨来源。德清周边乡镇私企众多，购买力旺盛，属于市场增量的稳定增涨来源。本报告是严格保密的。二手房市场分析二手房市场分析二手房市场成交活跃，2009年共成交3229套，与一手房市场相当，是促动一手市场换房置业的主要因素；换房以中小型户型为主（80-140方），因此更多是换房改善，因此，假设25万方中有70%有购新房需求，则市区有约18万方的增量来源。房源供应结构以90

17、-140中小户型最为紧俏，老小区和空间紧凑型房源改善是未来促动一手市场的舒适改善需求的主动力。1 12 23 33 3德清二手房的市场比重为德清二手房的市场比重为50%（杭州为（杭州为30%）、约）、约25万方，二手房市场活跃，换万方，二手房市场活跃，换房需求旺盛，属于典型的改善型市场；房需求旺盛，属于典型的改善型市场；假设假设25万方中有万方中有70%有购新房需求，则市区有约有购新房需求，则市区有约18万方的增量。万方的增量。本报告是严格保密的。德清未来人口规划德清未来人口规划20202020年年规划城规划城镇人口镇人口3030万人万人德清人口自然增涨缓慢，要达到德清人口自然增涨缓慢，要达到

18、20202020年年3030万人口的目标，必须依靠外力万人口的目标，必须依靠外力机械人口导入。机械人口导入。外力人口导入约外力人口导入约1515万人，则购房增量约万人，则购房增量约528528万方，年均增量约万方，年均增量约52.852.8万方。万方。l德清人口自然增涨缓慢，按目前人口增涨速度计算，2020年城镇人口约15万人，而政府规划2020年约30万人，因此，必须依靠如产业等因素的机械人口导入。l假设机械人口导入15万方，按2009年人均居住面积35.2平方为计算，外力导入增量约528万方，则年均增量为52.8万方。本报告是严格保密的。德清购买群体分布德清购买群体分布高端购高端购房人群房

19、人群中高端主流中高端主流购房人群购房人群中低端主流中低端主流购房人群购房人群主流购房人群主流购房人群高端购房群体占比少，但购买能力强。高端购房群体占比少，但购买能力强。中高端购房群体以公务员、企业高管为主，支付能力强，换房比率高。中高端购房群体以公务员、企业高管为主，支付能力强，换房比率高。以产业工人、一般在职员工为核心的中低端群体，群体占比大，但购买以产业工人、一般在职员工为核心的中低端群体，群体占比大，但购买能力弱，换房经济型改善。能力弱，换房经济型改善。偏低端购房群体占74%中端购房群体占21%高端购房群体占5%主流购房群体本报告是严格保密的。德清市场增量来源及增量空间德清市场增量来源及

20、增量空间德清市场容量约42万方，由以下几部分组成：l乡镇进城购房：现状：人口增涨约2千人，年均增量约7万方，但实际购房比例远大于7万方，且购买力强，假设放大3倍，7321万方。趋势：乡镇进城购房速度及比例呈稳步上涨的态势，属于稳定的增量来源。l市区改善购房：现状：二手房市场容量约25万方，假设25万方中有70%有购新房需求，则市区有约18万方的增量。趋势：德清属于改善型市场，换房频率较高，同样会保持稳步增涨的态势。l外来购房：现状：包括外来产业工人、外来购房者，约占市场总容量的约10%，约4万方（包括低密度产品）。趋势：要达到2020年30万人口的目标，需机械导入约15万人，购房量约528万方

21、，则年均增量约52.8万方。未来增量空间：乡镇进城21万方+市区改善18万方+外力导入增量52.8万方91.8万方。同时乡镇、市区购房保持稳定上涨，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源。本报告是严格保密的。德清本地成长性研究德清本地成长性研究外力驱动研究外力驱动研究副城发展模式研究德清发展模式研究外力驱动研究外力驱动研究研究思路： 通过杭州类似板块分析，来总结副城发展模式，并结合自身资源及规划来研究德清未来的发展模式。本报告是严格保密的。杭州副城研究杭州副城研究三大发展成熟的老副城三大发展成熟的老副城临平城江南城（滨江）下沙城板块板块板块发展模式板块发展模式临平临平区域自然外扩区域自然外扩+

22、 +地铁概念地铁概念缓慢自然发展缓慢自然发展下沙下沙大学城大学城+ +产业园人口，爆产业园人口，爆发式导入发式导入滨江滨江高新科技产业驱动型高新科技产业驱动型本报告是严格保密的。副城副城临平临平本报告是严格保密的。西湖西湖临平临平城区城区市中心经上塘高架市中心经上塘高架绕城高速绕城高速320国道，全程约国道，全程约35公里，车程公里，车程50分钟。分钟。区域属性区域属性本报告是严格保密的。区域属性区域属性区域型城市，自成体系，城市资源成熟、配套完善。区域型城市，自成体系，城市资源成熟、配套完善。临平承担起杭州主城人口分流的作用，人口比例增长相对稳定。临平承担起杭州主城人口分流的作用，人口比例增

23、长相对稳定。临平是余杭区政府的居地，依托余杭区行政中心的辐射能临平是余杭区政府的居地，依托余杭区行政中心的辐射能力，加快临平城市化建设，由主城区逐步向南北两端延伸。力，加快临平城市化建设，由主城区逐步向南北两端延伸。临平具有完善的规划，齐全的配套设施，将吸引更多购房临平具有完善的规划，齐全的配套设施，将吸引更多购房者的眼球。者的眼球。临平，作为临平，作为 “ “城市东扩城市东扩”的前沿，已然成为了杭州的重的前沿，已然成为了杭州的重要门户，随着杭州主城区居住日益拥挤，临平将承担起杭要门户，随着杭州主城区居住日益拥挤，临平将承担起杭州主城区人口分流。州主城区人口分流。1.12%1.12%1.48%

24、1.48%1.53%1.53%0.86%0.86%0.28%0.28%0.85%0.85%【数据统计来源：余杭统计局】【数据统计来源：余杭统计局】本报告是严格保密的。外力趋动外力趋动地铁一号线地铁一号线预计预计2012年一号线贯通年一号线贯通南至北站点依次为：临平南站、乔司南至北站点依次为：临平南站、乔司站、翁梅站、南苑站、临平站站、翁梅站、南苑站、临平站拉近与杭州距离，主动承接杭州部分拉近与杭州距离，主动承接杭州部分外溢客群外溢客群板块人气逐渐积累，价值逐渐兑现板块人气逐渐积累，价值逐渐兑现本报告是严格保密的。临平房地产市场分析临平房地产市场分析地铁一号线规划到开建，促动临平需求结构发生明显

25、转变，购买小面积、地铁一号线规划到开建，促动临平需求结构发生明显转变，购买小面积、时间换空间的新杭州人比例逐渐放大。时间换空间的新杭州人比例逐渐放大。本地改善面积偏大地铁规划，主城外溢，面积趋小。临平年均销售量为45万方。地铁规划，拉近与主城的交通距离，提高便利度，购房需求面积变小。地铁开通，促使价格水平有较大幅度的涨幅。地铁开建价格上涨本报告是严格保密的。临平副城发展模式临平副城发展模式板块驱动力：板块自身城市化板块驱动力：板块自身城市化+地铁概念促动地铁概念促动发展结果：更多依托板块自然发展的辐射能力，外力导入缓慢发展结果：更多依托板块自然发展的辐射能力，外力导入缓慢客群表现：杭州客户从品

26、牌追随到舒适改善客群表现：杭州客户从品牌追随到舒适改善余杭区政府迁入余杭区行政中心本地客户为主2005年以前行政中心、地铁规划辐射周边地缘型客户、少量杭州价格外溢客户2005-2007年地铁开建价格优势、便利交通带动杭州改善型客户进入2008-2009年地铁开通、融入主城，辐射力增强，杭州客户由被动受挤压到主动进入2010年以后成交均价本报告是严格保密的。副城副城下沙下沙本报告是严格保密的。区域属性区域属性下沙下沙市中心经天目山路艮山西路下沙路，全程约市中心经天目山路艮山西路下沙路，全程约2020公里，车程公里，车程4040分钟，地分钟，地铁一号线的开通，缩短与市区的时间距离约铁一号线的开通，

27、缩短与市区的时间距离约2525分钟。分钟。德胜快速路德胜快速路艮山西路艮山西路天目山路天目山路绕城高速绕城高速下沙路下沙路地铁一号线地铁一号线大学城大学城本报告是严格保密的。区位属性区位属性出口加出口加工区工区下沙高教园下沙高教园大学科大学科技园技园公共公共服务服务中心中心行政商行政商务区务区下沙从下沙从“建区建区”到到“造城造城”，整体规划完善，整体规划完善，“一核一心一带两区一核一心一带两区”，产，产业、公共服务等配套资源丰富，为新城提供大量的高素质人口导入机会。业、公共服务等配套资源丰富，为新城提供大量的高素质人口导入机会。 新城中心规划范围60平方公里，将构建起“一核一心一带两区一核一

28、心一带两区”的总体框架结构： 一核：新城中心，行政商务区新城中心，行政商务区，未来下沙新城的行政商务、文化科技、生活居住中心； 一心：公共服务中心公共服务中心，物美超市、银行等大型配套设施聚集地； 一带：沿江居住区沿江居住区，依托江景和生态湿地资源，打造高品质生活居住区，居住人口规模15万； 两区：高教园区和工业园区高教园区和工业园区；（1）高教园区：包括有14所高校，16万名在校大学生的省内最大的高教园区； （2）工业园区：东部、北部工业区，主要是以高新技术产业、进出口产业为主的等先进制造业基地。新城中心区规划建设目标是：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花建设目标是：国际先进制造业基地、新

29、世纪大学城、花园式生态型园式生态型城市副中心城市副中心。下沙作为杭州的副城，它的品质定位是：下沙作为杭州的副城，它的品质定位是：国际化、现代国际化、现代化、人文化化、人文化。 规划到规划到20202020年，下沙的年，下沙的人口规模达到人口规模达到6060万万-70-70万万，建成，建成区面积将达到区面积将达到6060平方公里。平方公里。本报告是严格保密的。人口发展人口发展下沙人口演变趋势下沙人口演变趋势时间时间93年以前93年2000年左右2003年2008以后发展发展阶段阶段围垦农场围垦农场杭州经济技术开发区杭州经济技术开发区新世纪大学城新世纪大学城花园式生态型城市副中心花园式生态型城市副

30、中心下沙下沙特征特征以农业开发为主行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户 规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。 目前已建成14所高校在校生已达12万人 由“建区”到“造城”的战略调整集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城利用13公里的钱塘江江景资源，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区房地产大规模开发人口导入交通完善配套完善人群人群下放知青产业人群学生消费群体新居民城市居民未来形成城市居民为主体、学生群体、新型产业人群为辅的消费人群未来形成城市居民为主体、学生群体、新型产业

31、人群为辅的消费人群区域目前人口33万，规划到2020年，下沙人口规模达到60-70万人。新增人口导入，为房地产发展提供大量购房机会。现阶段人口来源结构现阶段人口来源结构本报告是严格保密的。区域趋动力区域趋动力人口导入迅速，从高教园迁入人口导入迅速，从高教园迁入高新产业发展高新产业发展地铁概念地铁概念金沙湖金沙湖新区规划亮相，促使下沙新城发展逐步走向成熟，成为购房热点区域。新区规划亮相，促使下沙新城发展逐步走向成熟，成为购房热点区域。因素一、高校拉动人口导入：因素一、高校拉动人口导入： 2001年9月，高教园区西区一期首批小区迁入，当年招收在校大学生近4万人；截止2005年高教园院校已经达到14

32、所，在校师生师生员工15万余人；截止目前，校区人口已经超过16万人次。因素二、产业导入解决新城就业问题：因素二、产业导入解决新城就业问题： 新城包括7大特色园区（包括：新加坡杭州科技园、出口加工区、高科技企业孵化中心、留学生创业园、休斯顿科技园、中新科技园、和达文化创意产业园），7大产学研园区（包括金融服务业园区、工业设计产业园、服务外包人才培训基地、高职科技创业园、it服务外包园、传媒文化创意产业园、安防科技产业园）。因素三、地铁概念、沿江大道的建设，便利新城与主城的对接：因素三、地铁概念、沿江大道的建设，便利新城与主城的对接： 沿江大道2011年上半年通车；05年地铁报批成功，08年3月地

33、铁1号线开建，下沙赢来了地铁时代，引来地铁房的小高潮。因素四、金沙湖新区规划亮相及启动，提升新城品质价值：因素四、金沙湖新区规划亮相及启动，提升新城品质价值： 09年下沙金沙湖中心区规划亮相，核心cbd的规划理念，吸引了大量品牌商及购房者进入。【数据来源：下沙经济发展局】人口年均环比涨幅人口年均环比涨幅25%25%大学城大部分校区入住金沙湖规划亮相，启动地铁规划报批成功本报告是严格保密的。区域房地产研究区域房地产研究下沙年均销售量为60万方，年成交涨幅稳定。作为区域型市场，客群相对内源，由于大学城、地铁概念的支撑，延伸出大量的租赁需求，市场投资需求旺盛。 而套均面积有缩小趋势，是典型的低价优势

34、带动成交量上涨的促动模式。投资需求支撑下的市场易受政策调控影响，目前价格已处于高位，逐步转投资需求支撑下的市场易受政策调控影响，目前价格已处于高位，逐步转向价值投资需求向价值投资需求+自住需求。自住需求。政府救市，市场回暖，带入大量投政府救市，市场回暖，带入大量投资需求爆发式增长，拉动房价大幅资需求爆发式增长，拉动房价大幅上涨，均价突破历史最高点。上涨，均价突破历史最高点。套均面积有缩小趋势行业调控，价格下调，行业调控，价格下调，带动成交量上涨。带动成交量上涨。本报告是严格保密的。下沙副城发展模式下沙副城发展模式板块驱动：高教园板块驱动：高教园+高新产业基地高新产业基地发展结果：爆发性导入，概

35、念炒作刺激投资需求增加，下沙将进入价值发展结果：爆发性导入，概念炒作刺激投资需求增加，下沙将进入价值补涨阶段（配套、交通的逐步完善）。补涨阶段（配套、交通的逐步完善）。客群表现：投资市场向客群表现：投资市场向“自住时代自住时代”的转变。的转变。高教园经济型、低总价产品，投资需求旺盛2005年以前高教园人口不断导入看好租赁、投资市场2005-2007年地铁开建地铁预期、高教园，带动投资客群，占60%左右2008-2009年地铁开通、金沙湖打造，东接市区，市场逐步逐步向自住转变2010年以后成交均价实现从建区到造城的开发过程实现从建区到造城的开发过程本报告是严格保密的。副城副城江南城（滨江）江南城

36、（滨江）本报告是严格保密的。庆春隧道庆春隧道之江大桥（在建）之江大桥（在建）九堡大桥（在建）九堡大桥（在建）江东大桥江东大桥袁浦大桥袁浦大桥规划共九座桥、一条庆春隧道，其中两条在建，规划共九座桥、一条庆春隧道，其中两条在建，预期都将在预期都将在2011年全部建成，庆春隧道年底通年全部建成，庆春隧道年底通车。地铁车。地铁1、2号线。号线。与主城区实现快速交通，已完全融入主城区。与主城区实现快速交通，已完全融入主城区。区域区域属性属性滨江区滨江区主城区主城区本报告是严格保密的。区域规划区域规划以高新技术园区为中心，外围布局居住片区，形成“一心、四轴、二区、九片、三基地”的规划布局结构：一个公共中心

37、：即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片：即本域内的九大居住片。三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。公共公共中心中心滨江未来的城市定位：滨江未来的城市定位：高新技术园区高新技术园区本报告是严格保密的。板块驱动力板块驱动力高新产业高新产业 滨江高新开发区在滨江高新开发区在全国全国5353个国家个国家级高新区中人均创利连续多年位居级高新区中人均创利连续多年位居前三位前三位。 省内最有影响力的科技创新、高省

38、内最有影响力的科技创新、高新产业和新产业和最具活力的经济增长区域最具活力的经济增长区域。 先后建成一系列的特色园区，先后建成一系列的特色园区，包括包括高新软件园、软件专业孵高新软件园、软件专业孵化器、集成电路设计产业化基化器、集成电路设计产业化基地、留学生创业园等地、留学生创业园等。 产业的发展，吸引了大量产业的发展，吸引了大量高高素质人群素质人群。极大地提升了区域。极大地提升了区域价值。价值。1010余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。 国外包括：国外包括：诺基亚诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、摩托罗拉、阿尔卡

39、特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、ibmibm； 国内包括：国内包括：阿里巴巴、东方通信阿里巴巴、东方通信、utut斯达康、信雅达、恒生电子、阿里巴巴等；斯达康、信雅达、恒生电子、阿里巴巴等； 正式入驻集团总部区块的企业近正式入驻集团总部区块的企业近4040家，包括省农资、苏泊尔、家，包括省农资、苏泊尔、康恩贝康恩贝、盾安、网通、浙、盾安、网通、浙大网新、信雅达等；大网新、信雅达等； 近期引资项目有：近期引资项目有：中俄机电合作中俄机电合作（sitronics)sitronics)、德信软件园、德信软件园、 东忠科技园、网易、东忠科技园、网易、英特英特尔尔等。等。高新产业园、国内处大型企业高新

40、产业园、国内处大型企业进驻，带动高素质人口的导入。进驻，带动高素质人口的导入。本报告是严格保密的。区域研究区域研究滨江高新产业发展带动高素质人口导入增长，同时逐年产业收入的增加，滨江高新产业发展带动高素质人口导入增长，同时逐年产业收入的增加，提升从业人群的消费能力，提升从业人群的消费能力，20092009年较年较20002000年人口增长年人口增长5 5倍之多。倍之多。 滨江集聚了杭州市杭州市6060以上、浙江浙江省省2525左右的高新技术企业，初步形成“两强两优两新两强两优两新”的特色产业格局（“两强”指通信设备制造业和软件业，“两优”指集成电路设计制造业和数字电视产业，“两新”指动漫产业和

41、网络游戏产业）；2009年滨江高新技术产业实现技工贸总收入850亿元，占全区技工贸总收入的占全区技工贸总收入的55.6%55.6%。尤其离岸服务外包行业执行额5.46亿美元，增长增长200.2200.2，占全市59.5。文创产业占文创产业占全省总产量的全省总产量的83.783.7。 单位：个单位：万人【数据来源于：滨江统计局】534%534%本报告是严格保密的。滨江房地产市场分析滨江房地产市场分析滨江市场由承接外溢逐步发展到融入主城滨江市场由承接外溢逐步发展到融入主城07年楼市疯涨，接近年底时房价被逐渐推高，07年12月海威国际开盘房价已高达14500元/；08年楼市低迷，有价无市，大量需求压

42、抑；09年初房价松动，刚性需求释放爆发，引来大量投资客，再次推高房价。总价及供应结构的变化，使得成交面积逐步趋小。产业人口导入，以年轻的、技术人才为主，对于小户型的需求更大。本报告是严格保密的。滨江副城发展模式滨江副城发展模式板块驱动：典型的产业驱动型区域。板块驱动：典型的产业驱动型区域。发展结果：优质人口导入发展结果：优质人口导入+自身城市资源的完善，加快区域成熟，并融入主城。自身城市资源的完善，加快区域成熟，并融入主城。客群表现：从价格外溢型和投资客客群表现：从价格外溢型和投资客价值自住和投资价值自住和投资品质改善型自住客。品质改善型自住客。驱动：高教园、高新产业规划产品：户型偏大，主力面

43、积120-140方、140-160方传统三房、四房客群：投资+主城价格外溢客群2001-2005年2005-2007年2008-2009年2010年以后实现从工业园区向城市综合体发展实现从工业园区向城市综合体发展驱动：高新产业逐步进驻，商业、办公配套逐步完善产品：以130等首次改善户型为主，由于90/70限制，大量出现90方以下小户型客群：经济型首次置业和经济型首次改善，新杭州人客群开始出现。投资比例仍占较大比重驱动：地铁1号线、隧道、大桥的开建，产品：产品细分，90-110、120-140、160-200大户型公寓、城市型排屋，甚至少量豪宅公寓开始出现客群：已由首置和投资客为主的市场逐步向价

44、值自住型、舒适改善型客户转变驱动：配套完善、地铁开通产品：产品细分并精细化，主力大户型产品、豪宅江景公寓客群：了从郊区向主城融入，客户也将逐步转变为本报告是严格保密的。杭州三大副城发展模式汇总杭州三大副城发展模式汇总板块板块板块驱动力板块驱动力发展阶段发展阶段临平临平区域自然外扩区域自然外扩+ +地铁概地铁概念刺激外部市场进入念刺激外部市场进入副城与主城的对接，依托城副城与主城的对接，依托城市化进程，逐步融入主城市化进程，逐步融入主城下沙下沙大学城大学城+ +产业园人口导产业园人口导入入价值被提前透支，接下来下价值被提前透支，接下来下沙副城处于价值补涨阶段，沙副城处于价值补涨阶段，配套、交通都

45、将逐步完善。配套、交通都将逐步完善。滨江滨江高新科技产业驱动型高新科技产业驱动型处于下沙的下一阶段，配套、处于下沙的下一阶段，配套、交通已逐步完善，完全副入交通已逐步完善，完全副入主城区主城区发展结果发展结果杭州市场自然缓慢导入杭州市场自然缓慢导入杭州客群由品牌追随到舒适杭州客群由品牌追随到舒适改善改善爆发式人口导入，爆发式人口导入，概念炒作刺激投资需求概念炒作刺激投资需求高新产业人群导入高新产业人群导入投资客逐步向舒适改善型客投资客逐步向舒适改善型客户转变户转变副城的发展模式中有产业导入或题材炒作，则加速板块的发展过程，客群副城的发展模式中有产业导入或题材炒作，则加速板块的发展过程，客群由投

46、资市场逐步向改善型市场转变。由投资市场逐步向改善型市场转变。德清板块的发展模式本报告是严格保密的。德清新城德清新城德清德清第四副城第四副城随着三大副城的区域发展，同时副城价格已达到高位。并已融入主城区域。随着城市化进程的发展及副城饱和度的发展，已进入第四副城的发展阶段。本报告是严格保密的。德清区域发展模式德清区域发展模式“低密度产品供应低密度产品供应+旅游产业趋动旅游产业趋动”的区域发展模式，带动德清全面进入中的区域发展模式，带动德清全面进入中高端市场。高端市场。一龙低密度旅游度假项目，3800亩友诚（中大）高尔夫旅游度假项目，2500亩金都阳光金都阳光田园田园下渚湖下渚湖旅游开发区旅游开发区

47、低密度供应区域低密度供应区域低密度供应区域低密度供应区域生态型生态型高新产业园高新产业园本案绿城绿城科技新城科技新城本报告是严格保密的。下渚湖湿地风景区规划下渚湖湿地风景区规划下渚湖总面积36.5平方公里，三大功能区：下渚之秀湿地生态体验区与豸山岛景区结合紧密，是对豸山岛景区的功能补充，重点营造体现下渚之秀美的湿地体验、休闲区域。下渚之幽湿地生态保育区为原芦苇荡区域，重点营造体现下渚之幽的湿地景观。下渚之野湿地生态核心保育区位于下渚湖东侧，以保护和恢复湿地生态系统为主，重点营造体现下渚之野的湿地景观。旅游专项规划定位旅游专项规划定位 下渚湖景区与防风山、莫干山配合，实施差异化战略合作的定位。

48、一级市场：包括上海、杭州、湖州、南京、苏州、无锡、常州、宁波、嘉兴等车程在3小时内的城市群。二级市场：除一级市场外其他主要的长江三角洲城市，具体包括镇江、马鞍山、台州、温州等。机会市场：以上所述以外的市场，其中还包括因各种原因逗留的游客。规划期限：规划期限：近期：2005年-2010年，在下渚湿地旅游品牌的基础上，开发以城市居民日常休闲型城市森林公园为核心的休闲旅游景区。 远期：2011年-2020年，打造成生态和谐、产业结构优化、社会进步、经济高效的综合体。 客源定位客源定位1、休闲度假市场中青年市场、银发市场 2、科普教育市场学生市场，未来景区还可申报生态科普教育基地作为吸引学生市场的策略

49、。 3、科研会议市场-高校、科研院所市场下渚湖旅游区将带来大量旅游度假需求，拓展板块外扩影响力，加速成熟。下渚湖旅游区将带来大量旅游度假需求，拓展板块外扩影响力，加速成熟。本报告是严格保密的。近7147户的安置户，带来大量人气，促进城东新城发展成熟。规划中教育、医疗、商业配套完善，补充了城东新城配套缺乏的问题。安置采用实用安置和货币安置两种方式，业主可自行选择安置方式，大多数都会采用实物安置，同时释放部分货币安置的购房需求。下渚湖拆迁安置工程加速城东新城的区域成熟，降低区域抗性。下渚湖拆迁安置工程加速城东新城的区域成熟，降低区域抗性。本报告是严格保密的。德清县低密度用地供应德清县低密度用地供应

50、低密度产品供应，吸引中高端客户，拉动德清副城效应。低密度产品供应，吸引中高端客户，拉动德清副城效应。金都阳光田园：总建面34万方一龙洛舍地块：占地3680亩友诚（原中大）莫干山地块：占地2500亩本报告是严格保密的。2011年2009-2010年德清城市发展预期德清城市发展预期板块价值提升期板块价值提升期板块发展初期板块发展初期2015年板块价值兑现期板块价值兑现期2020年板块成熟期板块成熟期2025年2013年高铁开通高铁开通通车下渚湖规下渚湖规划划截止截止20102010年，完成年，完成下渚湖休闲旅游景下渚湖休闲旅游景区的近期规划区的近期规划2010-20202010-2020年，绿城配

51、合政府打造下渚湖为生态和谐、产年，绿城配合政府打造下渚湖为生态和谐、产业结构优化、社会进步、经济高效综合体的远期规划。业结构优化、社会进步、经济高效综合体的远期规划。低密度产低密度产品供应品供应阳光田园，潜在25万方一龙洛舍项目，体量89万方友诚莫干山地埠，体量46万方二绕二绕规划通车房地产市房地产市场场板块起步阶段，预期板块起步阶段，预期效应带动投资市场和本效应带动投资市场和本地客户主力进入。地客户主力进入。同时前期适当让利，同时前期适当让利，做好品牌基淀。做好品牌基淀。价值提升阶段，旅游综合价值提升阶段，旅游综合体带动高端市场进入。体带动高端市场进入。低密度产品供应，拉动高低密度产品供应，

52、拉动高端市场增量。端市场增量。高铁开通实现与杭州市区高铁开通实现与杭州市区的快速对接。的快速对接。二绕开通，低密度产品的供应，使德清实二绕开通，低密度产品的供应，使德清实现杭州第四副城、杭州后花园的定位。现杭州第四副城、杭州后花园的定位。德清居住价值兑现期。德清居住价值兑现期。高铁开通，缩短德清与杭州、省外的交通距离，更多在于缩短了德清的心理距离，加速融入高铁开通，缩短德清与杭州、省外的交通距离，更多在于缩短了德清的心理距离，加速融入大杭州。大杭州。二绕：更多利好于省内各地级城市经济、产业的沟通，在一绕基础上产生二绕：更多利好于省内各地级城市经济、产业的沟通，在一绕基础上产生“大杭州圈大杭州圈

53、”概念。概念。下渚湖：影响深远，下渚湖规划成为德清最大引擎，前期安置房加速区域成熟。下渚湖：影响深远，下渚湖规划成为德清最大引擎，前期安置房加速区域成熟。低密度产品：带动高端需求低密度产品：带动高端需求“供应式供应式”增长。增长。本报告是严格保密的。未来竞争环境未来竞争环境富阳新城富阳新城德清新城德清新城临安新城临安新城二绕范围：三大新副城二绕范围：三大新副城富阳副城临安副城德清副城余杭区域分析余杭区域分析随着城市化进程及交通利好的刺激，杭州随着城市化进程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城一主三副城”已完全成为主城已完全成为主城概念，未来将出现三大新副城。概念，未来将出现三大新副城。余杭区域分

54、析余杭区域分析本报告是严格保密的。竞争环境分析竞争环境分析新副城发展模式新副城发展模式板块板块板块趋动力板块趋动力富阳富阳区域城市化区域城市化+ +低密度产品低密度产品供应供应临安临安低密度产品供应低密度产品供应区域优势区域优势由传统别墅板块银湖向东洲发展，但仍由传统别墅板块银湖向东洲发展，但仍属于项目属于项目“供应激发型供应激发型”的自然发展模的自然发展模式式。新副城发展模式类似，基本以低密度产品供应结合自身城市化的发展模式，自身城市化以吸引本地客户为主，而低密度产品则以吸引大杭州客群为主。目前杭州集中供应低密度产品，具有一目前杭州集中供应低密度产品，具有一定的板块规模优势，但配套问题制约别

55、定的板块规模优势，但配套问题制约别墅生活营造，基本无法入住。墅生活营造，基本无法入住。属于多个项目属于多个项目“供应激发型供应激发型”的自然发的自然发展模式展模式。板块发展模式：板块发展模式：“供应激发型供应激发型”的自然发展模式的自然发展模式主体客群来源历程：主体客群来源历程：市区：初期（本地客）市区：初期（本地客）中期（本地客）中期（本地客）后期（本地为主，少后期（本地为主，少量杭州客群）量杭州客群）低密度住区：初期（大杭州投资客）低密度住区：初期（大杭州投资客）后期（大杭州自住客）后期（大杭州自住客）本报告是严格保密的。竞争环境分析竞争环境分析新副城竞争新副城竞争德清有别于富阳、临安德清

56、有别于富阳、临安“供应激发型供应激发型”发展模式，是由政府重大规划驱发展模式，是由政府重大规划驱动的动的“规划推动型规划推动型”板块发展模式，有较好的资源及配套规划优势。板块发展模式，有较好的资源及配套规划优势。德清将成为青山湖之后杭州又一别墅类板块，但同时较青山湖板块更具德清将成为青山湖之后杭州又一别墅类板块，但同时较青山湖板块更具配套优势。配套优势。德清富阳临安发展模式自身资源配套、交通支持旅游产业+低密度供应为驱动力低密度产品供应激发型发展模式低密度产品供应激发型发展模式下渚湖、莫干山景观资源银湖、黄公望景观资源青山湖景观资源下渚湖旅游综合体、高铁、二绕的交通利好320国道，规划之江大桥

57、连接主城02省道、徽杭高速、文一西路延伸段本报告是严格保密的。竞争环境分析竞争环境分析余杭区余杭区德清德清塘栖组团良渚组团余杭组团城西城北主城区德清余杭区：一副城三大组团临平副城塘栖组团良渚组团余杭组团本报告是严格保密的。竞争环境分析竞争环境分析余杭区结论余杭区结论德清德清塘栖组团良渚组团余杭组团良渚组团：生态旅游区定位低密度产品供应，吸引大杭州中高端客户，价格已处于高位。塘栖组团：工业区定位房产开发量小，经济型产品，不具规模优势，竞争力弱。工业区定位可带来大量的购房需求。德清相比良渚、塘栖组团更具有开发规模、吸附能力。余杭北（仁和、塘栖）区域房地产市场没有成规模开发，与德清相比，不余杭北（仁

58、和、塘栖）区域房地产市场没有成规模开发，与德清相比，不具备市场分流竞争力，同时产业区定位会带来大量购房需求。具备市场分流竞争力，同时产业区定位会带来大量购房需求。本报告是严格保密的。增量问题结论增量问题结论自身成长性：自身成长性：未来增量空间：未来增量空间：乡镇进城乡镇进城2121万方，主要是品质分巢、舒适改善、品质改善，增量保持稳定万方，主要是品质分巢、舒适改善、品质改善，增量保持稳定上涨。上涨。市区改善市区改善1818万方，需求主要是舒适改善，增量保持稳定上涨。万方，需求主要是舒适改善，增量保持稳定上涨。外力导入增量外力导入增量52.852.8万方，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源。

59、万方，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源。共计增量空间年均量约共计增量空间年均量约91.891.8万方，且保持不断增长。万方，且保持不断增长。外力驱动：外力驱动：下渚湖旅游产业带动高端市场先行，拔高德清板块价值。下渚湖旅游产业带动高端市场先行，拔高德清板块价值。低密度产品供应，成为即青山湖之后的别墅类集中供应板块，拉动高端需低密度产品供应，成为即青山湖之后的别墅类集中供应板块，拉动高端需求持续增量（供应拉动型增量）。求持续增量（供应拉动型增量）。交通利好、星级酒店、高端配套，加速缩短德清与杭州的时间距离，带动交通利好、星级酒店、高端配套，加速缩短德清与杭州的时间距离，带动杭州市场进入。杭州

60、市场进入。问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？本报告是严格保密的。解决问题解决问题问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特征？我们如何选择？征？我们如何选择？研究思路：德清市场：现有市场+趋势研究杭州市场：借鉴+趋势研究德清市场德清市场杭州市场杭州市场现有细分市场研究板块趋势研究本报告是严格保密的。德清在售项目德清在售项目格兰维亚玫瑰庄园春晖名居玉墅林枫水晶城桂花城百合公寓春溪华庭德蓝广场翡翠城溪山美墅御景公馆绿城狮子山项目财富国际隐龙