品质检查标准与评分细则(写字楼(含机关物业)、公众类)

1、品品质质检检查查标标准准与与评评分分细细则则（写写字字楼楼（含含机机关关物物业业）、公公众众类类）类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注综合类（10）内部管理月工作总结与计划1检查是否有制定月度工作总结与计划每发现一处不合格处扣0.1分检查制定的总结能否反映实际情况，对工作总结反映的问题是否采取积极措施纠正每发现一处不合格扣0.5分检查计划是否可行，科学并且有针对性、是否真正实施每发现一处不合格处扣0.1分人员服装1检查是否着工装，工装是否褶皱，是否按公司要求打领带，佩戴工牌每发现一人不合格扣0.5分在岗人员精神面貌检查在岗人员是否精神饱满，有否打瞌睡，无精打采、衣冠不齐情况每发现一人不合格

2、扣0.5分三会制度1.5检查早会、晚会、周例会是否按时召开，查看相关记录表每发现一处不合格扣0.5分三检制度检查早检、晚检、周检是否按时进行，查看监督检查记录表，也可通过询问3名员工进行确认每发现一处不合格处扣0.5分三沟通制度检查项目负责人是否每日有与员工、业主进行沟通，查看沟通记录表每发现一处不合格处扣0.5分人事管理1.5抽查员工月度考勤考核记录（上下班签到表、考勤记录表、考核评分、考核检查表）每发现一处不合格处扣0.5分管理处须及时更新员工花名册和员工资质登记表，要求有电子档、且保存员工所有资质证件复印件的；资质证件需要完整、有效每发现一处不合格处扣0.5分人员培训1检查是否有制定培训

3、计划（含企业文化培训），并按培训计划进行实施，培训记录齐全，如：照片录影；签到表；培训记录表；培训课件；考卷；培训意见调查表；培训效果评估表等效果显著，询问2名员工每发现一处不合格扣0.1分库房管理2物品进出文本台账，对所需物品是否报采购计划？查看物品需求计划与紧急/例外采购单没发现一处不合格处扣0.5分是否定期对仓库进行盘点，对物品消耗做统计？领用人是否在物品领用登记表签字？仓库物品是否分类编号存放？危险品是否采取安全措施？没发现一处不合格处扣0.5分分包方管理监督检查记录2检查是否进行日常巡检及定期监督检查，查看日常巡查记录；检查问题是否有效改进？查看相关记录。每发现一处不合格扣0.1分分

4、包方沟通检查是否定期对分包分进行沟通，查看会议纪要不合格扣0.1分分包分日常评估检查每月是否有对分包方进行评估，形成日常评估报告不合格扣0.1分客服（10）顾客管理流程/制度1检查是否建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录每发现一处不合格扣0.1分询问2名客服人员，是否清楚顾客管理、投诉制度和流程每发现一人回答不出扣0.5分顾客管理顾客拜访3检查是否按物业部下发的重要客户拜访计划进行顾客拜访，做好顾客拜访记录，并有业主签名，还需有证明人签名，并形成相应的分析报告，报区域客户专员每少

5、一个顾客拜访扣1分，无相关记录扣0.5分，无形成相应的分析报告扣0.5分类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注投诉记录及传递1检查是否将所有投诉记录在投诉记录本上，是否通知相关人员处理每发现一处不合格扣0.5分客户投诉处理及时率和满意率3检查顾客建议、投诉是否处理率、满意率、回访率达100%每少1%扣0.5分，直至扣完为止统计分析2检查是否按月进行统计分析，并且形成分析报告逐级上传每少一个项目扣0.5分房屋管理与维护养护房屋管理与维护养护（5）标识管理1大厦、栋号、各楼层电梯厅、楼梯口做楼层标志和消防疏散图；大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置发现一处不符

6、合扣0.2分，依此类推，直到本项分值扣完房屋外观管理2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2.发现一处不符合扣0.5分，依此类推，直到本项分值扣完房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹发现一处不符合扣0.2分，依此类推，直到本项分值扣完室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等发现一处不符合扣0.2分，依此类推，直到本项分值扣完分体空调管理1如需加装分体空调，应按规定位置安装，不能私自安装影响楼栋的整体外观发现一处不符合扣0.2分，依此类

7、推，直到本项分值扣完装修管理1严格按装修作业规定审核业主装修，并进行巡查，发现违反规定的及时发出整改通知要求整改。（提供装修审批资料、巡查记录等整套资料）发现一处不符合扣0.5分，依此类推，直到本项分值扣完工程（25）资料管理（4）熟悉辖区内设施、设备房种类、数量、位置1要求被询问人员回答出具体名称、座落位置及设备房数量每发现一处不合格处扣0.1分辖区设施设备档案建立齐全、分类成册、管理完善、查阅方便1检查设备台账要设备名称、型号、数量、设备安装年限、主要技术参数齐全，资料成册，摆放整齐，分类科学，设备有更换、增加、减少是否及时建档记录，资料柜整洁。缺少一项扣0.2分，直到本项分值扣完设施设备

8、维护保养计划完整、科学、并严格实施，保养记录完整、真实、资料保养良好1检查设施设备维护保养计划是否按照不同设备的保养周期制定，计划是否完善、可行、科学，设备维护保养是否按照计划进行实施。抽查三处每发现一处不合格处扣0.1分维修记录完整、真实、资料保管良好1抽查来电来访记录中报修记录，检查相应维修单，是否与记录相符，维修责任人，用户是否认可，有无回访记录，维修回访率达到20%每发现一处不合格处扣0.5分共用设施管理（4）配套设施完好无损4共用配套服务设施完好,完好率达到98%，无随意改变用途每发现一处不合格处扣0.1分管线管理规范共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻每发现一处不合格

9、处扣0.1分公共照明完好道路、楼道、大堂等公共照明完好每发现一处不合格处扣0.5分共用设施管理（4）防雷接地设施完好按照规定定期巡视建筑防雷设施，定期测试接地电阻。接地引出线不得出现断裂每发现一处不合格处扣0.1分各种排水设施通畅雨水箅子不得有任何杂物，污水、雨水及其他排水管井无阻塞。每发现一处不合格处扣0.1分设备及管理用房各设备及管理用房一律上锁，值班人员能在一分钟内找到钥匙，不能出现打不开门现象每发现一处不合格处扣0.1分客服（10）顾客管理类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注道路畅通、平坦大厦范围内的道路通畅，路面平坦,消防通道通畅。每发现一处不合格处扣0.1分供配电（3）设备房管

10、理3重要设备房是否24小时有人值班？是否有上锁？要实行设备管理责任制配电值班对值班员进行安全、操作询问考核，询问2名值班电工检查发现设备不能正常运行，该设备整个不得分，检查发现上次设备检查发现问题没有整改且无正当理由，扣除一半分数。各处管理制度配电房内各处管理制度完善发现一处不符合扣0.5分，依此类推，直到本项分值扣完安全警告标示牌要求在配电室内出入口，危险位置抬头可见；各种安全标示牌齐全。设备运行设备运行正常，无异响、无异味、无工作异常、使用及维护按规定要求有记录应急照明电源及手电筒检查应急照明电源正常，并当场测试正常。安全操作工具齐备、摆放整齐要求有高低压绝缘鞋，绝缘手套等，并按规定位置摆

11、放配电室内灭火设备是否齐备要求配有手提灭火器（每50平方米一个），压力正常，有月检查标签。有防范老鼠、蛇类等小动物进入设施的措施要求配电柜进线口有封堵，柜门正常关闭，窗户、通风口，门均有钢丝纱窗及防小动物挡板定期维护配电柜定期维护，配电柜内整洁，接线端子无松动，电缆无过热痕迹。责任人在不同时段，配电室责任人明确。配电室无杂物、蜘蛛网等、墙、地面整洁目视无杂物，蜘蛛网等，用手擦拭墙面无明显灰尘，污渍，配电柜周围绝缘胶有警戒线，干净整洁无脚印、积尘发电机室（1）发电机运行1询问值班员是否熟练启动，能操作发电机能正常运转。每发现一处不合格处扣0.1分发电机存油量正常检查油箱油位，存油量符合要求（至少

12、有油箱容积的2/3），有文字说明，油标上有标准存量标识每发现一处不合格处扣0.1分运行记录发电机运行记录表按规定记录，无作假现象。每发现一处不合格处扣0.5分发电机备用状态在备用状态，在发生停电及火灾时，自动启动，并正常供电每发现一处不合格处扣0.1分手动此处不得分柴油发电机整洁用手擦拭发电机的面，检查是否无明显灰尘、污渍、油渍每发现一处不合格处扣0.5分消防系统（3）消防值班3检查消防控制中心是否24小时值班，相关消防制度完善；消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用每发现一处不合格处扣0.5分熟悉检查保养及操作规程根据消防保养规程及设备操作，找相关人员询问，要求回答两处以上内容每发现一处

13、不合格处扣0.5分消防控制中心值班情况与卫生电话查岗，要求铃响三声内接电话，用手擦拭显示屏，控制台灯设施的面、缝，无明显积尘、污渍每发现一处不合格处扣0.5分工程（25）4共用设施管理（4）类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注消防应急预案与标识订有突发火灾的应急方案，火灾应急预案上墙。设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通每发现一处不合格处扣0.1分消防报警系统故障情况消防报警系统无故障，系统隔离必须经业主同意并签字每发现一处不合格处扣2分消火栓、灭火器定期检查消火栓、灭火器定期检查检查周期每月一次每发现一处不合格处扣0.0.1分消防通道、疏散楼梯是否顺畅，应急照明正

14、常，防火门状态正常抽检三个楼层，两个消防通道，楼梯顺畅无占用现象，每个应急照明灯正常，疏散指示灯正常，防火门无损坏，处于常闭状态，能正常开启每发现一处不合格处扣0.5分相关记录各种故障及测试记录齐全每发现一处不合格处扣0.1分喷淋系统正常喷淋水泵可正常开启，喷淋压力正常，喷淋系统水力警铃处在开启位置每发现一处不合格处扣0.1分消火栓充水一票否决开启系统内任何一个消火栓都必须有消防水放出。此处不达标，且无告知业主的书面材料，整个消防系统不得分。发现不合格整个消防系统不得分电梯系统（2）是否熟悉检查保养规程2询问2名工程人员，是否知道保养规程，要求说出保养规程两处以上内容每发现一人不合格处扣0.5

15、分电梯年检证是否过期检查电梯年检证贴在电梯轿厢明显位置，年检有效期一年（允许滞后期不超过相关管理部门的规定）超过管理规定的年检证此项不得分电机房检查机房有警示牌，主要开关有标识说明，设备编号与电梯编号一一对应，机房内温度正常，没有堆放杂物，光线明亮，照明灯等能正常开关，用手擦拭设备的面、缝无明显灰尘、污渍，管理制度齐全，有电梯松闸扳手、盘车手轮等。出现安全事故，本项0分。发现一处不符合扣0.5分，依此类推，直到本项分值扣完电梯轿厢试验电梯对讲，一分钟内要求有反应，通话清晰，各按键灵敏，照明灯无损坏，用手擦拭轿箱内墙面无明显灰尘、污渍，地面无垃圾无积尘无烟蒂，检查消毒记录，保证每天消毒次数电梯底

16、坑是否有垃圾、积水抽检两个电梯底坑，要求无垃圾、无积水对电梯分包方工作是否检查到位，是否有具体维修保养检查计划及记录电梯分包方有全年工作方案，管理处对分包方维修保养工作有检查计划及记录电梯困人解救当面询问2名水电工，水电工必须熟悉电梯困人解救操作供水系统（3）设备房管理3水泵房是否有上锁？无关人员不得入内。水池水箱是否加锁？水箱盖、溢流口、透气口是否都加盖并用纱网封闭发现一处不符合扣0.5分，依此类推，直到本项分值扣完；查看水质监测报告，无检测，本项0分熟悉检查保养及操作规程要求回答检查保养和操作规程的两处以上内容设备、阀门、管道是否整成设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏工程（25）消防系统

17、（3）3类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注水箱水池是否半年清洗一次，水质合格，加盖加锁，水箱水池出口处卫生整洁检查二次供水清洗消毒合同，有工作方案，清洗油记录，清洗人员名单与健康证对应，有清洗时间、加药量记录，有市水务局检测化验报告及合格证，水箱水池有加盖加锁，出口处卫生整洁，开盖检查水质清澈、不浑浊、无异味高压水泵、水池、水箱管理高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患限水、停水是否按规定操作限水、停水按规定时间通知住用户泵房内排水系统顺畅排水系统通畅，排水池内无杂物，排水泵自动排水开启正常，上、下限水位合理，无空泵及潜水泵电机露出水面运行现象。水泵处在自动运行状

18、态。故障维修是否及时遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象水泵房消防设施是否齐全、是否有杂物、蜘蛛网、墙地面是否整洁水泵房有手提灭火器，压力整成，有月检查标签，无杂物、蜘蛛网、用手擦拭墙面无明显灰尘、污渍、地面无积水、无尘、无油渍空调系统（3）中央空调运行是否正常3中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象每发现一处不合格处扣0.1分故障维修及时中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，查看故障维修记录表每发现一处不合格处扣0.1分制定应急方案检查是否制订中央空调发生故障的应急处理方案每发现一处不合格处扣0.1分冷却

19、机房配备消防配备及机房内是否整洁、干净检查冷却机房是否有手提灭火器，压力正常，有每季度检查标签，机房无杂物、蜘蛛网，用手擦拭墙面无明显灰尘、污渍，地面无积水、无尘、无油渍每发现一处不合格处扣0.5分冷却塔标识是否清楚检查冷却塔标识是否清楚，控制箱开关与冷却塔编号对应每发现一处不合格处扣0.5分消防监控控制室（2）有完善的设备维护保养计划，填写工作记录表格2检查保养计划及计划执行记录，检查三个月设备运行，维修记录，三个月值班记录每发现一处不合格处扣2分管理制度检查各项管理制度是否有上墙每发现一处不合格处扣0.1分监控设备监控显示器、摄像头无故障，画面显示正常可进行正常切换，存储监控信息随时调出，

20、存储信息保存时间符合相关规定要求。每发现一处不合格处扣0.1分消防监控控制室（2）人员素质值班人员必须培训上岗，熟悉消防、监控值班室的各处管理制度和操作规定，熟悉各种应急预案，在突发事件发生时，会应急指挥。每发现一处不合格处扣0.1分中控室设备运作是否正常，中控值班员对报警反映是否及时，处理是否妥当，控制室是否干净整洁，无积尘电话查岗，要求铃响三声内接电话，检查人员选择一摄像头，中控室要及时汇报检查人员所处位置，用手擦拭显示屏，控制台等设施的面、缝，无明显积尘，污渍每发现一处不合格处扣0.1分相关记录各种记录完备每发现一处不合格处扣0.1分工程（25）供水系统（3）3发现一处不符合扣0.5分，

21、依此类推，直到本项分值扣完；查看水质监测报告，无检测，本项0分类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注安全（20）物品、人员出入（2）物资放行2检查有大件物品搬出是否凭放行条才放行，并且仔细核查，放行条填写是否规范每发现一处不合格处扣0.1分人员出入检查来访人员进出辖区是否进行盘问、核对、指引，并有登记记录每发现一处不合格处扣0.1分遇到可疑、闲杂人员逗留辖区，劝其离开，并有登记记录每发现一处不合格处扣0.1分车辆管理（5）车辆出入放行5检查车辆是否凭智能卡过卡放行，对于免费放行车辆是否有在车辆出入登记表上做好记录每发现一处不合格处扣0.1分车辆日常管理在公共通道、停车场等地规范好各种标识每发

22、现一处不合格处扣0.5分，严禁出现贪污事件，经查出本项0分，还要追究相关当事人的责任检查对于车辆有破损、未锁车门、车窗、漏油漏水、遗留贵重物品在车内等情况是否有做登记进出大厦各种车辆管理有序、无堵塞交通现象，不影响行人通行、车辆进出有登记大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁突发事件处理各类突发事件2询问人员看是否掌握突发事件处理流程每发现一处不合格处扣2分安全装备管理及使用装备清单1检查部门是否有编制安全装备清单，内容包括：数量、规格、使用责任人明确每发现一处不合格处扣0.5分摆放位置及标识检查是否指定合理位置进行摆放，摆放是否

23、整齐，标识是否清楚每发现一处不合格处扣0.1分交接班管理交接班时间1检查是否在规定的时间内交接班每发现一处不合格处扣0.1分交接事处检查交接事处是否完整、明确、注意事处记录清晰，查看交接班记录每发现一处不合格处扣0.5分培训沟通培训计划2检查是否制定培训计划且频次合理每发现一处不合格处扣0.1分培训效果检查是否按培训计划实施培训，并且都掌握80%内容，通过询问2名员工确认每发现一处不合格处扣0.1分培训记录培训记录是否明晰、全面、无作假乱画现象，记录准确全面每发现一处不合格处扣0.1分业务素质工作岗位流程2询问2名员工是否熟悉本岗位工作要求和业务流程每发现一处不合格处扣0.1分工作环境询问2名

24、员工是否熟悉责任区域内的业主、房号等情况每发现一处不合格处扣0.1分询问员工是否熟悉区域内路口、安全死角，消防设施的位置等每发现一处不合格处扣0.1分安全检查部门查岗1检查每月是否有进行查岗，且内容详实，对问题有整改记录、有效果每发现一处不合格处扣0.5分安全巡逻空置房巡逻2检查是否有对空置房巡查，巡逻发现的情况异常及时处理并告知每发现一处不合格处扣0.1分类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注重要部位巡逻检查资料室、设备房、仓库、监控室等重点部位有无非工作人员擅入现象每发现一处不合格处扣0.5分巡更系统检查安全人员是否有正确使用电子巡更系统，未使用电子巡逻系统的，应设定巡逻路线图，并填报重

25、要地点的巡更签到表及巡逻记录表每发现一处不合格处扣0.1分车管门禁系统停车场系统运行1检查停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置每发现一处不合格处扣0.1分门禁系统检查是否有定期巡逻、定期检查门禁系统，查看巡查记录单，当发现受损时，是否有及时报修每发现一处不合格处扣0.1分危险品管理危险品清单1检查是否有危险品清单，清单与实际相符每发现一处不合格处扣0.1分危险品仓库管理检查在使用危险品时是否有按规定使用每发现一处不合格处扣0.1分环境（20）环卫设备完善1设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站每发现一处不合格处扣0.1分卫生责任人和范围明确1清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和

26、明确的责任范围，实行标准化保洁每发现一处不合格处扣0.1分工作计划1检查清洁、绿化、消杀是否有提供每月工作计划每发现一处不合格处扣0.1分外围清洁地面3检查是否有垃圾杂物每发现一处不合格处扣0.5分垃圾桶、垃圾箱检查垃圾桶、垃圾箱是否有溢出垃圾、是否有异味每发现一处不合格处扣0.5分绿化带检查花坛、草地内是否无杂物、无枯草、无烟头每发现一处不合格处扣0.5分明沟管道、雨水井、污水井、井盖检查管道是否畅通，是否无垃圾、无积水、井盖是否完整牢固每发现一处不合格处扣0.5分玻璃门、窗检查玻璃门和窗是否无灰尘、无污渍无痕印和手印每发现一处不合格处扣0.5分电梯清洁垂直电梯外门(含门框及按钮)1检查电梯

27、镜面是否光洁、明亮，无垃圾、灰尘、无污渍手印、无钢锈每发现一处不合格处扣0.5分垂直电梯门槽检查电梯门槽内是否无灰尘沙泥、无垃圾杂物、梯门能否正常关闭每发现一处不合格处扣0.5分垂直电梯轿箱内地轿检查是否无灰尘杂物、无污渍、地板洁净光亮每发现一处不合格处扣0.5分电梯清洁垂直电梯内的天花(过滤网)、风机、灯饰等检查电梯门、厢内四周不锈钢是否明亮、不油腻，无手印，无灰尘、无污渍每发现一处不合格处扣0.5分扶梯检查扶梯无灰尘、无污渍、无蜘蛛网每发现一处不合格处扣0.5分地下车库停车场地面2检查排水设施应当完好、排水通畅、四周无漏水、渗水、积水现象，无乱堆放、被侵占现场，无纸屑、烟头或明显油迹、污迹

28、每发现一处不合格处扣0.5分日光灯、灯饰检查无灰尘、无蜘蛛网每发现一处不合格处扣0.5分排风口、冷风口检查无灰尘、无蜘蛛网每发现一处不合格处扣0.5分防火门防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭，无污迹、呈本色、无尘每发现一处不合格处扣0.5分安全（20）安全巡逻2类别处目检查内容分值检查细则评分标准备注消防栓检查是否无灰尘、无污迹每发现一处不合格处扣0.5分楼层内清洁茶水间2检查干净、无水渍、无灰尘、无污渍、无异味每发现一处不合格处扣0.5分洗手间检查是否整洁干净无异味，垃圾箱干净无污渍、无破损每发现一处不合格处扣0.5分扶手、护栏用纸巾擦拭是否无灰尘、无污迹、铁制品锈蚀单处不超过10cm，

29、油漆脱落单处不超过5cm，不锈钢锈蚀不超过5cm，制品应不变形、安装牢固每发现一处不合格处扣0.5分楼层楼梯目视地面无烟头、纸屑、杂物等，无明显污渍，同一楼层的台阶缺损应当不超过二处，单处破损面积不超过0.01每发现一处不合格处扣0.5分公共走廊玻璃墙面 (外侧)无灰尘、污渍、手印、光洁明亮每发现一处不合格处扣0.5分垃圾桶（箱垃圾不过满、无异味、无蚊蝇飞舞每发现一处不合格处扣0.5分天花无明显蛛网、积尘每发现一处不合格处扣0.5分墙面（涂料）无明显污迹、脚印、单处涂鸦面积应当不超过0.01每发现一处不合格处扣0.5分灭火器、消火栓无灰尘、污迹每发现一处不合格处扣0.5分办公室内清洁会议室、培训室桌面、地面1无灰尘、污迹每发现一处不合格处扣0.5分门、玻璃窗、桌、台面、沙发、桌椅无明显破损、变形、锈蚀、脱漆现象，门扇开关灵活，无尘、无污物、无手印每发现一处不合格处扣0.5分饮水机无水迹、无污渍每发现一处不合格处扣0.5分天面、平台清洁地面1水泥地面应当没有明显起砂现象，单处破损不超过0.01，大理石或地砖地面，同一区域的破损砖不超过二块，无垃圾杂物每发现一处不合格处扣0.5分相关设施目视干净，无灰尘，污渍每发现一处不合格处扣0.5分水沟、管道无垃圾，无污渍、排水通畅每发现一处不合格处扣0.5分