房地产开企业房屋价格成本控制

1、房地产开发企业房屋价格成本控制摘要：本文从房地产行业的房屋价格成本构成即土地成本、前期工程成本、建筑安装工程成本、市政公共设施成本、管理成本、贷款利息成本、税费成本及其他费用成本着手，提出控制房地产开发企业房屋价格成本的措施。 关键词：土地成本、前期工程成本、建筑安装工程成本、市政公共设施成本、管理成本、贷款利息成本、税费成本一、土地成本1、成本构成和购地方式土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地成本约占16-40%。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让、招标出让、拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地

2、成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在政府组织公开交易的大背景下，企业对同一块公开交易土地的价格可控度不大。2、降低土地成本措施（1）加快征得土地的速度，通过缩短开发周期而降低土地方面的成本。（2）征地时应充分考虑房屋拆迁和各种补偿问题，应加快房屋的拆迁速度，降低拆迁费用。（3）征地时对地上和地下附属物充分调研，如地下电缆改造、墓穴和岩石等。（4）征地时应对周围配套设施充分调研，降低三同一平和水、电、煤气等配套设施的费用。（5）尽可能采取协议出让、招标出让方式取得土地，通过谈判尽可能压低土地成本。二、前期工程成本1、成本构成前期工程成本主要指房屋开发的可行性研究费、前期规划设计费、地质勘查

3、费、“三通一平”等土地开发费用。在整个房屋成本构成中所占比例一般约在2%-6%左右。2、前期工程费控制的重要性项目的市场调研、可行性研究、规划设计等费用属于前期费用，它们支撑着项目的市场定位、投资开发策划以及专业的项目规划、单体设计等前期工作，影响整个项目开发，尤其是市场调研定位和可行性研究，对利润大小影响很大，关系房地产开发项目的成败，关系到企业的生死存亡。3、本阶段成本控制主要措施（1）对企业开发经营活动发生的营运管理费用和因不可抗力、设计变更、物价上涨等原因而不可预见的费进行全面预测，并对项目的风险进行论证。（2）委托资质高和经验丰富的规划设计单位编制规划，规划中强化成本控制，规划设计各

4、阶段应含成本分析。（3）产品定位要准确，兼顾产品类别和规划指标的关系，根据产品类别和市场房屋价格，调整容积率的大小。（4）制定科学合理的开发方案，开发的片区、时间、方案各阶段要加强成本控制。（5）规划设计方案方面应从以下几个方面考虑：建筑物的基础采取形式、自然地形的利用方式、区域排水方式、道路面积和绿化率的大小、管线铺设方式、房屋结构和外观设计等。（6）规划设计方案应对后期的物业管理的方式进行论证，杜绝在物业管理阶段造成的成本浪费。三、建筑安装工程成本1、费用成本构成建安工程费用包括建安造价、招投标及标底审核费、工程监理费和竣工图费。在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个

5、成本的40%左右。除建筑安装工程造价须根据策划定位和规划设计测算外，其他费用都是行业规定的固定比例提取额。建安工程费用作为开发中的大宗主要支出，却是项目策划定位和规划设计工作的因变量。策划定位调整了，规划设计就需调整，建安工程费用随之变化。2、成本控制措施（1）实施严格的招投标方式引进优秀建筑施工单位和监理单位。（2）施工过程中严格控制设计方面的变更。（3）重视建安施工环节中的材料成本控制。建安成本在房屋价格中的成本确定后，应分解开，对建安成本的构成进行细分，控制好建安成本中的材料费、人工费等费用，尤其是材料成本的控制。一般开发企业都会关注采购环节的直接成本，如通过招标竞价、规模化采购等方式压

6、低采购价格，但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多。有的产品明明是中档定位，售价不高。可是开发采购过程中却无视产品定位，选择了很多高档或中高档的部件，虽拼命压低了采购价格，但总成本依然超标，结果只能是开发利润降低；还有些中高档定位的房地产产品，关键部件却图便宜选了低档品，常会影响销售和利润，或售后消费者不满而损及品牌。开发企业应对根据市场宏观政策对主要建材（水泥、钢材、木材）的价格预测，避免因价格波动增加建安成本，对利润造成影响。（4）严格控制工程进度和工程质量。从项目管理角度衡量，时间就是成本。拖延了工期可能造成新的财务成本、推迟交房的违约成本和企业的机会成本，加快了工期将降低所占资金

7、的财务成本，也增加了企业诚信度和市场机会。单纯追求工程成本节约而以次充好、偷工减料必会损害工程质量，暴露得早可能返工影响进度和销售，暴露得晚就可能售后影响品牌，都得不偿失。有时，局部选用了高于产品定位的设施材料也不一定有利销售或品牌，却损失了看得见的开发利润。项目管理的一项重要任务就是要在成本与时间、质量之间建立一种平衡，这种平衡包括市场的可接受标准、企业的承受能力以及维系该质量标准的成本与时间、价格的配合程度。这种平衡既需要前期阶段定位预测的科学性，也需要开发过程中成本实施的有效支持。（5）开发企业强化内部管理，提高索赔和反索赔意识。开发企业在资金拨付、材料供应、设计变更等因素方面应及时协调

8、处理，避免影响施工单位的正常施工而遭到索赔。同时，施工单位不履约，开发企业也应采取反索赔。四、市政公共设施费用成本1、费用成本构成市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、派出所等）和各种营利性的配套设施（如菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般约在20%-30%左右。2、成本控制措施（1）开发企业应

9、尽最大可能的依靠政府，通过各种可能渠道，依靠政府完善市政配套设施。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安、设备费用。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，极大的加重了房屋成本。（2）确需应由开发商承担的市政配套设施，开发企业应建立建设和移交管理相结合的方式，加快移交速度，以降低开发企业的管理费和维护费。五、管理费用成本1、费用成本构成管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用

10、，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过5%。2、管理成本控制措施。（1）建立完善的、真正的公司治理结构。公司的治理结构是否合理，直接关乎企业的运行成本。企业应建立现代企业制度，实施真正的股份制，实施公司资产证券化、人力资本证券化，达到员工利益与公司利益息息相关，员工在为公司工作的同时，实际上是为自己工作。完善股东大会、董事会、监事会、信息披露等各种制度建设，达到规范运作。（2）健全责任成本体系，实施成本责任制。“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门、相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位,落实责任到人，

11、真正做到“权责明晰，有据可依”。成本控制与经济责任制相互补充，成本控制是建立健全企业内部经济责任制的主要条件，而企业内部经济责任制，又是保证成本控制有效实施的重要保证，落实成本责任是项目成本进行有效控制的关键。（3）建立完善项目成本控制制度和运行机制。从项目可行性研究开始，到土地征用、拆迁、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理全阶段，各阶段职能部门职责合理清楚，实现资源共享，各阶段应有效地控制费用的支出，防止损失和浪费。（3）提高全员成本意识，以效益引导分配是落实成本责任，提高全员成本意识的重要手段，建立“职业经理+计划授权+绩效评估”的人力资源体系，建立股票期权激励机制，达到职业经理人、员

12、工利益与公司利益一致。（4）实施目标成本控制。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。（5）项目开发各阶段实施全动态成本控制。动态成本=合同性成本非合同性成本待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”、“

13、材料价格飞涨”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”，严格控制超出合同成本的其他成本。六、贷款利息成本1、费用成构成该费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息，它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。2、控制该费用的主要措施（1）科学预测项目资金全程计划和对项目运作周期及利率变化。防止资金链条断裂，缩短项目运做周期。（2）拓宽融资渠道，通过股票市场、债券市场、基金、信托、投资公司等渠道取得开发资金，拓宽房地产企业融资渠道，降低资金成本，分散和降低金融风险。七、税费成本（1）税收，主要指房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；（2）行政性费用，主要指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费，煤气水电增容费、开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，税费收取的基数依照开发面积和造价，以上费用一般约在15%-25%左右。八、其他费用成本1、费用成