宏观调控政策促进了房地产市场健康发展

1、宏观调控政策促进了房地产市场健康发展摘要：随着国家调控政策的不断出台、房地产市场逐渐成 熟，近期国家颁布的关于房地产的宏观调控政策已经涉及 到各个方面，诸如行政、财政、法规、土地政策、金融政策 等各个环节。国家在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑 制投资投机性购房，将通过增加普通商品住房和保障性住房 有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等措施促进房地产 市场平稳健康发展。关键词：宏观调控政策措施房地产业健康发展。abstract： with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate mark

2、et is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb s

3、peculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.key words： macro-control policy measures for healthy development of

4、real estate industry.中图分类号：f015文献标识码：a文章编号：一、对近期宏观调控政策的概述近年来国家连续上调存款准备金率。政策的出台，给了 市场无限的猜想，更有分析认为，上调针对的目标就是房地 产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。国土资源部领导表示，截至目前，全国仍有万公顷闲置 土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经 济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。银监会领导透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人 的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20% 左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了 一些措施，着重控制第二套以上的带

5、有投资、投机性的个人 住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。二、宏观调控对房地产业的积极影响近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高， 调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调 控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。（一）信贷比例管理抑制非理性投资针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台各种措施, 其本质是运用选择性货币政策工具一一信贷比例管理和质 量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目 的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得 向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只 能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款” 等。（二）

6、整顿市场秩序提高微观主体资质从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的 增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中, 资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风 险的基本保证。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度 负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直 接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理 整顿措施。（三）完善了房地产企业的经营宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为 成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、 并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政 策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市

7、场份额，市场竞争将更趋激烈。三、某些调控政策对房地产业产生的负效应（一）、整顿土地市场抑制土地投机垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决 土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的 审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种 纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调 控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张（新增城 市建设用地），另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城 市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发 企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张 的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了 '投 机炒作”的香

8、悖悖。土地供给紧缩不仅不能调控存量建设 地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺一 房屋供给短缺一土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房 价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的 误导，房地产价格便真的走高了。在我国，政府调控土地市场是为了抑制土地投机和房地 产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策 制定者反思。（二）、我国住房价格持续上涨在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控 产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在 03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平 稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21. 8%,

9、 但住房价格却始终居高不下，截止到今房屋销售价格仍无明 显下降住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上 反映了住房市场调控中的实施力度不够。（三）、房地产企业的压力1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的 压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融 资都将产生困难；2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分 的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款 审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小 企业造成一定的资金压力；3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企 业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的 影响。四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议（一）从制度安排下手，建立长效机制1、加快土地市场化的改革土地是关系到整个国民经济发展的一个大问题，如何利 用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富 足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，有赖于土地 资源的优化配置。笔者认为土地市场化改革包括以下内容： 建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产