【精品】虹桥国际商都宏观数据分析虹桥天都国际VIP

1、虹桥国际商都宏观数据分析瑞商联城谨呈2007年1月一、上海市宏观经济分析1. 宏观经济背景1上海区位1.2上海综合实力2. 主要经济指标2.1地区生产总值2.2产业结构2.3人口规模不断扩大2.4社零总额持续快速增长2.5城市居民收入支出2.6商业物业供应量3. 未来发展趋势4小结二、虹桥地区宏观经济分析1经济发展背景2. 零售消费总量2.1长宁区社会零售总额2.2长宁区社会零售总额增长率3. 二人经济组团3.1屮山公园地区3.2虹桥开发区3.3临空经济园区4虹桥地区未來发展规划4.1区域规划图4.2发展目标4小结三、项口周边情况分析1. 天山路商圈情况1.1住宅1.2辐射区域2. 主要商业项

2、冃3. 轨道交通机遇4. 小结四、项h定位建议及初步经济收益评估1. 楼层布局2. 初步经济收益评佔上海市宏观经济分析1-宏观经济背景1.1上海区位上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆 东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界 长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线屮部，交通 便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。2005年末，上海全市而积6340. 5平方公里，占全国总而积的0. 06%,南北 长约120公里，东西宽约100公里。其屮区域面积5155.01平方公里，县域而 积1185.49平方公里

3、。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其屮崇明岛面积 1041.21平方公里，是我国的第三大岛。至2005年末，上海有18个区、1个 县，共108个镇，3个乡，103个街道办事处，3437个居民委员会和1874个村 民委员会。由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量规模不断扩 大。至2005年末，全市户籍人口已增加到1360. 26万人，是解放初期的2.6 倍，占全国总人口的1%。据2005年1%人口抽样调查，全市常住人口为1778万 人，与2000年第五次人口普查相比，增加了 137万人，其中外来常住人口 438 万人。12上海综合实力1992年以来，上海经济已连续14年保持两位数

4、增长。2005年，全市实现 生产总值9143.95亿元，按可比价格计算，比2000年增长75.3%,平均每年增 长 11.9%o2005年，上海完成财政收入4095.81亿元，比2000年增长13倍，平均 每年增长18. 5%o全年地方财政收入1433.9亿元，比上年增长20.7%。其屮， 增值税226. 12亿元，增长13. 4%；营业税512. 93亿元，增长15. 9%；个人所得 税111.92亿元，增长26. 2%；房产税34.1亿元,增长25.9%。“十五”时期， 全市地方财政收入累计完成4726. 56亿元，平均每年增长23.6%,相当于建国 至“九五”期末总和的69%。2. 主要

5、经济指标2.1地区生产总值2. 1. 1上海gdp连续11年保持两位数增长资料來源：上海市历年统计年鉴2. 1.2 人均 gdp2. 1. 3上海市gdp成长超越全国平均水平资料来源：上海市历年统计年鉴.中国历年统计年鉴2.2产业结构05年第三产业占全市gdp的比重达50. 5%o人口规模不断扩大单位：亿元纽社零总额持续快速增长资料來源：上海市历年统计年鉴型城市居民收入支出2.5.1城市居民人均收入、支出快速增长，2005年城市居民人均消费性支出超 过1. 3万元人民币。2.5.2人均消费支出结构(2005) 食品支出比重下降到35%,人们生活达到富裕水平； 服务消费支出比重超过30%。资料來

6、源：上海市历年统计年鉴胚商业物业供应量2.6.1历年供应、销售、出租量 近儿年商业物业供应量持续上升，市区商业物业出现过剩现象； 上海商业地产总量达到3000万平方米，甲级写字楼总量约300万平方米, 结构不均衡。资料来源：上海市历年统计年鉴2.6.2人型商业项目存量(5000平方米以上) 分业态：大型超市1百货店购物中心大型家电卖场大型建材卖场其他未明确合计黄浦区2205403135卢湾区36125028徐汇区81 636120641长宁区51 95613029静安区178003019普陀区19531140345闸北区451310014虹口区851522629杨浦区641741023浦东新区

7、29892082379闵行定区633610019宝山区12531150743金山区530300011松江区730401015青浦区11031107南汇区500401111奉贤区512221013崇明县11 0030004合计145|9855110502327508 分状态已建在建合计黄浦区27835卢湾区28028徐汇区34741长宁区21829静安区15419普陀区351045闸北区12214虹口区191029杨浦区20323浦东新区691079闵行区39443嘉定区14519宝111区331043金山区10111松江区11415青浦区707南汇区9211奉贤区94

8、13崇明县314合计415935082. 6. 3上海主耍商圈购物中心1f租金指数稳步上升资料来源：戴徳梁行研究报告3. 未来发展趋势“十一五”上海国民经济和社会发展主耍任务有： 2010年高技术产业自主知识产权拥有率达到30%左右； 2007年新车全面实施欧iii排放标准，2010年全市二氧化硫年排放量比 2005年减少35%以上； 2010年全市生活垃圾无害化处理率达到80%以上； 2010年重点监管企业污染物稳定达标排放率达到95%以上； 2010年享受居家养老服务的人数达到25万人左右，养老机构床位数达 到10万张左右； 2010年郊区城市化率达到75%左右； 2010年轨道交通运营里

9、程达到约400公里； 2010年高速公路通车里程达到约880公里；完成中心城区400万平方米成片二级i口里以下房屋改造任务，约占中心 城区成片二级i口里以下房屋现有总量的50%； “十一五”期间政府财政性教育投入相当于市生产总值的比例达到4%。资料来源：上海市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要4.小结上海市国民经济发展迅速，经济总量高。2006年国民生产总值初步统计 已超过1万亿元人民币；经济增长速度快，连续15年以两位数速度增长；上海市潜在消费群庞大。2005年末户籍人口总数达到1360万，外来常 驻人口约为430万；上海市人民生活富裕。城镇家庭食品支出占人均可支配收入的35%左 右，人

10、们生活达到富裕水平；消费力强。城镇居民人均消费性支出超过1.3万元；商业物业吸纳量保持高增长。1995年以来，商业物业销售面积占当年竣 t面积的比垂逐年提高；未来发展趋势良好。根据“十一五”规划，上海市将率先建成集约型社 会。二、虹桥地区宏观经济分析1. 经济发展背景长宁区，位于上海市区西部，地势平坦，西部略高，东部略低。吴淞江（苏 州河）为区境干流，支流均属其水系。境内四季分明，属亚热带季风区。土地面积约38. 3平方公里，2005年末户籍人口 61.84万、常住人口 67. 18 万，常住人口密度列上海市各区第9位；2005年，长宁区户籍人口流入8614人，在上海市排名第5,户籍人口流出

11、3069人，在上海市排名第4,净人口流入5545人，在上海市排名第6；三大经济组团：屮山公园区域（商业）、虹桥区域（商务）和临空经济园 区（高科技）；2005年全区实现gdp183亿元，占上海市2.0%；社零总额111.5亿元，占 上海市3. 8%。2. 零售消费总量2丄长宁区社会零售总额（单位：亿元）22长宁区社会零售总额增长率长宁区社会零售总额增长率略高于上海市平均水平。资料來源：长宁区历年统计发展公报，上海市历年统计年鉴3. 三大经济组团临空经济园区虹桥开发区中山公园地区3丄中山公园地区 区位：以中山公园为核心，形成1.14平方公里的区域范|韦|：东至华阳路、 安西路，南到安化路，西抵中

12、山西路内环线，北涉万航渡路；辐射范i韦i：东至 江苏路，南到延安西路，西抵内环线西侧，北临苏州河。 交通：中山公园地区是上海城市交通的重要枢纽z-, 28条公交线路始发 或途经，轨道2号线、3号线在此呈“t”字交叉。日客流量30. 64万人次。2 号线西延伸段2006年开通后，与3号线构成“十”字交叉，日客流量预计超过 50万人次。 定位：商业型、休闲型、数字型。 规划：“一圈三街”。“一圈”是指114平方公里区域范|韦|内以中山公园 为核心形成的一个商圈。商圈核心是长宁路（凯旋路至定西路段）南北两侧的 大型商业设施；“三街”是与商圈相连的三条支马路，即凯旋路、定西路、愚 园路；分别肚位为肚西

13、路特色商业街、愚园路文化艺术休闲街和凯旋路多媒体 产业走廊。3.2虹桥开发区 区位：东到中山西路、西至芙蓉江路、南止红宝石路、北到玉屏南路的3. 15平方公里范围。 交通:虹桥国际机场国际航空枢纽港的重耍组成部分，使虹桥地区成为上海与 国际交流的门户区。虹桥综合交通枢纽一一占地26.26平方公里，集空港、磁悬浮铁路、城市轨 道交通、城际高速铁路、高速公路为一体，预计2009年建成，世博会前正式投 入运行。 定位：国际、商贸、文化。 规划：(1) 现有的虹桥开发区(以展览展示、外事、宾馆、办公功能为主)。(2) 遵义路办公、酒店和高端商业区。(3) 娄山关路天山路商业、文化休闲区。(4) 虹桥路

14、古北新区商务办公、洒店区。(5) 古北路国际特色教育、培训、科研区。资料来源：长宁区十一五发展规划3.3临空经济园区 区位：位于外环线的内侧，由外环线、苏州河、淞虹路、周家浜相围合, 面积2. 74平方公里。交通：距虹桩国歴机场5分钟车程，2-8分钟内步行至地铁虹桥临空园区站，直上外环线、连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路，贯通318国道，距上海市 高档住宅区虹桥别墅区5分钟车程，距离上海虹桥综合交通枢纽一站路。 定位：高新技术园区。4. 虹桥地区未来发展规划生1区域规划图本项目2号地铁线42发展目标形成现代服务业发展集聚地，构筑上海国际性大都市的商务商贸副中 心。形成国际性多元文化展示地和交流中心

15、，塑造虹桥“时尚” z都。形成服务于上海、长三角及亚太地区的商贸、会展和服务中心。形成一个集商务办公、展览展示、会务宾馆、信息软件及网络研发为一 体的信息化高度应用的escbd区域。4.小结 经济发展处于上海市各区中上游水平； 社会零售总额增长速度略高于上海市平均水平; 三大经济组团错位发展。屮山公园为商业、休闲区；虹桥开发区侧重商 贸、商务；临空为高新技术园区；屮山公园商业与虹桥开发区商业将会产生竞 争； 虹桥开发区商务功能已经较为成熟，但商业气氛正在形成屮； 临空经济园区正处于发展的初级阶段； 屮山公园商业气氛随龙之梦购物屮心的正式营业，正逐步形成。三、项目周边情况分析1-天山路商圈情况1

16、.1住宅住宅售价在25000元/平方米左右。名称地理位置建筑而积套数价格 （元/ ）已售 套数上市日期交房日期停车位会所现代广场仙饅路369号7力余535260002005年6月2006年底200多有凯欣豪园汇川路88号16.6 万1400220004822003 年 10曰2006年6月570有虹桥豪苑紫云路118弄3力余700多220002004年8月2006年底400多有长宁馥邦天山西路120号10力219150002192004年4月200无天山河畔花园天山路360号11力14102100011982004年4月2006年12月400有仁恒河滨花园芙蓉江路338弄15.6 万11352

17、30004702004年4月2006年9月381冇皇家花园安顺路、伊犁路22000长发虹桥公寓虹桥路、伊犁路185230001522004 年2005年7月有利星国你广场延安路、定西路4. 5万435160003292005 年2006年5月无金色贝拉维黄金城道、玛瑙路117；60023000未定未定有古北国际广场古北窩贵东道299弄4. 1万190002005年3月2006年底未定虹桥中国哈密路2010号8 7;278多109122004年9月2006年3月未定有伦敦广场古北路1000号5力88多27000502004年9月现房88有古北瑞仕花园黄金城道500弄39万590多23000524

18、2003年9月2005年12月590冇辐射区域2. 主要商业项目 天山路大型商业项冃供应时间较为集中，可能在短期对租金市场形成冲击名称经济类型营业面积开业时间地址环线位置状态虹桥友谊商城港澳台商投资1.51994遵义南路6号内中环间已建虹桥百盛港澳台商投资2. 12002遵义路100号内中环间已建天山商厦国有集体21996天山路789号内中环间己建巴黎春天长宁店其他0.62004定西路1328号内环以内已建新世界百货其他2003长宁路823号（定西路1527 号）内环以内已建百联西郊购物中心港澳台商投资10.92004仙霞西路88号中外环间已建虹桥上海城股份有限公司62002遵义路100号内环

19、以内已建龙z梦购物中心其他172005长宁路1018号内环以内已建新宁购物中心其他13.82003长宁路823号（定西路1527 号）内环以内己建天山世际广场国有集体2.6天山路娄山关路北侧内中环间在建虹桥天都国有集体3.3天山路遵义路南侧内中环间在建内中环间sb虹桥国际商都3天山路娄山关路南侧泓鑫时尚广场其他3.4天山路古北路北侧内中环间在建悦达信一时代广场国冇集体3.6万航渡路889号内环以内在建 大型、优质商业项口的土地供应量有限宗地名称宗地位置规划建筑面积（力平方米）容积 率规划用途批准用地时 间约（规）定开工、竣工时 间长宁区115街坊2/1丘茅台路以南、古北路以 东、娄山关路445

20、弄以 北14.19764其他商服用地2006-4-182007-7-12010-12-30长宇区周家桥街道88街坊32/8丘长宁区88街坊32/8丘24. 28033.99其他商服用地2005-10-252007-6-302010-12-30t宁区新华街道48街坊6/1、16/1丘长宁区48街坊2. 43363.6其他商服用地2005-10-312006-12-302008-12-30长宁区江苏街道33街坊18/2丘愚园路、长宁路0.28361.39商业用地2004-8-312005-12-302007-6-30长宁区周家桥街道83街坊35/3丘长宁区83街坊35/3丘地块1.00004餐饮旅馆业用 地2004-8-312005-12-302007-12-303. 轨道交通机遇 2号线延长线通车后，2号线乘客陡增，延长段公交运量降低三成，地恢的 集客效应十分明显； 从上海发展的经验来看，主耍百货公司和购物小心几乎都集屮在地铁口附 近，地铁带来的人流是商场赖以生存的基础。； 本项h为地铁上物业，且位于成熟商圈，增长潜力大。4.小结长宁区大型商业项冃主耍集屮在中山公园和虹桥商务区，天山路商圈大 型商业项日缺乏；天