山东省潍坊市临朐县房地产开可行性分析

1、临朐县房地产市场分析山东省潍坊市临朐县位于 山东半岛中部，属温带大陆性季风气候。总面积1834平方公里，辖16个乡(镇、办事处),937个行政村。目前全县总人口85万人，城区常住人口约12万人。一、 临朐县概况： 二、 近年土地供应情况：据临朐县国有土地储备中心刘中波主任介绍：临朐县2005年供应土地300亩，2006年供应土地500亩，2007年供应土地500亩，2008年上仅半年供应土地500亩。目前，受国家宏观调空、紧缩“地根”的政策影响，临朐县每年可供应土地指标只有500亩，此量包括200亩的工业用地，300亩的居住、商业、娱乐等用地，因此超出指标的供给只有来源于存量土地。近年来，临朐

2、县委县政府及国土资源等部门，在城市建设上改变用地方式，由原来的外延扩展调整为挖潜改造，瞄准存量土地推进城市经济发展。连片拆迁改造，在存量土地上拓展空间。2007年重点对土地利用率低、建筑物陈旧落后且区位条件好、具有发展潜力的地段实施拆迁改造，盘活存量建设用地1000多亩。三、临朐县往年房地产市场情况： 1、县房管部门提供资料：（详细资料见附件） A、全县前五年经营性用地供应情况：项目2003年2004年2005年2006年2007年合计土地供应量（亩）224.24354.62664.8200.18519.671963.51数据显示，2003年至2007年政府投放给房地产开发的经营性土地1963

3、.51亩，平均每年投放392.7亩。 B、全县前五年交易现状：项 目2003年2004年2005年2006年2007年起面起面起面起面起面数积数积数积数积数积新建5966211184895400106112880012311665601697219923商品房（住宅）新建102993712714310169244723193219120238632商品房（商业）合计69872048975109710123015327215501987511899258555从表中可以看出，2003年至2007年全县新建商品房套数和面积平均每年分别增长28.25%和33.25%。开发总量中，住宅和商业用房分别占

4、84%和16%。C、购买群体的明显扩大：主要涉及三大方面：一是旧城改造中回迁安置的住户。据核算，大约拆一户需安置1.5户，这种情况约占开发建设住宅面积的25%。二是进城人员，主要指县城农民在县城及其周围就业但无固定房产，靠租借房住的人员及每年毕业的大中专毕业生、退伍军人等，此类人群的购买力约占50%。三是由2006年底在城市居民中进行了五年内有购房意向的抽样调查，结果显示这部分人人群占购买力的18%。另，房地产投资者的出现刺激和活跃了房地产交易市场。由于近几年房地产市场价格持续上涨，一些拥有剩余资金的人开始把资金投向房产业，据推测，购买两套以上待增值后准备转让的约占年房产交易量的5-7%。2、

5、临朐县房地产市场价格：由临朐县房地产管理局提供：2006年6月份与2007年6月份各楼盘价格对照表：单位：元/、%楼盘名称2006.6均价2007.6均价增长百分比凤凰新城1787229150428滨河花园1498175025216.8精品楼B1C21880224936919.6郡福园1926230137519恒泰又一城1580178020012.5龙泉都市花园1838241858031翰林苑1580178020012.6沂山嘉苑1850228043023平均价格1743210736317.42007年10月份新开楼盘价格表：楼盘名称2007.10均价备 注凤凰新城2450平均价格比2007.

6、6月份增长了359元，涨幅17%龙苑新村北区2500三友·丽锦苑2450平均价格24662008年6月部分在建楼盘销售价格表：楼盘名称2008.6均价备 注凤凰新城2450龙苑新村北区2500滨河花园2300龙泉都市花园2500五井莲花小区1500安置小区三友·丽锦苑2450晨辉丽都城2600弘盛华庭2600兴隆安置楼1600安置房平均单价2488不含安置房3、价格增长趋势分析：从以上三表可分析，临朐县商品房价格从2006年6月至2007年6月涨幅较大，相对的也显示了该阶段对商品房的需求大幅增加，主要呈现在以下三点：需求旺盛：一方面，随着经济的增长，人们生活水平的提高，已有

7、小面积住房的想人更换面积大的、配套设施齐全的新房，特别是许多中小企业老板较青睐面积大，配套设施齐全，环境好的新建商品房，从很大程度到捧高了房价；另一方面，近年来，大量乡镇人口涌入县城，收入偏低又急需住房，导致一些小面积、生活便利的二手房屋需求量和交易量增加；因此，购房需求持续上升。国家政策的调控导致供不应求：由以上土地供应情况可以看出，2006年的商品房开发用地供应比2004年减少50%，比2005年减少70%，相应的商品住宅供应比例下降很多。2006年底至2007年上半年全县仅有郡福苑和龙泉都市花园两个楼盘的3万平方米可供出售。2006年-2007年上半年，全县开发的商品住宅除个别位置偏僻、

8、交通、求医、教育等不便的楼盘（如滨河花园、凤凰新城），大部分楼盘是还没有竣工就销售一空（如恒泰锦绣园、沂山嘉园等）。价格涨幅过快：首先是供求严重失衡，供不应求突出，导致开发商趁机涨价；其实，土地交易价格的涨幅大幅增加，在土地交易价格中，住宅用地上涨最快，超过了14%，使得实现了房地产企业对未来房价上涨有比较高的预期；还有就是物价上涨导致开发成本大幅上升，钢材、水泥、人工等的涨价，使房地产开发成本上升了30%左右。总结，自2007年下半年开始，商品房价格以每月5%的速度一路增长，2007年10月达到价格顶峰。仅2007年6月-10月，短短3个月时间房价增长了359元/平方米，涨幅17%，这已经达

9、到了近三年来的最高峰。同时，城区拆迁计划也开始实施，县内外房地产开发商购置土地面积出现大幅增长，新开工项目增多，投资规模也进一步扩大。四、城区在售楼盘调研：1、项目名称：龙泉都市花园 开发公司：山东兴隆置业有限公司营销策划；青岛泉成君悦（代理公司销售）项目地址：临朐县龙泉路6号（催化剂厂原址） 销售热线：/3188897总建筑面积：43000容积率：1.5 绿化率：30% 建筑形态：多层（住宅约400多套）及10000左右的半底下商场 建筑层数：最高楼层5层，且购买5层送阁楼，阁楼使用面积占房屋总建筑面积的70%开发情况：分两期开发，一期已在07年年底交付使用，二期预计于2008年年底完工交付

10、小区配套设施：内设幼托和小型休闲广场房屋配套：3米层高、内设煤气管道、暖气面积及户型：84、95、105、125、133、170的两室两厅及三室两厅主打面积：95-140去化率：90%以上目前均价：2600元/（2006年底开盘均价1800元/左右）目前已进入尾盘销售车库价格：2300元/ （一般面积约20-40）物业管理费：0.26元/月建筑成本：约1300元/1400元/主要建筑材料2007.8月份价格2008.6月份价格备注钢材4200元/吨6300元/吨水泥195元/吨420元/吨砖0.22元/块0.27元/块石子/沙子30元/方52元/方优劣势分析：优势：由当地比较知名地产商开发，开

11、发时机较好，2006年下半年正是城区对商品住宅需求量最大的时候；项目位于老城区交通发达地段，出行便利，人流旺盛；周边配套齐全，生活机能较完善；学府众多。劣势：位于老城区，楼盘规模较小。2、项目名称：三友·丽锦苑 开发公司：潍坊三友房地产开发有限公司 投资公司：浙江三友房地产开发有限公司售楼地址：临朐县龙泉路87号 销售热线：项目位置：临朐县龙泉路与弥河路交叉口总建筑面积：31578.67容积率：1.2 绿化率：35%建筑形态：多层（住宅500套左右）及两层的沿街商业用房建筑层数：最高楼层5层，阁楼单独出售1600元/开发情况：分一期开发（2007.9月开工2009.7月交付）小区配套

12、设施：小型休闲广场房屋配套：内设煤气管道、暖气面积及户型：85145的两室两厅及三室两厅去化率：50% 目前均价：住宅：2450元/（2007年底开盘均价2450元/左右）/商铺价格未定车库价格：以一间为单位，根据面积、位置不同计算价格。优劣势分析： 位于老城区偏西北，周边医院、学校、超市、银行等生活配套设施较完善；但是项目规模较小，且阁楼按面积独立出售，相较于其他小区没有明显优势，另距离县城中心较远。3、项目名称：凤凰新城 开发公司：临朐县城市建设开发总公司项目位置：位于县城以南，东临顺河西路，西接黄龙沟公园及龙泉路，南接南环路，北靠规划中的沂山路 ，黄山路及文化路贯穿小区。 销售热线：/3

13、161977占地面积：60.57公顷（908.5亩）总建筑面积：43.64万平方米（住宅建筑面积42.32万平方米，配套公建面积0.82万平方米）容积率：1.1 绿化率：38% 以上 建筑密度：21.1% 建筑形态：多层（总共3284套）开发情况：整个小区分为四期开发，目前开发了一期18栋楼共684套住宅，于2006年底开盘至2008年初交付6栋楼，剩余12栋楼于2008年底交付。房屋配套：内设煤气管道、暖气面积及户型：80170等16种面积户型，以三室两厅两卫户型为主一期去化率：50% 目前均价：2450元/车库价格：地下室车库，2300元/优劣势分析：优势：本地开发商，目前临朐县规模最大的

14、小区，小区内公共设施配套相对齐全，采用人车分流，周边自然环境好；劣势：项目规模大，开发量多周期长，容易造成销售滞后，尤其现在城区住宅项目越来越多的开发；位置较偏僻，周边配套设施不完善。4、项目名称：滨河花园（临朐县首个含有小高层项目） 开发公司：临朐营利房地产综合开发公司 代理公司：济南·名伦地产顾问机构项目位置：东城区兴隆路与东外环交叉路口北200米 销售热线：/3395999占地面积：880亩建筑形态：多层、小高层、商业用房开发情况：总共分为四期开发一期为多层住宅及部分沿街商铺（住宅部分已全部交付使用，商铺部分全部空置着） 二期为正在开发的7栋小高层（约600套）和9栋多层住宅，

15、总建筑面积约11万平方米，预计2008年底交付使用。房屋配套：内设煤气管道、暖气、统一安装太阳能（多层），电梯（小高层）面积户型：85130/两室两厅一卫和三室两厅两卫一期去化率：90%（2006年开盘均价1500元左右/）；二期去化率：小高层去化率较低，类似于潍坊市区，居民购买基本不考虑小高层。目前销售价格：多层均价2300元/，小高层起价2080元/商铺价格：典型的沿街商业，两层一间，均价3000元/优劣势分析：优势：东城区规模最大的小区，小区内公共设施配套相对齐全，采用人车分流，临朐县首个含有小高层项目；劣势：项目规模大，开发量多周期长，容易造成销售滞后，最初是开发商自己销售，现因销售进

16、度改为由代理公司销售；项目位于新城区，距离县城中心较远较偏僻，周边生活配套设施不完善。总的来说，临朐县近两年来房地产开发项目增多，房价涨的太快，很大程度上已经透支了未来的购买空间。新老城区空置房源越来越多，虽然过快增长的房价得到了暂时的控制，但大部分老百姓还是在持币观望。五、最新土地情报： 项目名称：山东临朐县燃气热力片区修建性详细规划 规划范围：北临兴隆东路，东接弥河，西邻骈邑路，规划总用地45.34公顷。    规划建设用地27.51公顷    总建筑面积36.39万平方米   &

17、#160;其中：商业用地1.99公顷    建筑面积4.47万平方米    容积率：2.24    绿地率30%     居住用地23.41公顷    建筑面积29.61万平方米    容积率：1.26    绿地率30%     文化娱乐用地2.11公顷  

18、  建筑面积2.31万平方米    容积率：1.10    建筑密度40%     绿地率25%片区规划图：鸟瞰效果图：政府规划简介：1、 区域环境与现状      临朐县焦化热力片区，位于中心城区核心位置，规划总用地面积45.34公顷，区位条件十分优越。北面为城市东西主轴线兴隆东路，西临城市主干道骈邑路，东、南两侧面向朐山、弥河公园绿地及广场。整个项目区交通便利，自然景观环境优越，建设条件良好，

19、是临朐县城具最佳开发条件的区段。2、规划思想与目标      按照现代城市设计理念，通过科学合理的规划，该片区将打造成为：城市的标志性地段、市民公共生活的中心、弥河沿岸最闪亮的城市空间、临朐独具风貌特色城市的靓点。      通过土地混合、复合使用的方法，营造集“商业办公、休闲娱乐、居住生活”等功能一体的综合性城市滨水开放空间。3、规划结构与布局      规划通过借鉴和引进国内外滨水地区城市开发的先进理念和经验，形成本地块“二轴、四区、四节点”的结构。     “二轴”指朐山空间视线轴和弥河空间视线轴；“四区”包括北部商务酒店办公与住宅综