城市土地集约利用

1、广西柳州市城市化土地集约利用分析一、引言由于我国土地资源短缺， 城市化初始阶段非农业建设用地扩张占用农地的情 况较为严重， 同时城市存量土地资源有又存在粗放利用现象， 所以说，保护土地 资源，充分利用土地资源， 进行城市土地集约利用及其潜力的评价研究， 可以说 是当前土地工作者紧迫的任务之一。 而对于广西柳州市城市化土地集约利用的研 究，是为了以柳州市作为典型代表， 大底上了解广西的部分城市土地利用集约和 城市用地扩张状况， 为今后的土地研究工作提供明确的方向。 对于一个相对全国 来说较为落后的城市， 集约利用城市土地无疑对于城市建设经济效益和社会的提 高及城市竞争的增强大有裨益。二、城市化土

2、地集约利用的概念及其动态性（一）城市土地集约利用的概念 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约引申而来，但由于城市土地利用 的特殊性。 城市土地集约利用的内涵远比农业土地集约利用丰富和复杂。 其基本 内涵是指在土地上增加投入， 以获得土地的最高报酬。 城市土地利用由于城市功 能的多样性， 土地利用价值或效果很多方面不是经济指标所能衡量的， 也就是说 其集约度很难简单地采用经济投入产出指标对土地集约状况进行衡量或评价。 迄 今为止，中外学者对城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识。综合学术界的有关观点，宋戈 1在其博士论文中将城市土地集约利用的内涵 总结为：城市土地集约利用是在特定时段、 特定

3、区域内的一个动态的、 相对应的 概念。它是指现期条件下， 在满足城市发展适度规模、 使城市获得最大规模效益 和聚集效益的基础上， 以城市合理布局、 优化用地结构和可持续发展位前提， 通 过增加存量土地收入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率， 并取得良好的经济，社会和环境效益。（二）城市土地集约利用的动态性 社会经济发展水平及环境不断变化的特点决定力土地利用状况的变动性能，因 此，城市土地集约利用的约束条件和目标也是时刻变化的。从经济学的视角看， 外部约束条件的变化导致边际投入和边际产出相等的点即帕累托嘴有点总是在 不断的移动着的。 因此，我们必须在分析土地利用现实问题和弊病的前

4、提下， 有 针对性的探究集约利用城市土地的有效途径。 无可否认， 基于城市用地现状的内 部挖潜和在开发是实现土地集约利用的最有效的途径之一。三、土地集约利用的评价指标选取（一）评价指标体系应达到的目的。（1）反应现状的土地集约利用水平。（2）充分揭示城市土地集约利用的内涵。（3）减少彼此间的相关性。（4）突出重点，简便易行。 但是，考虑实际工作的可操作性和可比性， 应选择较为普遍的指标， 而且能 与城市土地集约利用内涵相结合， 着重反映土地利用的使用强度、 投入强度和土 地产出效益三方面的内容。（二）评价指标体系的编制原则评价土地资源集约利用程度可以从几方面进行考虑，在编制评价指标体系 时，既

5、要考虑经济效益、社会效益和生态效益，又要针对不同城市、不同情况， 因地制宜地选取对土地集约利用起主导作用， 能反映土地利用差异的指标。 据此， 来确定了评价指标体系编制的原则。（1）主导性原则。 选择对土地资源集约利用起重要作用， 影响较显著的指标。（2）实事求是的原则。比较客观全面的反应土地资源利用的现状，通过一级 指标和二级指标的分解， 清楚、真实地反应土地利用的现状、 投入、产出和结构。 指标应实事求是，尊重客观实际，并依据实践要求调整指标设置和权重分配。（3）效益原则。鼓励综合统筹发展，通过土地要素的经济考核，实现土地经 济效益最大化，实现较快的经济发展， 完善科学的管理制度和提高管理

6、决策水平， 建设良好的城市发展环境， 形成基础设施较完善， 投资环境较优良的资本、 人才、 技术密集区。（4）预测未来原则。考虑土地集约利用现状的同时，也应考虑土地利用的发展 潜力。（5）定量指标为主的原则。评价指标以定量指标为主，易于考核和评价，描 述清晰，同时具有可比性。（6）可操作性原则。指标体系的可操作性，便于统计、管理、实施和指导， 并注意与现行国家统计指标、土地资源利用方面的指标相协调。（三）指标体系 根据上诉评价指标的编制原则， 结合土地经济学理论， 我初步拟定了土地资源 集约利用评价指标体系。（1）指标体系的构成评价指标体系设 3个一级指标， 19个二级指标，考虑不同的地域情况

7、，二级 指标综合反映土地投入强度、 使用强度、经济效益状况、 土地投入强度是源动力， 土地使用强度是催化剂，土地经济效益是最终目标。 （评价指标体系见表 1）2、权重确定（1）均值和方差计算 计算均值公式：计算方差公式上两式中:专家总人数第 i 位专家的评分值均值、一 F -方差（2）计算结果模拟了 30位专家的打分情况，权重及方差计算结果如表 1 所示表1 土地资源集约利用评价指标体系一级指标二级指标内容权重方差内容单位指标说明权重方差备注土地投入强度0.280.0183最近5年 单位土地 固定资产 投资平均额万元/平方公里最近5年单位土地固定 资产投资平均额/城市 建设用地面积0.2380

8、.0280必选项目平均 投资强度万元/个土地开发项目投资总 额/项目个数0.0530.0044必选土地使用强度0.350.0164人均建设用地面积平方米/人城市建设用地面积/城市总人口0.0750.0127必选人均道路面积平方米/人城市道路总面积/城市总人口0.0720.0137必选用地结构%城市生产性用地（工 业、交通、市政公用设 施）/生活性用地（居住、 道路广场、绿地）0.0400.0095必选绿地覆盖率%城市绿化用地总面积/城市建成区总面积0.0400.0095必选建筑密度%建成区范围建筑总面 积/城市建成区总面积0.0340.089必选城市综合容积率%城市总建筑面积/城市 建设用地面

9、积0.0380.0097必选人口密度人/平方公里城市总人口 /城市建成区面积0.0240.0067备选土地经济效益0.370.0155单位土地 第二、第 三产业增 加值万元/平方公里第二、第三产业增加值 之和/城市建设用地面 积0.1120.0062必选单位土地工业产值万元/平方公里工业产值/城市建设用地面积0.0860.0071必选单位土地社会消费 品零售额万元/平方公里社会消费品零售总额/城市建设用地面积0.0300.0252必选平均就业密度万人/平方公里城市就业总人数/城市建设用地面积0.0290.0078必选单位面积进出口额万美元/平方公里进岀口总额/城市建设 用地面积0.0240.0

10、079备选单位面就利润万元/平方公里利润总额/城市建设用 地面积0.0200.0070备选权重总计1-1-四、柳州市城市化土地集约利用的现状与分析（一）城市用地扩张的基本状况随着社会经济的发展，城市化进程的不断推进，城市用地量也在不断攀升。目前，不少地方正在调整规划，扩大城市空间和规模。很多地方出现了大铺摊子， 不重内涵、盲目无序扩大用地规模的情况。 过热的城市化建设必然造成“有城无 市，有场无市”，最终会出现“空壳城镇”的现象。广西柳州市自1996年到2003年的8年期间，城市用地总量从8366公顷扩张 到9865公顷，扩张量1499公顷。柳州市19962003年历年建设用地总量见表1： 表

11、1柳州市市区历年建设用地总量变更表单位：公顷年份1996199719981999建设用地总量8366839388899078年份2000200120022003建设用地总量9092919193779865资料来源：柳州统计年鉴（二）城市人口的增长与城市用地在同步的扩张人既是物质生产这，又是土地产品的直接和间接消费者，土地的需求与人口 发展密切相关，特别是在我国这种加快推进城市化的形式下， 城市人口的增长速 度加快，这必然会出现城市对建设用地的需求加大。 伴随着城市建设用地的增长， 柳州市市区人口也在增长。表2柳州市市区人口变化表单位：万人年份1996199719981999市区人口86.168

12、7.5488.5989.40年份2000200120022003市区人口90.6892.5894.3895.59资料来源：柳州统计年鉴城市人口的增加，一方面，城市用地需要扩张才能满足城市人口的生产、生 活需要。同时也会增大农地的需求量。然而，我国的耕地后备资源不足，建设用 地的扩张又需要占用大量的农地。 因此，如何在保证我们的粮食安全、土地资源 可持续利用的前提下，有效地为城市化供给建设用地，是目前需要深究的问题。（三）城市土地利用率普遍偏低，土地集约利用有待提高受“开发热”的影响，人们对城市土地的开发普遍存在的偏好一一新区优于 旧区，使得我国城市用地的集约利用水平不高。针对柳州市来说，199

13、62003年间，人均占有土地面积在国家三级城市建设用地标准（90.5105.0平方米）的范 围内，人均用地一般。表3柳州市市区人均建设用地变化表单位：平方米/人年份1996199719981999人均用地97.1095.88100.34101.54年份2000200120022003人均用地100.2699.2899.35103.20（四）提高城市土地集约利用水平，合理控制城市土地的扩张1、分析柳州市历年城市用地总量的扩张趋势， 回归预测柳州市2015年的城 市用地总量通过对19962003年柳州市建设用地总量的综合分析，采用医院飞线 性回归模型进行拟合，得到一元非线性回归模型：丫=1.767

14、9（X-1995）2+178.5298(X-1995) +8182.9其中，Y表示规划年的城市用地趋势预测量，X表示规划年。通过F检验的出F=74.5676>F(1,n-2)=13.7置信度为99%，建立的回归模型 是成立的。由此可计算出2015年柳州市城市用地趋势总量为12460公顷，在2003 年的基础上增加3595公顷，记载柳州市现行的用地制度、用地结构、土地利用 效率及强度和降级发展速度等条件下，预计到2015年城市用地的扩张量。2、柳州市区人口预测从19962003年人口变化情况来看，人口呈线性增加，估采用一元线性回归 模型进行拟合，得出模型：丫=1.3507( X-1995)

15、+84.5368F=440.0513>F(1,n-2)=13.7,通过F检验，置信度99%由此可预测2015年柳 州市区人口总量为111.5万，在2003的基础上增了 15.91万人。3、城市用地配置一个协调持续发展的城镇，其居住用地与其他各类建设用地在数量结构方面 应表现出协调平衡的关系，其协调平衡程度可以从配比系数上得到反映。表4 居住用地与其他各类用地的配比系数用地类型居住用地工业仓储用地道理交通用地广场绿化用地公用工程用地其他建设用地备用机动地公共服 务商业 用地配比系数1.00.70.40.40.30.30.30.6资料来源：廖和平。重庆市小城镇土地利用研究。西南农业大学3、平

16、均居住容积率容积率是指总建筑面积与用地面积的比率，城镇规划一般控制在1.03.0,柳州市2002年居住用地平均容积率仅有0.7,为提高土地利用率和利用强度，又 符合生态住宅标准，将居住用地平均容积率定为1.2.4、柳州市城市用地扩张预测柳州市2015年居住用地面积总量S=柳州2015年市区人口 *人均住房建筑面 积/容积率(结合建设部公布的小康住宅目标2020年人均居住面积35平方米及柳州的实际情况，定柳州市2015年的人均居住建筑面积宜为30平方米)。计算 得出S=2787.5公顷，根据居住用地与其他类用地的配比系数，可以计算出柳州 市2015年城市建设用地扩张控制预测量=居住用地面积总量*

17、(1.0+0.7+0.6+0.4+0.4+0.3+0.3+0.3)=11150 公顷，与前文预测量 12460 公顷相 差1310公顷，控制的效果明显。五、城市土地集约利用化的一些对策1、提高城市土地的空间集约利用性一一借天生地城镇土地的集约利用，首先应想到城市土地空间的集约性。城市土地绝对量 的增加是有限的，但城市土地的相对量可以增加，即通过开发在有限的用地面积 上增加更多的城市活动空间来提高土地的相对供给能力。因此，城市建设者通过充分挖掘城市土地利用潜力，或通过建高楼向空中发展，或者转向地下空间的开 发，如运用现代科技，开发地上、地下、空中多层次的交通系统来实现土地的空 间利用。这样，不但

18、节约了土地，而且提高了土地利用的科技含泪，改善了城市 的硬件水平。2改变土地利用结构、优化配置土地资源改变土地的利用结构，优化配置土地资源就是挖掘土地资源的利用潜力，在 土地使用强度和资源的可供量、 环境、设施之间维持一种平衡， 实现土地利用的 生态、经济和社会效益。 土地置换是改变土地利用结构优化配置土地资源的一种 手段，是现阶段市场经济体制下进行城市土地集约利用的重要手段。 他是通过土 地功能布局调整、 土地整理等形式， 使不同权属之间、 不同用途之间的土地进行 交换(置换)的行为。通过土地置换，是城市用地在动态的配置转换再 配置，即置换过程中产生更大的使用效率。 例如， 为了把发展商业的

19、黄金地段腾 出来，政府可以制定一定的优惠政策鼓励占据商业区的工厂外迁， 这样既可以形 成可观的商业区， 提高城市的服务功能， 同时一大笔土地出让金又可以满足该工 厂改进和提高自身设备的需要。3、政府用地规划新理念，提高提地集约度 目前，我国政府正在桌布深入地推进政府机构改革， 政府已由单纯的管理部 门转化为引导、协调和服务部门。因此，政府的办公空间如何选择，应值得我们 深究。我国多数城市政府习惯于独立用地、用独立建筑、独立办公。这种现象的 背后似乎保留着一股封建统治思想的残遗， 政府要搞搞在上， 老百姓自由进出的 地方不成政府。 可是在政府的角色已发生重大改变后， 除了军队、 监狱等特殊机 构和某些政法部门， 城