试论物权法律关系中典型行政案例

1、试论物权法律关系中典型行政案例摘要：关键词：中华人民共和国物权法（以下简称物权法）于 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过, 自2007年10月1日起施行，不可否认，物权法是一部维护 国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民 群众切身利益的民事法律规范，相当多的条款设计行政法律 关系。如征收征用、不动产登记、村民委员会的法律地位、 建设用地使用权等，都会形成行政法律关系和行政争议，故 笔者仅从与广大人民群众息息相关的不动产物权法律关系 着眼，分析即将因不动产登记问题而产生的行政案例，以便 与广大同仁进一步商榷，共同探讨。一、物权法中的不动产登记行为是一种行政行为

2、。我国制定物权法的宗旨，是为了明确物的归属，发 挥物的效用，保护权利人的物权。而明确物的归属的方式， 主要是二种，即登记和交付，涉及到不动产物权的确定，则 主要是依靠不动产登记，之所以笔者认为不动产登记行为是 一种行政行为，是因为其行为的主体是特定主体，是经过法 律授权的国家机关；从其法律关系上看，它形成了不平等主 体之间管理与被管理的法律关系；从其法律后果看，形成了 一系列行政争议，因此它符合行政行为的法律特征。因为物 权法确定的不动产登记实行的是实质审查，即登记机关在 审查申请人提交的资料基础上对其真实性，有效性做出一种 确认。从行政法律角度讲，不动产登记是一种行政确认行为; 从物权法的意

3、义上说，这种行为确认的功能其实就是一种公 式效力。在物权法中，关于不动产登记的规定共有十四 条，被规定在总则第二章第一节中，由此可见其在物权 法律关系中的重要地位，但这都不影响其行政行为的本质认 定。以不动产中的房屋为例，我国房地产管理办法规定 “国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在 依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用 权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，经 县级以上人民城市政府房产管理部门核实并颁发房产所有 权证书。”与此同时，城市房屋权属登记办法也对登记 机关的产权登记进行了详细规定。经登记的房屋产权，一旦 出现权利主体与权利登记人不一致时，就属于

4、登记机关认定 事实不清，登记行为应予撤消。由此，笔者认为不动产登记 实质上是行政机关进行实质审查的一种行政确认行为，其所 产生的争议可能成为物权法律关系中的典型的行政案例。二、由不动产登记行为而导致的行政案例1、由不动产物权登记的效力问题而产生的行政行为撤 消之诉。物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律 效力。同时物权法第16条、17条规定了物权享有的根 据和证明，物权法第14条规定了物权确认的起始时间。 仍以房地产登记为例，上述规定说明，登记是购房者必须履 行的手续，而现实中常常出现的开发商为了获取更高利益、 一房二卖的情况，即使开

5、发商分别先后与不同人就同一买卖 标的签订了商品房买卖合同，而先签订合同的未进行房 产登记，有的已经对房屋进行了装修，乃至入住；而后签订 合同的第三人却依法进行了产权登记，凭借产权证明主张权 利，那么这势必要产生先签合同的一方起诉请求撤消后签订 合同的第三人产权凭证的行政撤消之诉，原因很简单，即物 权法关于不动产登记为准发生效力，可以说了解和掌握物 权法关于不动产登记的相关规定，可以有效地避免“一房 二卖”或是因预定房屋受骗上当的情况发生，但可以肯定的 是，因不知晓或忽略此项规定，从而导致行政行为撤消之诉 的大量发生也即将在所难免。2、因不动产登记的查阅权和更正权引发的行政不作为之诉。物权法第1

6、8条规定了权利人，利害关系人申请查 询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人可以查阅， 这是肯定的，没有疑义的，但在以往的规定中，利害关系人 不在查阅范围之内，而且依据现有规定，对可供查阅的登记 范围也限制得很严格，例如土地登记资料公开查询办法 和房屋权属登记信息查询暂行办法中都有限制性规定。 不动产登记簿的公开性在瑞士民法典和德国土地登记 条例中均有规定，我国的物权法也规定了此项制度， 那么在物权法生效后，不仅是权利人能够证明自己是所 登记的不动产的利害关系人的人，不动产买卖的居间人，欲 行使优先购买权的房屋承租人，信用贷款人，诉讼或仲裁中 的债权人等等，均有权查阅不动产登记机关又没有允许

7、利害 关系人查阅的相关规定，物权法与现行规定的相矛盾， 也将导致行政不作为之诉在实践中毫无争议的被提起，这也 是我国立法滞后所导致的后果。3、不动产登记错误或滥用权力而导致的行政赔偿之诉。 依据物权法第12条规定，登记机关进行的是实质 审查，同时依据物权法第21条规定：登记错误，给他 人造成损害的，登记机构应承担赔偿责任。过错赔偿制度是 以往各项关于不动产登记的相关规定中所没有的，可以说是 物权法的首创，此项制度的设立，解决了以往由于登记 错误，但责任不清，各登记机关互相推卸责任，当事人求告无门的现状。其实，在现实生活中，发生错误登记的情形时 常发生，如将房屋面积小于登记错误，又如将所有人的名

8、字 登记错误等，以致使登记机关是否承担责任成了一个争议焦 点。而此次通过的物权法的明确规定，将登记机关推到 了行政赔偿被告人的位置，这是值得登记机关注意的问题。 为避免此类情况出现，统一登记机构，提高登记人员素质和 责任心，提高登记效率和准确性，势在必行。同时，依据物权法第15条规定，滥用职权行为亦应被撤消，由滥用职权而致赔偿也将成为热点。物权法的理论可谓博大精深，而司法实践情况又千变万化，在目前情况下，与物权法想配套的立法和司法解释暂时还未出台,实践中的许多问题还没有暴露出来,就为各种争议的产生打下了伏笔，笔者认为，无论从哪个角 度讲，物权法的通过，对于明确并保护广大人民群众切 身权益，是有重大作用的，这也是我