房地产市场调研指导

1、市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1. 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2. 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3. 主要内容：3-1.宏观经济运行状况1）、数据指标数量与上年同比増长全省项冃所在地全省项冃所在地a. 国内牛产总值其屮：第一产业第二产业第三产业房地产b. 固定资产投资其中：房地产开发c. 社会消费品零售总额d. 商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2.项h所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规a. 项口所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房 等。b. 政府対各类住宅的开发和流

2、通方面的政策法规。c. 政府关丁商品住宅在金融、帀政规划等方面的政策和法规。d. 短屮期政府在项所在地及项li地块周边的市政规划计划。3-3.项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其屮商品房建设其中住宅投资占比重商品房施t面积其中住宅住宅施工面积中今年新开丁者所占比例商品房竣工面积其屮住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4.项口所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商

3、业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5.项口所在地及所在板块商品住宅平均价格走势 区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格 多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二部分 类比竞争楼盘调研】1. 口的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2. 调查力式：|先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地谪貳3. 主要内容：3-1基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设讣商环境设计商销售代理商3-2.项目户型结构详析户m （a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/方分比 平层错层跃层（复

4、式）3-3.项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户:3-4.综合评判评判项li评价a. 地块周边环境及配套评判a-1地理位置a-2周边环境、景观a-3周边市政配套a-4周边小区整体素质b. 楼盘素质评判b-1建筑风格和立面b-2建筑布局和空间规划b-3小区内环艺规划b-4户熨设计b-5小区内配套b-6车

5、流组织b-7物业管理c. 物业形象c-1发展商品牌c-2项目包装及营销手法综合评价【第三部分住宅消费者行为分析】1. 目的：了解住宅消费者目前z消费意识和行为方式。2. 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3. 主要内容：3-1 各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭结构3 口z家：3代同堂：二人世界：单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构20-30： 30-45： 45-55： 55以上客户家庭月收入状况2000元以下：2000-4000元：4000-6000元：6000-8000元：8000-100

6、00 元：10000 元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上 半径3-2.各类档次商品住宅客户购买行为分析a、购房目的及面积偏好指标比例购房口的a首次置业满足基木居住需求b二次置业改善居住条件c投资保值和增值d办公e为父母或子女购房f度假g其他面积偏好a 50平米以下b 50-70平米c70-80平米d 80-100 平米e 100-120 平米f 120-140 平米g 140平米以上b、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好a多层（7层以下）b小高层（8-18层）c高层（18层以上）户世偏好1a平层b错层c跃层（复式）户型偏好2a1房1

7、厅b2x1c2x2d3x2e4x2f4x3g 5 x 2/3/4h6房及以上价格偏好a （根据当地价格板块划分） 付款方式偏好a 一次性付款b分期付款c按揭按揭月供承受力a 1000元以下b 1000-2000 元c 2000-3000 元d 3000-4000 元e 4000-5000 元f 5000元以上c、影响购房决策的最主要的5个因索a地理位置b市政交通便利程度c周边生活配套完备稈度（包括子女教育）d距离上班地点的远近e价格f建筑风格及外立面g户型设计及实用率h社区内绿化及环艺规划i物业管理及社区文化活动j周边社区素质及空气、噪音等污染程度k产权等法律手续的齐全l建筑质量的保证m发展商

8、品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等 因素息息相关，对房价和销售情况有影响。2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、丿施t面积、 新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后儿年对各类物 业潜在需求与冇效盂求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展 趋势等。3、对房地产政策法规和政府冇关捲施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税 收、物业管理等方面的法规以及

9、政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。 近期出台的关于住房制度改革、蓝印八口制度，尤其对-商晶房预售条例等规定、政府对 销放心房的耍求等等，更须熟悉和严格执行。4、对项fi周边居民的调查了解。了解居民尤其是项1=1周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房 能力、住房需求、购房动机及对未來住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面 积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据 这些资料来确定将来所开发项冃的市场定位。5、对周边同类楼盘的调查了解。了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口 号、卖点和宣传媒体等

10、）、销售进度、付款方式、购房对彖及楼盘设计造型、装修标准、 配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物 业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便止确定出口己的开发营销策略。市调的内容以当地居民现冇住房状况及需求状况，即消费行为调查一、区域概浣1、区域简介（三纬经济部分）%1 区域介绍城市别名，在全国和全省的地位。%1 人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。%1 区域划分下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。%1 历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。%1 交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况

11、。%1 公共设施有关医疗、休闲等设丿施情况。%1 教育、文化悄况居民受教育情况。%1 其它2、宏观经济部分%1 当地经济构成 各产业比例，即第一、二、三产业比例。%1 主要支柱产业情况%1 国民生产总值及gdp值 包括在全国或全省的排名。%1 主要的一些人企业情况%1 其他3、微观经济部分%1 人均收入及各支岀比例%1 生活方式及社会吋尚%1 消费理念%1 就业悄况%1 其他4、幣体评述和远景展望二、房地产市场1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：按各部门划分）%1 房地产管理部门a、对开发商a. 有关预售证的发放条件b. 对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c. 其他b、

12、对消费者a. 有关拆迁的安置方式b. 房改房交易的规定c. 房价的控制d. 其他c、对中介代理机构a. 有关从业人员的资质考核b. 机构的其他管理条约%1 土地局a、土地的转让方式及价格控制b、土地的年供给量c、有关土地的其他规定%1 规划局a、城市的规划方向、区域定位及远景规划b、拆迁力度%1 交通部门a、有关道路网的建设b、重点交通基础设施的建设c、对私人购车的一些政策%1 银行a、存款利率，按揭贷款的利率b、按揭年期及业务方式等c、对开发商的贷款支持%1 税、费部门a、有关交易的税、费b、办有关证件的收费情况c、对开发过程的收费情况，包括配套费等%1 其他政府部门a、公安部门关于购房入户

13、的政策b、货币分房的施行力度%1 与房地产有关的其他信息2、房地产现状%1 以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。（附表）注：通过问卷调查分析, 比例为当地人口的2%°。a、居民收入情况b、居住情况c、置业意向%1 房地产上一时期概括（-般以上一年度）及同期比较a、交易而积、交易金额b、价格走势c、各楼型的比例%1 本年度的推案屋及需求预测注：指主管部门的预测有关媒体上可获取。%1 房地产开发商的调查（附表）a、开发商基本情况b、冇关业绩c新动向%1 代理行业的调查（附表）a、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。b、例c、参与的方式d、主要公司情况%1 专做二手房中介情况a、市场情况b、有关公司%1 个案调查（附表）a、已结盘b、现在开盘c、年内将开盘d、个案调杳需提交的结果a.个案区域分布图（在地图上标出）b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域，并总结出特点%1 重点楼盘跟踪档案（附表）时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销伟进展一切信息（此步工作由各事业处处长负责）三、重点区域市调（公司在该区域有项目时）1、区域周边环境调查（附表）a、周边自然