成本法常见错误

1、成本法常见错误1、计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，成本应为社会平均成本, 即客观成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 适用于新开发房地产的基本公式p-225 （理论）1) 适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产价值土地取得成本+开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售费用十销售税费+开发利润2) 适用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物价值= 建筑物建设成本+管理费用 +投资利息销售费用+销售税费 +开发利润3) 适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用 +投资利息销

2、售费用+销售税费 +开发利润3、适用于旧房地产的基本公式p-2281) 适用于旧的房地的基本公式旧的房地价值房地重新购建价格 - 建筑物的折旧或者旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧2) 适用于旧的建筑物的基本公式旧建筑物价格建筑物的重新购建价格- 建筑物的折旧4、房地产价格构成划分为以下7 大项（注意不要漏项）土地取得成本；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。 P-215( 理论 )5、土地取得成本注意事项p-215( 理论 ) （取值要说明依据）取得房地产开发用地得途径可归纳为以下3 类情况：( 一 ) 市场购买下得土地取得成本

3、由购置土地的价款和在购置时应由开发商( 作为买方 ) 缴纳的税费 ( 如契税、交易手续费、营花税 ) 构成。( 二 ) 征收集体土地下的土地取得成本(1) 征地补偿安置费用的组成土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗的补偿费安排被征地农民社会保障费(2) 相关税费征地管理费耕地占有税耕地开垦费新菜地开发建设基金政府规定的其他费用(3) 土地使用权出让金等土地有偿使用费( 三 ) 征收国有土地上房屋的土地取得成本(1) 房屋拆迁补偿安置费用的组成被拆迁房屋的房地产市场价格被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额搬迁补助费安置补助费拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费(2) 相关费用房屋拆迁管理费房屋拆迁

4、估价费房屋拆迁服务费房屋拆除和渣土清运费政府规定的其他费用(3) 土地使用权出让金等土地有偿使用费6、开发成本注意事项（取值要说明依据）开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费、 公共配套设施建设费、其他工程费、 开发期间税费等， 注意不能漏项。 p-216( 理论)可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成本中本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后的余额， 属于建筑物建设成本。公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物

5、建设成本中，或者在两者之间进行合理分配。7、管理费用求取（取值要说明依据以及基数）包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。8、销售费用求取（取值要说明依据以及基数）销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告宣传费、售资料制作费、样板房、样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的必须计利息销售代理费一般是与销售同时发生的- 不必计利息销售费用通常是按售价（估价对象）乘以一定比率来测算。9、投资利息的计算（取值要说明依据以及基数）1) 应计息的项目土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。2) 计息期的计算建设期的

6、起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期（估价时点）。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。计息期应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的客观水平来估算。每项费用的计息期的起点，是该项费用发生的时点，终点是开发期的终点土地取得成本计息期一般从建设期开始到结束。开发成本、 管理费用和销售费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%

7、，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。 在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。10、销售税费求取开发商 ( 作为卖方 ) 缴纳的税费，又可分为下列两类：(1) 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加( 通常简称“两税一费”)等。(2) 其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。在估价时通常是按售价（估价对象）乘以这一比率来测算。销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。11、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数开发利润是指房地产开发商（业主）的利润。(1) 开发利润是土地增值税、企业所得

8、税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值- 土地取得成本 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售费用- 销售税费(2) 开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。(3) 开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列 4 种:p2231) 直接成本利润率计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本2) 投资利润率计算基数=土地取得成本+ 开发成本+管理费用十销售费用3) 成本利润率计算基数=土地取得成本+ 开发成本+管理费用 +销售费用 +投资利息4) 销售利润率计算基数=开发完成后的房地产价值( 售价 )- 估价对象利润率是通过大量

9、调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价。求取房地产的单价还需要将该总价除以商品房总面积( 建筑面积或套内建筑面积等),而不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积。12、结合市场供求分析确定评估出的积算价格13、对于过旧的建筑物不大适用成本法14、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但应进行工程质量、环境等因素调整。15、关于重新购建价格错误必须是估价时点的必须是客观的是全新状态下的；规范 5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在 5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增

10、减，并在估价报告中予以说明。16、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。17、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。土地成本一般可运用基准地价修正法求取。18、计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。19、计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，如果计算基数为开发成本，那么应当包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。20、各类重新购建价格的求取思路-P229 （理论）( 一 ) 房地重新购建价格的求取思路一房地产价格构成

11、；二先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。这一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金、利润，特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行划分或分摊的情况。( 二 ) 土地重新购建价格的求取思路假设该土地上没有建筑物，然后采用市场法、 基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。( 三 ) 建筑物重新购建价格的求取思路设想将该全新建筑物发包给建筑承包商(

12、建筑施工企业) 建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用( 即建设工程价款或工程承发包价格),再加上发包人的其他必要支出( 如管理费用、 销售费用、投资利息、销售税费等 ) 及发包人的应得利润。21、重置价格重建价格，两者适用条件不同P-230( 理论 )22、自有资金利息不计入利润，而计入成本。23、建筑物重新购建价格的求取方法p-231 （理论）求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。24、建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值25、求取

13、建筑物折旧的方法（容易出错地方）p-238 （理论）( 一 ) 、年限法求取p240- 理论年限法中最主要的是直线法。式中：在直线法的情况下，每年的折旧额D i 是一个常数D 。C建筑物的重新购建价格。S建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。N 建筑物的经济寿命。R 建筑物的净残值率(C-S) 称为折旧基数：年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为:式中： Et 建筑物的折旧总额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:式中： V 建筑物的现值。3、成新折扣法计算公式为:V= C × q式中V - 建筑物

14、的现值；C - 建筑物的重新购建价格；q -建筑物的成新率(%) 。用直线法计算成新率的公式为：( 二 ) 市场提取法p244- 理论市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下:(1) 从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。(2) 从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、 房地产状况调整( 注意不对其中的折旧状况进行调整),但不进行市场状况调整。注意： 不对折旧进行调整是因为如果对折旧进行了调整，就提取不出可比实例的折旧了。不进行市场状况调整，是因为市场状况的变化是折旧的一部分，它属于经济折旧的范畴，如果进行了调整，就相

15、当于减少了经济折旧。(4) 求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。(5) 求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。(6) 将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。(7) 将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，即：建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格×总折旧率或者建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格&

16、#215;年平均折旧率×建筑物年龄利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的情况下:建筑物经济寿命= 1/平均年折旧率（注意条件为R=0)利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1 -总折旧率( 三 ) 分解法 - 出题重点p-245 （理论）1. 物质折旧的求取方法物质折旧的求取过程和方法如下 :将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。(2) 对于可修复项目，估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况下所必要的费用作为折旧额。(3) 对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否

17、短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为短寿命项目和长寿命项目两类。(4) 将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。2、功能缺乏折旧的求取。将功能折旧分为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。(A) 功能缺乏折旧求取分为可修复的功能和不可修复的功能。对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“重建价格”下的求取方法是：估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用；估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；可修复的功能缺乏引起的折旧= - （增加该功能所超额的费用为折旧额）如果是采用具有该功能的“重置价格” ，则减

18、去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，可直接得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：利用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用； 折旧额(B) 功能落后折旧求取分为可修复的功能和不可修复的功能。对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用落后该功能的“重置价值”下的求取方法是：功能落后的重置价格功能落后的已提折旧拆除功能落后的必要的费用功能落后的可回收的残值安装新的功能所必要的费用在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要费用折旧额-市场价值房屋重

19、置价值对于不可修复的功能落后引起的折旧，在采用落后该功能的“重置价值”下的求取方法是：功能落后的重置价格功能落后的已提折旧拆除功能落后的必要的费用功能落后的可回收的残值收益损失资本化法在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要费用折旧额-市场价值房屋重置价值(C) 功能过剩折旧求取方法功能过剩是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的“无效成本”。无论是采用重置价格还是采用重建价格，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的“超额持有成本” 。超额持有成本可以利用 “超额运营费用资本化法” 即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。在采用重置价格的情况下 :扣除功能过

20、剩引起的折旧后的价值=重置价格-超额持有成本在采用重建价格的情况下扣除功能过剩引起的折旧后的价值=重建价格-( 无效成本 +超额持有成本 )(5) 将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。3. 外部折旧的求取方法利用“收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。26、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响p-250 （理论）(a) 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。(b) 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同未约定不可续期应按建筑

21、物的经济寿命计算建筑物折旧约定不可续期应按建筑物的经济寿命土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧27、成本法中采用的残值率不要用错) 钢筋混凝土结构0；砖混结构一等2；砖混结构二等2；砖木结构一等6；砖木结构二等4；砖木结构三等3；简易结构0。28、各种结构房屋的耐用年限不要用错钢筋混凝土结构：生产用房50 年，受腐蚀的生产用房35 年，非生产用房60 年。砖混结构一等：生产用房40 年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。砖混结构二等：生产用房40 年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。砖木结构一等：生产用房30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 砖

22、木结构二等：生产用房30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。砖木结构三等：生产用房30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。简易结构10 年。29、重置价格没有修正为估价时点的重置价格30、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（规范5.4.11条31、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限（出让土地） 。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。32、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；33、商品住宅价格构成：p252- 理论(1) 成本。征地费及拆