住宅工程质量通病防治方案和施工措施

1、住宅工程质量通病防治方案和施工措施住宅工程质量通病防治方案和施工措施一 、概述1、工程概况况：翠竹园二期工程，位于南京市宁南小区6号地,由32、34、36、37楼及5#地下人防组成。该工程为框肢剪力墙结构,主体811层, 总建筑面积：39200平方米，其中，5#车库地下人防部分6640平方米。工程由仁恒投资（南京）有限公司开发，中南工程咨询有限责任公司监理，海门市建筑安装工程公司施工。2、实施控制：为全面贯彻南京市住宅工程质量通病防治导则的要求，贯彻仁恒地产关于高标准工程实体质量、用优质产品回报客户的理念，实施本公司质量兴业、树品牌的经营理念，本工程针对南京地区工程质量通病的特点，我们将从材料

2、选用、施工工艺、工程组织管理上进行严格的控制。二、施工部署及组织管理（一）施工部署1、主体结构施工中采用墙、柱模板采用18厚木夹板，平台采用11厚竹胶合板，从而使天面砼工程达到了清水砼的效果。2、施工机具投入：投入塔吊两台，BT60泵车两台（备用1台），钢筋加工机械及木工加工机械各两套，搅拌机2台，电子配料机2台，施工井架4台，提高了机械化作业水平。3、选用操作工艺熟练的技术工人。4、采用严格的材料招投标制度，选择合格的材料供应商。同时，加强原材的进场验收，确保工程实体材料100%合格。5、建立工程质量通病过程控制领导小组，明确分工及职责，确定地下室、屋面、楼面及外墙的渗、裂、漏作为攻关重点，

3、按PDCA循环组织质量保证体系的全部活动，建立完整的具有可追溯性的质量管理活动记录资料，认真总结、持续改进。（二）组织管理为确保本工程无质量通病，本方案能得以贯彻实施，特组织无质量通病工程领导小组，该小组成员如下：高勇军 仁恒投资（南京）有限公司工程部经理刘继超 仁恒投资（南京）有限公司项目经理刘礼平 中南工程咨询有限责任监理公司项目总监郑 义 中南工程咨询有限责任监理公司土建工程师陈 扬 海门建安翠竹园二期项目部经理顾新洪 海门建安翠竹园二期项目部技术负责人 汤锦新 海门建安翠竹园二期项目部生产经理邢顺康 海门建安翠竹园二期项目部质量员陆建华 海门建安翠竹园二期项目部资料员具体职责如下：顾新

4、洪负责本工程通病防治方案的编制；汤锦新负责方案的具体实施；陆建华负责资料档案的收集、整理；邢顺康负责日常检查工程、资料检查工作；陈扬、顾新洪负责督促检查工作，每二周组织一次专题会议，对工程实施情况进行跟踪落实。三、质量通病防止计划：（一）、墙体裂缝防治措施混合砂浆本工程外墙采用KM1多孔砖M7.5混合砂浆砌筑，内墙采用KM1多孔砖M7.5混合砂浆砌筑。1、编制专项作业指导书，施工前进行详细技术交底，以点带面，挂牌作业；每道工序严格受控。2、材料：规定砌筑的砂为中砂，杜绝细砂的进场，由材料员、收料员、质量员共同把关。3、配合比：严格按照试验室提供的配合比进行计量，采用固定的手推车和计量台秤控制每

5、拌的砂、水泥等材料用量。防止砂浆强度的偏差和不稳定的情况发生。4、加强对砌体过程控制，砖材在使用前隔夜浇水湿润，铺灰的长度控制在500mm以内，实行满铺、头缝挤实，采用特制勾缝条进行双面勾缝，砂浆饱满度大于85以上。5、墙拉筋用28膨胀螺栓设置，间隔500高一道，伸入墙内不小于墙长的1/5且不小于700，末端是设弯头锚固，两筋间隔100mm平直置于砂浆之中。6、砖墙的顶部加工特制的实心砖，在下部墙体砌筑完成15天后再砌上部斜砖，斜撑砖控制在700左右，补砌时，对双侧竖缝用1：3水泥砂浆嵌填密实。对顶部的水平缝应重点抽压。7、加强管线埋设控制，待墙体达到要求强度后切割开槽埋设管盒，管入墙内不小于

6、15mm，严禁敲打及交错埋设和开水平槽。8、水电表箱留洞口大于300mm，一律设用钢筋砼过梁。对较大的留槽在砌筑时预埋钢筋连接，后用C20砼浇灌填补，较小的槽用1：3水泥砂浆填补密实。9、砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，尺寸为墙厚×120mm，配筋410，箍筋6200；房屋两端顶层砌体在高度中间设置一现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级C20，配筋38，6500。10、加钉钢丝网，在砖墙与砼墙柱梁的结合处加钉每边不小于150mm的钢丝网，砼墙面刷砼界面剂后用1：3的水泥砂浆刮糙。11、墙面粉刷必须隔夜浇水，一次粉刷的厚度不超过8mm，内外填充墙及东西山墙粉刷砂

7、浆中掺入CLS抗裂纤维。12、对于施工洞后塞口井架结合部等后部粉刷由专人控制，接口增设钢丝网。13、 砌体结构砌筑完成后30d方可抹灰。14、外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。（二）、现浇砼板裂缝防治措施1、钢筋混凝土现浇楼板原设计110厚板改为120厚，阳台板、雨篷原设计80厚楼板改为90，最小配筋6100双层双向。2、东西山墙端开间最小楼板配筋改为8100双层双向，东西山墙板角上下须设置710放射形钢筋，长度应大于板短跨的1/3，且不得小于1.5m。见图5.1.33、现浇板的混凝土应采用中粗砂，不得使用细纱。 4、预拌砼的,含砂率控制在40以内，每立方粗骨料的用量不少于10

8、00kg，粉煤灰的掺量控制15以内，严格控制水灰比，经常检查坍落度，入模坍落度不应大于150mm。5、严格控制现浇板的厚度和标高，把标高点设在钢筋上，对水平标高加强测量、跟踪检验，在龙骨料铺设前进行四角标高水平检查，对模板板面进行复核，偏差控制在±3mm，确保底面水平标高的正确性，从而达到底板免粉之目的。6、阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，设置间距不大于300的钢筋保护层通长钢筋马凳，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。7、管线铺设放在双层筋之间时，尽量避开交错的布置；在线管的上表面未设置钢筋的部位或上层钢筋间距大于150mm时，沿线管的走向增设6150，宽度不小于450mm的构造

9、钢筋网片（见图5.2.6）8、编制浇筑流程方案，对作业人员进行专项技术交底，实行挂牌分段作业，振捣明确责任，专人现场协调，在砼初凝前进行二次振捣，面层按测量标高拉线刮平，板面的浮浆用刮尺刮除，在终凝前二次搓压拉毛，砼浇筑后12时内进行浇水养护，养护时间不少于7天。9、加强对砼的保护，当人踩上去无脚印时,方可进行下道工序的施工，不得在现浇板堆放重物，吊运物品要缓慢轻放，吊运脚手钢管时，下面应垫好垫木，且尽可能地放置在梁的位置。10、模板支撑系统由技术工程师进行验算，设计确定上层的支撑与下层的支撑设在同一垂直位置，支撑的间距控制以确保其有足够的强度和刚度，并满足其稳定性要求。11、拆模，只有在同条

10、件养护的砼试块强度达到规范规定的强度后，书面报监理工程师同意后方可拆除。13、施工缝、后浇带的位置和处理，严格按照设计要求及施工技术方案执行，后浇带的混凝土浇筑待主体结构完成，主体沉降稳定后进行。浇筑时采用微膨胀砼浇筑。14、加强对钢筋的保护，在浇筑砼前搭设好施工通道，根据作业的流程及时调整通道，确保面层钢筋不偏位。 （三）、楼地面渗漏防治措施1、增强砼的自防水能力，在浇筑厨卫间地面砼时。振捣密实，刮平时把面层的浮浆刮除，实行二遍搓压拉毛。2、厨卫间的建筑地面必须设置德高K11（两遍）普通型防水隔离层。3、厨卫间设置200高的砼翻边，预留一根6200插筋二次浇筑，在砼翻边浇筑前底部应做毛化处理

11、，使之与上部的接口密实。在墙地面的阴角作R25圆弧（见图6.2.4），地面满刷及距地300高以下均刷德高K11二遍，烟道洞口外侧根部向上300高的范围内均刷德高K11防水涂料二遍。 图6.2.43、所有预留洞上大下小，采用预制标准件预留，保证洞口成形尺寸，标准件大样见（图6.2.1 ）。标准件制作成上大下小形状，施工方便、洞口混凝土封填易密实。补浇前将洞侧砼凿毛，清洗干净用掺入抗裂剂的微膨胀细石砼浇筑，一次浇筑至板厚的23，凝固后蓄水养护，待检验不渗水时再用掺入抗裂剂的水泥砂浆至略高于板面待吸水后用木搓往洞外侧搓压收光，管道安装前对管的外壁做毛化处理即用水砂皮将管外壁搓毛，按上述方法补浇砼，在

12、找平前在洞口周边300内刷德高防水二遍，地面横向穿墙管不容忽视，首先是把洞口内侧清洗干净，然后用干性防裂抗渗砂浆添塞，最后面层留20mm深，待24h后用掺入防裂抗渗的水泥砂浆。地面找平后作25mm高馒头型圆留，在管道井的内侧浇筑100高水泥平台。图6.2.1 图6.2.2a 洞口尺寸 b 楼板厚度 c 放角度数（60°左右）4、严格控制地漏的标高，地漏口与毛地面平，地漏泛水口作成盘子状，找平坡度控制在1.5以内，找平前清洗、接浆、找平凝固后蓄水养护。5、卫生间的墙面用防水砂浆，分层刮糙，刮糙前隔夜充分浇水湿润墙面，相隔24小时后进行第二次刮糙、拉毛。6、安装座便器排水管时，排水管甩出

13、地面高度高出10mm。7、厨卫间地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为 2030 mm。（四）、外墙渗漏防治措施 本工程内外墙粉刷均采用CLS抗裂纤维砂浆，纤维掺入量1.2Kg/M3。 1、外墙粉刷应使用含泥量低于2的中粗砂。外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。水泥不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。2、对脚手、螺杆等预留洞的堵塞，脚手洞用细石砼二次补实，螺杆洞凿除塑料套管，采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实，留15mm深，隔24h后用1：2的防水水泥砂浆抹光略高于墙面，施工洞口后塞墙预留拉筋，砌筑的接口加钉钢丝网。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。3、 外墙粉刷基

14、层砼墙面刷砼界面剂一道，基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。4、粉刷前清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。5、砖墙与砼墙柱梁交接处的钉300宽钢板网。6、外墙抹灰须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在610mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。（见图7.2.8） 图7.2.88、窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。9、 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。底糙应刮至窗洞口阳角部位，糙面

15、层应与底糙停息点错开留置，留置在距阳角边不少于50mm范围外墙部位，以避免两次刮糙停息点重叠引起的砂浆收缩，引发渗漏。 10、保温砂浆：在砖墙砌筑时每间隔400埋设10铅丝，梅花型设置，对砼柱、墙用膨胀锚栓。待保温砂浆分层粉刷完成。确保无裂缝空鼓，然后在保温砂浆面层绑扎热镀锌电焊网，用膨胀锚栓和铅丝将钢丝网绑扎牢固，表面抹防裂抗渗砂浆，初凝后浇水养护，养护时间不少于7d，检查无空裂现象进行面砖施工，而砖采用粘贴剂粘贴，粘贴接缝内的余浆擦掉，面砖嵌缝采用勾缝条抽压出浆至密实。11、设置分格缝，面砖设楼层分格缝，缝内嵌防水油膏，屋面女儿墙水平面转角处设分格条。（五）、门窗渗漏防治措施1、制作质量控

16、制，铝合金进场后对其产品合格证、规格、型号、制作、尺寸进行验收，合格后随机抽样送检测机构测试，其气密性、水密性抗风抗压强度等技术性能指标，取得合格测试后进行使用。2、铝合金的上框料设滴水线槽，下框设排水槽，保证雨水能够排出，型材拼接严密，接缝拼装的明螺丝处均用密封胶处理。3、安装前对预留洞口进行复核，砖墙位置窗洞口设置砼块，用大于1.5mm厚镀锌铁皮连接墙体，四边离边角180mm，其余间距小于500mm连接。4、浇筑窗台砼,确保外口砼低于窗底不小于60mm，捣成外低内高的形状。5、加强门窗框周边的缝隙处理控制，对底框采用干硬性防水砂浆塞缝，内侧用木条压牢凹进墙面10mm，由外侧向内塞砂浆，边塞

17、边压，直至距外框边20mm，待窗台完成后，再作12厚防水砂浆抽光，8mm留作打胶，另三面防水水泥砂浆刮糙，留至15mm厚待干燥后打发泡剂，外侧的发泡剂及时内塞凹进窗框1020mm，发泡剂面层不得损坏切割。在侧边装修完成后用1：2防水砂浆勾缝留5×8的槽口。6、密封胶的质量控制，窗框四周的缝隙留5×8的槽口用密封胶嵌缝，打胶前将槽口清理干净，并贴好保护纸，打胶后及时压光滑密实，随即撕掉保护纸。玻璃与框料之间一律采用中性硅酮玻璃密封胶，不得用胶条。7、窗台和天棚加强防渗措施，天棚底做滴水凹槽，窗台不小于20的泛水，窗台的圆弧处整体打密封胶。（六）、屋面渗漏防治措施 本工程住宅屋

18、面50厚C30细石砼内配4200双向钢筋，25厚挤保温板，最薄处30厚陶粒C20砼找坡，振实收光，德高热熔防水卷材一层，20厚1：3水泥砂浆找平压实收光，钢筋砼结构板。1、细石混凝土防水层的分格缝间距3m，缝宽20mm，且不小于12mm。2、屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。3、 卷材防水层收头在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。见图9.2.2-2防水层在砼立墙上的收头图9.2.2-2注：1隔汽层2卷材防水层3防腐木条 25×40 4U型金属条25×455小木螺钉6水泥钉

19、7密封胶4、 在屋面各道防水层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。图9.1.4-31 烟道2 密封胶3 管箍4 止水5 防火6 屋面板7 找平层8 保温层9 防水层5、 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：5.1 钢筋网片应采用焊接型网片。5.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。5.3 分格缝应上下贯通，缝内不得

20、有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。5.4 保水养护不小于14d。6、 屋面防水层施工完毕后，进行蓄水或淋水试验。（七）、室内标高和几何尺寸控制1、成立测量放线小组，陈鹄为负责人，专门从事二期工程的放线工作，各种计量器具由专人保管，根据公司ISO9001：2000标准，建立计量器具台账，各种测量仪器应定期校验，并进行状态标识，注明检定日期、有效期。2、主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面50cm线、地面方正控制线等），准确测量，认真记

21、录，并确保现场控制线标识清楚，模板、墙体均弹设300mm控制线，以作为墙体支模和砌筑的依据。3、严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识。4、 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，墙面粉刷时，依据地面弹好的300mm控制线测设灰饼，并校正其方正，检查房间灰饼，满足房间净空尺寸要求后，方可开始粉刷。 5、 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录。6、 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10的房间数且不少于5间进行抽查。7、 楼板厚度的检测数量，每检验批按10的楼板数且不少于

22、5块板进行抽查。（八）、地下室防水砼防渗防漏措施 本工程属大面积砼，根据设计要求，整个车库底板通过后浇带分成4个区域，每个施工区域的砼方量大小不等，小的450M3，大的近1000M3。地下室防水砼施工前，编制好详细的施工方案，报监理、业主批准后方可进行砼的施工。 1、后浇带、墙体水平施工缝等应严格按图纸及施工方案的要求设置止水钢板。 2、模板采用18厚木夹板，拼缝应严密，确保不漏浆。3、车库外墙模板的穿墙螺杆与外侧模板接触处设楔型木塞，螺杆上加焊方形止水环。外墙拆模后凿除木塞，用防水砂浆封堵密实。4、原材料的选用 水泥选用水化热较低的普通硅酸盐水泥,并采用大厂水泥，严禁使用安定性不合格的水泥,水泥用量不得少于300Kg/m3； 石子选用540