拒绝收房的7项法律依据

1、拒绝收房的 7 项法律依据根据商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释 （以下简称司法解释 ）等相关法规，消费者遇 到下列情况之一可不收楼：1. 未取得住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表 的；依据：商品房销售管理办法第三十二条、三十四条2. 开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的； 依据：司法解释第十五条3. 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境 的；依据：商品房销售管理办法第二十四条第一款4. 开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；依据：商品房销售管理办 法第二十四条第二款5. 合同

2、没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3（不含 3 ）的，可拒绝收房，并解除购房合同；依据：司法解释第十四条6. 经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；依 据：司法解释第十二条7. 房屋质量问题严重影响正常居住使用的。开发商手续不全可拒绝收房南昌涂先生：我购买了一套商品房，马上就要交付使用了。请问怎么样才 算开发商交房完毕？如果我发现，开发商的交房手续不齐全，拒绝接收房屋， 责任该由谁负？记者跑腿：南昌市房管局有关人员称，当商品房已经竣工，且达到交付使 用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开 发商要提供住宅质量保证书和住宅使

3、用说明书、商品房面积实测技 术报告书和物业管理公约等。当购房者认为房屋符合约定，并且在房 屋验收交接单上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期 交房的责任由开发商来承担。 (律师说法：商品房出现问题如何维权房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同根据我国合同法的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒 绝收房，也可以选择解除买房合同。根据中华人民共和国合同法第一百四十八条规定： “因标的物质量不符 合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除 合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物

4、毁损、灭失的风险由出 卖人承担。 ”合同法关于确定房屋质量标准的有关规定根据合同法的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质 量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合 同有关条款或者交易习惯确定。如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能 确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通 常标准或者符合合同目的的特定标准履行。合同法第一百五十三条还规 定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量 说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 ”第一百五十四条规定： “当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明

5、确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的 规定。 ”第六十一条： “合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内 容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合 同有关条款或者交易习惯确定。 ”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行 业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 ” 开发商因交付的房屋质量不合格要承担的违约责任 开发商因交付的房

6、屋质量不合格，买房人可以要求开发商承担修理房屋、 更换房屋、重建房屋、退房、减少房价等违约责任，如果买房人还有其他损失 的，还可以要求开发商赔偿损失。合同法第一百五十五条： “出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买 受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。第一百一十一条： “质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责 任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能 确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承 担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合

7、约 定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损 失。（北京市双全律师事务所邓江华律师 ） 一看质量二查两书一表三签房屋验收单有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些 什么？如何减少与开发商之间的纠纷？现将验房时应注意的情况刊出，以飨读 者。办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续 的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到 物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无 力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发 现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不

8、公等问题书面呈递给开发商并让其 签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明 “室内情况尚不清楚 ”或“楼房状 况未明 ”等字样。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否 相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的， 要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要“两书一表 ”向开发

9、商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现 质量问题时按约维修。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承 诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指 标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在 住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比 较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。 您验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分 项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格 的约束作用，只要将项目送交主管部门

10、备案后，发展商就必须对楼盘终生负 责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收房屋验收单在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业 管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物 业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明 白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理 标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市 房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在 基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。收楼程序：要坚持 先验房后办理入住手续收楼程序1

11、、开发商向购房者寄发入住通知书或通知购房者到约定地点领取该通 知书； 2、购房者在约定时间持入住通知书到现场售楼部或物业管理处联系 收楼事宜； 3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施 设备进行检验，并将检测结果一一记录在房屋验收交接单上；4、若验收合格，购房者须在房屋验收交接单上签字认可，领取房屋钥 匙和住户手册等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验 收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住 手续，再次收楼时间由双方另行约定。需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房 时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标

12、、公摊不公等问题，要书面呈送 给开发商并让其签收，以免留下后患。-一表两书要审查交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门 出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单 位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以 这时候您要向开发商提出看质检站出具的北京市建设工程竣工验收备案表 以及该房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书。北京市建设工程竣工验收备案表是收楼的前提，即使开发商做得再 好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。 住宅质量保证书、住宅使用说明书则是确保您顺利使用该房产及该房 产内设备，并享

13、受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您 得到的房产还是比较可信的。拿着交房清单去验房不符合标准可退房首先，开发商出具的证明是不能替代北京市建设工程竣工验收备案 表作为交房条件。你在与开发商签订的商品房买卖合同第八条约定的交房条件为该商品 房在具备北京市建设工程竣工验收备案表后方可交付房屋。根据国务院 建设工程质量管理条例及建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案管理暂行办法、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行 规定、北京市工程竣工验收备案管理暂行规定、中华人民共和国消防 法及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设 计单位、施工单位、监理

14、单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防 部门以及其他法律、法规规定的部门认可（以上述部门出具的认可文件或准许 使用文件为准）后，依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工 验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资 料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施 工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工 程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证，此外该 证明也不是商品房买卖合同第八条约定的交房条件。所以开发商在没 有依法到政府有关部门

15、办理完毕全部竣工验收备案手续且取得北京市建设工 程竣工验收备案表的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和 商品房买卖合同约定的房屋交付条件。根据商品房买卖合同第十一条 规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交 房的违约责任。第二，开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业 管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。根据建设部商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规 定第七条规定 “房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续， 并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。 ”、商品房买卖合同第十 一

16、条规定： “商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付 手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件， 并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供住宅质量保证 书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全， 买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 ”。此外，出卖 人（或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续）向买受人交付房屋是出卖 人履行法律及商品房买卖合同的约定房屋交付义务，此时买受人与第三方 物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接 手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署前期物业管理委托协议或物业管理委托 合同时，即买受人与物业管