贵阳乐湾项目策划方案

1、王志纲工作室2010年3月http:/ 录录n 第一部分 大势把握n 第二部分 项目定位n 第三部分 功能提升n 第四部分 品牌策略n 第五部分 营销策略http:/ 大势把握大势把握http:/ 2121世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。会发展的主旋律之一。n 休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。为人们关注的焦点。http:/ 按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：按照贵阳最新城市规划，其城市

2、定位为：具有具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。http:/ （1）代表一种未来生活n （2）体现一种高附加值n （3）预示一个时代方向http:/ 休闲时代造就休闲生活，休闲城市催生休闲地产。休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值，并由此决定了产品的高端性以及可投资的价值。 http:/ 按照贵阳城市总体规划(20092020年) ，提出以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、东扩” 的空间策略。http:/ 以龙洞堡机

3、场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，同时推进新天温泉度假产业发展。 推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚 西联西联东扩东扩北拓北拓南延南延n 综合分析：综合分析：1、发展方向、发展方向http:/ 按照贵阳目前的城市格局，我们将贵阳城市划分为六大功能板块，通过板块解读，（如右图）我们来发现乌当价值。生态产生态产业区业区高新产业高新产业区区新城中心新城中心高端休闲高端休闲度假区度假区老城老城中心中心空港经空港经济区济区2、板块解读、板块解读http:/ 乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源

4、是乌当区的最大亮点。n 所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、区位等多重价值决定的。http:/ 乌当紧靠贵阳机场，贵阳火车东站也位于区内，环城快铁、环城高速也穿城而过。n 乌当区交通便利，战略要冲地位明显，是贵阳城市东部门户。乐湾项目乐湾项目贵阳东站贵阳东站龙洞堡机场龙洞堡机场东风站东风站龙洞堡站龙洞堡站环城高速公路环城高速公路环城快速铁路环城快速铁路贵阳中心贵阳中心贵阳火车站未贵阳火车站未来将开通广州、来将开通广州、重庆、长沙、重庆、长沙、成都、昆明五成都、昆明五条高铁干线，条高铁干线，打造贵阳的四打造贵阳的四小时生活圈。小时生活圈。乌当区乌当区h

5、ttp:/ 在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势：http:/ 在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。http:/ 1、项目四大优势n （1）规模大n （2）起点高http:/ （3）配套全n （4）生态优http:/ 思路三：打好形象牌思路三：打好形象牌预留管线，好戏连台预留管线，好戏连台http:/ 项目定位项目定位http:/ （1）休闲避暑目的地http:/ （2）贵阳城市新客厅http:/ 四季休闲：全天候休闲http:/ 国际生活：国际化圈层http:/ 案名建

6、议：n 备选：http:/ 总案名建议：http:/ 按照消费需求划分：http:/ 按照置业区域划分：n 一级市场：n 二级市场：n 三级市场：http:/ 本案是一个有鲜明山地和滨水特色的国际化休闲城区，产品以独栋别墅、类别墅、花园洋房（包括高层洋房）为主。n 在保证社区高档性的同时，可以适当丰富产品类型以及目标客户的多样化来降低项目的开发风险。http:/ （1）三种产品居住形态n 按照房地产产品居所的特点，可以划分为三种居住功能：http:/ 说明：http:/ （2）五类产品组合建筑形态建筑形态特点特点高尔夫大宅高尔夫大宅以高尔夫景观为核心卖点，在产品设计上重点突出以高尔夫景观为核心

7、卖点，在产品设计上重点突出高尔夫景观的最大化高尔夫景观的最大化麓山别墅麓山别墅以山地特色为主要卖点，重点在退台式设计以及依以山地特色为主要卖点，重点在退台式设计以及依山就势的布局上进行突破山就势的布局上进行突破温泉度假别墅温泉度假别墅以温泉度假为卖点，通过温泉入户，强化养生保健以温泉度假为卖点，通过温泉入户，强化养生保健等配套设施，打造养生型产品等配套设施，打造养生型产品森林别墅森林别墅森林别墅以森林为景观意向，通过种植大量树木，森林别墅以森林为景观意向，通过种植大量树木，将房子半隐于森林之中将房子半隐于森林之中花园洋房花园洋房花园洋房重点突出洋房的山景、水景、高尔夫景观花园洋房重点突出洋房的

8、山景、水景、高尔夫景观的多角度视野，强化洋房的休闲化的多角度视野，强化洋房的休闲化http:/ 乐湾国际项目规模大，不是一个常规的地产项目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一体国际休闲城，主要包括休闲居住、温泉度假、高尔夫运动、商业娱乐等功能。http:/ 休闲居住：n 温泉度假：n 高尔夫运动：n 商业娱乐：http:/ 功能提升功能提升n一、提升原则n二、功能优化http:/ 1、突出主题，强化概念http:/ 2、尊重现状，合理提升http:/ 3、点线面结合http:/ 整体架构：n 一心：n 三镇：spa中心会议酒店商业街山地公园国际学校高尔夫会所练习场会所温泉乐园温泉社区温泉社区

9、(远期)麓山社区麓山社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区居住社区高尔夫社区高尔夫社区广场乐湾国际乐湾国际中心中心温泉温泉小镇小镇麓山麓山小镇小镇高尔夫高尔夫小镇小镇http:/ 乐湾国际中心乐湾国际中心n 板块定位：n 功能构建：http:/ 定义：贵州政商交流平台，民间版的中南海和钓鱼台。n 功能：温泉国宾馆主要用于贵阳的商务、政务接待，可申请作为贵州旅发大会的永久性会址，打造成贵州的超级迎宾馆。http:/ 定义：面向全国的高端商务会议接待中心n 功能：国际会议中心为温泉国宾馆的附楼，主要担当日常的会议及会展功能。http:/ 定义：是乐湾国际中心的核心居住区，重点围绕商务人士，打

10、造国际化的休闲居住组团。http:/ 温泉小镇温泉小镇n 板块定位：n 功能构建：http:/ 定义：温泉小镇的中心形象广场n 功能：是温泉小镇人们日常休闲的重要场所，也是温泉乐园的人流集散广场。重点通过一些雕塑、喷泉等小品来营造出休闲氛围。http:/ 定义：四季温泉乐园是贵阳打造“温泉之城”的最经典代表作，是生命加油站、人体大修场。http:/ 功能：以东南亚所特有的养生保健功能为特色，形成温泉洗浴、养生保健、水上娱乐等功能要素构成的新一代主题化温泉度假产品。重点市场以大贵州为核心，辐射全国性休闲避暑度假人群。http:/ （1）温泉四季中心n 是四季温泉乐园的接待中心，也是温泉养生中心，

11、可设置接待大堂、度假客房、俪人馆、养生馆、儿童馆、休闲餐饮及小型茶馆、咖啡厅等功能。http:/ （3）三类温泉浴区：http:/ 定义：是项目的最大的商业休闲中心，也是温泉小镇的核心公共配套区，是一条休闲街、体验街、娱乐街。n 功能：休闲商业街区集商业购物、休闲旅游、餐饮娱乐等功能于一体，来这里不是单纯的购物，更是为了休闲、体验、娱乐，以街区的形式进行设计，营造更多的休闲开放空间。http:/ 定义：温泉社区是温泉小镇的配套性公寓，依托温泉资源打造休闲度假型产品。http:/ 麓山小镇麓山小镇n 板块定位：n 功能构建：http:/ 定义：山脊广场是麓山小镇的休闲观景平台。n 功能：山脊广场

12、主要在东西沿线的山脊上进行打造，营造多个休闲平台，成为麓山小镇公共活动中心。http:/ 定义：半山会所是麓山小镇的社区配套性会所n 功能：主要包括物业服务、棋牌室、室内运动、健身等功能。http:/ 定义：休闲后花园，大地新景观http:/ 定义：是项目的大教育配套设施，建议与与中国名校（或耀华中学）进行合作，从幼儿园、小学到中学的提供一条龙教育服务，这也是项目的重要卖点之一。http:/ 定义：主要以山地为特色的生态居住区，在氛围营造上要尊重地形，依山就势，最大限度的体现山地小镇的休闲居住特色。http:/ 高尔夫小镇高尔夫小镇 n 板块定位：n 功能说明：http:/ 功能：高尔夫俱乐部

13、主要包括会所、温泉spa、练习场、高尔夫球场。n 会所：是高尔夫球场的接待中心，主要用于接待、购物、餐饮、休闲等功能。http:/ 温泉spa中心：服务于高尔夫爱好者的养生中心http:/ 练习场：主要服务于高尔夫球场，与高尔夫俱乐部连成一体。http:/ 高尔夫球场n 定位：http:/ 要点：http:/ 要点：http:/ 要点：http:/ 要点：http:/ 要点：http:/ 操作建议：http:/ 定义：是高尔夫小镇的标志性建筑物，也是人们在心灵和精神上的神圣之地。http:/ 定义：站在风景第一线的高尔夫社区http:/ 说明：http:/ 体现景观资源最大化http:/ 营造

14、多层次观景平台http:/ 强化三位一体的功能http:/ 定义：一条体现桃源风光、田园风情的滨水走廊。n 功能：桃花溪主要是依托原有的鱼梁河进行打造，溪岸两边种植一些桃花林，春暖花开之时，桃花如火，再现“桃花源”下的意境。 http:/ 开发建议：http:/ 世纪城、保利温泉城、山水黔城这三个项目代表三种不同的发展之路。他们既有共性，也有自己的个性。n 三者共性：http:/ 三种模式分析（个性）：n （1）以世纪城为代表的低价速销型模式n （2）以保利温泉城为代表的品牌带动型模式n （3）以山水黔城为代表的以外带内型模式http:/ 可以分析出：http:/ 时间节点：2010年-201

15、3年n 发展目标：依托乐湾项目打造出示范性产品n 核心突破：创新力和示范性http:/ （1）概念创新http:/ （2）产品创新http:/ 第一，错落式总体规划http:/ 第二，生长型退台建筑http:/ 第三，自然型生态园林http:/ （3）服务创新http:/ 时间节点：2013年-2016年n 发展目标：面向贵阳，构建资源平台n 核心突破：整合力和扩张力http:/ （1）休闲资源储备平台n （2）核心人才储备平台http:/ （3）营销资源储备平台n （4）现代企业管理平台http:/ 时间节点：2016年-2020年n 发展目标：面向全国，打造全国性乐湾品牌n 核心突破：连锁

16、经营，品牌传播http:/ 全国性扩张要点：http:/ 营销策略营销策略n 一、营销主题n 二、营销目标n 三、营销策略n 四、营销脉络http:/ 1、针对全国来说：http:/ 2、针对贵州来说：http:/ 3、针对贵阳来说：http:/ 1、面向政府n 2、面向市场n 3、面向游客n 4、面向行业http:/ 1、面向政府，成为重点项目，获得全面支持http:/ 2、面向市场，实现产品销售http:/ 3、面向游客，带动休闲设施运营http:/ 4、面向行业，树立休闲地产标杆http:/ n 本方案制定的推广活动周期为2010年05月到2010年10月这一时间段。根据这一时间段的重要

17、时间节点，结合重大事件的安排，我们设计了三大推广节点：http:/ 区域推广节点区域推广节点n 1、推广背景http:/ 2、时间节点：、时间节点：2010年5月份n 3、依托事件：、依托事件：贵州旅发大会n 4、推广主题：、推广主题：打造贵州城市休闲客厅打造贵州城市休闲客厅http:/ （1）占据贵阳门户区位http:/ （2）展现贵州无限神韵http:/ （3）汇集高端度假产品http:/ （4）缔造国际品质生活http:/ 5、推广范围n 6、推广目标http:/ 7、舆论话题、舆论话题时间主题诉求点第一周（5月7日）贵州旅游突破点休闲旅游时代到来休闲旅游格局第二周（5月14日）贵阳的城

18、市方向与各区域板块大解读贵阳城市发展方向第三周（5月21日）乌当区的价值：高端休闲度假区乌当区域价值第四周（5月28日）乐湾国际休闲城的特性：高尔夫+温泉项目的特性http:/ 8、推广手段、推广手段http:/ 城市推广节点城市推广节点n 1、推广背景http:/ 2、时间节点：2010年6月7月n 3、依托事件：贵州避暑节n 4、推广主题：http:/ 主题内涵：http:/ 5、推广范围n 6、推广目标http:/ 7、舆论话题时间主题诉求点第一、二周大休闲时代下的贵州城市价值休闲价值第三、四周冬在三亚避寒，夏在贵阳避暑避暑名片第五、六周寻找贵阳的高端休闲避暑目的地项目与城市的承载关系第七、八周乐湾国际给您一片清凉世界项目个性http:/ 推广手段推广手段http:/ 项目推广节点项目推广节点n 1、推广背景http:/ 2、时间节点：2010年8月10月n 3、依托事件：项目轰动亮相n 4、推广主题：http:/ 主题内涵http:/ 5、推广范围n 6、