房地产项目的开发流程

1、第二章房地产项目开发流程房地产开发房地产开发是指根据社会经济发展和城市发展的需要，按照城市总体规划和城市建设的要求对土地及地上各类建筑物、构筑物进行有计划有步骤的开发建设和经营管理，为人们提供房地产商品的一项综合性社会经济活动。房地产项目开发的一般流程一、选项开发商根据发展需要，通过考察提出初步的开发设想，包括开发地点、开发的物业类型、开发规模、开发方式、以及对成本一一收益的初步估计。有了设想，可进行具体的实施， 这是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。一般包括一下工作：1、开发场地的区位选择，要求符合城市规划，具有相应的配套设施

2、；2、与土地的产权人进行土地买卖的意向性谈判；3、对场地的自然条件如地质状况、水文状况、土地承载力、地貌形态等进行初步勘探分析；4、向城市规划管理部门提出规划及设计要点，由规划部门提出初步意见；5、寻找投资人或贷款银行，进行意向性协商；6、进行初步的调查分析；7、起草项目建议书，报计划管理部门，取得有关批复。二、可行性研究和立项项目建议书批准后， 对拟开发的项目进行市场调研、建设设计方案的拟定、 项目开发的限制性因素评价、项目经济分析、项目开发环境影响评价等，制订可行性研究报告，经土地管理部门 预审后报计委审批立项。三、申请项目选址，规划报批要取得项目所需土地，需要持项目建议书的批复、可行性研

3、究报告、规划条件（容积率、 建筑密度、高度、外观等各方面）等有关文件，向城市规划管理部门提出选址申请，由城市 规划部门提出初审意见和选址意见，再会同土地管理部门，征求项目所涉及的其他管理部门后，对选址进行复审，审批，对于符合城市整体规划方案的核发选址意见书，核定其用地位置和界限，建设项目选址一经批准，即成为建设和设计的依据同时建设主管部门或房地产管理部门组织有关部门进行地质勘探，对规划设计、开发期限、基础设施和配套设施建设、拆迁补偿方案等提出房地产开发项目建设条件意见书。上述有关部门包括人防、消防、绿化、市政、环保、节水办、教委等管理部门。根据各部门会签意见，开发商按照“规划条件通知书”上规定

4、的规划设计标准，委托设 计单位完成设计方案，批准后核发建设用地规划许可证。四、取得土地1、申请用地开发商持原土地证、可行性报告、立项批文、建设用地规划许可证、初步设计方案、安置补 偿方案、土地评估报告等有关材料、证明和图件，向土地管理部门申请建设用地，同时填写建 设用地申请表。2、会签审批土地行政管理部门，按规定征求有关部门意见后， 实行土地管理部门内部会审制度审批土地。3、征地公告经批准的建设用地，人民政府组织实施。1、征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等；2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；3、安置农

5、业人口； 4、征收用地单位的费税；5、协调征地争议。4、签订用地合同，缴纳地价款1、有偿使用土地的，应签订土地使用合同；2、以划拨方式使用土地的， 向用地单位签发 国 有土地划拨决定书和建设用地批准书 ；3、用地单位持使用土地证书办理土地登记；4、缴纳土地出让金。5、征地批准后的实施管理建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理：1、会同有关部门落实安置措施；2、督促被征地单位按期移交土地；3、处理征地过程中的各种争议；4、填写征地结案报告。6、颁发土地使用证用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘， 核定用地面积、确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后，由

6、人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。五、工程项目的规划及建筑设计取得土地证后，开发商到建设管理部门备案，领取房地产开发项目手册，进行施工图设计，经规划部门审查通过后，领取建设工程规划许可证。六、拆迁安置工作房地产发展商在开发中的征地、拆迁工作是开发建设中的基础工作，它的涉及面广,政策性强。拆迁工作主要应解决的问题是：1.土地的权属处理； 2.城市房屋的拆迁工作程序；3.拆迁工作的补偿与安置政策。土地的权属处理有两类情况。一类是征用国有土地，另一类是征用集团所有的土 地。前者只是按国家有关法定程序收回土地使用权，这只需对土地上附着物和房屋原住 户、用户拆迁安置即可。后者需首先改变土地

7、所有制的性质，变集体所有制性质为国家 所有制性质，其次再改变土地的使用方式。城市房屋拆迁时，开发商首先要向被拆除房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆 迁主管部门提出拆迁申请，并同时提交与建设项目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补 偿安置方案。这些文件是审批拆迁申请的基本依据。与建设项目有关的批准文件包括： 经行政主管部门批准的建设项目立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证等有效的批准文件。拆迁主管部门收到拆迁申请和必要的批准文件后，经审查批准 拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁 人与被拆迁人必

8、须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议 形式确定拆迁当事人双方的权利和义务，协议签订后要报送拆迁主管部门备案。拆迁工作的实施必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行，不得超越 范围和拆迁期限。拆迁的实施方式有三种，即统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。七、开工前期准备工作所谓房地产开发前期的开工准备工作是指房地产开发商在进行建设项目 招标之前应为项目施工创造一切外部条件。这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判；项目开工前的一系列必须事先估计的因素；规划设计及建设方案的最后确定；施工现场的“三通一平”（水通、电通、路通和场地平）或“七通一平”（上水、下水、

9、道路、燃气、电、热力和电讯通到工地，场地平整）；与有关单位的合作协议；对拟建项目寻找预租（售）的顾客；对市场状况更进一步地分析，初步确定租金和房价水平；对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；对承包商的选择提出建议，如有可能也可和所委托的监理单位进行洽商；最后对开发项目的保险事宜进行洽谈。八、项目实施当各项准备工作完成，并全部缴纳各种费用（主要是土地出让金和市政配套费）后，可以向建设主管部门申领开工许可证。领证后，项目即可开工。按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序的部分：即招投标、项 目施工过程管理、竣工验收。开发项目的建设过程可由发展商自己组织的项目管理

10、机构进行管理，也可由开发商委托的监理机构管理，或者由两者共同联合管理。在目前的开发活动中，以上三种形式均存在。管理主要是对工程质量、工程进度和工期、工程成本这三个方面进行控制。九、竣工验收项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成果，检 验设计和工程建设质量的关键。开发项目的竣工验收工作程序一般分为二个阶段：（一）单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根 据承包商的竣工报告，发展商首先进行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技 术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通 知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量

11、资料等）和竣工图纸。然后，由发展商组织承 包商、设计单位、客户、（使用方）质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。（二）综合验收。综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合 竣工验收标准时，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以发展商为主，组织 设计、承包商、客户（使用方）、质量监督部门进行初验，然后，邀请城市建设有关管理部门，如建委、计委、人防、环保、消防、规划局等，参加正式综合验收，签证验收（三）对于已验收的单项工程，可以不再办理验收手续，但在综合验收时应将单项 工程的验收单作为全部工程的附件并加以说明。十、房地产经营一般房地产建成后有出售和出租两种经营方式。开发

12、商都应有充分的准备，包括确 定营销方式、选择营销手段、准备销售（租赁）合同、准备营销资料、人员培训、广告 宣传等。经营用地实行招投标和公开拍卖后，开发的前期工作有所简化，基本流程是：1、国家编制设计规划，提出选址意见书，确定供应地块；2、土地拍卖进行公告；3、公开招标，评标，确定开发单位；4、开发商缴纳首付款，取得中标通知书；5、规划局颁发建设用地规划许可证；6、签订国有土地使用权出让合同；7、开发商准备筹集好动迁资金及房源，提出拆迁安置方案，完成规划方案设计；8、房地产管理部门颁发拆迁许可证，实行动迁；9、规划部门审订开发商规划设计方案，颁发建设工程规划许可证；10、建委依据选址意见书、建设工程规划许可证、审定后的施工图等资料，组织完成 工程招投标，并办理建筑工程质量监督手续及建筑工程施工许可证；11