聚润机构合肥物流大道项目可行性研究报告42p

1、聚润机构物流大道项目可行性研究报告poly run mechanism logistics avenue the feasibility study report of the project 城市研究政策大势、城市方向导向市场竞争市场容量、区域各类物业竞争环境客户定位目标客户定位项目定位建议项目定位、产品定位结论与建议项目可行性研究结论与建议宏观经济2010年调控与2013年调控对比20132013年调控期年调控期 经济在2012年3季度触底，当前复苏态势明显 通胀处于低位，下半年通胀压力较大 部分行业产能过剩，制造业尤其严重20102010年调控期年调控期 “保八”目标成功，经济整体企稳

2、通胀苗头出现但整体可控 步出次贷危机阴霾，发展前景明朗对比发现：2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景明朗，政府调控楼市的决心强。2013年经济复苏趋势不变，但力度有待观察。2012年房地产的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧，新一届政府借助此次政策彰显调控决心。金融环境2010年金融与2013年金融对比2010年1季度各月新增货币投放量： 2010年1月份 新增货币投放量19384亿元 2010年2月份 新增货币投放量10390亿元 2010年3月份 新增货币投放量14012亿元 2010年1季度 新增货币投放量43787亿元20102010年调控期年调控期宽松的货币政

3、策20132013年调控期年调控期2012-2013货币情况：2012年2月份 央行下调存款准备金率0.5%2012年5月份 央行下调存款准备金率0.5%2012年6月份 央行下调人民币基准利率0.25个百分点2012年7月份 央行下调人民币基准利率0.25个百分点2013年1月份 新增人民币贷款1.07万亿2013年1月份 据说1月份新增外汇占款将达到6000亿稳健的货币政策政策力度“新国五条”细则和4.15新政“新国五条”细则强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。加快推进扩大个人住房房产税试点范围地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围。确保土地供应并优先安排中小户

4、型为主的房地产项目贷款。“4.15”新政购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策；开发商开发商应对调控经验更加丰富2010年调控期 应对调控有经验 资金相对比较充裕 对国企、上市公司有利 买地、不停工 价格分化，部分开发商会出现率先降价2013年调控期 应对调控更加有经验 资金情况发生分化 对央企

5、、大房企有利 核心城市拿地开发商对比从对比来看，与2010年不同的是，开发商的资金情况发生分化，大房企和央企资金比较充裕，但是部分中小房企资金链仍比较紧张。2010年政策出台后房企继续买地开发，尤其集中在三线城市，而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。宏观背景合肥概况合肥全国重要教育科研基地，承接皖江产业带转移的核心城市，跻身与长三角经济圈;i.地理位置：合肥是安徽省会城市，地处长江淮河之间，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。ii.行政区域：行政区域面积7047平方公里，市区838平

6、方公里，辖区包括庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、高新区、经开区、滨湖区、新站区、设置肥东、肥西、长丰三县。iii. 全市人口：11年合肥行政区域调整，面积增至1.14万平方公里，人口增至752万人。合肥活力型、开放性、高速成长性的城市、全国唯一的科技创新试点城市，具有战略的区位优势，全国拥有三所实验室和四大科学装置，仅次于北京。合肥市宏观背景城市空间结构建大合肥 城市，一个主城、四个外围城市组团，一个滨湖建设的总体框架，城市发展向多核心发展。随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈；一个主城是指在现有合肥二环

7、路以内、国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个组团：东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）； 西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）； 一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区） 目标地块宏观背景城市交通基础设施：铁路新的长三角城际铁路规划以合肥、上海、南京和杭州为中心，覆盖长三角地级城市及主要城镇，实现城市与邻近城市2小时经济圈。合肥将成为全国性铁路枢纽，未来1小时到南京、2小时到上海和杭州、3小时武汉和郑州、4小时北京、福州；现有高铁：合武高

8、铁：合肥武汉2小时；合宁高铁：合肥南京45分钟；待建高铁：京福高铁、合安城际高铁、商杭高铁合肥段；合肥高铁南站，位于合肥铁路南环线上，连接合肥市合宁、合武两条高速铁路；旅客发送占到合肥铁路发送67%以上；京福铁路、宁西铁路复线和合安城际高铁均计划接入合肥南环线和高铁站；宏观背景城市交通基础设施：空港基础设施建设合肥新桥国际机场代替老的合肥骆岗机场，新桥机场共分三期，建成后的新桥机场具备国内高飞行标准的机场，目前新桥机场已经试运行。新桥机场位于肥西境内，距离合肥31.8公里，服务于现代化滨湖大城市合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、豫东南等地区。宏观背景城

9、市交通基础设施：轨道交通规划规划有7条线路，全长215.3公里，在建设的有1号线和2号线，预计2016年开通。2009-2016年建设1号线、2号线，形成十字形基本框架；2016-2020年建设3、4号线，与1、2号线共同形成“以主城区为中心，向外围组团放射”基本网络框架，基本覆盖了全市客流走向；2020-2025年为建设完善阶段，建设5、6和远景7号线，在中心范围形成完善交通网络系统；2025年之后，远景扩展阶段，建设8号线及扩展延伸线；轨道一号线，北起天水路，南至徽州大道，全长28.8公里，设26站点，分三期建设宏观背景城市经济圈合肥经济圈将成为泛长三角重点城市圈合肥龙头龙头城市淮南中心城

10、市六安中心城市巢湖中心城市桐城副中心城市未来十年，合肥经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团”的城镇空间布局结构体系，远景由点轴模式向网络化模式发展。 宏观背景城市gdp与人均gdp发展2012年合肥市全年gdp总量4164.34亿元，同比增长13.6%；人均gdp达到55185元，同比增加6623元；全国经济形势压力放缓经济发展速度，持续高速的发展转向稳健经济发展方向，gdp总量保持高速增加，发展速度由11年15.4%，转向13.60%；gdp（亿元）853.61073.91334.21664.82102.12702.53636.64164.34增长率（%）16.90%17.50%18.10

11、%17.20%17.30%17.50%15.40%13.60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年050010001500200025003000350040004500图示：2005-2012年合肥市gdp运行gdp（亿元）增长率（%）人均生产总值（元） 1896023205281283448241543426954856355186环比增长258442454923634857186870586666232005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年01000020000300004000050000

12、60000图示：2005-2012年合肥市人均gdp运行宏观背景城市固定资产投资和房地产开发投资固定资产投资（亿元）495.3824.81310.41840.32468.43067.03377.04001.1增长率（%）36.4%66.5%58.9%40.4%34.1%24.2%26.8%23.7%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.04500.0图示：2005-2012合肥市固定资产投资状况2012年合肥固定资产投资4001.1亿元、同比增长23.7%

13、，与11年相比增速下降3.1%；12年房地产开发投资913.8万元，同比增长3.8%，房地产开发投资增速下降幅度很大；房地产开发投资（亿元）190.3280.6385.0565.5670.4819.0880.3913.8增长率（%）36.0%72.4%37.2%46.9%18.5%22.2%10.4%3.8%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01000.0图示：2005-2012年合肥房地产开发投资状况宏观背景社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）3

14、24.4384.3469.0588.4703.4839.01111.11293.6增长率（%）15.1%18.5%22.0%25.4%19.6%19.8%19.0%16.7%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.0图示：2005-2012年合肥社会消费品零售总额2012年合肥市社会消费品零售总额1293.6亿元，同比增长16.7%；其中按照经营业态划分，商品零售总额占到92%、餐饮占到8%；92%8%8%图示：按经营业态划分商品零售额餐饮收入宏观背景人均可支配收入与消费支出

15、人均可支配收入（元）968411013134271559117158190512245925434增长率（%）12.5%13.7%21.9%16.1%10.1%11.0%17.9%13.2%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年050001000015000200002500030000图示：2005-2012年合肥市人均可支配收入状况人均消费性支出（元）7398816599361175212695140121569718758增长率（%）5.7%10.4%21.7%18.3%8.0%10.4%12.0%19.5%2005年2006年2007年2008

16、年2009年2010年2011年2012年02000400060008000100001200014000160001800020000图示：2005-2012年合肥市人均可支配支出状况2012年合肥市人均可支配收入25434元，同比增长13.2%；人均可支配支出18758元，同比增长19.5%，其中，食品支出增长7.6%，衣着支出增长6.0%，医疗保健支出增长6.0%，交通和通信支出增长36.3%，教育文化娱乐服务支出增长19.4%；141战略后，大湖名城，城市扩容，向一线城市迈进；经济发展势头强劲，城市交通基础建设，更加呈现便捷性；以合肥为首的合肥经济圈已然形成，临近城市经济发展更为密切一

17、号线与二号线的开通，2016年合肥将于南京相媲美；宏观背景城市发展小结市场竞争一级市场：土地市场运行12年风生水起的土地市场，当年土地成交到10626亩，成交宗数82宗，成交金额267.56亿元；蜀山区成交4宗地块共230.075亩，政务区成交2宗地块共146.55亩，经开区成交7宗地共995.77亩，高新区成交15宗地共2124.992亩，瑶海区成交8宗地块626.52亩，新站区4宗地块2824亩，包河区成交11宗地522.872亩，滨湖区成交18宗地共2028.3亩，庐阳区成交14宗1127.27亩；年度成交面积（亩） 成交金额（亿元）成交单价（万元/亩）2007年577994.26163

18、2008年279760.522162009年6021170.532832010年4598197.94302011年3872131.073382012年10626267.562512%1%9%20%6%27%5%19%11%图示：2012年区域成交地块比例蜀山区政务区经开区高新区瑶海区新站区包河区滨湖区庐阳区市场竞争二级房地产市场：住宅总体销售状况12年合肥共销售住宅套数77419套，与11年相比增长37.5%，住宅销售面积764.83万方，与11年相比增长32%；销售套数（套）7549867315108659788325632477419均价（元/)3344378043826051621965

19、222007年2008年2009年2010年2011年2012年020000400006000080000100000120000图示：2007-2012年合肥住宅销售状况销售套数（套）77419122375980销售面积（万方）764.811655.13市区北部组团西南组团0100002000030000400005000060000700008000090000图示：合肥区域销售状况一览套数（套）面积（万方）均价（元/)2011年56324578.66219.22012年77419764.86522.7同比37.5%32%4.8%市场竞争二级房地产市场：住宅成交价格状况2011年62515

20、84758116962646264626195634265346640630461312012年6292640963376219648966496515662565196522661266691月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份52005400560058006000620064006600680070007200图示：2011年与2012年合肥市住宅对比状况12年合肥住宅房价保持平稳上涨走势，其中4月份房价上涨幅度较大，之后房价保持小幅度平稳上涨走势。2012年的单月销售基本呈稳步上涨的走势，其单月最高一月均价和最低一月均价也只有400元/的差别。在

21、1-5月份期间的住宅销售均价基本持平在6200-6400元/之间，而自6月份后的合肥住宅单月销售均价则持平在了6500-6600元/，单月销售均价呈现了大半年基本平稳的现象；市场竞争二级房地产市场：住宅区域成交状况2011年 9343740073229087115745016587375771702012年 15678 1316485941102429786378705344068144蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 高新区 经开区 政务区 新站区 滨湖区020004000600080001000012000140001600018000图示：2011年与2012年合肥市区域住宅成交对比区域成

22、交量上万套以上的有蜀山区15678套、庐阳区13164套、瑶海区11024套；高新区和新站区供应房源一直偏少，才导致成交低于其他区域。2012年 15678 1316485941102429786378705344068144蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 高新区 经开区 政务区 新站区 滨湖区020004000600080001000012000140001600018000图示：2012年合肥市区域成交套数区域项目名称销售套数销售面积销售金额成交均价新站区家天下11469830562709.26379.04市场竞争区域特征新站区被划分三个部分，新站实验开发区、新站区占北、新站区站南；其中以

23、铜陵以东为瑶海片区；新站实验开发区新站区站北新站区站南目标地块瑶海区部分安徽大市场新站区以火车站为轴心，向四周辐射区域，站南发展最为成熟区域，合肥交通战略，形成了白马服装、希尔顿酒店、百盛广场、沃尔玛超市等；站北北火车轨道所环绕，空间发展有限，瑶海公园在其内，区域居住和商业配套逐渐完善；新站实验开发区新站实验开发区是安徽承接产业转移示范区；打造具有国际竞争力和影响力的新型平板显示产业基地”为基础，拓展电子信息、智能家电、新型能源、装备制造及新能源汽车、生物医药、新材料等战略性新兴产业。目前已经形成新型平板显示、光伏太阳能、半导体照明等三大新兴产业集群；核心重点项目：京东方、鑫晟、鑫昊、彩虹、海

24、润光伏、乐凯光学等市场竞争区域住宅市场特征站北片区楼盘开发围绕瑶海区周边展开，家天下60万方在区域属于第一大盘，并且形成了大型成熟社区；隆昊地产生根新站开发两大项目。光盛豪庭星港湾园上园金城港湾现代城河畔花园金辉悦府银领时代昊博园家天下静林湾金海花园昊天园新站实验开发区新站区和瑶海区片区发展逐渐成熟，其中家天下在区域开发进程扮演重要较色，两个公园形成互补性；整个被火车轨道线所环绕空间容量发展有限，并且北边为工业区地带；l新站区与瑶海区片区开发形成互补性，两个片区发展极为相似，北边为工业区，两条城市主干道新蚌埠路、铜陵北路高架桥；瑶海区公园和生态公园；l目标地块唯一占有的资源位地铁一号线和城市主

25、干道交通便捷，偏离新站核心居住区，周边有新建回迁房和旧城改造而带来土地；市场竞争区域住宅市场产品特征区域内产品户型分为公寓面积37-68 、2r73-87 、小3r77-91 ；三房只有新发金辉悦府项目3r121 ；1r682r732r87/953r 893r121金辉悦府1509044/441981321r37家天下奇寓3771r60-632r822r93-983r96隆昊昊博813r125金海花园3期知寓72722r81-87昊天园1183r77-793r813r913r100-106康城静林湾50143692市场竞争区域住宅市场产品特征小三房目前合肥热销户型；金

26、辉悦府户型面积均有赠送，面积段68-121，从1房至3房，其中金辉悦府89平方小三房，赠送面积9个平方；图示：金辉悦府89平方图示：金辉悦府73平方图示：金辉悦府121平方产品户型具有创新，新项目户型遵守市场热销户型而来，但户型面积普遍偏小，住宅和公寓并存于市场；市场竞争区域在售和未来上市量开发商体量销售价格在售未来上市量金辉悦府安徽融辉20万方10#5800元11#5600元一期在售10#、11#楼少量房源未来还有15万方家天下奇寓合肥环美公寓9300元在售公寓5-7#无隆昊昊博园合肥隆昊12.3万方9#6000元在售9#少量5月份推出31#82-87金海花园3期知寓安徽金光小高层6200元

27、在售6#小高层、8#多层无昊天园合肥隆昊49.8万方6300元在售36#少量房源5月份推出31号楼118套康城静林湾合肥城建11万方无售罄区域内大部分项目都进入项目尾盘期，目前只有金辉悦府和昊天园后期有住宅房源可供销售，家天下在售公寓价格9300元/ ；住宅供应量低，在售楼盘采取小步快跑的策略供应偏低，短期内供应处在缺档期，住宅发展正适合，市场具有非常优越的机会。市场竞争区域重点楼盘分析金辉悦府1234567810111213项目规划：l项目规划有12栋，其中2#、10#公寓，9号楼是自建公寓；小区建有社区商业步行街；占地69501平方，总建筑面积20.8万方，容积率3.0，绿化率40%；l景

28、观：现代园林空间为起点，自然和人文相结合；l规划户型：面积55-115多功能户型为主：l建筑风格：现在主义与新经典相结合；l学区：星火小学、兴华苑小学、168中学东区；营销推广路线：2011年8月份营销接待中心开放；2011年9月-10月份“国庆80后友情怀旧”2011年11月份感恩节甜蜜巧克力制作；2011年12月份五星级皇家会所开放；2011年12月24首度认筹， 4855元/平米起价；2012年7月份推出12#89-121 ；2012年8月11号12#开盘2012年12月份11#楼盘开盘2013年3月份10#开盘；一期户型面积配比：23%13%7%7%30%20%图示：金辉悦府一期户型配

29、比1r682r732r872r953r893r121中等体量中高端楼盘，地铁一号线起点，开盘采取低开高走策略，小步快走的方式，12年遇到大好市场行情，一期接近尾盘。市场竞争区域重点楼盘分析昊天园项目规划：一共43栋楼，分为三期开发，一期包括5#16#楼，共计12栋楼。二期包括24#、25#、19#、20#、29#楼，剩余为三期，36#楼18层，37#楼17层，38#楼18层，40#楼28层，41#楼27层；学区：七里塘小学、三十中；销售价格：在售36#少量房源，价格5700元/ ;现在昊天园价格6300元/ ;价格一直走的不高，目前价格6300元/ ,项目总体量50万方复合型大盘，户型面积以二

30、房为主；图示：隆昊昊天园84平方二房市场竞争住宅市场小结供应量一直偏低的区域，空间发展有限；新站区唯一新盘金辉悦府中等体量规模，位于地铁一号线。回迁房和产业工业园并存。p销售状况：新站区供应量一直偏低，在售的项目基本在12年去化完毕，目前只有新盘金辉悦府一期也结束，后期还有15万方待开发；家天下12年销售1146套，成交价格6379元，在区域内成交第一；公寓市场同样热销；p区域产品状况：区域内产品户型分为公寓面积37-68 、住宅2r73-87 、小3r77-91 ；三房只有新发金辉悦府项目3r121 ；个别项目产品户型具备创新；市场竞争区域商业市场现状区域商业发展处在初级阶段，多以社区商业街

31、为主，集中性商业正在崛起，开业的集中商业大多经营较差；早期住宅开发商业街：中环东方名景、香江生态名郡、东湖山庄、瑶东新村主要服务于本社区，覆盖范围小，为社区居民生活提供便利；主要为餐饮小吃、和小商店为主新建住宅商业：昊博园、康城静林湾、阳光汇景能满足周边居民生活需要，商业业态较为丰富；餐饮、洗衣店、网吧、洗车等；新建集中性商业：乐活广场、世纪天乐、家天下生活广场服务于区域性，商业业态比较丰富，其中超市、影院、大型餐饮为主力店，对于产业导入性人群，购买力和消费时间都有限；市场竞争区域商业市场业态新建商业涵盖业态丰富，主要面向生活类、休闲娱乐、购物等方面，逐渐形成区域级商业圈。家天下生活广场世纪天

32、乐乐活广场商业级别项目名称商业体量商业形态业态规划区域商业家天下生活广场15万方集中商业+商业街+餐饮街主力店金逸影城、乐购、kfc利浩财智广场3万方集中商业+主力店1f百大电器、百货服饰、数码电器、2f合家福、服饰、3健身会所、动漫、4f餐饮、5fspahe 休闲娱乐会所乐活广场4万方集中商业+餐饮街特色餐饮街、永辉超市等世纪天乐8万方集中商业+商业内街大地数字影院、苏宁电器、时光隧道电玩城、玩物上质、合家福超市利浩财智广场世纪天乐业态规划乐活广场美食街唯客地块市场竞争区域商业形态商业形式主要为沿街商铺，商业主要为服务社区商业，其中武里山路餐饮集中度最高。目标地块2%3%4%4%3%5%5%

33、7%8%22%22%15%图示：新站区商业业态比例分布婴儿用品中介类广告设计电子通信酒店住宿精品服饰美容美发汽修机电类餐饮社区服务家居建材区域商业主要集中在兴华苑、武里山路、扶疏路、和新蚌埠路、铜陵北路一带；餐饮占22%、社区服务占22%、精品服饰展15%、广告设计占8%；市场竞争区域重点商业调研总建筑4万方，地上4层，地下一层，层高5.8-6米，集超市、精品购物、文娱休闲、时尚家居、生活服务、生鲜、餐饮大型商业综合体；商铺面积20-60平方；商业案例：乐活广场销售状况：一期09年底推出1-2层，开盘当天去化50%；二期10年5月份推出负一层，开盘当天60%；销售价格：一层街铺开盘均价为2万元

34、，内铺均价为1万元；二层开盘均价8000元，负一层开盘均价为87009500元/平方米；销售政策：当时采取售后返租形式进行销售。其中，负一层返租16年，回报率按6%、7%、8%逐年递增，前6年房租直抵房款；一层返租3年，回报率均为7%，前三年房租直抵房款；二层返租5年，回报率按7%、8%、9%逐年递增，前三年房租直抵房款。另外，客户与运营商签订委托经营管理合同。商铺采取售后返租形式销售在当时对投资客诱惑力极大商铺运营商缺乏强力商业公司，导致经营不善市场竞争区域重点商业调研商业案例：世纪天乐世纪天乐商业广场项目是馥邦集团打造的商业巨舰，是集批发、零售、办公、仓储、美食、娱乐等多功能于一体的三栋连

35、体高楼，商业体量8万方。商业规划业态：一层超市、银行、美容美体、医药专卖店、美食、茶吧、特色餐饮；二层服饰、童装、风衣、床上用品、皮具、家居饰品、男女饰品；三层外贸商品、男女服装、箱包皮具、工艺饰品、餐饮；四层美食、电影院、ktv、网络会所、电玩城、儿童游乐场、健身房等；主力店规划：大地数字影院、苏宁电器、时光隧道电玩城、玩物上质、合家福超市；商业业态规划上面向区域生活类，引进大型主力店项目铺数：一层为141个商铺，2层为199个铺位，3层为175个铺位,4层为183铺位主力店面积：40-50平方项目均价：当时一层外铺均价为35000元/平米，内铺均价为15000元/平米；二层均价为9500元

36、/平米；三层均价为8500元/平米；四层均价为6500元/平米；销售政策项目包租5年，5年后可以再续约5年，前3年租金抵房款，1-5年返祖年回报率5%，5-10年返祖年回报率10%，10年后可自主经营，或开发商150%回购；销售采取返租加回购，保证投资商铺信心新站区区域人口有限，产业导入带来人口消费水平和消费时间都有限；入驻商家品牌低廉，影响商业整体形象；强有力的商业运营公司能力不足。市场竞争区域商业市场小结区域性商圈正在形成，家天下15万方商业体短期内成为区域商业中心；其他集中商业虽然前期销售火爆，但同时都面临运营难题；p商业规模是越来越大：商业是否一味追求规模规模效应，从4万方到15万方商业，谁将成为区域商业中心的老大；这要看区域人口规模、消费水平、住宅开发体量带来人口，显然新站区在住宅开发量和人口导入都较弱，依靠产业导入人口，消费能力有限；p从去化速度来看：乐活广