上季度芜湖绿地疚湖世纪作沟通下阶段提报

1、格物谋略2011.1绿地绿地 镜湖世纪城镜湖世纪城 20112011年上季度工作沟通年上季度工作沟通& &下阶段提报下阶段提报提报内容提报内容p前阶段推广工作总结p市场情况分析p2011推广思路p下阶段策略执行方案p下阶段营销活动建议part1 前阶段推广工作总结广告线销售线营销活动开盘高潮蓄客 2010.10时间点亮相前阶段推广节奏媒介策略广告阶段软文硬广活动推动2010.11销售点10月欢庆置业季国庆黄金周促销 一心一亿一心一亿慈善季启幕慈善季启幕开盘预约品牌强化产品解读形象宣传有效蓄客提前预约累积意向客累积意向客户近户近200200组组2010.12线上：报纸/网络/电视

2、/电台/户外/软文炒作/品牌推广线下：短信/销售物料/现场包装/活动蓄客提升影响力提升影响力增加蓄客量增加蓄客量绿地新都会持续推广圈住30个乐购/再造一个北京王府井/打包10个上海新天地去化剩余房源去化剩余房源实现有效蓄客实现有效蓄客常规大众媒体宣传形象+小众营销活动吸引高端客群热销28#楼开盘当日热当日热销近销近90%90%9#花园叠墅样板房开放、开盘开盘热销发放优惠券 启动预约持续推广优惠公开排队热销 媒体跟进提升品牌形象前阶段推广回顾报广2010.10.14大江晚报整版2010.10.15大江晚报整版前阶段推广回顾报广2010.10.21大江晚报整版2010.11.5大江晚报整版前阶段推

3、广回顾报广2010.11.5大江晚报跨版前阶段推广回顾报广2010.11.11大江晚报整版2010.11.19大江晚报整版前阶段推广回顾报广2010.12.3大江晚报整版2010.11.26大江晚报整版前阶段推广回顾报广2010.12.9大江晚报整版2010.12.30大江晚报整版2010.12.31大江晚报整版前阶段推广回顾报广2010.12.16大江晚报跨版前阶段推广回顾网络网络通栏广告 2010.10.27出街前阶段推广回顾网络网络通栏广告 2010.11.3出街前阶段推广回顾网络网络通栏广告 2010.12.3出街前阶段推广回顾网络网络通栏广告 2010.12.10出街前阶段推广回顾电

4、视电视广告画面 2010.10出街前阶段推广回顾电视电视广告画面 2010.12出街前阶段推广回顾户外弋江中路（二环路）铁路桥黄山东路延伸段户外黄山东路延伸段户外前阶段推广回顾户外前阶段推广回顾销售物料9#楼花园叠墅户型 2010.10出街前阶段推广回顾销售物料9#楼花园叠墅户型 2010.10出街前阶段推广回顾销售物料9#楼花园叠墅楼书 2010.10出街9#楼花园叠墅楼书 2010.10出街前阶段推广回顾销售物料28#楼海云雅舍开盘价格表 2010.11出街前阶段推广回顾销售物料28#楼海云雅舍开盘现场展架 2010.11出街前阶段推广回顾销售物料绿地新都会商业手册 2010.12出街前阶

5、段推广回顾销售物料绿地新都会商业手册 2010.12出街前阶段推广回顾现场包装9#楼花园叠墅样板房包装 2010.12出街前阶段推广回顾现场包装新里伊顿公馆一期交付现场包装 2010.12出街前阶段推广回顾现场包装绿地“一心一亿”慈善活动 2010.12出街阶段推广小结新房源热销，存量房去化 绿地镜湖世纪城第四季度的宣传重点集中体现在新里伊顿公馆一期9#楼花园叠墅、二期28#楼及绿地新都会这一系列新品的有效宣传，同时对以二期18#、24#为主的剩余房源进行去化。 确定阶段性宣传重点之后，围绕新房源开展大规模预约登记活动，塑造9#楼花园叠墅及二期钓云城的品牌效应，提升产品形象，最终促使9#楼、2

6、8#楼新品热销。针对前期剩余房源则进行有针对性的促销优惠活动，促使存量房源大幅去化。 为了迎接绿地新都会商业项目的首度开盘，整合各项宣传资源，树立品牌形象，形成最大影响力，为商业开盘进行造势。 在宣传费用有限的前提下，在前期与大众媒体的合作基础上，后期加强与小众媒体合作，以小搏大、先入为主，抢占市场份额。 选择优秀的线下活动，不仅从老客户中挖掘潜在需求，同时针对意向客户进行预约优惠等活动，传达项目优惠信息，以口碑带来持续客源，为项目有效蓄客奠定坚实基础。阶段推广小结加强小众媒体合作，寻求全新合作方式阶段推广小结初战告捷，仍需努力 销售数据：项目销售数据：项目1111月月1313日开盘，推出新里

7、伊顿公馆二期钓云城日开盘，推出新里伊顿公馆二期钓云城28#28#楼，当天认购率近楼，当天认购率近90%90%。 目前市场对本案中小户型普通住宅的接受程度较高，但从销售反馈分析，购房者对于140以上的大户型及9#楼花园叠墅等高端产品的认可程度有限。基于此种原因，2011年仍然需要加强引导，以强化本案无可比拟的核心优势、品牌及高端定位。下阶段营销重点是巩固老客户、开拓新客户，以实际产品提升品牌形象。 part2 市场情况分析 2010年注定是楼市不平静的一年，对于芜湖房地产市场而言，从年初的房价飞涨，到“史上最严厉的调控政策”出台，而第四季度又迎来了二次调控，多次上调存款准备金率并加息。 在调控政

8、策频频出台之际，芜湖房地产市场依然热浪滚滚，无论是土地市场抑或是商品房市场，2010年皆是个“丰收年” 2010年，芜湖市国土资源局共推出48幅宗地，宗地总面积约449.32万平方米（6739.4亩）。其中，第一季度推出土地约1071153平方米，第二季度推出土地约1397265平方米，第三季度推出土地约315328平方米，第四季度推出土地约1709411平方米。市场情况分析2010年芜湖土地市场供应量市场情况分析2010年芜湖土地市场成交量 2010年，芜湖土地市场共成交32幅宗地，与去年同期相比上涨3%；成交总面积272.37万平方米（4085.32亩），与去年同期相比下降29%；成交总金

9、额116.38亿元，与去年同期相比上涨44%；成交单价284.88万元/亩，与去年同期相比上涨104%。市场情况分析2010年芜湖市商品房供应量 2010年，市区累计批准商品房预售面积277.03万平方米，较去年同期增长39.15%。其中，商品住房批准预售面积229.61平方米，较去年同期增长35.48%；商业用房批准预售面积33.92万平方米，较去年同期增长38.43%；办公用房批准预售面积 13.50万平方米，较去年同期增长165.84%。市场情况分析2010年芜湖市商品房成交 2010年，市区累计销售商品房面积253.31万平方米，较去年同期下降3.05%，销售金额为150.60亿元，较

10、去年同期增长28.47%。 其中，商品住房销售面积 212.85万平方米，较去年同期下降11.78%，销售金额为112.37亿元，较去年同期增长12.41%；商业用房销售面积24.63万平方米，较去年同期增长67.41%，销售金额为 25.72亿元，较去年同期增长86.55%；办公用房销售面积15.40万平方米，较去年同期增长192.17%，销售金额为 12.44亿元，较去年同期增长259.31%。市场情况分析2010年芜湖市商品房成交 2010年，市区商品住房销售均价为 5280元/平方米，较去年同期增长27.41%；商业用房销售均价为10443 元/平方米，较去年同期增长11.44%；办公

11、用房销售均价为8076元/平方米，较去年同期增长22.98%。其中，镜湖区商品住房销售均价为5867元/平方米，弋江区商品住房销售均价为5344元/平方米，鸠江区商品住房销售均价为5099元/平方米，三山区商品住房销售均价为4704元/平方米，开发区商品住房销售均价为4221元/平方米。 各项调控政策出台的目的都是为了让房地产行业朝稳步健康的方向发展，同时抑制不合理住房需求、控制部分区域房价过快上涨。 从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小。本案作为芜湖房地产市场的中高端物业，客户群体以刚性需求为主、改善性需求为辅。随着芜湖市旧城改造步伐的推进和城市外来人口的增

12、多，刚需的急速释放促使本案成交量稳中有升，价格亦保持稳步增长。数据说明：数据说明：20102010年各项新政对于芜湖商品房市场影响甚微。年各项新政对于芜湖商品房市场影响甚微。市场情况分析市场小结总体来说，总体来说，20112011年芜湖房地产市场将持续健康发展年芜湖房地产市场将持续健康发展 第一、2011年芜湖土地市场供应量充足，优质地块的出让将吸引国内众多大型开发企业入驻芜湖，这将促使土地市场持续火爆，同时也将带来城市整体开发水平的提升和住宅产品品质的提高； 第二、据不完全统计，2011年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，巨大的上市量将解决商品住宅供不应求的情况，同时也将有利于刚

13、性需求、改善型购房需求的释放，促使成交量稳中有升； 第三、从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小，随着近两年来高价土地纷纷转化为商品房，预计2011年住宅均价将稳中有升。 第四，随着皖江城市带总体规划的不断落实细化，将吸引更多外来人口来芜置业，这意味着芜湖房地产市场依然拥有坚实的购买力基础和良好的发展前景。在日趋激烈的市场竞争下，芜湖房地产市场正迈入持续、健康的发展时期，市场需求将保持稳步增长。市场情况分析市场预判 20102010年，绿地镜湖世纪城在全市住宅类商品房销售排行榜上名列前茅。在年，绿地镜湖世纪城在全市住宅类商品房销售排行榜上名列前茅。在激烈的市场竞

14、争下，本案竞争对手如何应对？从中学习、取长补短！激烈的市场竞争下，本案竞争对手如何应对？从中学习、取长补短！市场情况分析销售排行榜本案主要竞争楼盘近期推广情况主要竞争楼盘情况区域项目名称物业形态价格（元/平）目前推售情况鸠江区伟星城总建筑面积约62万方，由多层、高层组成5900伟星城项目将于元月中旬加推高层3-10、3-14、3-15三幢楼共240套房源，面积从89-198不等，现已接受咨询，均价约6000元/。三山区碧桂园小高层 别墅 花园洋房 联排别墅 独栋别墅5014碧桂园1月1日开盘，推出珑湾高层599#、600#楼，共计房源90多套，户型包括c12和j77，面积从87-140平方米不

15、等。镜湖区名流印象总建筑面积近50万平方米，全部由高层住宅组成7800名流印象在售的为2#楼，户型面积有104两房、130和140三房。目前买房送厨卫装修，一次性付款买房可享受99折优惠。竞争楼盘伟星城伟星城，总占地面积约520亩，总建筑面积约62万方，以多层、高层为主，建成后将容纳4600余户家庭、16000余人居住。卖点：伟星置业集10年造城经验大成之作、英伦风情、政务新区门户核心区位进度：从2010年2月3日首次开盘以来，伟星城四次开盘，全年成交1850套住宅。推广方式：集中推盘阶段，以产品信息及品牌推广为主竞争楼盘伟星城伟星城报广 2010.12.7伟星城报广 2010.12.9竞争楼

16、盘伟星城伟星城报广 2010.12.16伟星城报广 2010.12.23竞争楼盘伟星城伟星城网络页眉广告竞争楼盘碧桂园芜湖碧桂园总占地面积2900多亩，整体建成后将有约4万人入住。卖点：碧桂园品牌、优质水景资源、中低价位进度：从2008年9月20日首次开盘至今，碧桂园已经推出51.33万平方米住宅，主要有别墅、洋房组成，现已成交37万平方米，整体成交均价4320元/。竞争楼盘碧桂园碧桂园报广 2010.12.9碧桂园报广 2010.12.16竞争楼盘碧桂园碧桂园报广 2010.12.23碧桂园报广 2010.12.29竞争楼盘名流印象名流印象总占地面积8.7万平方米，规划总建筑面积近50万平方

17、米。卖点：区位商业价值、超高层江景豪宅进度：自2010年4月18日首次开盘以来，名流印象现已推出1#、2#楼江景高层和soho单身公寓共计12.2万平方米房源，现已成交7.52万平方米，成交均价7938元/。竞争楼盘名流印象名流印象报广 2010.12.9名流印象报广 2010.12.16市场情况分析营销大比拼即将上演 据不完全统计，2011年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，而预计开盘的纯新盘至少有25个（含住宅及商业）。市场情况分析营销大比拼即将上演 从竞争对手情形来看，多以环境资源、产品设计为卖点，以城东新区、区位优势为竞争力，楼盘竞争力各有千秋。由此可见，2011年，芜湖楼

18、市将呈现营销大比拼格局。面对芜湖房地产市场巨大的上市量及日益激烈的市场竞争，2011年本案将如何应对？part3 2011推广思路课题1品牌线推广线促销线镜湖世纪城如何再拔高？住宅及商业产品推广如何深入？如何加强线下活动，实现快速去化？课题2课题3课题1：镜湖世纪城形象如何再拔高？ 向东，绿地再造一座城 220万双生态国际城邦 220万全配套国际城邦三年的建设，三年的沉淀，这座城如何了？对于这座城，能否给大家以更新的了解？ 20072010，3年，36个月，让我们有了一个对城的记忆 芜湖市民或许已经不记得从何时开始，芜湖的商品房小区一幢一幢的竖立起来；或许已经不记得从何时开始意识到住宅也可以与

19、品牌和品质联系在一起；或许已经不记得从何时开始意识到原来居住，也是一种生活方式 但是他们一定记得，2007年，绿地集团落户芜湖，开启了芜湖地产的一个新篇章，并让所有人为之振奋！ 镜湖世纪城，在城东再造一座城！三年来，这片土地上从无到有，从冷到热。起初的双生态国际城邦，让无数芜湖百姓发现，原来自然生态与人文生态在建筑与环境上面，通过绿地的神来之笔可以得到完美的结合。 现在的全配套国际城邦更让芜湖百姓发现，这里有从幼儿园到高中的完善教育体系；公交调度站、农贸市场、大型超市、金融、医疗的一站式生活体系；还有五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心这些能够成为城市代表的标杆体系。 三年来，1、2、3、4、

20、5、6号地块的陆续交付，商业及配套项目的迅速进展，大城气象日益显现，随着项目的深入推广和持续热销，这座城已经被越来越多的芜湖市民接受和认可，他们和我们一样坚信，这是一座荣耀之城、一座财富之城、一座希望之城！ 项目形象再深化兑 现兑现一座城、兑现生活梦想、兑现220万方全配套.推广创意：兑现形象传播-市区户外兑现，220万方全配套生活梦想！推广创意：形象深化-海报/折页兑现绿地镜湖世纪城兑现，220万方全配套生活梦想！兑现高品质生活城邦！兑现全方位生活配套！兑现45万方大型商业！推广创意：兑现系列报道炒作兑现第一现场论建绿地镜湖世纪城绿地集团与市政府、城建专家畅论绿地镜湖世纪城新变迁推广创意：兑

21、现系列报道炒作兑现第一现场共襄商业盛举绿地集团与xx集团惊喜签约，共建10万平米芜湖首席shoppingmall推广创意：兑现系列报道炒作兑现第一现场与名校共庆名校镜湖小学27中开学一周年，举办了隆重的庆祝仪式。新城论建新城论建芜湖城市规划峰会芜湖城市规划峰会 绿地镜湖世纪城汇报会绿地镜湖世纪城汇报会将镜湖世纪城绑定于芜湖城市规划的坐标上，让这里的每一步都看将镜湖世纪城绑定于芜湖城市规划的坐标上，让这里的每一步都看上去是芜湖新城的建设。政府、城市规划专家共同出谋划策，对镜上去是芜湖新城的建设。政府、城市规划专家共同出谋划策，对镜湖世纪城提出有建设的论点，提高社会与公众影响力。湖世纪城提出有建设

22、的论点，提高社会与公众影响力。镜湖世纪城四周年镜湖世纪城四周年暨绿地集团暨绿地集团1919周年品牌巡展周年品牌巡展将镜湖世纪城四周年来的建设进行集中展示，场地可设在营销中心将镜湖世纪城四周年来的建设进行集中展示，场地可设在营销中心及步行街。展示物可包括荣誉、创新技术、项目图片，以及各品牌及步行街。展示物可包括荣誉、创新技术、项目图片，以及各品牌的象征物件等。的象征物件等。课题二、住宅及商业产品推广如何再深入住宅产品已成功推广过的产品定位“四重智能系统”+“五重防御系统”三五新标准智能花园洋房3g智能花园洋房品质升华/钓云城绿地镜湖世纪城根据每个阶段的产品分别推出了5种针对产品的定位，虽然看似相

23、对繁多，但其实都有一个包装主题，既是“智能化包装”，无论是三五新标准，还是3g概念，包括钓云城提出的品质再升华，一直来都以打造产品的智能化进行宣传，而通过前期的经验，我们也能了解客户对于科技住宅的兴趣非常浓厚！让我们来搜索下，目前最受关注的概念谁也不会否认4g是目前中国乃至全球都最受关注的概念之一，联通通过与iphone4的合作开创了全新的市场局面，不得不说4g对于产业的帮助起到了相当大的作用，既然我们在前期大打3g概念并且取得了非常好的市场关注，那为什么不？沟通主题绿地科技人居住宅1g-good energy 节能更多钓云城.4g科技住宅2g-good smart 智能更强3g-good s

24、upporting 配套更全4g-good service 服务更好钓云城的4g标准：1、四季如春的节能住宅您的绿地生活，从此冬暖夏凉。采用新型节能围护体系和综合节能技术措施，使住宅相对保温。居住能耗降低，达到国家规定的节能目标，具有良好的居住功能和环境质量。2、随意掌控的聪明住宅您的绿地生活，从此随心所欲。将住户的通信、安保、物业、家庭设备等交互相联，形成一个“综合集成的住区系统”；构成聪明的智能小区。未来家电远程遥控、远程教学、 在线炒股、网上商城成为可能3、完美生活的配套住宅 4 4所幼儿园、九年一贯制学校、所幼儿园、九年一贯制学校、1 1所所22000 22000 高级学校高级学校 菜

25、场综合楼菜场综合楼 25000 25000平米大社区服务中心平米大社区服务中心 三甲医院三甲医院 大型超市大型超市 45 45万平米商业圈万平米商业圈 公交调度中心公交调度中心 这里拥有一座“城市”所拥有的一切！从这个角度看，您的绿地生活，从此将高枕无忧！4、自由放心的服务住宅您的绿地生活，从此意随你心。当你夜晚歇息时，24小时的巡逻系统已悄然为您护眠，当你有需要帮助时，主动有人为您搭一把手，当你有东西遗失时，一个团队为您寻找，你的生活无处不自由，无处不放心。四季如春的节能住宅随意掌控的聪明住宅完美生活的配套住宅自由放心的服务住宅节能更多、智能更强、配套更全、服务更好，共同构成“4g科技住宅”

26、的主题构架以这个角度在线上与客户沟通线下亦可采用单张、展板、折页的形式一对一地进行沟通活 动钓云城4g科技住宅智能与人同享“绿地快乐家庭”数码体验分享大赛活动程序活动程序1、分为dv与摄影两个组2、以“绿地快乐家庭”为主题进行创作3、现场展示4、编辑“绿地快乐家庭”dv专辑 光盘派送钓云城4g科技住宅科技与人共生6月5日绿地“世界环境保护倡议日”活动程序活动程序1、世界环保倡议书2、“我们是一家人”世界环保主题歌曲表演3、环保袋派发活动4、绿地全球公民环保签名活 动2011年，商业与住宅相互促进，商业繁华促使住宅热销，住宅热销将使商业快速成熟，二者互补，将到起到1+12的效果1+121+12商

27、业产品回 顾4545万商业巨头，芜湖商业新地标万商业巨头，芜湖商业新地标大商业，必有大未来大商业，必有大未来绿地国际广场，45万的商业大气魄，以最大、最好的商业霸主气质，开创芜湖商业新纪元。圈住圈住3030个乐购！个乐购！什么样的气魄和规模，能圈下什么样的气魄和规模，能圈下3030个乐购？个乐购？中国最强综合体运营商绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万商业巨制，引爆规模经济，为芜湖创造更多可能！世界500强tesco乐购顺利进驻，绿地新都会一期盛世启动 集装集装5050个世界个世界500500强！强！什么样的实力和气度，能够装备50个世界500强？打包打包1010个上

28、海新天地！个上海新天地！多么丰富的商业形态和气质，才能媲美10个上海新天地？再造一个北京王府井！再造一个北京王府井！绿地新都会，45万方商业巨制！绿地新都会的整体推广入市从2010年9月正式开始，10月进入整体引爆期，在前期的推广中，也一直采用在国内外知名的企业入驻以及喊出再造知名商业体的口号，快速引爆市场；客观的说，做为45方万大型商业综合体，三个月达到市场沸腾期并不算长，而由于入驻商家的谈判期也推迟了商业产品发布会的日期；因此格物建议，在2011年初始，新都会线上依然以引爆性的口号展开攻势，线下加快商家谈判的进度，以商业产品发布会的契机，将线下产品真正引入市场。线下则加大对产品本身的宣传，

29、双管齐下！通过对新都会品牌宣导，乐购的进驻、影院、大型商通过对新都会品牌宣导，乐购的进驻、影院、大型商家等系列新闻事件发布，聚焦市场关注，最终绿地新家等系列新闻事件发布，聚焦市场关注，最终绿地新都会办公都会办公b b栋、底层商业入市举行产品发布会，揭开栋、底层商业入市举行产品发布会，揭开本项目的神秘面纱，递进式地、一气呵成式地引起市本项目的神秘面纱，递进式地、一气呵成式地引起市场关注，最终导入项目的入市产品场关注，最终导入项目的入市产品. .诉求策略诉求策略第一步：继续引爆第一步：继续引爆绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会诉求诠释：1、2011+乐购+新都会：借2011新年初始

30、，一切都是新气象，新景象，延续前期的主题宣传，用聚焦撬起新年的关注，也寓意着新都会首批产品即将面世，全城聚焦。2、通过品牌宣导，为项目入市进行铺垫，造成悬念，引发市场的期待；3、用项目的流线造型和副推广语带动市场的更多期待和关注；绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会绿地新都会绿地新都会 全城屏息以待全城屏息以待每座国际化城市都有一个世界级城市综合体曼哈顿之于纽约，拉德芳斯之于巴黎，六本木之于东京芜湖，缺席百年后终成大器绿地新都会，首个45万超大城市综合体国际顶级商业loft公寓甲级写字楼五星级酒店绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会5050个世界个世界500500强

31、，全线抢驻强，全线抢驻乐购、嘉禾、肯德基.无一不是重量级，全线抢驻绿地新都会，抢驻还在继续，您还在等什么？以50个世界500强为邻，带给您的除了财富，还剩什么？绿地新都会，首个45万超大城市综合体国际顶级商业loft公寓甲级写字楼五星级酒店第二步：利用乐购等知名商家进驻热炒第二步：利用乐购等知名商家进驻热炒绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会百盛来了，你还要去南京吗？百盛来了，你还要去南京吗？绿地新都会，百盛强势进驻，带给你最前线的时尚资讯，家门口已经超前，还需前往南京寻找时尚吗？热烈庆祝百盛进驻绿地新都会！世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，

32、绿地新都会一期火爆招商！根据招商进度实施绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会嘉禾来了，你还需要排队吗？嘉禾来了，你还需要排队吗？绿地新都会，嘉禾影院全线进驻，带给你最震撼的试听感受，最好的影院已经到来，你还需排队等候一张普通影院的门票吗？热烈庆祝嘉禾影院进驻绿地新都会！世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会喜来登来了，还羡慕国际都市吗？喜来登来了，还羡慕国际都市吗？绿地新都会，喜来登酒店现已进驻，带给你最国际的礼宾享受，最好的酒店就在这，你还羡慕国际都市拥有最顶级的旅途享受

33、吗？热烈喜来登进驻绿地新都会！世界世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！第三步：绿地第三步：绿地新都会产品发布会新都会产品发布会绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会绿地绿地新都会产品发布会新都会产品发布会暨商家签约仪式暨商家签约仪式第四步：绿地第四步：绿地新都会各单位盛大开盘新都会各单位盛大开盘绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会在500强中，快感再多些！loft公寓全城开启，恭候品鉴即使分秒不迟到，与500强为邻，我也希望每次快感多一层，绿地启航社loft公寓，45万平米国际时尚商业在此购物、休闲、娱乐、健身等一站式

34、体验投资、自住两相宜世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会乐购在身边，坚信会“复”起来！loft公寓全城开启，恭候品鉴即使事业平平庸庸，有乐购在身边，我也坚信有一天会“复”起来绿地启航社loft公寓上下双层复式结构，功能变幻自由组合投资、自住两相宜世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！通过多媒体的组合，深度拓展芜湖及周边的高端客户；通过多媒体的组合，深度拓展芜湖及周边的高端客户；通过递进式的品牌、酒店、酒店式服务公寓、商务公通过递

35、进式的品牌、酒店、酒店式服务公寓、商务公寓的诉求，不断地吸引关注，引起市场的聚焦寓的诉求，不断地吸引关注，引起市场的聚焦传播策略传播策略课题三、如何加强线下活动实现快速去化2010年，应该说是绿地进驻芜湖以来促销活动最多的一年，好的促销活动可以直接带来线下成交，甚至超过很多线上推广带来的效果，市场其实很大程度上是由价值和价格来衡量的。 格物体会：格物体会： 活动不在多，而在做对了时间 活动不在花哨，而在做的力度 活动不在宣传的广，而在噱头 格物建议：格物建议： 找时间 找准正确的时间，如节假日、公益日针对难消的房源，做集中的线下促销。 找机会 利用集团庆典、事业部统一活动、项目周年纪念等各契机

36、，针对剩余户型 做相应促销活动，更具有市场说服力。 找噱头 利用社会实事、关注热点、等相对关注率高的事件做为噱头，打出促销活 动，吸引关注。促销活动(找时间）6.1，现场抢购为“他（她)”安新房绿地限时“带他(她)买房”行动最高优惠6.1万元/套活动程序活动程序1、在指定日期购指定户型，可最高享受现场优惠6.1万元2、一次性付款客户在此基础上再优惠5000元促销活动(找机会）19年的辉煌绿地19年辉煌，一路走来平均优惠1.9万/套，还有辉煌基金2万元，限时特供！活动程序活动程序1、在指定日期购指定户型，可享受现场优惠1.9万元2、在1.9万元优惠基础上，完成现场绿地答题可再获2万元辉煌基金2、

37、一次性付款客户在此基础上再优惠5000元促销活动(找噱头）热烈庆祝镜湖小学、27中开学一周年特推“特庆房”最高优惠5万元限时销售，机会稍纵即逝！活动程序活动程序1、在指定日期购指定户型，可最高享受现场优5万元2、一次性付款客户在此基础上再优惠5000元3、具体优惠咨询案场另外，针对销售不力的户型除却大众传播更应开辟小众通路b2b直销模式等（1 1）客户行销通路选择客户行销通路选择数据库种类与选择：数据库种类与选择：a.a.银银 行行 卡：卡：全球通全球通vipvip俱乐部、招商银行金葵卡会员；俱乐部、招商银行金葵卡会员；b.b.车车 友友 会：会：宝马会、奔驰会等会员；宝马会、奔驰会等会员；c

38、.c.协协 会会 类：类：商会、工商联会员、私营企业协会商会、工商联会员、私营企业协会等等会员会员；d.d.商商 业业 类：类：大型购物广场等大型购物广场等vipvip客户；客户；e.e.培培 训训 类：类：mbamba、embaemba学员；学员；f.f.其其 他他 类：类：贵族学校贵族学校内容：内容：针对滞销户型置业对象，以项目终极置业核心价值诉求。针对滞销户型置业对象，以项目终极置业核心价值诉求。目的：目的：实现目标客户了解项目并来访咨询，最终达到认可购买实现目标客户了解项目并来访咨询，最终达到认可购买。（2 2）通路关系布控策略）通路关系布控策略目标客户群体商会、工商联、协会等会员全球

39、通vip俱乐部会员、商场vip客户、银行大客户周边有效幅射区域，乡镇企业老板通路布控方式主动联系；商会、行业活动及论坛；节庆活动；产品介绍说明会；小范围专项推介会；绿地会员招募；派送项目赠品，如楼书；老带新政策；异地中介代销。 主动拓宽渠道、深挖客户资源，并可以通过建立行主动拓宽渠道、深挖客户资源，并可以通过建立行业数据库进行客户分类管理，对不同客户选取合适的接业数据库进行客户分类管理，对不同客户选取合适的接触方式与激励机制。触方式与激励机制。包围目标客户生活式的传播渠道有效把握住客户的生活习性，最大化提高宣传效果。同本项目目标客户经常出入的场所建立合作关系，垄断目标客户日常生活中经常出入的场

40、所。遵循目标群体的生活习性遵循目标群体的生活习性（3 3）目标客户生活的围合封杀目标客户生活的围合封杀出行：出行：1、高速公路户外、收费卡套（如高速公路）通讯：通讯：1、移动vip客户（短信）2、电台休闲：休闲：高端会所、五星级酒店餐饮：餐饮：咖啡厅、茶楼、饭店（杂志广告）阅读：阅读：行业杂志贵族学校：贵族学校：在学校门口设置交通提示牌优点优点（4 4）老带新促销策略的创新）老带新促销策略的创新问题问题问题一：问题一：有的老客户不愿介绍新客户，怕新客户购买后不满意，怕新客户认为他只是为了得到好处（优惠）。问题二：问题二：老客户主动性不够。问题三：问题三：业务员处登记导致操作流程有漏洞，不好界定

41、老带新。老带新促销策略：建议采用客户权益卡老带新促销策略：建议采用客户权益卡1、老客户签约后发放“业主权益卡”。2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得10000元购房优惠。3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免半年物管费的权益。4、此卡注明期限。1、权益卡作为实物可引起客户重视。2、老客户将权益卡交给新朋友后，纯粹是给到新客户优惠，介绍之嫌减弱，也让老客户觉得有面子。3、老客户介绍成功后，能得到实惠（免半年物管费），促进客户积极介绍新客户（优惠政策暂定）。4、有了业主权益卡，老带新操作流程变得清晰。利用以上营销通路利用以上营销通路开发一些可操作的小型活动开发一些可操作的小型活动可保持销售的热度可

42、保持销售的热度活动活动1 1：高端商场资源利用：高端商场资源利用品牌新品发布会品牌新品发布会对象：对象：商场会员、已购老业主、来访意向商场会员、已购老业主、来访意向客户客户地点：地点：项目现场项目现场内容：内容：通过此活动与财富广场资源进行联通过此活动与财富广场资源进行联动，使目标客户到现场观看产品，体验高动，使目标客户到现场观看产品，体验高尔夫尔夫运动。运动。目的：目的：促进销售，实现重复购买以及推荐促进销售，实现重复购买以及推荐亲朋购买。亲朋购买。活活动动2 2：贵贵族族学学校校资资源源利利用用- -亲亲子子活活动动目的：目的：与贵族学校合作，以户外活动与贵族学校合作，以户外活动为由，把学

43、生家长邀请到项目现场，为由，把学生家长邀请到项目现场，内容：内容：蛋糕蛋糕diydiy游戏比赛、爱心娃娃游戏比赛、爱心娃娃diydiy游戏比赛游戏比赛推广：推广：现场、网络现场、网络要点：要点：与家庭为单位参加，激发孩子与家庭为单位参加，激发孩子对保利的热爱，促使父母购买。对保利的热爱，促使父母购买。销售配合：销售配合：现有存量去化，优惠酬宾现有存量去化，优惠酬宾活动活动3 3：针对：针对mbamba、embaemba芜湖财智名家论坛芜湖财智名家论坛目的：目的：与芜湖的相关机构合作，介入他们的活动之中，通过商务平台吸引高端客户与芜湖的相关机构合作，介入他们的活动之中，通过商务平台吸引高端客户内

44、容：内容：财智名家现场演讲、互动交流财智名家现场演讲、互动交流推广：推广：报广、现场、网络、电台等报广、现场、网络、电台等要点：要点：与商会、工商联紧密联系其会员参加与商会、工商联紧密联系其会员参加part3 下阶段策略执行方案一、下阶段重点推售产品分析1、普通住宅、loft公寓和商业三类不同产品在同一阶段上市属性楼栋套数面积段（）主力户型100平米以下套数二期普通住宅2366160180/192804080/2166160180/25336暂未定/loft公寓办公b栋1994450/商业底层商业40746070/2、普通住宅（19#）设计有单身公寓与中小户型，在面积和户型上较贴合消费者需求，

45、是项目的跑量产品。属性楼栋套数面积段（）主力户型100平米以下套数二期普通住宅2366160180/192804080/2166160180/25336暂未定/3、21#和23#楼的整体户型和面积偏大，能够满足改善型客户的置业需求，同时由于总价高，销售速度较慢，适宜线下慢慢去化。4、loft公寓作为市场的稀缺产品，凭借其小户型低总价与高投资价值，将获得投资客的青睐。5、商业再次开盘，凭借前期积累的众多客户和良好的发展前景，能够吸引更多投资型客户。二、 下阶段推广策略判断营销目标目标117#楼、9#楼剩余货量目标223#楼、19号楼即将推出的346套货量，21#楼、25#楼402套货量目标3办公

46、b栋近2万平方、底层商业4074平方首先，我们来看看2010年第四季度的市场发展 以及2011年的市场走向市场走向 2010年第四季度，芜湖楼市商品住宅成交5682套，同比下降4.2%，环比增长7.37%。在高供应量的支撑下，芜湖楼市实现2010年度的完美收官。市场供应楼市整体供应激增鸠江区（城东新区）供应量猛增，跃居第一第四季度延续了前期推盘高潮，尤其是11月达到顶峰90以下与90-120这两种户型，一直是芜湖楼市的供应主体市场需求购房需求急剧释放，销售总量78.46万，环比增长10.87%，值得注意的是，住宅成交量出现下滑，商办地产成交量却大幅提升2010年第四季度芜湖市区商品房供求对比为

47、1.04:1，商品住宅供求对比为1.12:1，供不应求现状初步缓解2010年第四季度芜湖市区商品房均价整体上涨，其中住宅均价为5476元/平米，环比增长24.54%住宅市场第四季度芜湖市区商品住宅销售套数5682套、销售面积59.79万平米，其中12月到达顶峰120平米以内户型依然是芜湖楼市的成交主力，而144平米以上大户型占6%，通过供求比例比较，大户销售状况稳定随着商品住宅销售均价的大幅提升，总价30万以下住宅难寻，而总价30-50万和50-70万住宅更为畅销镜湖区、三山区均为供不应求板块，而弋江区、开发区和鸠江区三大板块均处于供大于求状态镜湖区商品住宅依然以6013元/均价领跑芜湖，但领

48、先优势不再明显，弋江区、鸠江区住宅均价均已突破5000元/大关销售套数上，鸠江区（城东新区）成为销售主力，远远领先于其他四片区项目名称项目名称区属区属销售套数销售套数( (套套) )销售均价销售均价( (元元/ /平米平米) )销售金额销售金额( (万元万元) )销售面积销售面积( (平米平米) )伟星城鸠江区764575247158.4781987.4柏庄观邸鸠江区511539927709.8451317.78东方红郡鸠江区449539923713.7943915.12信德华府开发区374496215836.1531913.45绿地镜湖世纪城镜湖区368545222178.6140679.2

49、1柏庄春暖花开弋江区309568218072.7531805.51碧桂园三山区277490521184.0843187.41地大橡树园弋江区266492013455.4627349长江湾镜湖区251620913339.2621482.7华强城澳然天成鸠江区24945669716.6521282.67 20102010年第四季度芜湖楼盘销售年第四季度芜湖楼盘销售top10top10芜湖市场预判：芜湖市场预判：2011年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平米，大批纯新盘将集中上市，其中城东新区的供应量将日趋增加刚性需求、改善性需求的持续释放，促使成交量稳中有升随着近两年来高价土地纷纷转化为商品

50、房，预计2011年住宅均价将稳中有升其次，我们看看2010年下半年项目显现的 营销推广特征营销推广特征2010年下半年来电量1286组、来访量1339组本区域客户来源占了40%；其次就是鸠江区，占25%公司职员、公务员是购买主体，占了61%份额大江晚报是客户主要获知途径，电视、网络效果较为显著最后，我们来看看下阶段推广 需要解决的两大实际问题两大实际问题 问题1. 品牌形象的落地 “220万平米全配套国际城邦”的项目形象已经深根地固，并引起了市场的足够关注。但我们还缺少具体的现场呈现来支撑，造成客户认知产生疑惑，前期的配套宣传在不断强化推广后开始显的薄弱，起不到前期所产生的聚集效果，所以对前期

51、的宣传进行落地，在2011这个时段变的尤为重要。问题2. 产品卖点的再提炼 上阶段主要从品质升华的角度对钓云城进行阐述，更多的还是针对钓云城案名本身推广，而目前钓云城案名已经落地，虽然前期的钓云城品质升华，低调奢华的概念在市场上反映热烈，但是原来传播视角及题材的新鲜度在逐步丧失，对客户的触动作用也在渐渐的失去在。因此下一阶段针对产品本身的挖掘变的尤为重要，格物建议将推广重点由案名转至产品，对产品进行定位推广。钓云城品质升华、低调奢华的概念深入人心，但在适当的时候需要换个沟通角度。前面对钓云城的沟通都是从概念与要领上讲，下一步则需要给产品落地。 而针对商业的推广，前期一直采用的是利用项目的大，通

52、过其它商业的对比来引爆市场，应该说起到了相当的市场关注，但绿地新都会直线性的线上宣传也给自身带来了外界的疑惑，迟迟未动的商业启动会，迟迟未见的商家签约，使前期的口号开始变的黯淡起来。格物建议下阶段的商业推广，将前段的口号与事实相连接，线上继续引爆市场，线下实现产品落地。阶段策略判断：阶段策略判断： 通过前面的分析判断，当前市场、项目销售及推广都还是向着稳定的趋势发展，所以下阶段的主要任务格物认为应是把握区域市场的供求机会，持续既有的思路，解决好两大问题，快速向前推进。三、 下阶段推广策略及演绎 延续确定的品牌线、产品线、促销线三线结合的推广策略。1. 品牌线的推广兑现，220万方全配套生活梦想

53、！兑现，220万方全配套生活梦想！英伦府邸，绝色倾城！英伦府邸，绝色倾城！新里 伊顿公馆一期全面交付生活梦想，现已开启！新里伊顿公馆一期现已全面交付，绝色美景让你加快回家步伐，英伦小亭消你一天辛劳！饭后惬意小桥流水，新里伊顿回家真好！报广兑现，220万方全配套生活梦想！美的如艺术品的菜场，你有吗？美的如艺术品的菜场，你有吗？绿地镜湖世纪城，综合菜场即将交付！生活梦想，现已开启！绿地镜湖世纪城，兑现高品质城邦生活，社区菜场即将全面交付，邀您共享全配套生活！报广2. 钓云城的持续推广虽然二期与一期在产品上有太多的共同点，但在一期推广中的很多卖点在钓云城中我们可以继续提炼点让它落地epseps高级外

54、墙高级外墙xpsxps保温屋顶保温屋顶彩铝中空玻璃彩铝中空玻璃pp-rpp-r高热熔给水管高热熔给水管中空壁消音排水管中空壁消音排水管德国德国stosto技术技术车辆自动感应车辆自动感应三菱凌云电梯三菱凌云电梯彩色液晶对讲彩色液晶对讲地下双层停车地下双层停车cctvcctv监控系统监控系统周界防御系统周界防御系统家庭安防系统家庭安防系统1、德国sto节能技术；2、eps高级外墙；3、xps保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、pp-r高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、cctv监控系统；13、家庭安防

55、系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观 虽然大多数这些卖点在一期推广中都提到，但虽然大多数这些卖点在一期推广中都提到，但是总共是总共“十六项十六项”亮点配置，为什么我们不能亮点配置，为什么我们不能继续去说呢？继续去说呢？品质升华，钓云城，品质升华，钓云城，十六项科技配置，率先进入十六项科技配置，率先进入4g4g科技科技报广一：配合23#楼公开钓云城 4g科技住宅十六项科技配置，率先进入十六项科技配置，率先进入4g4g生活生活“* * * * *”4”4月月6 6日全城公开日全城公开1、德国sto节能技术；2、eps高级外墙；3、xps保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、pp-r高热熔给

56、水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、cctv监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观 报广二：配合23#楼开盘钓云城 4g科技住宅车辆自动感应，生活畅想车辆自动感应，生活畅想4g4g“* * * * *”4”4月月1515日荣耀开盘日荣耀开盘1、德国sto节能技术；2、eps高级外墙；3、xps保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、pp-r高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、c

57、ctv监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观 报广三：配合19#楼预约钓云城 4g科技住宅三菱凌云电梯，三菱凌云电梯，4g4g生活瞬间抵达生活瞬间抵达“* * * * *”4”4月月2828日日 再次发售再次发售1、德国sto节能技术；2、eps高级外墙；3、xps保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、pp-r高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、cctv监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观 报广四：配合19#楼预约钓云城 4g科

58、技住宅周界防御系统，周界防御系统，4g4g护航生活护航生活“* * * * *”4”4月月2020日日 全城邀约全城邀约1、德国sto节能技术；2、eps高级外墙；3、xps保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、pp-r高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、cctv监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观 4g科技卖点与销售信息结合，根据项目具体需要推进演绎3. 绿地新都会的持续推广绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会2 2个深圳万象城，正在制造个深圳万象

59、城，正在制造多么丰富的商业形态和气质，才能媲美3个深圳万象城？中国最强综合体运营商绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万商业巨制，强大规模和丰富业态等于制造3个深圳万象城，引导财富激流，引领都市风尚生活！世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广一：引爆报广报广二：引爆报广绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会香港时代广场，正在装备香港时代广场，正在装备多么丰富的商业形态和气质，才能装备香港时代广场？中国最强综合体运营商绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万商业巨制，强大规模和

60、丰富业态足以装备一个香港时代广场，引导财富激流，引领都市风尚生活！世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广三：引爆报广绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新都会广州天河城，来三个！广州天河城，来三个！多么大的实力，敢要三个广州天河城？中国最强综合体运营商绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万商业巨制，强大规模和丰富业态足以装下三个广州天河城！以霸主姿态，缔造财富！世界世界500500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广四：预约报广绿地新都会 圈住30个乐购2011，聚焦绿地新