不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险

1、不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险不动产抵押登记类型之间的连接与法律风险在我市施行不动产统一登记以来，原来分属土地、房产、海洋、林业不同部门办理的不动产抵押登记合并到我局统一办理，客观上极大地降低了土地用法权、海域用法权和地上物分别不同部门抵押存在的风险，也便利了办事单位和群众。截至五月二十五日为止，在市区开展不动产登记的十八个工作日内，共发放不动产权证书和不动产登记证明4141本，其中抵押权登记为2271本，占不动产登记量的55%。随着市场经济的进展，群众创业，万众创新的不断驱动，不动产抵押登记必定是我们不动产登记的主要效劳类型。对我局来说，开展不动产登记的人员少、业务生、办证量大、责任

2、重。事实上，不动产抵押登记始终存在着宏大的风险和责任，如何把握好不动产抵押统一登记的范围、抵押挨次、抵押环节的连接，标准不动产抵押登记行为，进步不动产登记人员的业务素养和操作标准，本文试做以下讨论。一不动产抵押登记类型及其之间的关联和连接不动产抵押登记根据不动产登记暂行条例施行细那么第六十五条规定，按以下类型办理不动产抵押登记一建立用地用法权；二建筑物和其他土地附着物；三海域用法权；四以招标、拍卖、公开协商等方式获得的荒地等土地承包经营权；五正在建筑的建筑物；六法律、行政法规未制止抵押的其他不动产。其中，建立土地用法权抵押、建筑物和其他土地附着物抵押与正在建筑的建筑物抵押有着密不行分的关联。并

3、且假如是商品房开发企业，还存在着在建商品房预购抵押登记。如何做好以上不同类型不动产抵押的连接，最大限度的降低潜在的法律风险和登记风险。除了有耐于房产交易部门和抵押登记机构之间的亲密协作，也有耐于不动产登记工作人员的业务娴熟程度、风险防范意识。以开发企业为例，从招拍挂获得土地开发用法权，缴纳土地出让金后，首先获得土地用法权，并依申请办理了土地用法权不动产证书。由于开发企业之前预付了巨额的土地出让金，土地本钱在后期开发阶段必定需要通过融资进展摊薄，最有效最挺直的手段就是将土地用法权抵押，为商品房建立筹措资金。有的开发企业可能由于资金短缺，又做起了在建工程抵押。在过去土地管理部门和房产管理部门分别办

4、理土地抵押和房产及在建工程抵押的状况下，房地抵押分别是实际存在的，因此风险同样宏大。如今不动产登记统一后，在土地用法权抵押后，法律是不制止在建工程作为地上物权可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，开发企业按照获得的四证，既土地用法权证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证和建立工程施工答应证进展开发建立，就可以获得商品房销售答应证，房屋销售如何防范风险，同样值得思索。早在2010年4月20日，时任银监会主席刘明康在银监会召开的金融形势分析通报会上作重要讲话，为防止抄地、炒房，特殊是开发商恶意囤地、圈而不建的行为，银监会要求对经营性用地抵押全部以在建工程方式办理抵押贷款。土地用法权抵押的风险一

5、土地用法权抵押，是指单位或者个人依法或依商定，将国有土地所享有的占有、用法、收益和有限处分的权利，在不发生转移的前提下抵押给抵押权人的行为。土地用法权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：(1)用于抵押的土地用法权必需是通过出让方式获得的合法土地用法权，并且是已办理土地登记手续的土地用法权。(2)土地用法权抵押权设定本身并不发生土地用法权转移，只有在债务不能履行时，抵押权人才能按照法定程序处分土地用法权，此时土地用法权才发生转移。(3)土地用法权抵押时，假如地上有建筑物及其他附着物，应随之抵押。(4)土地用法权抵押不得违反土地用法权出让合同的规定。一切以出让合同商定的规划条件和用处设定抵

6、押条件。(5)土地用法权人将土地抵押后，并不丢失转让权，但在转让土地用法权时，应告知抵押权人。特殊要说明的是，中华人民共和国担保法第36条规定：以依法获得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地用法权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式获得的土地用法权不能单独设定抵押权，但是，假如以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地用法权同时抵押。二土地用法权抵押作为不动产物权抵押担保，抵押权人需要留意以下几个问题：1. 土地价值是否满足垫资额度。经营性土地用法权抵押一般都是在工程前期阶段或工程设计阶段开头，这就要求工程承包方担当肯定的风险。为保证总承包方获得与其垫资额度相对应得付款保障，应当通过

7、估价等方式确认土地价值是否足以保障经营性土地上预期的垫资额度，假设土地价值小于垫资额度，工程承包方将无法通过土地用法权抵押得到等值的保障。土地权利人所以需要再以在建工程向金融机构申请抵押，以支付工程承包方超额的垫资额度。这样，金融机构也担当着在建工程抵押的风险。2. 土地用法权利人、工程承包方垫资人、抵押权人之间需要找到债权之间的平衡。假设已设立抵押权，根据物权法第199条规定“一抵押权已登记的，根据登记的先后挨次清偿；挨次一样的，根据债权比例清偿；二抵押权已登记的先于未登记的受偿,不动产抵押清偿根据登记挨次的原那么，那么工程承包方只能在土地价值中已有抵押额度以外的局部的范围内的局部范围内得到

8、保障。这样，工程承包方担当的风险更大。三.在建工程抵押的风险一在建工程抵押，根据建立部城市房地产抵押管理方法所做的规定，“是指抵押人为获得在建工程连续建筑资金的贷款，以其合法方式获得的土地用法权连同在建工程的投入资产，以不转移占用的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。此规定在建工程抵押应从二个方面予以标准，一是在建工程抵押的资金用法的专项性，二是在建工程抵押物的合法性。由于在建工程在形态上来说，存在着尚未建筑的期权，所以在建工程抵押存在的风险在以下几个方面：1. 在建工程抵押的合同风险。针对在建工程抵押，建立部在城市房地产抵押登记办法规定了抵押合同载明的内容包括国有土地用法证、建立工

9、程规划答应证、建立用地规划答应证的三证编号以及施工合同等，所以，在办理在建工程抵押时必需仔细查看原件，否那么很可能导致在建工程抵押合同无效。2. 在建工程抵押权与建立工程价款优先受偿权冲突的风险。在建工程很多需要工程承包方预先垫资肯定比例，往往承包方既要为建立方垫资，还要为建立者我们俗称的农民工支付工钱，当发包方不能支付承包方的工程款时，也就意味着建立者拿不到他们的血汗钱。最高人民法院关于适用假设干问题的说明第47条规定：“以依法获准尚未建筑的或者正在建筑中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效，2002年6月20日，最高人民法院在关于建立工程价款优先受偿

10、权问题的批复中规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应按照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建立工程应当支付的工作人员酬劳、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。抵押有效和优先受偿权之间存在着法律标准和社会稳定、群众利益之间的冲突，造成抵押权人的优先受偿权很可能处于出名无实的境地。当然，在理论中也会出现工程发包人与承包人恶意串通套取资金，弄虚作假，导致抵押权在法律上有效，实际无效的为难状态。3. 经营性用地开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。开发商开发用地的目的是将在建工程建立

11、好作为商品房向社会出售，而且法律并不制止获得商品房预售答应的房屋抵押后不得出售，尽管法律明文规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的状况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但是假如抵押人将房屋预售给第三人，由于第三人属于好心获得，抵押权假如要务实现必需通过诉讼程序解决此类纠纷，时间本钱和执行难度都超过一般人的承受力量。四土地用法权抵押转为在建工程抵押过程中的风险在我市于今年五月三日开展不动产统一登记之前，土地用法权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押那么在住建部门登记。实行不动产统一登记以后，作为过渡期的不动产登记，原来的登记行为连续有效，如何保证分开登记的统一管理不