贵阳市金阳新区项目发展建议报告147p

1、贵阳市金阳新区项目发展建议报告2011年5月上海颂唐房地产经纪有限公司 / 苏州颂唐房地产咨询有限公司 / 无锡颂唐房地产咨询有限公司 / 南京颂唐房地产咨询有限公司/苏州颂唐广告有限公司谨呈：中航集团核心问题目标和现实的冲突市场现实当前金阳新区尚处于开发初期，商办氛围尚未形成，与中心城区存在较大差距。企业目标企业目标：区域办公楼品牌标杆企业目标：区域办公楼品牌标杆企业目标：区域产业发展引擎企业目标：区域产业发展引擎企业目标：快速去化且利润最大化企业目标：快速去化且利润最大化本案限高150米，贵阳市场上拥有较多超过百米的建筑，并且数量不断增加。周边楼盘体量较大，市场竞争激烈。我们怎么办？打造什

2、么产品才能在贵阳市场上突出重围？核心问题一核心问题二贵阳市场能够承受什么档次的办公产品？工作阶段划分第一阶段前期市场调研11年4月27日 贵阳市城市背景研究 贵阳房地产市场调研第二阶段项目初步建议第三阶段销售执行后期工作 城市发展分析 办公市场分析 项目分析 客源分析 产品建议 制定推广策略 项目整体形象定位 项目销售准备 销售培训及执行项目前期市场考察项目物业初步发展建议项目整体营销策划阶段性成果11年5月7日part.1 贵阳市及办公市场整体概况金阳新区发展定位贵阳城市发展定位研究目的：了解贵阳市及金阳新区的基本情况，经济发展水平，办公市场概况如何？，我们项目未来建设及发展的背景如何？在未

3、来整个贵阳城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？贵阳办公市场概览城市概况贵阳市是中国贵州省的省会，贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口已超过350万人，其中市区人口超过300万人，是贵州省第一特大城市。 贵阳长沙重庆成都昆明南宁广州城市交通城市交通航空铁路公路 贵阳龙洞堡机场是距市中心12公里、车程15分钟的4e级现代化机场。 已开辟62条航线，每周航班467架次，辐射全国大中城市及台湾, 香港特别行政区。 2010年贵阳机场旅客吞吐量为627.17万人

4、，排名26位，超过温州、南昌、合肥等城市，进入了国内比较繁忙的机场之一。城市交通可达性高，是西南地区乃至全国的重要交通枢纽。 贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路交汇于此。 铁路可达全国全国各大城市。 贵广高速铁路的建设，将改变西部地区铁路网布局，构成“兰州成都（重庆）贵阳广州”间的一条西部通往珠三角的南北大动脉。 最迟于2015年底，贵阳至周边各省会中心城市24小时，至长三角、珠三角、京津翼发达地区410小时的快捷大能力铁路通道。 市域内现已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，六条高等级公路及五条省道为骨架的市域公路交通网络。拥有国家高速公路网

5、中三条高速公路过境。全年实现客运量17799万人次，货物运输量4223万吨。 城市经济 由于贵阳市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。 数据显示，07年的gdp增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。 2010年全年贵阳市gdp总值达到1121.82亿元，较去年增长14.8%。贵阳市近几年的gdp呈现持续上涨的良好局面， 近5年保持良好的上升势头，远

6、超全国平均增长速度。城市经济 贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。 2010年全市实现社会消费品零售总额484.78亿元，比上年增加17.46%。 2010年，贵阳人均可支配收入达到16597元，环比增长10.3%。从持续增长的人均可支配收入和支出看出，贵阳市整体经济持续走强，带动房地产行业进入一个高速发展阶段，从中长期看，贵阳的房地产有很大的发展空间。城市经济2010年，贵阳第三产业生产总值达到607.76亿元，环比增长14.1%，比值达到54.18%，已占据绝对主导地位。至2010年，贵阳市第一产业进一步萎缩，第二产业占比也逐年减少，第三产业得

7、到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。城市规划城市总体规划发展总体发展方向将形成以中心区（云岩区、南明区）为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区，城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向。本案所属金阳新区，是未来贵阳市发展的重点方向，板块升值潜力巨大。2010年经济参考数据贵阳市遵义市六盘水市黔

8、南州安顺市gdp（亿元）1121.82902500.64302.63233人口（万人）430750300375267人均gdp（元）26089120271670080708726城镇居民人均可支配收入165971482367341297014504城镇居民人均消费支出12939.98113.21 218890509254消费品零售总额（亿元）484.78290.25110.8867.5170.08比较经济分析贵阳是整个贵州的政治、经济中心，临近周边市县由于自身发展缓慢，城市化水平低，相应的教育、医疗等较为薄弱，这也使得周边市县在相关消费上更趋向于贵阳，也使得贵阳在经济消费上统领贵州。比较经济分

9、析2010年经济参考数据贵阳市成都市重庆市昆明市南宁市gdp（亿元）1121.825551.3 7894.242120.37 1800.43人口（万人）4301149.12884.62 636707.37人均gdp（元）260894831027366.733339.1525624 城镇居民人均可支配收入1659720835 17532 1887618032第三产业产值（亿元）607.762786.82852.441039.21 903.11第三产业所占比重54.18%50.2%36.13%49.01%50.16%贵阳市在人口数量、地区生产总值等硬性指标上处于西南地区省会城市的末尾，其主要原因是

10、受到人口数量限制。但第三产业所占比重是五省会最高的，占比达到了54.18%，商办市场发展潜力较大。颂唐观点 国家推进西部开发战略的实施，贵阳市整体经济有了较大的进步，人均可支配收入增幅稳定，经济消费能力较强，本地有效需求增加，推动房地产市场的发展。 人口稳步合理提升，市区相对较大的人口密度对贵阳市房地产市场的发展起到了有效的需求支撑。 贵州省打造的4小时经济圈，与周边省区联系更加紧密便捷。贵阳作为省会城市，定能吸引更多其他周边地州城市乃至周边省份的人群到贵阳置业。 第三产业占据主导，利于商办市场的发展。part.1 贵阳市及办公市场整体概况金阳新区发展定位贵阳城市发展定位贵阳市办公市场概览金阳

11、新区概况金阳新区 金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距中心区仅12公里，是与中心区联系最便捷的片区。 东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。金阳新区是贵阳市级领导机关所在地。市级体育中心位于新区南部；市级文化中心位于新区中部；高新科技工业园区位于新区东南部。金阳新区已成为贵阳市发展规划重心，为市场关注焦点。区域规划定位 金阳新区地势平坦、地质条件优越、气候宜人、环境优美、交通便捷、拥有60平方公里集中的丘陵用地，是贵阳市周围难得的开发新区的理想境地。 规划控制区规划人口40万人，用地40平方公里。远景控制区规划人口50万人，用地100平方公里。金阳新区定位为：人与自然完善结

12、合的可持续发展的园林式、生态型、集行政办公、文化科研、高新技术产业和居民住宅于一体的城市新区。新区发展历程实施新区建设规划控制区规划控制区规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人1998-2010年2011-2020年2021-21世纪中叶 规划城市建设用地40平方公里 规划人口40万人 规划城市建设用地100平方公里 规划人口50万人基建工程公建配套房地产发展金阳道路系统，三纵六横布局建设完成投入适用；城际道路贵金线、贵广线等开工建设；城市轻轨启动。市政行政中心、金阳医院、贵阳一中等建成运营；观山公园、十二滩公园等工程进行中。2004年200余万方经济适用房建成投产；2006年商品房投

13、入市场，累计供应商品房1万余套；目前市场臻向成熟。新区开发现状金阳居住区文化娱乐区教育配套市级行政中心高新科技工业园用地190公顷，设标准厂房区及专业工厂区、仓库区、辅助设施区等用地，园区中心以绿化广场为核心，布置教育科研服务区、行政管理中心和科技展示区，塑造新型高新科技工业园区形象。背山面水，是理想的领导机关用地。设市级行政管理综合大楼、市级会议中心，接待中心、市民广场等内容。以小高层和高层居住区为主,并设有一个为高新科技工业园服务的一类居住小区。文化娱乐区配置大剧院（含音乐厅、剧院）、科技馆、图书馆、贵阳博物馆及中华艺术馆、美术馆、金阳娱乐城、金阳影城等大中型项目。配设中学9所、小学14所

14、、托幼21所。金阳新区开发建设已初见成效，建成了居住区、工业园区、行政中心、教育配套、文化娱乐区等各类生活、办公、居住配套。新区开发成果区域配套资源【行政、公共配套设施】行政中心贵阳一中贵阳三中贵阳北站物流中心已运营未运营金阳新世界教育配套帝景传说教育配套世纪城教育配套金阳医院省博物馆（拟）新区开发成果区域配套资源【商贸、购物】：金阳美食街绿地联盛国际金阳红街金阳乾图中心广场碧海乾图居民区世纪城购物中心已运营未运营金龙国际花园风情商业街金华园南园社区中铁逸都国际社区商业新区开发成果区域配套资源【酒店餐饮类】：绿地联盛国际金阳乾图中心广场碧海乾图居民区（5星）世纪金源大酒店已运营未运营（5星）金

15、阳乾图大酒店新区开发成果交通规划：轻轨1号线：【现已开始施工2018年竣工】贵阳机场市区（大十字）三马片区金阳白云大山洞轻轨2号线：【未定】小河市区（大十字） 市区（省政府）金阳金阳（金西物流中心）中心环线北京西路贵金线观山大道金阳大道已经使用中的道路即将通车的道路轻轨1、2号线新区开发成果区域未来人口规模：5万人18万人1万人项目名称面 积未来十年发展人口（按规划人口算）碧海花园（经济适用房）170万5万金阳新世界380万10万金龙国际花园35万1万金元国际新城70万1.5万远大生态风景110万2万金华世家（别墅项目）8万0.2万景怡园（经济适用房）54万1万金华园50万2万帝景传说40万1

16、.3万世纪城600万18万观山湖1号37万0.6万总计1554万42.6万人1.3万人2万人10万人1.5万人2万人3万人1万人颂唐观点 金阳新区为贵阳市规划发展中心，是市级行政中心所在地，未来发展潜力巨大。 金阳新区整体规划为生态园林居住区，及行政办公、高新技术产业区，区域自然、人文环境优越，成为房地产市场关注焦点。 1998年开发至今，交通、生活、教育、医疗等各种配套雏形初现，为吸引人口及招商引资打下良好的基础，后续开发步伐将进一步加快。 预计四到五年内，金阳新区将成为贵阳市新的核心商务区。part.1 贵阳市及办公市场整体概况金阳新区发展定位贵阳城市发展定位贵阳市办公市场概览办公楼格局概

17、况就目前市场来看，贵阳写字楼主要集中于市中心两城区，但随着金阳新区的飞速发展，金阳中央商务区的异军突起将打破此种格局。 一区两纵四横贵阳商务格局金阳中央商务区中华路（包括延伸的新华路）瑞金路北京路延安路中山路都司路办公市场供求贵阳办公市场呈现供不应求的趋势，价格增幅明显，办公物业迎来高速发展时期。 2010年开始，贵阳市办公物业突飞猛进，供求均较2009年增幅达到400%之多。 成交均价则在2011年由去年的4395元/平方米跳涨至8606元/平方米。办公市场供求办公物业价格于2010年底迅速走高，2011年突破8000元单价，一方面表明办公市场增温明显，另一方面表明贵阳高端办公物业逐步兴起，

18、成为市场主流。区域土地属性成交总价(万元)楼板价 (元/)总用地面积()总建筑面积()容积率目前开发商云岩区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;5605708.213367879143.32.35中天城投集团贵阳房地产开发有限公司云岩区办公;16001695.455189437.9618.22贵阳国贸春天房地产开发有限公司云岩区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;13580485.92621042794684.5中天城投集团股份有限公司云岩区办公;商业（商服）;820385.23272921286.27.8贵阳恒昱房地产开发有限公司云岩区

19、办公;商业（商服）;2665939.79378128357.57.5贵州黔贵房地产开发有限公司云岩区办公;商业（商服）;31221752.7937517812.51.9贵州祥乾昌投资有限公司云岩区办公;其他;1095451.348087242613贵州山桥房地产开发公司云岩区办公;商业（商服）;272921286.27.8云岩区办公;商业（商服）;2741164466云岩区办公;商业（商服）;10813324393贵州山桥房地产开发公司云岩区办公;商业（商服）;39874118010.33云岩区办公;商业（商服）;7067397595.62云岩区办公;商业（商服）;3837.847972.51

20、2.5贵州鑫都房地产开发有限公司办公土地市场数据来源：颂唐机构市场部办公土地市场区域土地属性成交总价(万元)楼板价 (元/)总用地面积()总建筑面积()容积率目前开发商金阳新区办公;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）4400553.5736128.879483.362.2贵州中建建筑科研设计院有限公司;贵州省城乡规划设计研究院;贵州省建筑设计研究院;中天城投集团欣泰房地产开发公司金阳新区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;16000713.6264059.3224207.63.5永贵能源开发有限责任公司金阳新区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加

21、油站、科教等）;综合;9700469.6759007.3206525.63.5贵阳市腾祥城市轨道交通房地产金阳新区办公;商业（商服）;80001421.1416083.6856292.883.5贵州省西能煤炭勘查开发有限公司金阳新区办公;商业（商服）;460078016850589753.5贵州黔桂发电有限责任公司金阳新区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;420003261.9464378.9128757.82胡香园（个人）金阳新区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;2960515.482496657421.82.3郭卫东金阳新区办公;

22、商业（商服）;415026637192156206.44.2开磷（集团）贵阳房地产开发有限公司金阳新区办公;商业（商服）;326037724028865013.6贵州欣泰房地产开发有限公司金阳新区办公;商业（商服）;综合;10880525.33129443207108.81.6贵州灵达房地产开发股份有限公司金阳新区办公;商业（商服）;21160327.67195921646539.33.3贵阳新世界房地产有限公司金阳新区办公;商业（商服）;750242阳格林房地产开发有限公司金阳新区办公;商业（商服）;综合;9300330.56703342813364上海绿地集团(贵

23、阳)置业有限公司办公土地市场区域土地属性成交总价(万元)楼板价 (元/)总用地面积()总建筑面积()容积率目前开发商南明区办公;其他;3960178.282302222215.42.7贵州南长城企业(集团)房地产开发有限公司南明区办公;商业（商服）;14450847.26568501705503贵州虹祥房地产开发有限公司南明区办公;商业（商服）;公建配套（文化娱乐、酒店、加油站、科教等）;361132527917白云区办公;商业（商服）;3344291.33443161147822.59贵州龙博房地产开发有限公司花溪区办公;5475.9522999.24.2贵州凯宜房地产开发有限公司花溪区办公

24、;商业（商服）;4410205.8385703214257.52.5贵州屹丰房地产开发有限公司2009年至今，贵阳市商办土地成交36幅，成交面积77.34万方，可建面积达289.25万方。平均容积率在3.54之间。未来办公市场竞争将达到白热化程度，对产品提出更高要求。办公土地市场未来办公供应以金阳新区及云岩区为主，但云岩处于老城区，土地的稀缺性导致成交地块面积偏小，整体体量有限。金阳新区成交土地89.72万方，供应较大，加强未来市场竞争。 2009年来商办土地共成交36幅，云岩区、金阳新区各占15幅，分别占比41.67%。 从成交土地面积来看，金阳新区成交89.72万方，占总成交量的65.5%

25、，是市场供应绝对主力；其次为南明区、云岩区。当前办公楼区域分布金阳中央商务区麟龙cbd富源医药物流园凯宾斯基大酒店中澳科技城鸿通城绿地联盛国际百灵时尚天地贵阳市场在售、待售办公项目较少，其中金阳商务区办公楼占据了全市比重的一半，可见其地位不断的攀升。市中心两城区目前在售、待售楼盘基本与新崛起的金阳商务区内的项目持平；两城区主要是指云岩区和南明区；云岩区的办公项目主要分布在瑞金路、延安路和北京路；南明区的办公项目主要分布在中山路、新华路和都司路。当前在售办公楼概况所属区位案名装修状况 均价元/ 总层高标准层（）分割面积（）车位销售情况金阳区 麒龙cbd中心毛坯780026层奇层857偶层802整

26、层出售300仅剩下8层绿地联盛国际公共部分精装1000028层160020-9351000待售中澳科技城公共部分精装700022层1250100-12001200待售世纪城毛坯670033层82580-200200新推1栋云岩区 百灵时尚天地精装1700040层150085-260600已售50%南明区 富源医药物流园毛坯560025层65093-119250已售60%贵阳凯宾斯基大酒店毛坯2200056层1200132-210550仅剩一套鸿通城毛坯1200015层200030-1501788尾盘中心两城区办公项目单价较高，销售情况良好；金阳新区办公项目，单价相对较低，只能凭借精装修抬高价格

27、，销售情况一般。颂唐观点 目前贵阳市正逐步打造贵阳经济圈，与周边城镇的联系愈加紧密。同时由于第三产业是贵阳市的主导产业，商办市场的发展前景极为乐观。 金阳新区是贵阳市新的发展战略核心，预计4-5年内，将成为贵阳新的商业商务中心，板块升值潜力巨大，对本案利好。 金阳新区是贵阳市办公市场供应的绝对主力，未来竞争激烈，对本案发展提出更高的要求。我们将进一步针对贵阳市办公市场、西南区域典型办公物业、全国经典办公案例逐层深入分析，了解贵阳市办公市场发展地位。part.2 市场竞争比较分析西南区域典型办公案例分析贵阳办公市场竞争分析全国经典办公案例分析研究目的：全面了解贵阳市的办公市场情况，并对西南地区以

28、及全国相关典型案例作出研究，为项目定位提供市场参考价值。重点案例选取由于本案为办公加部分配套项目，我们将根据以下条件，针对各个区域分别选取一个案例进行重点分析，为本案将来的发展作为参考。 当前热销项目 注重办公楼硬件指标 城市标杆产品麒龙cbd中心麟龙cbd本案坐落于贵阳金阳诚信路城市广场北侧，是由3栋（21层、23层、26层）办公楼组成，1-2层为商业；商业建筑面积约1200，办公建筑面积约为15300，地下建筑面积为2300平方米；项目不可分割，整层出售，目前在售1栋26层，仅剩最后8层，后续2栋推出时间未定。麒龙cbd中心占地面积1.9建筑面积6.3开发商贵州麒龙房地产物业级别 甲级物业

29、费4.5元/ 月绿化率20%开间面积整层出售标准层奇层857偶层802容积率3.0得房率72%物业公司未定空调配置中央空调内部配套无电梯情况4梯（2部货梯）内部网络未定车位地下300 楼层高度21层91.01米、23层99.6米、26层112.5米智能化达到5a标准（办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化、楼宇自动控制系统）大堂高档石材贴面，挑高 5.1米内部层高一层5.1米商业层，二层上4.2米，3-21层为4.3米主力客源本地自用客群为主现代简约风格的立面，打造金阳首座5a甲级写字楼以及区域标杆产品之一。 麒龙cbd中心一期 销售许可证： 2009051 总套数：95，已售：62，

30、可售：33，销售周期：2009.8-2010.11，均价：5768 元/平方米。二期 销售许可证： 2010050 总套数：137，已售：80，可售：57，销售周期：2010.5-11，均价： 6472元/平方米。截至2011年5月，目前仅剩8层房源，共计6800平方米，均价7800元/平方米案例总结及启示前期以站稳脚跟，建立口碑为首要目标，控制价格，并视销售情况而定，再稳步提升单价；整层出售，总价过高，对投资客群吸引有限，因此客源上相对局限，以自身5a级品质写字楼作为卖点；外立面采用双层保温隔热中空low-e玻璃，简约大气，凸显现代风格办公楼的流畅线条，给人舒适的办公环境。 百灵时尚天地百灵

31、时尚天地本案位于贵阳市繁华商业中心，是一栋地下三层，地上四十层的建筑；主要规划1-5层商场，6-10层为服务配套，11-39层全精装公寓及部分办公，40层为观光会所。 百灵时尚天地占地面积0.4建筑面积6.8开发商贵州嘉黔房地产物业级别 普通物业费3.8元/ 月绿化率16%开间面积85-260标准层1500容积率15.8得房率70%物业公司贵阳兴隆物业管理空调配置中央空调内部配套会所电梯情况16部奥蒂斯电梯（2部货梯）内部网络未定车位地下600 楼层高度166.7米 智能化全部采用广州鸿宇科技（视频监控安防系统、网络综合布线系统、智能集成系统等）大堂挑高4.5 米，1500平方米内部层高1-5

32、层4.5米、6-10层4.2米、11-39层3米主力客源本地、地州、外省（温州）装修情况精装修，装修标准5800元中心城区为数不多的超高层现代建筑，也是市中心地标性建筑之一。百灵时尚天地2011年5月，已售出50%房源，办公楼仅剩260平米起的大面积户型，均价17000元/平方米2011年1月，推出55-130平方米公寓及办公，起价18000元/平方米，层高3米2011年12月，总套数：606，已售：159，可售：447，销售率：25.11%，均价：15657元/平方米2011年11月成交26套，均价 15713元/平方米2010年6月开盘销售21套（内部消化，对外实为0销售）开盘报价1800

33、0，成交均价15682 元/平方米。百灵时尚天地家住办公两用型，精心设计的伪装们，将两个空间完全分开又完美结合，流动互通；户型合理分区，功能紧凑，私密性强，通风采光优越。案例总结及启示单价较高，层层面积分割合理，85-260平方米，15.8的容积率使得该案利润得到最大化；精装修，装修标准达到5800元，作为贵阳市场上为数不多的精装修办公产品，稀缺性显而易见；16部奥蒂斯高级电梯，保证上下楼层的便利，并提高项目自身档次；适当采取一些优惠活动，最大程度给予客户实惠。凯宾斯基大酒店凯宾斯基大酒店本案位于南明护国路，是一栋地下层，地上五十六层的建筑；主要规划1-6层：酒店配套，7-27层：写字楼，28

34、-56层：商务酒店。凯宾斯基大酒店占地面积1.1建筑面积6.1开发商贵州大发房地产物业级别 甲级物业费3元/ 月绿化率20%开间面积132-210标准层1200容积率/得房率70%物业公司未定空调配置中央空调内部配套西餐厅、商务中心、多功能会议室、中餐厅、宴会厅、游泳池、健身中心、夜总会电梯情况16部奥蒂斯电梯（8部货梯、4部酒店用梯、4部办公用梯）内部网络未定车位地下三层550个楼层高度228米智能化办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化、楼宇自动控制系统大堂2500平方米，大理石贴面的超豪华双大堂，挑高 米内部层高7-27层3.7米中国第二座双5a智能化超甲级涉外写字楼，当前贵阳办

35、公楼第一高度。 凯宾斯基大酒店销售许可证：2006119总套数：161，已售：47，可售：114，均价：10782元/平方米，销售率：29.2%，销售周期：2007.2- 2010.3。现场报价：写字楼7-27层，7楼起价1.72万，最高价2.5万。底商为自持物业，做精品销售。截至2011年5月，仅剩一套110平方米房源在售，价格22000元/平方米。凯宾斯基大酒店户型方正，布局合理；四梯八户，每个朝向同等分配户数；3.7米内部层高，给予最大程度的舒适办公空间。酒店专用梯办公专用梯案例总结及启示该案之前为贵阳最大的烂尾楼，由于当地政府的扶持，并重新规划后才渐渐取得成功，本项目要以此为鉴，积极与

36、当地政府磋商，合作；贵阳唯一一座“双5a” 高智能化写字楼；8台每秒运行4米的高速电梯、2500平方米超双大堂复合准入系统、3.7米层高办公空间等设施，使得该案成为当地标杆项目的有利保障；内部配套完善，一层商场、普拉娜啤酒屋、二层24小时西餐厅及商务中心、三层为多功能厅及会议室、四层为中餐厅及宴会厅、五层为游泳池、健身中心、六层为夜总会。 案例总结麒龙cbd中心百灵时尚天地凯宾斯基大酒店建筑风格现代现代现代智能化甲级普通甲级标准层面积奇层857平方米偶层802平方米1500平方米1200平方米开间面积整层出售85-260平方米132-210平方米外墙结构双层保温隔热中空low-e玻璃 石材和玻

37、璃幕墙的材质全铝材顶级中空玻璃幕墙电梯数4部（三菱）16部（ots）16部（ots）停车位地下300地下600 地下550个大堂挑高 5.1米，800平方米挑高4.5 米，1500平方米挑高5米，2500平方米装修情况毛坯精装修装修标准5800元毛坯从贵阳当地市场热销的写字楼项目可以看出，在建筑风格的上以现代风格为主，电梯采用国外高档品牌；停车方式以地下车库最为多见；标准层面积在800-1500平方米不等；毛坯房居多；大面积大堂，挑高4.5-5.1米左右。自身产品的剖析本产品受限高150米，极大程度上制约了发展，甚至说不可能成为贵阳未来市场上的地标性办公楼，但高度也绝非是衡量一个办公楼好坏的唯

38、一标准。优秀写字楼标准地理位置优越在市中心的地方，交通方便 本案处金阳新区离市中心较远，但规划在建轨道直达 整体形象注重高度与外立面设计 本案限高150米，无法成为城市标杆产品 配套设施完善内部配套，注重硬件指标、物业服务、高智能科技本案所属中航旗下，企业文化以高智能高科技为主，优势得天独厚成行成市要形成商务圈，与周边多个写字楼一起，形成区域效应本案地处金阳中央商务圈，是贵阳新兴崛起的商务圈板块未来发展建议采用避重就轻的战略手段，与贵阳市场上的常见产品错位竞争，规避自身限高的劣势，寻找当前办公市场的突破口。突破传统观念，不以办公楼高度为首要目标；限高的情况下无法与市场上其他产品比拼形象市场当前

39、以高智能化为主打的办公楼占据少数；花大成本于生态、科技等硬件指标上，以此为突破口，错位竞争，凸显自身优势避重就轻part.2 市场竞争比较分析西南区域典型办公案例分析贵阳办公市场竞争分析全国经典案例分析板块划分无论从规划上还是目前分布来看，贵阳市的繁华商业街区都在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区（云岩区、南明区）。但随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起（金阳中央商务区）。金阳中央商务区本案市中心商务区金阳中央商务区市中心商务区贵阳办公物业表现目前贵阳市有高层建筑2706栋，其中百米以上的建筑物51栋，最高的建筑物是228米的凯宾斯基酒店

40、。超高层建筑已成为当前市场的主流产品。凯宾斯基酒店 228米贵航大厦 158.6米项目名称高度凯宾斯基酒店 228米贵阳喜来登大酒店 158米贵阳世纪金源大饭店150米贵阳时代广场名仕楼140米富中国际商务楼 110米项目名称高度凯宾斯基酒店 228米贵阳喜来登大酒店 158米贵阳世纪金源大饭店150米贵阳时代广场名仕楼140米富中国际商务楼 110米时至今日，贵阳市已拥有了较多的超百米建筑，未来也会逐年增长，市场影响力已大大降低。已建成超高层建筑项目名称高度花果园双子塔 260米贵阳会展中心 201米金阳乾图中心广场270米 贵阳中天会展城196米贵阳汇金国际广场178.6米待建超高层建筑贵

41、阳办公物业表现我司将选取贵阳周边经济发达城市的在售写字楼案例，对整个西南地区的写字楼发展做出定位。城市经济能力较强与贵阳距离较近市场在售楼盘成都时代8号1重庆英利国际金融中心 2云南顺城双塔3案例选取贵阳办公物业借鉴案例研究建筑面积9.4万平方米区域位置锦江区东大街芷泉段68号 物业级别甲级总高165米开发商龙茂房地产开发（成都）有限公司标准层面积2400平方米开间面积160-433平方米销售均价22000元/平方米物业费20元/平方米/月物业管理公司世邦魏理仕案例一：成都时代8号时代8号，坐落于成都东大街金融区核心之地，傲踞城市cbd一环路内最具未来发展话语权的门户位置，缔造对话世界的顶级商

42、务典范，成为国际企业进入的西部首要选址。案例研究结构框架结构外墙全low-e玻璃双幕墙大堂9.5米挑高，近900平方米气派大堂智能化5a供电65va/平方米标准楼层供电量，预留备用发电机安装空间网络通讯 预留充足光纤数据接口及固定电话于各层弱电房消防 火灾自动报警系统，延伸至各单位机房空调 空调制冷标准达150w/平方米；预留24小时空调及供暖支管可供自行接驳；层层配备独立新风系统，通风量达8.5l/平方米秒电梯数客梯16部，电梯2部停车位地下500个借鉴与启示19.5米挑高，900大堂体现写字楼档次。2客梯、停车位、网络、空调等硬件设施达到较高标准。3面积分割较大，但由于处于商务中心，客户群

43、庞大。案例研究案例二：重庆英利国际金融中心 建筑面积160000平方米区域位置渝中民权路40号 物业级别甲级层数63层开发商英利集团 标准层面积2000平方米开间面积201-500平方米售价29000元/平方米物业费待定智能化5a案例研究结构框架核心筒结构外墙内呼吸式双层中空玻璃幕墙结构内墙 金色中空玻璃幕墙大堂大堂 五星级酒店装修标准挑高近10米大堂层高层高4.2-4.5米卫生间卫生间 五星级酒店装修标准供电供电 双回路变电站供电+21,200kw发电机网络通讯 电话2,000门/层+网络光纤1g专线供水 市政及二次供水空调 vav空调系统、新风绿色系统停车位600余个地下停车位电梯20部美

44、国原装进口otis电梯借鉴与启示110米挑高大堂，4.2-4.5米层高体现写字楼档次。235a智能化标准及国际化内部配置符合整体高端定位63层的高度打造重庆新地标，未上市即吸引了全市的关注。案例研究案例三：云南顺城双塔建筑面积50000平方米区域位置五华区东风西路与三市街交汇 物业级别甲级层数26层开发商昆明赛伦房地产有限公司标准层面积1240平方米开间面积190-1240平方米租金3.5-4.5元/平方米/天物业费6.9元/平方米/月物业管理公司顺城物业管理顺城地处城市最核心区，拥有昆明最完善的城市配套体系，该区域在政府规划的未来cbd区域范围之内，拥有12万平米开放式购物中心的商业配套，为

45、双塔商务人群提供高品质、完善的诸如餐饮、零售、休闲商务支持。 案例研究结构金属框架结构外墙全low-e玻璃双幕墙大堂挑高10.5米智能化5a标准层层高3.6米 消防 火灾自动报警系统会议设施 多媒体会议中心 空调 原装进口东芝smms多联机变频中央空调 电梯数6部芬兰通力电梯 停车位地下80000平方米（约2000个车位） 借鉴与启示110.5挑高，3.6米标准层高，提升写字楼档次。2整体定位较高，属于昆明市场上的稀缺产品3面积分割较大，但由于处于商务中心，客户群庞大。案例总结成都时代8号重庆英利国际金融中心 云南顺城双塔建筑风格现代现代现代智能化5a5a5a标准层面积2400平方米2000平

46、方米1240平方米开间面积160-433平方米201-500平方米190-1240平方米大堂挑高9.5米10米10.5米电梯数客梯16部，电梯2部20部美国原装进口otis电梯6部芬兰通力客梯 停车位地下500个600余个地下停车位地下80000平方米（约2000个车位）装修情况公共部分装修公共部分装修公共部分装修从成都、重庆及云南的市场热卖楼盘可以看出，高端写字楼对于建筑风格的选择以现代风格为主，使用5a级智能化系统，开间面积通常大于1000平方米，开间较大，大堂挑高10米左右，电梯数及停车位较多，公共部分精装修。本案定位思考从西南地区发达城市的写字楼市场发展现状来看其发展程度较贵阳而言处于

47、领先地位，本案可参考借鉴。123周边地区甲级写字楼一般均采用5a级智能。写字楼开间面积较大，一般超过1000平方米。大堂挑高10米左右，体现写字楼档次。part.2 市场竞争比较分析西南区域典型办公案例分析贵阳办公市场竞争分析全国经典案例分析根据本案的当前情况，我们将根据以下条件，针对办公市场发展较为发达的城市选取案例进行重点分析，争取为本案提供宝贵参考建议。提倡智能化科技化办公建筑高度低于150米处于办公市场较为发达的城市全国案例选取梅龙镇广场主楼从十二至三十七楼为涉外甲级写字楼建筑面积约5万平方米得房率65% 楼从地下一层至十层为大型购物商场 建筑面积约7万平方米开间面积135平方米-26

48、95平方米37层，144米的甲级写字楼，沪上较为知名的商办两用大型广场。梅龙镇广场总建筑面积(万平方米)12区域位置南京西路江宁路口 开发商香港和记黄埔地产有限公司长江实业（集团）有限公司 上海梅龙镇（集团）有限公司 楼层状况37层租金7.2-10元/平方米*月物业形态写字楼、商业物业公司上海梅龙镇（集团）有限公司 物业管理费31.73元/平方米*月容积率 10.2销售情况目前已租满梅龙镇广场建筑形态 37层 外立面 石材建筑高度144米办公楼层数 25层标准层层高 2.4米标准层面积 1540平方米电梯 客户电梯服务电梯低区 中区高区消防/服务电梯 停车场电梯 数量40510通讯设备 有线电

49、视、移动通讯、卫星电视、宽带可接入 智能化设备 办公自动化系统、通讯自动化系统、楼宇自动控制系统 安保设施 24小时专业保安及管理、闭路电视巡更系统 消防设施 自动喷淋、背景音乐、温感、烟感 供电系统 提供isdn、ddn专线 供应热水 有 车位数 319个 车库层数 2层 地下层数 2层车位租金 1500元/月 卫生间配置 进口卫生洁具 公共套内卫生 有 装修情况评述 天花用龙骨及600*600矿棉板，提供600*600光管灯盘；中央玻璃视窗及垂直窗帘 上乘的硬件设施、完善的保安服务及24小时专业管理，是梅陇镇广场的最大特点，给在此就业人群创造舒适的办公环境。梅龙镇广场写字楼标准平层图开间面

50、积118平方米-1500平方米。每单位设有高级隔音天花及灯盆。安装中央空气调节系统，可按个别用户需求提供24小时空调。 双路供电设备，以确保及提供稳妥电力供应。 设置地台线槽，可灵活装设办公室自动化设备。 配备充足通讯线路；提供光纤通讯设备的接驳线。 九部进口三菱高速客用电梯直达各办公楼层。宽敞及楼高达十米的独立入口大堂，采用高级花岗石配以石膏板吊顶。 案例总结及启示高大10米的宽敞大堂，气派奢华国际品牌客梯，数量充足，方便办公人群层层布置高级隔音天花板，大手笔，高品质每层面积极致利用，118-1500，供选择余地较大5a级标准写字楼智能化配置银河soho四-十八层为甲级写字楼建筑面积约16.

51、6万万平方米楼从地下一层至三层为大型购物商场 建筑面积约8.6万平方米18层商办两用建筑，是北京继“鸟巢”、“国家大剧院”、“新央视大楼”后最有标志性的建筑。银河soho总建筑面积(万平方米)33区域位置东二环朝阳门桥西南侧 开发商soho中国楼层状况地下3层，地上18层售价写字楼：65000元/平方米商业：未售物业公司北京锦融物业管理物业管理费写字楼24元/平米/月商业30元/平米/月 银河soho建筑形态 18层 外立面 高性能的幕墙 建筑高度144米办公楼层数 15层标准层层高 3.5米（顶层4米）标准层面积 7000平方米电梯 客户电梯服务电梯（货梯）186通讯设备 宽带可接入 装修情

52、况精装修装修标准5000元采暖系统 24小时中央空调消防设施 设火灾报警及自动灭火系统 车位数 地下300个 车库层数 2层地下层数 2层车位租金 700元/月 卫生间配置 高档洁具公共套内卫生 有 智能化设备高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系 标新立异的外立面及流动和有机的内部空间，是该项目成为区域标杆产品的关键所在。银河soho开间面积100-300平方米不等；目前仅剩4层可售；360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度；数百米长的景观构成深远的、全角度的视野；平台的相互错综位移，不同层面拥

53、有不同视角。 案例总结及启示标新立异的建筑设计，带来视觉上的享受运用多项绿色先进技术，走在同类产品的前沿标准层超大面积，高利润多维空间，720度采光，独特创意得天独厚的地理位置案例总结上海梅龙镇广场北京银河soho建筑风格现代现代智能化甲级甲级标准层面积1540平方米7000平方米开间面积118-1500平方米100-300平方米卫生间配置高档洁具进口洁具 电梯数客梯18部，服务电梯6部（ots）客梯9部，服务电梯1部（三菱）停车位地下300个地下319个大堂挑高10米挑高8米装修情况精装修公共部分装修从北京、上海的市场热卖楼盘可以看出，高端写字楼对于建筑风格的选择以现代风格为主，电梯数较多且

54、均采用国外高档品牌；卫生间高档洁具提升形象；停车方式以地下车库最为多见；标准层面积较大，1000平米为基准；大堂挑高10米左右。从全国优秀产品案例可以看出，发展水平略高于西南地区，较贵阳而言处于领先地位，本案可参考借鉴。123写字楼一般均采用5a级智能，大堂挑高10米左右。写字楼开间面积较大，一般超过1000平方米。内部设施以进口品牌为主，提升写字楼形象。本案定位思考 金阳新区是贵阳重点发展的核心区域，地位仅此于中心两城区，区域内的写字楼产品与中心城区产品有一定差距，但未来4-5年内，金阳新区势必超越其成为一流； 贵阳在西南经济圈内，其发展水平属二流，较之一流的成都、重庆等城市仍有一定差距，房

55、地产市场更是应视为发展的模板； 全国一线城市房地产的飞速发展，是贵阳无法比拟的，但总体来说贵阳发展潜力巨大。 总结本案所属贵阳金阳新区，应跳出区域市场的狭小空间，对西南经济圈以及全国一线城市成功写字楼产品视其为标杆，打造成为具有引领贵阳现有办公物业市场的优质、特色产品。颂唐观点 目前贵阳办公楼市场在售项目较少，价格适中，随着金阳商务区的日趋成熟，未来仍具有上升潜力，但随着重点发展，竞争项目也势必增加。 目前贵阳市办公市场的发展较西南地区核心城市而言略显稚嫩，通过对西南地区乃至全国地区的成功案例的研究，我司将对本案进行更符合市场发展的的产品定位。 本产品限高制约发展，无法成为区域标杆产品，因此要

56、避开形象不足的自身劣势，花大手笔重点开发绿色科技节能等高新办公产品，差异化竞争凸显自身特点，避重就轻。 在了解了贵阳办公市场发展现状的基础上，我们将对项目自身的优劣进行全面的解析。part.4 项目解析swot分析地块分析项目价值与难点解析研究目的：对地块情况进行详细分析，对项目的价值点与难点做出解析，为下一步项目定位做参考。地块区位高新科技工业园区体育中心文化娱乐中心本案市级行政中心中央商务区大型居住区会展中心 项目位于金阳新区高新科技工业园区内，属生产、商务、办公氛围浓厚的区域。 金阳新区规划至21世纪中叶，该区域的持续开发建设是本案所处片区发展的动力。 本项目周边办公物业均价在6700-

57、7000元/平方米之间，大部分售完，处于租赁状态。区域交通动线贵黄高速贵阳绕城高速贵遵高速北京西路兴筑东路观山东路金朱东路金西路金阳北路长岭北路项目地块项目临近多条主干道、及高速道路，通达状况良好，利于商务往来。 高速：贵阳绕城高速、贵遵高速、贵黄高速 “三纵”：金西路、金阳北路、长岭北路 “四横”：金朱东路、观山东路、兴筑东路、北京西路凸显高层景观项目地块观山公园十二滩公园地块北方为绿地、西北方向为观山公园，在规划中可加以侧重。行政中心国际会展中心国际会展中心观山公园观山公园地块指标用地性质科研兼容办公占地面积26644.35平方米容积率4.5可售面积119760平方米（总计）写字楼9580

58、8平方米商业23952平方米建筑限高150米，建筑密度30%，绿化率35%项目体量及建筑限高将在一定程度影响建筑形态。难以在高度上成为区域标杆。地块现状项目已动工施工围墙完工part.4 项目解析swot分析地块分析项目价值与难点解析项目价值点1 1强大的主流客户基础，与产业支撑西部园区东部园区以新材料、先进制造业、生物制药、孵化中心、大学科技园等，以研发为主以航空航天、电子信息等产业发展为主项目价值点2 2市场上在售办公物业有限，且日益向金阳新区集中，区域商务办公氛围形成。所属区域项目名称总建面（万）售价（元/）建筑档次金阳新区麒龙cbd中心631227300甲级正汇国际42751甲级中澳科

59、技城164407甲级南明区贵阳凯宾斯基大酒店60516甲级云岩区永利星座27605项目价值点3 3 金阳新区为城市规划发展重心 该区域为新的商务中心，利于办公物业发展 项目位于金阳新区高新技术产业园区，办公氛围浓厚 未来地区商务中心宏观利好，激发未来升值潜力。项目可以“黄金片区投资首选”为推广切入点项目难点1 1项目限高150米，与市场在售办公物业相比，其昭示性被削弱凯宾斯基大酒店，5656层，高228228米茅台双子星，高180-260180-260米项目难点2 2后续市场办公物业加大，且多以甲级办公楼为主，竞争强度加大。所属区域项目名称总建面（）市场存量（ ）金阳新区麒龙cbd中心4939

60、55000正汇国际1374113741中澳科技城164407164407茅台双子星规划中-凯宾斯基大酒店2161310000永利星座基2051520515绿地联盛国际261807000预计今年市场存量将会达到达到20万方。项目难点3 3平面层面积将超过1000平方米，成为市场的难销面积项目名称总建面（万）标准层面积（ ）市场存量（万 ）麒龙cbd中心49395802-8575000正汇国际1374176313741中澳科技城1644071250164407凯宾斯基大酒店21613108010000永利星座基2051573220515绿地联盛国际261809357000part.4 项目解析sw