论契税对房地产交易的影响研究

1、论契税对房地产交易的影响研究摘要：契税是在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单和 个人征收的一种税。它同其他税收一样是取之于民，用之于民。除与其他税种有 相同的性质外，还有自己的特点，即契税具有保障性。按照中华人民共和国契 税暂行条例的规定，当土地房屋产权发生转移时，要想取得国家颁发的合法产 权手续，就必须先向财政机关缴纳契税，只有出具契税凭证，土地管理部门、房 产管理部门才给予办理权属变更手续，国家才能承担保护其产权的责任，这是契 税不同于其他税种的主要特征。关键词：契税；国内外房产的现状分析；房地产市场；金融危机；次贷危机； 一、引言：目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次

2、全球性金融危机的阴影开始 显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈， 除了次级按揭贷款通过证券化 这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机 的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公 司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。 次贷危 机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。 其中，中国房地产市场受到的 影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场 空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危 机。二、房地产税收概述1. 房地产税收的含义房地产税收是以房 地

3、产或与房地产有关 行为和收益为征收对 象的税 种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。 房地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税 ；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即 各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义上 地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括 对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单讲是 指直接或刊接以房地产为课税对象的各种税收的总称。2. 房地产税收的特点房地产税收是人类

4、历史上最古老的税种之一。 房地产税收，山于其课税对象 的特殊性，本身有其特殊性。与一般税收相比，房地产税收主要有下列特征： 房地产税收是一种比较稳定的税收来源房地产税收以房地产为课税对象，房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的 资产属性，而目房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，这些决定了以房地 产为课税对象的房地产税收，具有稳定性特征。正因为如此，房地产税收成为政 府十分重视的财政收入的来源。 房地产税收一般具有较强的政策功能房地产具有稀缺性的特点，尤其是上地资产，供给有限，需求又在不断增长。 房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋予房地产税收较强 的政策功能。比如，通过开

5、征房地产保有税，加大房地产持有者的持有成本，促 使业主对房地产更加有效地利用；通过征收适当的土地增值税，调节土地增值收 益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利，通过对城市空地征收空地税， 促进人们提高土地利用率；通过调整有关房地产交易时的课税，干预和调控房地 产市场使之平稳运行。 房地产税收是一个多环节征收的税收体系房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、持有、转让等多环节征收有 关税收来实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种税种 相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。 在房地产生产过程中，一般要 征收营业税、企业所得税等；在房地产的持有环节，一般要征收资产税性

6、质的房 地产保有税；在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印 花税等;在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。 房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税不仅是国家用以调节国民收入分配的一种手段， 它还是用于调节和 干顶人们经济活动的一种手段，如耕地占用税等。随着商品经济和国家职能的扩 展，税收越来越多的显示出国家干预或调控经济获得的功能， 房地产税收更是如 此。 房地产税收的征收成本一般较高房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响， 房地产 价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从市场中轻易 获得，人们

7、要得到某一房地产的价格水平往往要花费一定的费用。因此与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般需要花费比较高的成本费用。 许多国 家和地区为了征收有关的房地产税收而建立了专门的房地产价格评估体系。3. 契税的计税依据，归结起来有4种： 是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。 是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如， 北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使 用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原 值。 是依据土

8、地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若 A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换， 契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。 是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设 2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。三、国内外的研究现状1. 国外研究现状由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所 设置的土地税种与税率也各不相同。不少国

9、家对土地和房屋不动产按其价 值合征不动产税，而不是分别课征土地税（地产税）或房屋税（房产税），原因在于：城市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，难以分开， 单独估价较困难。所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税 合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动 产税。这样，土地税事实上已经包含在不动产税中。各国不动产税的征税 依据有所不同，例如，法国以及英国的地方政府是依照土地及房屋的租赁 价值课税的，而德国地方政府征收的不动产税则以土地和房屋的资本价值 为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财产税之中， 如瑞典，荷兰中央政府征收的财产税。美国州

10、政府和地方政府征收的财产 税，各国所推行的财产税是对上地和其他财产按其价值课税。德国州政府、瑞典、挪威、荷兰、奥地利中央政府，则是征收财富净值税，其征收的依 据是某一个人所有的士地与其他不动产及动产的评定价值，减去其所负债 务后的净值。日本则征收固定资产税，其征收的依据是土地、房屋以及折 旧资产的评定价值。尽管许多国家都己征收物业税，但据笔者所参考查阅 的文献中，就“房地产税费体制改革”这一课题专门进行深入探讨的比较 少见。2. 国内研究现状2003年11月，财政部部长金人庆与国家税务总局局长谢旭人一同出席 “中国财税论坛 2003 ”，这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七人方 面内容，其中

11、就包括房地产税。到今2004年1月广东省表示可能在年内试点，短短数月之间，房地产税就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点 话题。所谓房地产税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人 每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。根据媒体报道，财政部 税务司一位负责人透露说，房地产税改革的基本框架，是将现行的房产税、 城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有 阶段统一收取的房地产税，基本原则是，科学测算现行房地产税和房地产 开发建设环节收费总体规模。中国人民大学法学系教授周坷是国内最早撰文对土地批租制度提出质 疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就

12、是一个典 型案例，“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，木 身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之， 我们的政府不能干这种事。”90年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响。另外一个原因还与计划经 济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产 经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少，“但当今社会财富（包括物业财富）的分布相当部分是在民间，”周坷说，“且我国企业己不 堪重负，国家需要在财政来源上重新定位。”征收房地产税对宏观经济所 起的作用没有发挥出来，对当前急需解决的热门话题，也就是缩小贫

13、富差 距的作用被大大的忽视了。现在，绝大部分学者均认为房地产税是大势所趋，其理论上可以改变不合理的游戏规则，让所有的参与者更合理的收益。业界普遍对“房地产税”的解读是，将过去一次性征收的包括土地出 让金在内的税费，在房产保有期间分批缴纳。对于这一点，存在较人的争 议。支持者认为，此举能够让政府化一次性财政收入为今后数十年的稳定 收入，还可分享房地产的增值保值；而购房者则能降低资金成本，因为理论上看能降低首付，贷款随之减少，利息也就随之下降；而对于房产商来说则可令资金链宽松不少。但台湾房地产政策研究学会秘书长、上海楼市海 外版发行人蔡为民则认为 ：“一旦打击目前活跃的买气，进而使开发商不 再勇于

14、出高价标地，共至出现类似台湾的土地频频流标现象，纵然有税收 进账，但与土地标售动辄十多的金额相比，房地产税的收入变成得不偿失 的小利。”清华大学房地产研究所的刘洪玉认为，征收房地产税，并非改 变己有的政府土地出让收益模式，对近期房地产市场的影响，也是十分有 限的。对于“开征房地产税对房地产市场的影响”，复旦大学金融研究院博 士华伟认为，假设现在一年能收到50个亿的房地产税，那么政府就可以把未来10年的房地产税权抵押给银行而贷到400个亿，因为不管房产市场的好坏与否房地产税都是比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。可见， 如果征收房地产税，政府可以获得一大笔稳定的收入，可以降低银行的放 贷风险，

15、有利于政府调控房产市场，促进房产市场的持续繁荣。从以上可以看出，人们关于“房地产税费体制改革”的说法各执己见， 各有各的道理，但就“房地产税费体制改革”这一课题从定性和定量角度 进行全面深入研究的，在我国目学术界尚处于空白地位。四、我国房地产市场和房地产税费的基本状况1. 我国房地产市场的基本状况自从1998年以来，我国房地产业得到了飞速发展，由于房地产业与 其他很多产业都具有较大的相关性，所以它的发展成为国民经济持续稳定 增长的前提条件，北京的住宅价格增长速度更是惊人，国家及各界人士对 其倍为关注。最近几年，全国各地房地产价格普遍以较大幅度上涨，尤其 是上海，北京，造成房价过高的原因，笔者认

16、为有以下几个重要支撑点： 房地产产品供不应求，土地资源缺乏。当这种情况出现时，通过马 歇尔的剪刀分析理论可以得出房价将上升，并且高于均衡价格。 房地产自身的升值。由于物业所在城市和地区的不断发展，基础、 市政设施，环境等不断得到优化，使房地产本身的价值得到提升。 房地产税费过高。目前开发一个房地产项目至少需要缴纳上百种税 费，税费种类繁多，手续复杂，额度也较大，给房地产开发企业带来较重 的负担开发商要想谋求较高的利润，只能将其成本和较高的税费转嫁到房 地产购买者身上，从而导致房价过高。 人为炒作，作为投资增加对房地产的购入。房地产市场不乏存在较 多的房地产投机、炒作行为，这使房地产价格出现虚涨

17、，导致房地产行业 出现泡沫经济，泡沫一旦破灭，最终致使整个房地产行业瘫痪。2. 我国房地产税费的基本状况我国最近一次关于房地产税收制度的改革是在1994年，历经了 10多年，面对着日趋成熟的房地产市场，房地产税收制度已明显滞后，它存在 的问题不断地暴露出来，主要有以下儿点： 税收负担因纳税人不同而有所不同。我国的房地产税收存在内外两 套税制，内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地 产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。 税收负担因经济行为不同而有所不同。现行房产税规定，企业自用房产按照房屋原值一次减除10%30%L后乘以1.2%计算缴纳房产税、而出租房产

18、则按照和金收入的12%计征房产税，这种规定导致了两种税负不公状祝的产生。因此，现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。 税收负担因所处区域不同而有所不同、我国的房产税和城镇土地使用 税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些区城之外的 房产和土地则不需纳税。目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用 税课税范围之外的区域，与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没 有木质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城 镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而 几米之外的另一侧的企业则不需纳税，更加彰显

19、了房产税和城镇土地使用 税课税范因规定的失当。 税费并举，重复课征。以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，既要支付上地使用费，又要缴纳土地使用税；从而造成房地产市场中税费重复。 “费大于税”现象据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项，其中有经过中 央和省级相关部门批准的合规收费，也有一些不合规收费。究其原因，方 面是由于房地产税收体系不完善，所筹集的纳税收人过少，而房地产税作 为财产税的重要组成部分，其收人的重要性对于地方政府是不言而喻的。 房地产收人的不足必然使地方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于 集中，地方政府通过调整税收制度来增加收人几乎没有可能。另一方面， 政府通过

20、基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。因此，一些地方税就 披仁了费的外衣。同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强 的内在膨胀倾向，从而最终造成收费泛滥、费挤税的状况。这些对房地产 市场的发展产生了三大阻碍作用：一是直接大幅度地加重了消费者负担；二是费大于税限制了房地产业规模的正常扩张；三是费大于税直接限制了税收对房地产业发展的调节作用。3. 次贷危机对中国房地产市场的影响 影响购房者预期购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2000年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识

21、到没有只涨 不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望， 具体表现为成交量的急 剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐 蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报 道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨 0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。 影响国内房地产市场的中长期走势(1) 国内房地产市场涨价过快从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算

22、，那么全国多数地方的房价至少 上涨了 1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了 12年才实现了 房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。(2) 违约风险违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购 房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支 开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一 定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国 房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款

23、。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产 的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后， 我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。 次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少， 住房需求具有刚 性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进 行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、 投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，

24、本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。(1) 自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1, 一般与居民实际可支配收入丫正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中 的比例E,与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中k 表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般 是常数，为简化问题通由 k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入丫由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从年度看2007年房价P比2006 年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地 产自住需求受到强烈抑制。(2) 保值需求：这类

25、需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作 D2, 般与居民实际可支配收入 丫、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例 E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为：，其中h表示决定保值需求的 其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。(3) 投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3, 一般与参与房地产投机资本总量 L、预期房价上涨的购房者在总购房者中 的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为：，其中u 表示决定投机需求的其他因素。从 2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机 资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提

26、升，特别是d的大幅增加，投机 资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。综上所述，房地产需求D=D1+D2+D包括自住需求、保值需求和投机需求，其中 投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。从短期看，国内房地产需 求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。 次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远 从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素， 而流动 性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素， 也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响 不容忽视。一

27、方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一 半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储 已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一 定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治 理流动性过剩问题带来的压力。另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到 制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际 投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀， 从而给中国治理流

28、动性 过剩问题的带来难度。从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供 应量增长迅速。M2同比增长18.94%,创下近19个月来的新高。原因主要在于国 内货币信贷增长全面地反弹，1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了 2000 亿元，创历史新高。因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价 水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。4. 金融危机对中国房地产市场的影响美国金融危机对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行 传导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和 能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。愈演

29、愈烈的全球金 融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，重叠我国经济周期调整，导致经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、 失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等，都会促 使房地产市场持续调整。美国金融危机对中国房地产市场的影响， 还可以通过预 期产生作用。危机爆发后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格 的泡沫也正在破灭，出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化 效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场 形成更强的调整预期，未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和 宏观经济明

30、确的上升走势。金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟， 世界金融 危机不可避免地波及到中 国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消 费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业则受到宏 观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产 市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力 都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏 观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。 对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。外资出售在中国的

31、房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地 产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌， 各方对后市 分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。 2008年3月份公布的流动性过 剩与中国房地产宏观调控研究指出，外资占中国房地产总投资比例不到2%考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘， 而且接手的也是外资，因此出售 行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多体现在心理层面。房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买 跌”虽不是中国特有的消费心理，但在房地产这样兼具投资和消费属性

32、的特殊市 场，消费心理往往起到决定作用。 这一点在2006-2007年表现得特别强烈，当时 国家已经意识到房地产非理性发展对行业和宏观经济的负面作用，因此出台了诸多宏观调控政策，包括加息、加税、控制金融和土地供应等，但这些措施在一定 程度上反而造成市场供应不足，在市场投机力量巨大购买力作用下， 房价一路蹿 升。普通购房者也被裹挟而进，被迫接受高房价。现在宏观经济出现调整，宏观 调控政策的积累效应也显示了巨大威力， 特别是“ 9.27 ”新政的实施，基本上消 灭了市场上的投机需求。房地产成交量、价格都出现了较大调整，“买涨不买跌” 规律的发挥了明显作用。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和 “土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲 观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资； 其二是开发商没有财力去拿地或 保有土地的使用权，客观存在的资金短