昆明大商汇阶段性分析报告34页

1、迎峰而迎峰而上上 汇汇精彩精彩 go upward win-win go upward win-win 大大 商商 汇汇 目标市场目标市场分析报告分析报告赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加qq 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 目目 录录一、一、 目标市场简介目标市场简介二、目标市场参数二、目标市场参数三、主要工作进度三、主要工作进度四、目标市场动态四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标五、招商工作计划及工作目标开 发 商：新希望集团总 投 资：20亿元总规建面积：80万方物 业 构 成：国

2、际建材装饰城、国际茶城、国际商务公寓、食品百货城项 目 定 位：以多个专业市场、大卖场和商业步行街为主体的复合型商业项目项 目 愿 景：通过人流、物流、资金流、信息流的聚集，形成了多种业态组合、规模效应巨大，面向西南，全面辐射东南亚地区的超大型商业中心。“昆明大商汇”项目得到了云南省、昆明市政府的大力支持，被列入云南省、昆明市重点项目。自2003年昆交会签约启动，2005年1月全面开工建设截至2008年底，大商汇项目累计已投入超过16亿元，已竣工面积超过65万平方米，并已交付使用。同时，项目招商工作也进展顺利，截至2007年底，大商汇已有约5000户商家入驻并营业，汇聚了目前云南省内规模最大的

3、建材、食品、百货经销商，大量知名建材、茶叶、食品、百货品牌也纷纷将自己的旗舰店、形象店设在了大商汇。目标市场简介目标市场简介-大商汇简介大商汇简介目标市场简介目标市场简介-大商汇大商汇(市场主入口)(街区)(形象店)(专业片区入口)(端头) 刘永好：四川新希望集团董事长 民族：汉 出生地：四川成都 出生日期：1951年9月 毕业院校：四川工程职业技术学院 社会任职：全国政协常委、全国政协经济委员会副主任 曾是四川省机械工业管理干部学校讲师，1982年以后辞去公职到农村创业。创立了希望集团，并参股民生银行。现任l四川新希望集团董事长。荣获中国十佳民营企业家、中国改革风云人物等称号。陈彦声：昆明大

4、商汇实业有限公司总经理个人资料尚未建立目标市场简介目标市场简介-大商汇关键人物介绍大商汇关键人物介绍目标市场简介目标市场简介-大商汇区位平面图大商汇区位平面图从平面图上可以看出，大商汇位于广福路与前新路的交叉口，北面链接前新路，西面链接广福路，南与盘龙江接壤，东面靠近十里长街。道路交通状况良好，目前暂时无地铁站建设规划。周围配套齐全，片区比较成熟。属于昆明三环以内范围。目标市场简介目标市场简介-大商汇区位卫星图大商汇区位卫星图从卫星图上可以看出，大商汇占地面积比较大，地块相对比较成熟，周围被多个小区以及城中村围绕。目目 录录一、一、 目标市场简介目标市场简介二、目标市场参数二、目标市场参数三、

5、主要工作进度三、主要工作进度四、目标市场动态四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标五、招商工作计划及工作目标市场物业结构市场物业结构1、建筑结构：、建筑结构：砖混建筑结构2、楼层总数、楼层总数 ：3层建筑3、层高、层高 ：约3.2m4、开间、开间 ：约9m，少部分为6m左右5、进深、进深 ：15m6、板材e区及20栋、55栋为大棚结构目标市场参数目标市场参数-大商汇物业结构大商汇物业结构目标市场参数目标市场参数-大商汇业态布局大商汇业态布局1 1、租金价格：、租金价格：卫浴区、 五金区、木制品油漆涂料区：150元/月(三层连租物业) 125 元/月(二层连租物) 灯具区：150元/月(三层

6、连租物业) 大单体:(27#,28#29# 一楼55元/月,二楼35元/月,三楼25元/月)灯具区20栋/55栋:48.5元/月(合同3月15日到期续签正在进行中,续签6个月)窗帘橱柜区：一楼72.49元/月,二楼49.88元/月,三楼35.71元/月55栋板材区:(商铺)50-55元/月,(仓库) 18元/月目标市场参数目标市场参数-大商汇政策体系大商汇政策体系2、合同签订年限、合同签订年限 ：自有物业合同一年一签.3 、优惠政策：、优惠政策：无优惠.(灯具区大单体三楼有三间空铺,新进商户免租2个月)4、物业管理状况、物业管理状况 ：状况良好，大多商户对市场管理意见较大。只是综合区的商家没有

7、零售，20,55,5号地块板材区面临拆迁，具体时间未定。5、仓库租金价格：、仓库租金价格：几块到十几块不等。市场政策体系：一托三，只收取一楼的租金市场政策体系：一托三，只收取一楼的租金目标市场参数目标市场参数-大商汇行业配比大商汇行业配比交通：交通：昆明火车站、汽车南站，公交南市区站等交通枢纽目标市场参数目标市场参数-大商汇周边配套大商汇周边配套教育：教育：北大附中、海贝中英文小学、金果幼儿园、爱多新加坡国际幼儿园等优质教育体系医疗：医疗：昆明儿童医院南区分院（在建）、同仁医院、云南省妇产科医院等重点医院金融：金融：建设银行，农业银行，富滇银行、广发银行、邮政银行购物：购物：沃尔玛、国美电器、

8、吉美乐超市，洗衣店、便利店、服装店、农贸市场餐饮：餐饮：广福路风情美食一条街、玫瑰湾美食街目目 录录一、一、 目标市场简介目标市场简介二、目标市场参数二、目标市场参数三、主要工作进度三、主要工作进度四、目标市场动态四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标五、招商工作计划及工作目标 项目2003年昆交会签约启动，2005年1月全面开工建设。截至2006年上半年，大商汇项目累计已投入超过15亿元，已开工建设面积达65万，竣工40万。目前已有约3000户商家已签约入驻，品牌如下：卫浴类：科勒、美标、汉斯格雅、杜拉维特、松下住建、乐家、席丹、帝王等；瓷砖类：诺贝尔、马可波罗、冠军、斯米克、亚细亚、东

9、鹏、蒙娜丽莎、能强、特地、金科、ld等；木地板类：圣象、菲林格尔、安信、扬子、伊莎贝尔等；油漆类有立邦、华润、多乐士、嘉宝利等；整体家居、厨房类：福莱威尔、百居艺、金牌、百v、博卡尼、公爵、莲牌等；窗帘布艺类：摩力克、锦上添花、仟越、梅地亚；食品、百货类：德芙巧克力、百威月饼、台湾徐福记、冬冬食品、伊利奶粉、云南十八怪、可口可乐、云南山泉等国际国内知名品牌的形象店已入驻大商汇。 大商汇在此基础上于2006年3月18日开始了试营业，商业运营与管理工作也有序高效地展开，通过全程化的商业管理服务，在经营策略上狠下功夫，整合众多商家资源，共同造势、兴市，为项目提供了永续的发展动力，为投资者经营者打造永

10、久性创富平台。截止目前已成功举办了“五一购物节”、“陶瓷窗帘促销月”、“家装一日游”、“买建材、返现金”、“万人中秋盛宴”等大型商业促销活动，取得了良好的经济与社会效益。主要工作进度主要工作进度-市场整体情况分析市场整体情况分析西山区国税局从四个方面入手对昆明大商汇国际建材城全面推行个体定期定额税收委托代征管理模式西山区国税局从四个方面入手对昆明大商汇国际建材城全面推行个体定期定额税收委托代征管理模式 西山区国家税务局结合在昆明大商汇国际建材城试点实施专业市场个体税收征收管理的工作成效，为降低专业市场税收征管成本，缓解税务机关人少事多的矛盾，加强税收控管，方便纳税人纳税，根据昆明市国家税务局专

11、业市场个体税收征收管理暂行办法相关规定，从四个方面入手，从2011年5月份起对昆明大商汇国际建材城全面推行个体定期定额税收委托代征管理模式。 一是代征单位成立协税护税组织，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好人力保障。昆明大商汇国际建材城的委托代征税款单位云南大商汇商业发展有限公司充分利用现有条件，将市场内有实力、有能力、有基础的财务部及营运管理中心人员共54人组成协税护税组织，专门从事税款委托代征、税法宣传等全方面、多方位的协税护税工作。 二是通过西山区国税局、代征单位及银行合作方三方的纳税信息数据交换、扣款、申报开票，实现代征税款的申报征收和解缴入库。为确保市场内个体定期

12、定额委托代征税款及时足额入库，代征单位与银行合作方昆明市西山区农村信用合作联社签订委托扣款协议，通过西山区国税局、代征单位及银行合作方三方的纳税信息数据交换、银行合作方的扣款情况反馈、代征单位委托代征申报清册上报、西山区国税局办税服务厅选择委托代征申报户进行申报开票及汇总缴款入库实现了代征税款的及时足额入库。 三是做好数据维护工作，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好数据准备。由昆明大商汇国际建材城的主管税务分局西山区国税局第六税务分局组织人员加班加点进行市场个体定期定额委托代征户籍税种信息、所在市场信息、银行信息维护；由西山区国税局征收管理科人员进行数据比对，及时提醒督促分

13、局修改错误数据，在确保数据信息准确的前提下，通知西山区国税局办税服务厅将分户代征情况导入综合征管软件。 四是做好纳税服务工作，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好宣传服务。西山区国税局于2011年5月4日通过市国税局短信平台向昆明大商汇国际建材城个体定期定额委托代征户发送了委托代征宣传短信共计990条，代征单位云南大商汇商业发展有限公司也于2011年5月3日、5月6日通过该单位短信平台向昆明大商汇国际建材城个体定期定额委托代征户发送了委托代征宣传短信及税款催缴短信共计1228条，以争取纳税人的支持理解。主要工作进度主要工作进度-市场近期政府政策市场近期政府政策团体1：湖北团体

14、商家（大商汇）团体简介：湖北人在大商汇市场主要集中在洁具、瓷砖、木地板行业，从事建材行业较晚、但比较有品牌意识，在近年来发展较快。现代理品牌为国内二线优势品牌。对这次我们市场招商报有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面给予优惠政策主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体关键人物团体关键人物姓名姓名 联系电话 籍贯 经营地址 品牌（业态） 卢树华卢树华北 大商汇 洁具 贺华兵贺华兵北 大商汇 洁具、瓷砖 张杰张杰北 大商汇 洁具 何安东何安东北 大商汇 洁具 李红平李

15、红平北 大商汇 木地板 团体1：湖北团体商家（大商汇）团体问题点：团体问题点：1 1）租金价格不要太高。）租金价格不要太高。2 2）能在位置上给予一定照顾。）能在位置上给予一定照顾。3 3）能否在年租期上给予更多优惠考虑。）能否在年租期上给予更多优惠考虑。这批商户与福建经营陶瓷相比，实力不及，但比较有品牌意识，在近年来发展较快。现代理品牌为国内二线优势品牌。对这次我们市场招商报有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面给予优惠政策主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体1：湖北团体商家（大商汇）团体最新进展该批团体只有李红平（圣罗娜地板、大商汇b

16、53栋5、6）交纳诚意金，其余为陶瓷、洁具商户暂未交纳。因大商汇木制品商户（楼梯、门窗、木地板）交纳诚意金人数较多，带动了李红平（圣罗娜地板）交纳诚意金。该团体其于商户为陶瓷、洁具商户在次此交纳诚意金的时候，进展并不是很顺利，原因之一：是收取诚意金金额数目较大，限制了该团体交纳诚意金的积极性；原因之二：该团体与大商汇管理公司领导关系较好，能及时得到大商汇管理公司的政策及相关应对措施。针对该团体可能只有通过其他商户进驻市场来带动。 主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体2：昆明壁纸协会团体关键人物团体关键人物姓名姓名联系方式经营地址经营品牌杨劲杨劲/p>

17、b40栋7、8壁虎壁纸 赵剑波赵剑波03栋二楼 家好美壁纸 张志刚张志刚03栋三楼 永明壁纸 赖绍武赖绍武03栋四楼 常青藤壁纸 何木简何木简31栋7 世家墙纸 凤丽兵凤丽兵 b41栋10 枫叶壁纸 主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体简介：该批团体为昆明壁纸协会成员（除何木简、世家墙纸），人员籍贯都为云南本地， 占据了昆明壁纸行业的大部分份额，该团体主要成员比较团结，相互之间都会帮忙。团体最近进展情况这批客户具有一定实力，对我们的招商工作非常支持。除了全部缴纳诚意

18、金外，在市场里给我们做了很多的宣传，对壁纸品行业收取诚意金工作形势比较好的原因与他们有很多的关系。这批客户之所以能取得这么好的效果原因分析如下：政策和策略制定得当：这批客户大都是有都在三楼，一方面我方政策确实很好，另一方面我方经过认真分析后，公司领导在前期已有多次接触，在交纳诚意金时有别于其他客户的政策即私下签署补充协议，事实这一方法对中小商户是有很大效果的。在收取诚意金之前我方对团体成员都做了很深入的分析，对他们之间的关系把握的比较准即选择赵剑波、张志刚、赖绍武等人作为突破口，事实证明对团体突破选择对带头人很关键。主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体2：昆明壁纸协会

19、团体3：陶瓷卫浴（福建）主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体简介：批商户为福建人、以做陶瓷为主，主要团体成员苏伟雄、黄灯塔、王青松、戴锐、黄自立，主要掌握了云南建材市场陶瓷主要品牌；自身实力，品牌意识较强，联合在一起具有影响及带动市场。众所周知，陶瓷行业有90%的老板是福建人，而这90%的福建人又以泉州人为主，他们是最早来云南经营建材行业的一群人，很多人不但在本市场有很大的影响力，还在本行业都有着很深的影响。公司领导在前期已分别对该批商户有多次接触。对物业形态、租金价格、优惠政策等方面的问题都进行了沟通。但该团体商户趋向以购买物业的方式入驻。如果以租赁方式，该批商户可

20、能不大面积入驻，只会以设点形式入驻。团体3：陶瓷卫浴（福建）团体关键人物团体关键人物主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析团体最近进展情况团体最近进展情况通过次此前期交纳诚意金，对该团体有一定触动，有部分商户比前期已有松动，但以苏伟雄、黄灯塔、黄自立、戴锐、王青松等为首的商户在安宁中冠市场已开始动工建设，现阶段可能资金压力较大。通过与代表人物王青松的沟通，了解到该批商户还是想以购买形式入驻，但承受价格能力不会太高。该团体最近多次集中开会讨论进驻事宜，有意向与公司领导商谈相关事宜。团体3：陶瓷卫浴（福建）主要工作进度主要工作进度-市场团体情况分析市场团体情况分析赢商网-运营中

21、心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加qq 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 大商汇已交款:1、板材19户、2、壁纸6户、3、窗帘1户、4、瓷砖6户、5、灯饰13户、6、集成吊顶2户、7、订制家具1户、8、管材型材2户、.主要工作进度主要工作进度-已交款数据分析已交款数据分析9、门窗楼梯26户、10、木地板8户、11、卫浴洁具11户、12、五金9户、13、艺术玻璃1户、14、油漆涂料1户、15、整体厨房6户实际需求面积37400 (其中不含用其它市场租赁合同报名商户).从数据上看门窗楼梯、板材商户交款商户较为踊跃

22、,陶瓷洁具区缺乏品牌商户带动,墙纸类商户大户基本已交款,灯具交款占大商汇灯具总户数10%(大商汇灯具总户数185户)目目 录录一、一、 目标市场简介目标市场简介二、目标市场参数二、目标市场参数三、主要工作进度三、主要工作进度四、目标市场动态四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标五、招商工作计划及工作目标大商汇近期动态：近期主要工作如下；租金到期合同续签工作：租金到期合同续签工作：租金到期的有20栋/ 55栋/2栋/4栋/5栋/21栋/24栋。以上几栋已下发续签通知，近期正在进行合同的续签工作。具体租金政策成都集团公司尚未出台，续签仅交纳三个月的房租作为房屋抵押金，待具体租金政策下达以后再通

23、知商户进行交纳。（大商汇私下议论，今年租金会有一定的涨幅，涨幅应该不会像往年那么大，但具体涨多少，依据今年去新螺丝湾意向商户的数量及周边市场（如红星美凯龙/华洋/得胜等）的租金情况而定。）针对新螺丝湾的工作：针对新螺丝湾的工作：大商汇在2011年1月中旬针对新螺丝湾在市场各个片区，由片区经理牵头对龙头商户和部分中小商户进行访谈。访谈的内容主要是以下三点；1,对于去新螺丝湾的商户次年的租金涨幅会很大、2,市场将不支持任何申请（如租金延期申请，活动申请，装修申请等）、3,严重的合同不再续签，铺面收回。对此商家的意见较大，主要反映有：1、产业扩张，作为商家都想把生意做大做强，作为市场不应该限制商家的

24、发展，以上条款不合理。2、大商汇的租金涨幅太大，三年翻三倍，商家压力很大。而新螺丝湾承诺租金六年不变，对商家而言吸引力还是很大的。目标市场动态目标市场动态-大商汇市场动态大商汇市场动态已交款商户已交款商户大商汇已交款商户心理动向如下：目标市场动态目标市场动态-大商汇客户心理动向大商汇客户心理动向1 1、商户疑问什么时候能交房、商户疑问什么时候能交房2 2、选铺方式是以抽签决定、选铺方式是以抽签决定/ /按商户需求面积按商户需求面积, ,面积大的先面积大的先选铺选铺, ,面积小的后选面积小的后选/ /前期交纳意向金的商户可否优先选铺前期交纳意向金的商户可否优先选铺. .3 3、询问有哪些大品牌、

25、询问有哪些大品牌, ,大商家入驻大商家入驻. .未交款商户未交款商户目标市场动态目标市场动态-大商汇客户心理动向大商汇客户心理动向商户针对三期提出了以下几点疑问：三期正式招商何时开始?前期已交纳诚意金商户与正式招商启动后入驻商户在政策方面是否有区别?主体市场及板材区何时能交房入场、何时能正式营业?如何选铺?螺蛳湾有无板材区?板材区的具体位置在哪?是否跟三期同时开业? 租金价格是多少?商户反映如果没有板材基材区将严重影响五金,油漆涂料等商家入住率.心理动向:1; 大商汇商户针对新螺丝湾意向性较大,吸引他们的无非六年不变的租金政策及一年的免租期.相比大商汇的租金,商家也在算一笔帐,将这六年的在新螺

26、丝湾节省下来的租金用于装修,资金还有节余.2;以大商汇前三年的租金涨幅,未来六年以后的租金将会的是什么样子,仍未可知,而新螺丝湾六年后的租金依旧不变.商家追求的是利益的最大化,这是他们看重的,也是担心的。目目 录录一、一、 目标市场简介目标市场简介二、目标市场参数二、目标市场参数三、主要工作进度三、主要工作进度四、目标市场动态四、目标市场动态五、招商工作计划及工作目标五、招商工作计划及工作目标工作计划工作计划本计划依据前期的工作进度及公司现有的相关政策本计划依据前期的工作进度及公司现有的相关政策, ,暂定如下暂定如下 1 1近期重点洽谈意向性客户及团体商户（近期重点洽谈意向性客户及团体商户（时间节点：时间节点：20122012年年3 3月月203203月月2525）2 2依据多走访多沟通的原则依据多走访多沟通的原则, ,期间多去走访一些前期未沟通及沟通不到位的期间多去走访一些前期未沟通及沟通不到位的商户商户, ,收集商户对新螺丝湾的看法收集商户对新螺丝湾的看法, ,意见意见, ,建议建议. .整理汇总反映上报给公司整理汇总反映上报给公司（时间节点：（时间节点：20122012年年3 3月月203203月月2525）3 3在正式招商工作开始以