江苏镇江丹徒谷阳湖项目提案

1、pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 区域属性界定谷阳湖项目浅析目录九华山路项目浅析服务内容及合作模式聚浪业绩展示pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 第一部分区域属性界定pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 板块轮动理论城市外拓带来的多级化，多组团市场格局逐步形成，各区域市场特点逐步显现。中心板块：老城区，具备地段、配套优势京口板块：成熟高档住宅区学府板块：学府路沿线，占据学区资源丁卯板块：产业带动，人

2、口密度较高紧邻18平方公里南山国家森林公园，大港板块：初级市场，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、规划、价格优势白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。南徐板块：规划导入，丹徒板块：新兴生态行政文化中心居住区，然条件优越pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 板块轮动理论依托于江景、配套导入，改善性需求为主。兴起了以江山名洲、中南世纪城为代表的高端楼盘。但是由于该区域受到长江限制，区域发展空间不足，后续楼盘不多。学区资源，以恒顺醋业为代表沿学府路兴起了大量楼盘。政府规划，旧城区拆迁，丁卯、南徐第区成为最先获益者。产业导入到配

3、四套导入，主要为钢性需求。丁卯区为阶工业区，居住档次较低，而南徐随段着市政府的搬迁，周边兴起了大量高端社区大港新城的规划带动了区域房地产的发展，但由于大港距离市区较远，日前为从改善性需求到钢性需求，市区改善性需求客源+投资客为主区域内部客户消化，公务员、产业园区到市区改善性需求+拆迁户+投资客丹徒区作为生态区，前期内高端务工人员以及部分拆迁户成为主力开发多以别墅为主，吸引了大量市区改善性需求消费者。而随着政府南迁和中心城区的改造，这一区域开始出现拆迁客户。今后丹徒将成为最为核心的居住中心。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒

4、区域发展阶段分析丹徒新城先于南徐新城成为镇江最具规模的生态居住新城市板块丹徒第一个时期：（20062008年）板块配套的不断完善、区域相对的低价格对动迁人群的吸引，整个板块逐渐成熟，价格逐渐提升，与其他板块的价格差距缩小，消费者的接受度增加，生态居住区初步形成6pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区域发展阶段分析泛cld（中央居住区）形成第二个时期：与南徐联动发展，两板块渐连成一片（预计4-8年）南徐新城房产发展具备一定的规模，作为一个板块已经崛起，成为镇江市新的发展中心，两大板块逐步靠拢两大板块连成一片7pdf 文件使用

5、"pdffactory pro" 试用版本创建 区域景观资源紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显南山招隐寺听鹂山房本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。春赋池关键词一：新兴生态居住区pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 区域生活配套片区发展已进入成熟临界点，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟，但是由于入住人口较少，商业氛围尚未成型。?区域内公交系统完善与主城无缝连接。具备高度的城市生活效率。?教育资源，拥有镇

6、江省大港中学、丹徒实验中学等数家中高等教育机构。?风景城邦特色商业街已经开始营业、世纪联华大型超市也已入住。?紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。?谷阳湖的规划也将带动区域旅游资源的升级关键词二：中低成熟度pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 区域交通三路两高一大桥檀山路直达新的行政中心，九华山路通达市中心，抵达市区主要地区的道路便捷性良好，312国道、扬溧高速等道路大多为快速干道以及高关键词三：铁站的建设，丹徒交通优势逐渐显现。规划带动、城市副中心，

7、极具交通优势pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 区域板块界定九华山路直达市区，基于南山风景区，高铁站兴起了一些高端楼盘，如南山景园、岭山别墅等，随着万科的入住、温泉的打造、该片区价值将日渐显现九区政府板块，由于紧邻政府配套华以及休闲公园，项目价格相对较山高，但以低端物业为主，以永安路家园、魏玛假日、中凯花园为代表。板块檀山路板块区政府板块檀山路板块汇集了大量别墅类项目、如香榭丽舍、景湖印象、南山浅水湾等。谷阳湖板块关键词四：目前谷阳湖板块价值逐渐显现，湖区的大规划绝对的稀缺资源将带动整个板块价值高端物业云集的攀升pdf 文件使用

8、 "pdffactory pro" 试用版本创建 区域客源解析区域属性变化导致各个阶段主力客源变化土地属性变化影响结果自住客源，周边乡镇、?角蚰谙颜摺星魅氲牟糠值褪占鄹窆笫粜匀虢撞恪鄄畹既胄停?0032007）投资客源，以外地和市区投资客为主价格市政府的搬迁、沿檀山路的导入大量高端消费人口交通属性板块辐射范围扩大交通导入型（2008至今）中心城区的拆迁，沿九华山路导入部分中低端消费群高铁规划带来区域产业的升级人口密度增加产业、配套产业配套导属性入型生活配套逐步完善生活功能增强关键词三：中高端客源pdf 文件使用 "pdffactory pr

9、o" 试用版本创建 区域属性界定属性界定描述诠释新兴生态区域地段政府搬迁带动区域发展，极具潜力丹徒区即将成为镇江市最大的生态居住区极具交通优势交通檀山路、九华山路、区域极具交通优势，与老城区以及312国道以及高铁站的修建南徐无缝连接，丹徒作为镇江的南大门，交通优势逐步显现片区发展已进入成熟临界点，商业、中低成熟度风景城邦风情步行街、世纪联华超配套市、大港中学、南山、谷阳湖风景旅游、教育等高品级生活配套即将区等成熟，但由于区域内入住率较低，商业氛围尚未形成前期以周边乡镇和区域内客源为主，中高端客源客源随着配套以及规划的完善，客源档客源两级分化，目前丹徒区日前以次跳跃式提升高端客

10、源为主pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 第二部分谷阳湖项目浅析pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定位于片区的南端，临路，通达性极佳，周地块现状边楼盘档次较高，具备强势的景观资源，项目属性地块指标中低成熟度项目目前周边配套不足，但是风景城邦风情街、区政府等均在10分钟步行距离范围内，湖滨路的开通、项目通达性极佳。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定地块现状项目属性地块指标强势

11、景观资源未来高端配套规划配套：1文化会展区建设高档五星级酒店、会展中心、商业广场、商业街等设施。2休闲娱乐区建设休闲草坪、商业区建筑、观湖广场、游乐小码头、休闲度假宾馆等。3湖滨运动区湖滨运动场、湖边休闲茶座、运动会所、沿路商业建筑、商业广场等。4高档别墅区包括高档别墅、生态树林、健身园、亲子乐园、景观绿化带、会所等。政府日前全方位规划设计谷阳湖综合开发，把目前的800亩水面扩展到1500亩，打造成丹徒的“西湖”，进一步彰显新城真山真水的生态风貌。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定项目地块方正，地势平坦，规模在片区

12、属于中等水平，内部不存在拆迁问题地块现状项目属性地块指标地块内部1项目经济技术指标宗地dt0945dt0946占地面35121平方30912平方积米米容积率1.51.35地块内部2建筑面积5265041700成交价6300万5000万楼底价1793.81617.5规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地10188.1911142.29价元/平方米元/平方米地块内部为荒地，不存在拆迁问题地势平坦，无明显高差中低密度、中等规模pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 地块解析小结项目具备开发高端项目的条件，但是存在一些不利的限制因素。优势因

13、素1. 地块处于镇江新兴生态居住区，日前区域认可度逐步提高，周边高端项目林立。2.具备最为核心和奇缺的景观资源，且地块方正，易于规划3. 项目周边各种高品级生活配套即将兴起弱势因素1. 地块：地块分离，地块开发的联动空间存在一定障碍。2. 竞争：目前区域内高端社区过于密集，产品创新度高，难以突破3、配套：谷阳湖周边配套尚未真正成形，区域成熟度相对较低pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目问题界定绝对的景观规划优势决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性如何整合利用优势资源进行形象及功能的提升，做足附加值，实现项目综合价值

14、最大化？pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 新兴城区中低密度高端楼盘案例研究pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例参考案例选取标准：研究案例：案例借鉴点：城市发展新区；与中心城北京香醍漫步如何通过占位和采取何种40-60分钟车程距离；深圳星河丹堤产品规划来提升项目价具备资源优势；昆山二十一城值？中低容积率（如何通过开发策略规避市1.0-场风险，快速实现价值？1.8）；pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本

15、创建 案例借鉴之香醍漫步龙湖香醍漫步通过产品策略提升陌生区域项目价值pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步1.0容积率下，别墅产品与洋房产品3：7，最大化实现项目价值别墅别苑地下一层，地面六层，地产品形式地面两层的下一层的花园小独栋洋房80160平米户型面积290330平米为主（部分为拼合产品）数量210栋1100多套各占比30%70%公建配套包括小学、幼儿园、3700会所及临街商业，均在3区内。3区北侧有5.5万托斯卡纳公园。待征绿地售楼处2区pdf 文件使用 "pdffactory pro&

16、amp;quot; 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步别墅产品树立项目形象和价格平台，带动洋房的销售价格和速度，实现高利润追求pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步不计入销售面积的地下层赠送，产品价值最大化下沉式庭院的处理方式：“挖半层，填半层”保证了良好的采光、通风，满足正常的使用需求，客户认同度高，不计入建面的地下层实现了正常的销售龙湖的招数：地下花园层不计入建筑面积（无产权），3米正常层高（以设备层报建实现）pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建

17、案例借鉴之香醍漫步迎合首次别墅置业者购买趋向，强力“别墅符号”塑造，产品设计营造“度假感”户型设计上的度假特征挑空的餐厅、开敞式超大卫户型设计上的别墅特征生间、大庭院、地下室pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步示范区极致展示，成为别墅类产品销售的决定性因素整体：风情、纯粹、小而全、低密度、别墅符号、氛围极致营造（背景音乐）；园林：庭院、果园、通透开阔；样板户型：欧式风情装修、餐厅挑空、最大化庭院；特别策略：私家庭院向公共园林的延伸；公共园林打造为类似果园的情趣；pdf 文件使用 "pdffac

18、tory pro" 试用版本创建 案例借鉴之星河丹堤星河丹堤面对区域困境，成功实现项目最大化价值pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之星河丹堤通过1.8容积率下的规划混合形态，塑造项目低密形象，提升项目价值，规避区域风险。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之星河丹堤低密度产品启动，树立价值标杆，后期主流开发模式产品实现现金回流。一期实现均价3.3万元/m2，远高于区域平台价格；二期叠拼产品（4-6层，2层一户）实现均价27000

19、万元/平米以上，与先期联排实现价格不相上下；三期高层产品与二期叠拼产品价格几乎持平，实现超越产品本身价值；四期高层产品价格继一期：联排作为项目价值标杆起势，树立项目高端形象，为后期产续上扬，超越二期叠拼品建立良好价格。价值平台；二期：叠拼产品推出，进一步增加项目低密度气质；三、四期：高层产品依托前期别墅产品树立的高端形象，迅速实现主流产品现金回流；五期：后续联排产品推出，实现超越前期联排价值pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之星河丹堤别墅类产品创新形成区域差异化竞争，提升项目产品价值。台地别墅空中别墅利用坡地地势，有阳

20、光与景观的大面积地下室空间赠送/面宽10.5米/与别墅同样前庭后院/区隔房间少，面积大。台地别墅实现均价30000元/平米立面：材料+色彩外观专利合p材料：使用砂岩/府木纹理感的瓷砖贴强，用木架处理外联排别墅以统一形象露管道设计，通过屋顶统一p色彩：红褐/黄褐整体形象，外观给人/米黄/深灰等沉稳/以沉稳/大气印象极佳。品质感强的色彩组合应用pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之星河丹堤湖景示范区全面展示，迅速奠定项目整体高端气质。p、极致湖景售楼中心及会所前广场极致湖景资源展现华贵高雅的样板房资源最大化：开盘实景展示水岸

21、沿线景观带/临湖木栈道p、别墅生活展示：临湖会所/临湖地下室湖边栈道体验式展现山水合一会所p、尊贵体验地下庭院感：管家式体验参观，充分考虑客户现场外立面尊贵感知；高品质亲水园林尊贵式礼宾服务p、产品实景打造：外立面、地下室影音室、泳池功?苷故綪df 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之昆山二十一城交通条件城位于沪宁高速城市带的昆山花桥镇，距离上海35公里，距苏州60公里，沪宁高速及312国道通过项目边侧，并通过开通社区巴士，使项目区域的交通十分便捷区域状况为绿地集团所开发的可持续发展新城，区域价值有待进一步挖掘，客户认知度不高

22、。毗邻吴淞江，并引入吴淞江天然水系，作为项目的主要自然景观。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之昆山二十一城吴淞江景观资源极致展现、公共空间优先体验度假社区：休闲舒适的5+2度假生活以舒适的度假休闲生活为主题，增加运动配套设施，注重景观的设计，产品为舒适型高档别墅；国际社区：顶尖别墅，成功人士的品位之选商务社区：针对规划中的花桥国际商务中心，打造国际商务公寓。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之昆山二十一城以东城国际家园低密度组团作为大启动区，

23、保证项目先期的成功，有节奏的开发策略，价值逐步实现大启动区国际家园针对养老、度假等不同客户群体打造不同功能区，共同构成一个具有全新开发理念的上海郊区生活航母社区。前期以独栋及联排为主，树立了社区的高端形象，后期以联排及多层公寓为主，降低了客户置业门槛，回流现金。本项目的居住物业的产品形式主要分为独栋别墅、联排别墅及多层电梯公寓。不同产品户型面积偏小，以达到控制总价，实现客户居住产品升级的目标。从客户地域划分，上海客户约占80-85，昆山本地客户约占10-15%。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例借鉴之昆山二十一城“万国建筑

24、博览汇”多元化产品打造理念，打造开放式、人文化、集居住和休闲为一体的小镇社区p国际家园集古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等建筑语言，提供独栋、双拼、联排、叠加别墅型及公寓型等产品，首开“万国建筑博览汇”，打造开放式、人文化和生态型的21世纪人文小镇。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例成功模型成功的开发盈利模式，以及差异化的产品策略保证项目稳定，快速的实现价值。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例成功模型产品硬件标准设计：精品之作定

25、制性、艺术性、地标性材质：高端品牌货真价实人文：时间元素古树、山石、历史空间：设计考究人性化8大标准功能：功能多元室外功能室内化、享受性科技：高科技元素时尚、精密、安全配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活物业管理：星级服务金钥匙目前国内高品质住宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到“圈层生活”，而在私享、精细化、艺术性上缺乏深层次的挖掘。pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例成功模型客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，其中客户对私享生活敏感点最强。项目具有昭示性、标志性，私属领地

26、界定明确资源侵占公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间圈层生活的社交场私享生活配套私享精致配置设施：私属学校、购物中心等通过俱乐部等形式达成专属私享在圈层中形成影响力，而非需社会影响力低调奢华私密享受，是具有内张力的，是身份的标签pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 聚浪高端项目销售推广策略pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 广告传播c1 精准快速的口传第一，在用户知晓阶段上家用户知道下家用户，知道他们是传统营销只是盲目的“营销轰炸”谁，知道他们的需求和喜好。而且

27、下家用户会主动关注上家用户的行为和第二，在用户理解阶段动态更面临着艰巨的市场教育过程c2 用户自我教育第三，在信服阶段口碑营销可以让用户自我教育。用户视为“王婆卖瓜”，一开始就进行1对1的教育。通过用户间的互抱有抵触的心态。动教育，由用户说话第四，欲望煽动阶段c3 形成公信力无法把握用户个性化需求，只能诉上家用户个人价值个人信誉将极其有诸于共性需求，往往会流于煽动用效地让下家用户信服。户的低级欲望，或者简单地通过价格策略来刺激用户的购买欲望。c4 提升需求层次口碑营销则可以借助关键人物的榜样第五，在行动阶段作用而诉诸于用户的社会承认、归属企业不得不投资建设直销机构或构感等需求建渠道c5 用户成

28、为销售渠道c6 下家用户加入口碑营销pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 广告传播铸造客户满意度设想一下，烈日炎炎的夏日，当你经过一路狂奔，气喘吁吁地在车门关上的最后一刹那，登上一辆早已拥挤不堪的公交车时，洋溢在你心里的是何等的庆幸和满足。而在秋高气爽的秋日，你悠闲地等了十多分钟，却没有在起点站“争先恐后”的战斗中抢到一个意想之中的座位时，又是何等的失落和沮丧。what？什么是满意度pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 广告传播由上述例子，我们至少可以得到以下几点结论

29、：客户满意度是一个相对的概念是客户期望值与最终获得值之间的匹配程度。客户的期望值与其付出的成本相关付出的成本越高，期望值越高。客户参与程度越高，付出的努力越多，客户满意度越高所谓越难得到的便会越珍惜，因为你一路狂奔、因为你气喘吁吁，所以你知道“搭”上这趟车有多么不容易，而静静的等待却是非常容易做到的。提高客户实际感受获得值降低客户期望值pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 营销模式?营销思想?具体内容?1.1 ?过程营销颠覆传统的“结果营销”、卖点营销，将营销过程提前，全过程的传播?1.2拒绝叫卖式的卖点覆盖传播，改为沟通型传播?

30、2.1 媒体越来越多，媒体效果越来越差，消费者的注?圈层营销意力越来越分散?2.2 由被动的接受者变为主动的参与者?2.3 客户关系营销，星星之火可以燎原?3.1 由诉求到感受?体验营销?3.2 牢固的直觉定位?故事营销?4.1 楼盘形象变得饱满、有内涵?4.2 通过讲述某些事使客户的价值观得到认同pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 营销模式宣传推广实用化乔装打扮通过炒作未来、炒作景观价值等方面，使楼盘成为市场中高端形象的绝对代言。客户现场体验化诱客深入通过现场的包装，广告的表现，舆论的引导，给客户三重冲击，使客户拥有强烈的参与

31、感和体验感产品说明书（户型图册）；会所宣传册；塑造包装立体化强攻巧夺概念楼书；宣传电视片或电影片；业主刊物；网站；宣传光盘；豪宅投资论坛发言汇编手册以活动引导有效客户来到现场，不断的让我们的客户感受推广过程事件化定向轰炸“品质”生活。景观价值研讨会；投资价值研讨会；产品建筑设计说明会；城市公园开放仪式；会所管理公司签约仪式；故事营销使楼盘形象变得饱满、有内涵，在高端产品营销销售现场故事化攻心为上中被频繁使用，其目的在于故事营销通过讲述某些事使客户的价值观得到认同，从而使其购买产品所引起的一种交付价值的行为。除此之外，故事营销近年来也被嫁接到开发商对与自身企业的推广上，例如：万科道路与梦想pdf

32、 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 销售渠道客户培养买卖关系朋友关系谈买卖谈朋友嘘寒问暖、短信问候、天气变化、咖啡交流建立人的信任度，过渡为对别墅的良好信心。销售员高级客户经理salesmarketing销讲讲解员客户关系维护专家pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 销售渠道全员营销职能的转变过去现在项目经理销售经理置业顾问置业顾问置业顾问pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 销售渠道销售团队培养良好的房地产

33、专业知识?销讲?竞争市场?经济形势高档生活方式的研究?建材家具?名车、宠物、名表、化妆品?中高端住宅实地体验与陌生人打交道能力（亲和力）?商户调查（电话号码）?特定渠道（宣传）pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 第三部分九华山项目浅析pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定项目四至项目属性地块指标项目位于九华山路与312国道交口，是进入丹徒的第一站，通达性极佳。项目日前土地较为平整，不存在拆迁问题，开发难度较低。日前周边配套不足，但步行可达丹徒现有商业区。

34、pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定项目四至根据国际和国内高铁站点研究分析表明：高铁对于沿线物业的影响体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力，城项目属性地块指标市区域空间范围、产业结构、发展理念将产生巨大变化。京沪高铁是北京及上海的高速铁路，将相距1320公里、长达13小时的铁路车程缩至5个小时。它将从北京出发，经天津、沧州、济南、济宁，徐州地区、安徽淮北地区、淮南地区、南京，镇江、常州、无锡、苏州、昆山等地市，并最终抵达上海。pdf 文件使用 "pdffactory pro&q

35、uot; 试用版本创建 项目属性界定项目四至项目属性地块指标楼地价（元/平方米）地块面积成交价容积率楼面价（元/平方米）丹徒dt0910地块2452.61(北临丹徒西80.69亩13200万元2大道，西至九1226.3华路）pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 项目属性界定区域中心化程度不高、拥有高铁带来前所未有的机遇、中等规模高密度楼盘pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 战略层面问题正确的方向：世界上有高铁的城市是如何发展的？高铁带来怎样的巨大影响和前所未有的机遇

36、？产品定位问题突围：结合高铁带动的区域发展，将区域开发与自主更新相结合，全新定位产品，实现价值突围？客户定位问题细分：如何在高铁带来的区域功能转变宏观背景下，把握客源流向，与市场中赢得客户，突破竞争？pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 城市高铁研究pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例参考-1法国高铁法国tgv对沿线城市发展的影响：促进城市开发、房地产和服务业加速发展、吸引了企业落户南特距巴黎1.5小时（1989年tgv开通）?空间区位：旅行时间的减少使南特和巴

37、黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。?城市形象：tgv车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，巴黎由于tgv的高科技性和其在商业上的成功，对勒芒南特产生了渗透性的影响。tgv开通后南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。旺多姆?直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、南特提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。里昂里昂距巴黎2小时（1981年tgv开通）?从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。?商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的

38、旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。56pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例参考-1法国高铁对沿线城市的影响：促进城市开发和房地产的加速发展，吸引了企业、大学、科学园落户?tgv是那些已经存在发展条件1tgv网的扩张驱动沿线城市开发的地方经济发展的催化剂。1996年统计有23个大型开发项目分布在?对企业选址和搬迁来说tgv只是一个因素，城市整体经济环tgv沿线。地方政府将与tgv网路接驳境、交通网络、政府公共服务视为地方经济繁荣的象征，他们与私人等都是企业考虑的重要因素。业主一起在

39、铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。高铁沿线城市房地产交易量和价沿线文化教育产业的发展3格的到了较大的提升，特别是站由于城市空间区位的改变，与大区周边区域上升明显。高铁对沿线城市的影响城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。2加速沿线城市房地产发展与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展4pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例参考-1日本高铁日本新干线的建设目的：紧密3个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力。盛冈3大宫横滨?

40、20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型”工业地带，3大经济圈成为日东京4本经济发展的“火车头”（以东京、横滨为中心的关东新泻经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户1为中心的近畿经济圈）。名古屋?当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。大阪神户新干线区间开业时间距离21东京-大阪1964年515.42大阪-博多1975年553.73东京-盛冈1982年496.54大宫-新泻1982年269.5博多pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案

41、例参考-1日本高铁新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展2.52?通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通后，1.5沿线城市的人口和企业分别增加30%和45%，1地方财政收入明显增加。0.5?促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，0人口增长工商企业数量财政收入缩小了城乡差别。全国平均水平1.131.22.19?将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经干线沿线1.351.492.5济走廊。非干线沿线1.071.151.9?沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提东北新干线沿线与非沿线城市就业人数

42、统计供便利条件；2、促进新知识的产生和流动；年份1970年1982年（通车）1995年3、带动高新技术产业的发展。沿线城市就业人数1.01.31.85非沿线城市就业人数1.01.31.54pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例参考-1日本高铁日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展1促进沿线产业带的形成新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等沿线城市产业结构的调整

43、2的消费支出约为5万亿日元，增加就业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平1975年新干线从大阪进一步延伸到九州均为高铁对沿线产业的影响后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本25%，等沿线地带的工业布局迅速发生变化，4沿线旅游、商贸产业的发展汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢东京铁、石化产业。229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术馆、音乐厅的建设也增多。沿线文化教育产业的发展3pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例研究：从经济效益角度看日本

44、新干线直接效益间接效益新干线事实上已成为直接效益非常高的投资项目运营量运营收入?目前新干线的运输量约占日本铁路运30%输量的30，而营业收入则占了45vs45%55%。70%?两条代表性线路“东海道”及“山阳新干线其他铁路新干线其他铁路”新干线的营业收入与支出之比分别达到了10042及120100:42100:6610066，表现出很100好的收益性。80?日本于1963年初建设的东京至大阪的60收入收入“东海道”新干线40到支支出出1971年已收回了全部建设投资，前20支出后仅用了8年时间。0东海道线山阳线pdf 文件使用 "pdffactory pro"

45、 试用版本创建 案例研究：从经济效益角度看日本新干线直接效益新干线是一项成功的选择，不但取得了很好的经济效益，间接效益而且对推进整个日本社会的现代化进程起了巨大作用经济效益时间效益环境效益科技效益投资效益1970年，东京高速的移动系新干线是一种新干线技术是集统可创造大量对环境负荷小各种技术大成的日本第一条新大阪新干线带来干线的总投资的全产业增加值的时间经济价的运输工具，新技术集合体，值，根据日其能耗、cox、其技术涉及了电额为4000亿日为2238亿日元，元，基础建设这个数字相当于本运输白皮书nox、噪音、源电力、材料、的数据，至交通事故等因信息及控制、高投资直接拉动当年日本国民生精度土木工程

46、、效益按11.16产总值0.3%，1995年，东素折合成金额的效益评价每防震等众多领域，计算，当年新而建设新干线的京大阪新干干线的开工也总投资额为4000线创造的单纯年约为731亿由于新干线的开日元，至1995发带动了这些学为日本经济发亿日元，即不到的时间效益为展提供了相当2年的时间“产1年的累计效益科领域的发展，.7兆日元。金额为的动力。业发展的间接效17479使得日本的交通益”已超过新干亿日元。综合技术站在世线的建设投资。界前列，其长远效益不可估量。62pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 案例研究：从经济效益角度看日本新干线

47、今天的新干线与19世纪90年代利用旧式火车相直接效益比，空间距离不变的情况下，“时间距离”缩短到1/9，“间接效益经济距离”缩小到约1/2519世纪80年代19世纪90年代现在铁路未开通旧式铁路开通新干线开通时间距离?两周?18个小时?2个小时经济距离?人均半年收入?人均一个月收入?人均一天收入东京空间距离不变大阪63pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 镇江丹徒区高铁机遇pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度丹徒高速铁路站点对于周边发展

48、的经济效益影响根据空间和b 由土地价值角度时间的变化而呈现不同c 由社会效益角度第一影响区域（项目本体）距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区丹徒区域;开发强度很高（very high) 镇江市第二影响区域（丹徒区）距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域（镇江市区）距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以

49、发展多种功本案能；开发强度取决于地块以及开发内容pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度镇江高铁站对于丹徒区有着直接与间接的经济效益两b 由土地价值角度个方面，即投资与收益的关系c 由社会效益角度直接经济效益：u巨额高铁建设投资u项目增加客运量并带来加速丹徒区的收益区域定位和产高铁经济对于整个丹业分工，同时徒区的经济效应本项目成为区间接接经济效益：域发展中心，推进现代化进u对镇江乃至周边城市经济发展的整体贡献程发展u创造时间经济价值u高技术发展对于周边产业的长期效益pdf 文件使用 "

50、pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度城市轨道交通所获得的开发利益是十分巨大的，而且这部分利益的极大部分都被开发商无偿占有b 由土地价值角度c 由社会效益角度日本名古屋市一条市郊轨道交通延伸线亿日元线路开通后05线路开通后510线路开通后1015年年年土地所有者（开1301970%)1465（73%）1515（73%）发商商家企业246（13%）283（14%）312（15%）居民296（17%）262（13%）259（12%）日本香港公司hankyu铁路公司香港地铁公司，目前香港最大的不动产管理机构之一举措区铁路与铁路沿线的零开发了18

51、处房地产售商业、房地产、公共汽车、宾馆等产业进行综合经营轨道资金利用售物业所得利润全部用于地铁建设，成为香港地铁发展重要的资金来源之一pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区b 由土地价值角度c 由社会效益角度国内研究发现，地铁对周案例：地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可对土地价值的影响幅度达到5%15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高案例：美国学者对华盛顿

52、特区地铁及周围房地产的研究显示，截至1981年底，华盛顿地铁投资了30亿美元(占总投资的40)时，一期建设一期运营临近完工全线通车运营成熟期地铁发展阶段引起的土地增值效益就达二期建设到20亿美元；到20o1年1月地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到l00亿150亿美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100300注：地铁对房地产的影响的有效距离为500米的范围pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组b

53、 由土地价值角度c 由社会效益角度地铁对房地产的价格影响机理城市功能强化商业中心强化?中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集客能力增加办公区域集中集的片区升值空间会更大一些，而新开发区?蚍浞段笱叵咧行轮乓蚕喽杂诶峡乔谇熬霸诜矫娓怀锓浞段黾映鞘兄行那靥鞘斜咴稻幼禾謇笾啪幼记鞘泄芴嵘渭渡涛裰行木幼肪掣纳瓢琢熘靡等涸黾咏煌奔渌醵唐?9pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度政府和高铁公司建立战略性合作伙伴关系，在一定土地范围内，由政府和高铁公司统一规划、策划、以及统一开发，使土地与高铁经营进b 由土地价值

54、角度入良性循环，最终双方互惠、互利、共赢c 由社会效益角度土地价值预判：镇江高铁站步行分钟以内，以商业办公用地以及居住用地为主，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;步行分钟以内，上述高等级功能地块的备选区域同时适合布局可进行工业用地的相关功能；开发强度较高步行分钟以上，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容70资料来源：schütz e, 1998, stadtentwicklung durch hochgeschwindigkeitsverkehr (urban development by high-speed traffic) heft 6,

55、pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度城市轨道交通站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响b 由土地价值角度不同c 由社会效益角度45%40%地铁站点周边住宅物业增幅随35%30%着距地铁站距离的增加而衰减，25%20%但呈现非直线型衰减，300米以15%内衰减范围不明显，300米外较10%5%为显著0%100100-200200-300300-400400-500250%地铁站点100米范围内商铺具有200%较大升值空间，100-300米饭内

56、150%增幅变化不大，可以说站点100100%米之内对于商业来讲是黄金地50%段0%100100-200200-300300-400400-500一个人的步行距离决定了城市18%16%轨道站点对于周边的影响范14%地铁站点100米范围内办公物业12%围，通常这个距离是10%具有明显增值空间，100-200米400-6008%米，在这个半径范围内，大6%饭范围呈现较大梯度衰减，3004%约米以外增值幅度已不明显02%.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响0%100100-200200-300300-400400-500资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析pdf 文件使用 "pdffactory pro" 试用版本创建 丹徒区未来的变化由经济效益角度根据法国tgv和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿线城b 由土地价值角度市开发和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了已具备良好经济基础城市的站区周边价值，吸引了