201年漯河井冈山商业提报

1、imima ag ge e 我们的项目我们的项目这是我们的城市么？我们期待的交通商业中心购物氛围电影院线生活能量场身体运动场休闲娱乐场能量补充场商务办公中心高尚建筑群高端公寓vvjoin . join . 智友机构作品智友机构作品2011061320110613同步全球的时尚生活方式漯河 | 井冈山 | 商业 | 提报 当智友漯河项目组的成员接触到这个项目的时候兴奋不已，却又倍感压力好的市场，被教化的客户，唯独缺了一个项目，恰巧，他就来了开发商对于此地块寄予厚望，也让我们倍感压力与动力这不就是上海的南京路么？这个项目很有意思这不就是上海的南京路么？这个项目很有意思!郑州智友机构总经理张琰珺本次

2、提报，我们只为解决问题而来本次提报，我们只为解决问题而来壹。壹。谋而后动，如何通过战略规划，谋定项目定位？贰。贰。案名建议及logo平面表现，如何把控消费心理？叁。叁。产品规划的建议及补充。肆。肆。如何招商，才能摄定市场的利润靶心？part 1：谋而后动谋而后动 笃定乾坤笃定乾坤| 战 | 略 | 规 | 划 |gdp，cpi，政府工作报告，竞争楼盘个案研判目标客群分析，购买意向敏感点调研，价格策略swot，同类竞争项目研判及个案分析同类竞争项目研判及个案分析swot，同类竞争项目研判及个案分析同类竞争项目研判及个案分析目标客群分析，购买意向敏感点调研，价格策略gdp，cpi，政府工作报告，竞

3、争楼盘个案研判促销手段，sp配合，推货策略研判等促销手段，sp配合，推货策略研判等老板只关心老板只关心我的项目是否有市场我的项目是否有市场对于市场的解疑答惑对于市场的解疑答惑三城成虎，窥豹计策1.1.关于市场存量：关于市场存量：人口基数与市场（住宅/商业）供应的绝对不均衡2.2.关于价格存量：关于价格存量：2500-30002500-3000元/的住宅价位已被普遍接受，规模商业地产还未被开发。3.3.关于区域预期：关于区域预期：高端住宅区，中央教育学府区，都是高端商业的培养根基。4.4.关于支付能力：关于支付能力：财富支付房价比是郑州的1.571.57倍5.5.关于市场空白：关于市场空白：没有

4、成规模和特色的商业街区，这就是我们的机会点！结论结论 consultconsult漯河城市中心漯河城市中心 需要一个旗舰商业中心需要一个旗舰商业中心项目定位和产品定位，我们都用操盘案例解读项目定位和产品定位，我们都用操盘案例解读世界发展大同，但是我们更看重经验事实世界发展大同，但是我们更看重经验事实对发展商负责，也是对我们智友机构负责对发展商负责，也是对我们智友机构负责项目整体定位项目整体定位otelfficearkinghoppinglubpartment酒店酒店写字楼写字楼生态景观生态景观商业中心商业中心会所会所高级公寓高级公寓最先诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约心脏最先诞生在法国巴黎

5、的拉德芳斯，后兴于纽约心脏 曼哈顿，东京之核心曼哈顿，东京之核心六本木六本木 ，本质为酒店写字楼生态景观商业中心，本质为酒店写字楼生态景观商业中心 会所高尚公寓六大业态为一体的复合建筑群，强调价值：会所高尚公寓六大业态为一体的复合建筑群，强调价值：。 不是任何项目都能打造不是任何项目都能打造hopscahopsca模式。模式。hopscahopsca的形成必需符合以下条件：的形成必需符合以下条件： 必须位于城市中心区，市中心核心地段、城市各种的必须位于城市中心区，市中心核心地段、城市各种的资源决定了它天生的优越，商业的繁华及至上的生活。资源决定了它天生的优越，商业的繁华及至上的生活。 必须是具

6、备城市颠覆性的建筑价值，必须是具备城市颠覆性的建筑价值，hopscahopsca的出现的出现 必然带来城市建筑水平、物业高度质的提升。必然带来城市建筑水平、物业高度质的提升。必须拥有大规模建筑体量，必须拥有大规模建筑体量， 并且是六大业态为一体的并且是六大业态为一体的复合建筑集群，并且每种业态都具有其独特的先进性。复合建筑集群，并且每种业态都具有其独特的先进性。hopscahopsca，形态定位解读，形态定位解读结论结论本案完全符合豪布斯卡定位模式项目商业定位项目商业定位价值重新梳理价值重新梳理一站式。一站式。7万平米体量, 构筑一个购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能一站式的商业中心 ,满足

7、客群最多元的体验型消费。街区型。街区型。项目商业特点以街区形态作为整体布局，无论是庄里街，还是通向空中广场的天街，一个具有街区型态的shopping mall。随意性。随意性。游玩、文化、美食、购物、服务、漫步，为消费提供一个随意性、休闲主体的休憩空间，完全放松的消费场所。关于关于hopscahopsca，商业部分的价值打造，商业部分的价值打造高端餐饮 | 休闲娱乐生活便利 | 家居用品join操盘案例：郑州东南板块城中村改造项目操盘案例：郑州东南板块城中村改造项目商业体量：商业体量：40万，前期市场调研，商业定位，商业规划，产品规划，人流动线万，前期市场调研，商业定位，商业规划，产品规划，人

8、流动线及垂直交通规划全程参与。及垂直交通规划全程参与。项目商务定位项目商务定位目前市场大多数写字楼项目喊出5a，5s等标准，其实对于写字楼标准，未有统一说法，我们可结合前期市场调研及我们多年操盘写字楼的经验及客户资料，来提供量身定制大企业500强，成长型企业，企事业单位等的身材尺寸。目前正在操作的郑州郑东新区写字楼，即属于这样类型的写字楼，兼具企业办公需求的同时，又彰显企业形象力。joinjoin操盘案例：郑东新区高端写字楼（未面世，暂保密）操盘案例：郑东新区高端写字楼（未面世，暂保密）目前所有市场的写字楼的规划都是水泥框架，缺少对于人文及员工，老板的人文关怀，目前北京上海，纽约，东京涌现出大

9、量的生态办公，这讲成为未来的写字楼发展趋势。项目酒店定位项目酒店定位概念最早出现巴厘岛上的amanresorts酒店集团。 其特点是：强烈的个人化风格。代表项目：、关于酒店形象价值打造关于酒店形象价值打造全球势潮全球势潮hip hotel渐渐跨出以往酒店所既有的休憩、落脚、宴会功能之外，一跃而为特定时髦族群的聚会点。特别是几个国际时尚城市巴黎、伦敦、纽约、香港中几处具有领先级龙头老大地位的旅馆里经过特别精心酝酿打造的漂亮 lobby(大堂)与bar，从此不再只是纯粹提供住客们check in、check out或与人会面兼小酌一杯的场所，而成为这些城的热门社交地。 关于酒店形象价值打造关于酒店

10、形象价值打造价值要素价值要素hip hotel 通常不依附于大型酒店集团，而是由著名设计师、名人、时尚品牌投资，其最大的特点是富于个性的设计与服务以及极强的私密性，顾客在这样的酒店里享受到的是顶级但绝不张扬的奢华。 join操盘案例：长城康桥别馆操盘案例：长城康桥别馆 以32阶文化艺术走廊而闻名郑州高端地产，以高出周边价位500-800元/，迅速售罄，也创造了郑州市场奇迹，总套数598套。其特点是：强烈的个人化风格的酒店式公寓。风格价值内涵诠释风格价值内涵诠释风格意向，风格意向，核心气质：核心气质： 风 格化 style 时 尚 fashion 休 闲 relaxing 优 雅 elegant

11、 舒 适 comfortable 高尚化 noble 专属化 personle项目住宅定位项目住宅定位join操盘案例：长城康桥花园3+期观澜，别馆，建业壹号城邦豪宅豪宅定律定律品 牌资 源等级感产品价值从资源豪宅到从资源豪宅到人文人文豪宅：豪宅：从北京/上海/杭州等大城市的发展来看，最贵和最可持续发展的顶级豪宅是-翠湖天地、西湖公馆，而不是-温榆河旁的别墅，安亭新城的weimer别墅。烫金的地段和文化的沉积所产生的人文豪宅较资源型豪宅具有更持久的生命力。项目定位梳理项目定位梳理poscapart 2：案名延展案名延展 视觉盛宴视觉盛宴| 推 | 广 | 延 | 展 |案名建议案名建议1nam

12、e advice红街红街red street 备注：项目隶属井冈山大道，井冈山为红色精神的发源地，那么本案就以漯河财富精神发源地为诉求点。 那么，红街又契合本案以商业业态为主力诉求及售卖重点的要求，同时招商及商铺购买者的心态，以当红不让为最为恰当。案名建议案名建议2name advice西铁镇西铁镇city zone 备注：项目位于漯河市的西北角，中央高尚居住区，又属于集中的商业群落，融合了国际商业街区/商务办公/高端住宅/公寓系列的业态，所以避免以城来称呼，规避区隔竞争对手，又凸显了项目的群落街区价值。 西铁镇：英文city zone的汉译，同时映合了项目的西区区位，英文涵义“城市地带”，z

13、one为时下流行元素，意味时尚中心，与项目的本体价值相对位。案名建议案名建议3name advice第五大道第五大道fifth road 备注：让井冈山路赋予一种西形中韵的感觉，同时，第五大道为世界最为繁华的商业街，两旁附着多种业态，成为一种高端，活力，商业，休闲，娱乐的生活代名词。 井冈山路为新修成道路，那么以第五大道来命名，既能凸显区域优势，又能暗含集合汇聚之美意。案名建议案名建议4name advice时尚九方时尚九方ninth luxury 备注：1.中央与八方的总称。 南朝梁简文帝 七励诗：“情苞六合，德宣九方。” 唐李贺 感讽诗：“王子下马来，曲沼鸣鸳鸯；焉知肠车转，一夕巡九方。”

14、 用时尚九方，既能传递出“来自四面八方的潮流前线，同时，九方又可延展作为住宅，商务，公寓等业态的调性统一。案名建议案名建议5name advice锦城锦城luxury place 备注：锦绣华城之含义，寓意整体项目。 同时，又寓含“锦绣前程”之美意，为商家及购买商铺客户所心理暗示喜好，锦绣之意为中意，城市更多的为西泊之意“town”，又含义“大城美境”西形中韵之味十足。 商业命名：锦里大街 公寓命名：锦绣公寓 住宅命名：锦都汇 写字楼命名：锦绣企业公园vi 视觉表现视觉表现vi 楼书形象楼书形象part 3：产品规划产品规划 补充建议补充建议| 产 | 品 | 规 | 划 |20122012房

15、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/因市而动 因商而定20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 项目两侧退界（不含道路红线），各15米，局部超过40米的距离，那么我们的商业该如何规划？进深和面宽如何来设置，设置原则，我们提供两个依据：（1

16、）周边竞争项目的商业调研数据支撑。（2）未来商业业态的定位及品牌意向商家的进驻要求。（见附件：join-各类商超等商家选址要求及案例分享）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/下沉式商业街区 规避互动性弱20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

17、ttp:/http:/ 北京北京 住邦住邦20002000借鉴点 临街空间的组织 下沉通道，营造独立的商业街道氛围20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 临街空间的组织临街空间的组织 商业经营空间、城市步行道路、自行车通道独立共存20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三重临街空间营造样式20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

18、店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 街道平面功能的组织街道平面功能的组织 街道步行空间 临界休息空间 临街停车空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 街道平面功能的组织街道平面功能的组织 剖面示意图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/公共趣味空间营造样式20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新

19、，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 沿街设置表演或特色商品经营点 纽约地铁站案例展示 灯箱专案作品展示提高区域在社会意义的影响20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 沿街设置表演或特色商品经营点 纽约地铁站案例展示 通道内的街头艺人表演 通道内合法的销售点为区域带来人气，增加公共场所的情趣20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 沿

20、街设置表演吸引过往人流part 4：招商执行招商执行 保驾护航保驾护航| 招 | 商 | 策 | 略 |智友机构成立招商部，下设招商经理1名，招商专员3名，负责公司所有拓展商业项目招商工作，主要工作内容包含：（1）前期商业项目市场调研。（2）商业项目业态定位。（3）商业项目规划建议。（4）与建筑设计院沟通确认。（5）意向商家筛选及沟通。（6）商家意向确定，签订协议，修改规划及确定商业主力店品牌等项目操作要义。为方便招商工作的组织统筹与日后的客户服务管理工作的统一性,我司将建立一个由项目总监负责制的项目小组。与发展商日常招商销售工作的协调、对接由项目总监负责，项目小组其他人员工作由项目总监根据项

21、目进度需要安排。，其结构如下（根据项目具体情况可设置多名招商主任和招商顾问） 招商资源及品牌梳理招商资源及品牌梳理 餐饮类：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/fast fashion20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/causual wear20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店

22、铺：http:/http:/beauty &cosmetic20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/jeans20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/sport20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/technology20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/child20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/theater20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/training20122012房地产营销策划大全房