3月石家庄上上东项目市场判析暨营销推广路

1、石市上上东项目市场判析暨 营销推广思路20132013年年3 3月月方案构成o 石市长安区房地产概述o 上上东项目详情及分析o 周边竞争楼盘汇总分析o 项目营销推广思路简析patr1patr1石市长安区房地产概述制胜之道必须从深刻认识市场开始！地产业内流行着这么一句话：做项目就是做市场。地产市场包括多种类型的客群，产品和需求，我们要确定哪个细分市场能够提供现实项目目标的最佳机会。 -一切源于市场，始于市场 石家庄未来发展方向确定“北拓”，即城市向北发展，而处于城市东北的长安区吸引了前所未有的关注，长安区恰处于主城区、正定新区、东部产业新区的接合部，可以说，北跨为长安区发展提供了广阔的空间。这里

2、将会打造成左岸区域的魅力之城、活力之城和人文之城，进而形成更加符合城区发展的需求与左岸生活的格调。 随着石家庄“北跨”发展战略的实施，正定新区的建设使长安区处于石家庄由南向北发展的过渡带上，体育大街、建华大街等几条主干道和环城水系将长安区和正定新区紧密连接起来，为长安区经济发展创造了有利条件。长安区引领石家庄“北拓” 长安区区域内除去丰富的土地资源可供开发外，东北版块的公共交通布局也日臻完善。目前，长安区已经形成了“四横六纵”的交通路网，道路交通方便快捷，给人们生活带来及大的方便，同时北近太平河滹沱河新区，南有石津水渠，两水环抱，也避免了城市汽车尾气和噪音污染的困扰，独享一份安静舒适的生态自然

3、环境生活。【生活环境】【居住氛围】 曾经一度发展缓慢的长安区楼市今年迅速崛起，从外来房企大鳄到本土品牌房企给这一区域不断注入活力，从品质楼盘到城市综合体，长安区的楼市新版图正在形成。丰收路沿线东边是具有运动健康主题的奥北公元，向西依次是保利花园、红珊湾、北城国际，北边与正定新区形成隔河相望的恒大御景半岛等，试想在不久的未来，这里的“左岸”生活必然形成，那两岸灯火璀璨的美丽景象将会让人为之神往。【居住前景】 长安区正在赢得快速发展的最佳时机。一方面，主城区内拥有三纵两横五大主干道，再加上东二环和北二环的提速和体育大街北延工程的完成，更使得长安区拥有了将市区与正定新区连接在一起的交通要道；另一方面

4、，整个城中村改造带给了这里更加集中丰厚的土地供应，为新一轮的房地产开发、文化娱乐产业开发、沿滹沱河产业带开发创造了条件，给整个区域形成“左岸生活”提供了可能。patr2 patr2 上上东项目详情及分析 上上东项目占地18亩，总建筑面积约5万平米，包含高尚住宅和沿街商业。高尚住宅为三栋30层高层，1号楼一个单元为两梯五户， 2号楼一个单元两梯四户，3号楼2个单元分别两梯四户。户型从一室至三室，户型设计方正规矩、南北通透、温馨舒适，紧凑合理，事宜各人群居住与投资。面积从54至129平米不等，可以满足不同人士的需求。上上东项目简介上上东项目基础数据开发商：石家庄鑫鸿房地产开发有限公司监理公司：河北

5、顺诚工程建设项目管理有限公司建筑设计：河北大成设计咨询有限公司项目地址：和平路东二环交口西北角西行50米路北销售热线：85680555/1666项目占地面积：总占地18亩总建面积：5.5万平方容积率：住宅3.1绿化率：32总户数：一期419车位：地下车位比例2:1楼层：30层交房标准：毛坯产权年限：70年、正规市证交房时间：2013年12月30日上上东项目鸟瞰效果图1号楼号楼3号楼2号楼号楼户型展示 户型面积从54平米-129平米，涵盖一室一厅一卫、两室两厅一卫、两室两厅两卫。 根据项目位置、体量、产品等特定因素，在此将上上东的置业群体按收入及数量分为四个档次低端-低级打工族、蚁族（毕业1-3

6、年的大学生）、下岗职工中低端-教师、工薪阶层、退休职工、中级打工族中高端-城市白领、公务员、医生、私营业主、城中村村民高端-高级私营业主、生意人、企业主、企业高管消费群体构成低端中低端中高端高端patr3patr3 周边竞争楼盘汇总分析 上上东项目周边可类比项目共有5个，分别为：安联新青年广场、东方红、国风、众和嘉苑、紫熙东苑，其中紫熙东苑、众和嘉苑为咨询，其它为在售。安联新青年广场国风东方红众和嘉苑紫熙东苑上上东上上东及竞争项目区位图待售在售项目位置 和平路与东二环交叉口东北角（威远生化院内）占地面积8.5万平米建筑面积40.7万 开发商石家庄安联房地产开发有限公司项目类型普通住宅，公寓，商

7、住楼，写字楼，商铺容积率住宅3.2，商业5.0绿化率30%产权年限70年配套设施教育：新天际幼儿园、谈固小学、十三中新校区（初中部）、十五中新校区（高中部）、三职中商业：益中百货、白佛蔬菜市场、谈固购物广场、西兆通国际商贸城（筹）、新青年购物广场（筹）医院：石家庄心脑血管病医院（原华药医院，省医保定点医院）、河北友爱医院（原石钢医院，二级甲等医院）、凤凰医院（石家庄首家专业的妇科医院）银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、工商银行 交通：98路、4路、快4路、102路、45路、环1路、环2路等 户型面积一居55-60；二居75-85；三居120价格商铺：8300元/平起；住宅：均价6000元/平

8、米开盘时间2012年6月入住时间一期住宅2015年5月交房；二期住宅2015年12月交房；独立商业2016年4月交房 物业公司安信联行物业费用1.20元/平米月售楼地址建华大街与和平路交口南行200米路西 咨询热89949666 u安联新青年广场安联新青年广场效果图及现场进度安联新青年广场目前正在热销一期楼盘（1#、2#、3#、4#）以及二期的6#、8#楼。均价：6000 元/平米付款方式：按揭贷款、全款按揭贷款，首付3成起优惠措施：全款享受每平米300元的优惠；首付5成，可享每平米100元优惠；订地下室可享每平米50元的优惠。 促销活动：凡在2013年1月1日起

9、至2013年3月31日签订购卡协议的业主，每30名业主赠送一批礼品。每批次赠送的奖品为：价值16万标致508 1辆；价值4万元的全家家电(三星液晶电视46+伊莱克斯冰箱+格力空调+西门子洗衣机)1套；价值9000元的苹果产品(iphone5+ipad3)3套；价值4000元iphone4s 5部；价值2000元宝马自行车20辆。 价格走势及推广措施u东方红项目位置 和平路东二环东行800米(和平东路622号) 占地面积37352平方米 建筑面积120000平方米 开发商石家庄长安区西兆通村基建项目类型普通住宅,高层，一期为4栋板式高层，1号、2号为31层（1、2、层为底商）3、4号楼为27层

10、容积率3.00 绿化率40%产权年限70年周围交通4路、84路、98路、102路途经项目现场 户型面积一室、两室、三室为主，面积从60平122平米，其中三室117平122平 价格均价5100元/平米 开盘时间2011年6月18日 入住时间预计2013年10月 物业公司 物业费用1.20元/平方米月 售楼地址石家庄市长安区和平东路622号（对面） 咨询热85302777 东方红效果图及现场进度工程进度：一期已经封顶，二期将推花园洋房项目，地基已做好，即将开工。销售价格：均价5100元/平米付款方式：按揭贷款、分期、全款优惠措施：全款优惠500元/平米，分期优惠300

11、元/平米，贷款优惠100元/平米。花园洋房均价5400元/平，全款4900元/平。 促销活动：老带新 价格走势及推广措施项目位置 长安区 和平路与东二环交口东行600米路北 占地面积4.22公顷 建筑面积150000平方米 开发商石家庄润石房地产开发有限公司项目类型普通住宅，8栋高层，7#、8#、9#为33层住宅，2#、3#、6#为25层住宅，1#为商业写字楼及公寓 容积率3.0绿化率40%配套设施内部配套：幼儿园、博学书馆、健身广场等，满足您教育、休闲、健身、娱乐的需求。另外，中 式园林的打造，给您一份浓浓的中国情结。小区南侧和东侧建有3层底商，各项生活配 套齐全，乐享生活，居者无忧。外部配

12、套：中、农、工、建四大国有银行，北国超市长江店、益中百货、天山海世界等生活购物 配套；45中、53中教育资源，长城医院等医疗资源都在项目10分钟生活圈内。 交通配套：4路、84路、98路、102路，紧临规划中的地铁5号线，西兆通站下车 户型面积价格均价4600元/平米开盘时间2012年11月 入住时间2014年12月31号 售楼地址长安区和平路与东二环交口东行1500米路北 咨询热99 u国风国风效果图及现场进度推盘情况：现主推7号楼，vip卡认购中。50120平米南北通透、全阳户型。销售价格：均价4600元/平米付款方式：全款、分期、贷款优惠方式：首付最低4成，

13、全款优惠800元/平米价格走势及推广措施项目位置 长安区 和平路与东二环交口东行800米 占地面积33029 建筑面积93928 开发商河北点金房地产开发有限公司 建筑形式规划建有一栋商业办公楼，六栋高层住宅，其中1、2为25层高层，3、4#为33层高层 绿化率35%配套设施购物休闲：北国超市长江店、益中百货、天山海世界、小区内商业教育资源：45中、53中医疗卫生：长城医院、眼科医院周边规划建有以国际贸易、原料采购、终端零售、会展等为主要项目的大规模商业区，并被列2011年河北省重点项目；规划建有占地1200亩国家级羽毛球训练基地，将成为又一个据有代表意义的国家级训练基地，区域发展潜力无限。

14、户型面积以两室、三室为主，面积在82-138之间，共1000余套价格均价5100元/平米开盘时间预计2013年 入住时间2014年10月 物业公司河北众诚物业服务有限公司 物业费用售楼地址中山路与谈固西街交口东行100米 咨询热线031167590808/80728060/80728061 u众和嘉苑众和嘉苑效果图及现场进度众和嘉苑：目前均价5100元/平米交款方式：全款、贷款优惠方式：全款优惠500元/平米，首付30%优惠100元/平米，首付50%优惠200元/平米。 价格走势及推广措施项目位置 和平东路和谈固东街交口东北角 占地面积20000平方米 建筑面积58000平方米 开发商河北熙存

15、房地产开发有限公司 容积率2.92 绿化率35.5% 配套设施周边有建华百货，奥特莱斯，北国谈固店，钻石广场，红星美凯龙等大型广场。跃进路小学，谈固小学，北师大附中，新15中，22中等学校。工行，中行，农行。凤凰医院，省中医院，市三院，河北医大一院。京州国际大酒店。健身设施周边交通：4路、84路、102路、82路、89路、环1、环2等公交线路均可到达 户型面积一居室 55平米 二居室 69-83平米 三居室 92-113平米 价格开盘时间2013.5.1入住时间预计2014年底物业公司物业费用售楼地址和平路和谈固北大街交口东南角惜缘ktv东侧 咨询热u紫熙东苑 紫

16、熙东苑目前已经搬迁完毕，即将动工。目前3号楼正在接受咨询 紫熙东苑效果图及简况目标客户构成及特征分析1、靠近二环以自住及改善客户为主，少量投资客户关注：周边配套，高端产品社交圈，交通便利，价格适合投资代表：安联新青年广场、紫熙东苑2、二环外楼盘客户构成：改善性客户、投资、纯刚需求关注：交通便利，自然环境好，好产品好户型，可刚性需求可投资代表：东方红、国风、众和嘉苑市场总结 通过对市场进行深入调研分析，我认为2013年住宅市场成交量将上涨的影响因素有：第一，需求因素，一直受到抑制的以婚房为代表的刚性需求再逐步释放及银行利率优惠等。第二，市场信心也在一定程度上得以稳定，也使处于观望中的需求有所松动

17、，部分改善型需求入市。第三，“新国五条”的出台，抑制二手房交易量，使市场必将向一手房偏移。预计，2013年上半年的交易状态，市场将有望保持稳定并出现上扬。销售状况：价格变动趋势及剩余体量1、各个楼盘的楼层差价高层层差10-20元/平米，朝向价差10-20元/平米2、周边楼盘价格一般在4600-6000元/平方米，初期多以融资形式入市。期房时普遍低价启动，现房时价格拉升较快，且与产品稀缺性相关。营销策略：付款、优惠、促销方式1、石家庄楼盘付款方式为：全款、分期、贷款三种方式受货币紧缩、限贷影响以及城中村改造手续不全的因素影响，多数楼盘采用全款、分期的付款方式，并给予全款最大的优惠，即使可以贷款至

18、少首付50%以上且优惠很少。2、优惠方式多采用每平米优惠，全款幅度从100元/平米-400元/平米不等，分期或贷款优惠与全款优惠差额一般在150-200元/平米。3、促销手段多是配合回款销售，在优惠的基础上借节假日进行的买房赠送活动。方式有送装修、送家电、送ipad或iphone等。 -入市要看准时机 操盘要把控节奏深入分析形势，找准项目最佳切入口，将本案再度热销；不间断市场调研，预知市场风险，把控操盘节奏；挖掘市场深度，迎合市场需求，争取利润最大化。多变的市场告诉我们patr4patr4 项目营销推广思路简析上上东项目自身弊病1、土地为工业用地，涉及土地变性手续，项目开发手续不齐全2、目前工

19、程已进行到4层，但曾经屡次停工3、项目规模较小，仅3栋，难以形成大规模社区4、前期停建、停售所造成的恶劣影响依然存在解决以上自身弊端，即可为上上东破冰！1、针对：土地为工业用地，涉及土地变性手续，项目开发手续不齐全应对：通过土地规划以及工程、广告力度等展现公司实力，在稳定前期客户的同时，给后续可以以信心。2、针对目前工程已进行到4层，但曾经屡次停工应对：抓紧工程进度，并辅助施工现场形象，包括工地户外广告、工地夜间探照灯或施工等形式，表明工程力度很大，挽回形象。破除上上东所存弊病之法3、针对：项目规模较小，仅3栋，难以形成大规模社区 应对:避开项目劣势，展现项目优势，从项目远景规划、产品配置、地

20、块区域发展、性价比、周边项目配套、等方面提升项目形象。4、针对：前期停建、停售所造成的恶劣影响依然存在、 应对：通过各种sp活动、户外广告、网络广告、报纸广告等为项目正名，以摆脱前期的各种不良影响。核心营销思想以实现销售利润最大化为前提以区域炒作提升市场关注度以针对性营销推广为核心营销推广之重点上上东形象拨正 上上东由于土地为工业用地、未办理建设工程规划许可证等原因，曾被石家庄市城乡规划局叫停，工程也曾屡次停工，因此造成的恶劣影响依然存在。目前项目处于“拨开云雾见日出” 情形，应依靠各种宣传方式，重新树立上上东的项目形象，在安抚老客户的同时深层挖掘潜在客户和摇摆不定的客户。 通过对上上东项目自身存在的问题的汇总分析，初步认识了上上东项目的基本特质，在此基础上，提出上上东项目应本着“炒区域、正形象、准营销“的操盘思路，具体阐述如下：1、重视客群引导阶