置业国际河南省南阳市深国投商业中心市场调查定位报告141页

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4、定位报告深圳置业行房地产经纪有限公司二六年十月十二日【河南省南阳市深国投商业中心市场调查定位报告】声明： 本报告版权属于深圳置业行房地产经纪有限公司、深国投商用置业有限公司所有，未经许可，任何机构或个人不得翻印或使用本报告全部或部分内容；任何侵权行为，本司将保留法律追究权利。本报告所有图片及方案仅供参考之用，所有细节均以政府最后批准之法律文件为准。目 录主体报告部分8一、项目调研结论81.1项目概况81.1.1 命名81.1.2 地块一概况81.1.3 地块二概况91.2调研目的91.3 地块调查结论10二、社会经济及城市发展状况112.1城市概况112.1.1 城市简介112.1.2 支柱性

5、行业、企业概览112.1.3 人口及收入水平122.1.4 基础设施概况122.1.5 卧龙区、宛城区简介122.1.6 其他相关132.1.7 南阳市主要统计指标一览142.2 宏观经济分析152.2.1 近年南阳市地区生产总值gdp152.2.2 近年南阳市人均gdp152.2.3 产业结构162.2.4 近年南阳财政收支情况162.2.5 近年南阳市固定资产投资172.2.6 近年南阳市社会消费品零售总额172.2.7 近年南阳市城镇居民人均可支配收入182.2.8 近年南阳市城镇居民人均消费性支出182.3 城市未来规划192.3.1 南阳城市定位192.3.2 南阳市域城镇发展规划1

6、92.3.3 中心城区城市发展规划202.3.4 中心城区近期建设规划212.4 当地大型企业调查222.5 房地产发展概况23三、商业环境分析253.1 商业概述/主要商圈253.1.1小型连锁超市遍布市区，形成两大垄断巨头253.1.2 大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长253.1.3 核心商圈由“四点”、“四线”构成，并有进一步强化的趋势263.2 核心商圈分析283.2.1主要商场283.2.2主要商业街283.2.3未来商场供应：293.2.4商场、商业街照片303.3 零散商业分析313.3.1主要商场323.3.2主要商场位置示意323.3.3商场照片333.4 业态分析3

7、43.4.1超市行业分析343.4.2百货行业分析363.4.3 在建百货类商场453.4.4 批发市场483.4.5 在建批发市场503.4.6 街铺租金/售价533.5 典型项目分析543.5.1世纪百货543.5.2 金汉丰购物中心553.5.3 金玛特生活广场563.5.4 盛德美购物中心573.5.5 红都时代广场583.5.6 大统百货593.6广告位调查603.7 停车位调查613.8 市场调查的启发性总结623.8.1居民消费习惯及消费取向调查结论623.8.2商铺使用者需求调查结论62四、项目地块分析634.1 地块一分析634.1.1项目地块情况634.1.2 地块一swo

8、t分析664.2 地块二分析674.2.1 项目地块情况674.2.2 地块二swot分析704.3 项目地块分析小结70五、项目定位及发展建议715.1 居民消费能力及主要商场单位面积营业额计算715.1.1 南阳市区城镇居民消费能力计算715.1.2 南阳市区主要商场单位面积营业额计算715.2地块一可达营业额及适合营业面积测算725.2.1 地块一各级商圈人口分布725.2.2 地块一可达营业额测算725.2.3地块一适合的营业面积测算725.3 地块二可达营业额及适合营业面积测算735.3.1 地块一各级商圈人口分布735.3.2 地块二可达营业额测算735.3.3 地块二适合的营业面

9、积测算735.4 项目规模建议745.5 项目商业价值估算775.5.1 项目租金测算因素分析775.5.2两地块租金测算785.5.3 两地块租金汇总表795.5.4 两地块售价汇总表795.5.5 两地块10年租金走势预测79附件部分80附表一：地块调查表811、地块一调查表812、地块二调查表83附表二：调查商场信息表861、世纪百货862、金汉丰购物中心873、金玛特生活广场884、盛德美购物中心895、红都时代广场906、大统百货91附表三：南阳居民消费习惯及行为调查分析92一、卖场类消费调查921. 消费者到超市大卖场购物的频率922. 消费者每次在超市大卖场的消费额923. 消费

10、者交通工具选择情况934. 消费者可接受的最长出行时间935. 消费者最常去的超市大卖场946. 消费者选择超市大卖场消费的原因957. 消费者对超市大卖场的评价968. 消费者对“沃尔玛”品牌的认知程度969. 消费者是否去两地块所建沃尔玛超市消费97二、服装百货类消费调查971. 消费者家庭平均每月在服饰鞋类方面的消费支出972. 消费者购置衣物鞋类的主要去处983. 消费者到百货商场购物的频率984. 消费者平均每次在百货的消费额995. 消费者最喜欢去的百货商场996. 消费者选择百货商场消费的原因1007. 消费者对百货商场的评价1018. 消费者是否会去两地块新开大型百货商场购物1

11、01三、其它消费类调查1021. 消费者购物时是否在外用餐1022. 消费者在外用餐时的餐厅选择1023. 消费者最喜欢的休闲活动1034. 消费者每月到电影院看电影的次数103四、背景资料1041、被访者性别比例1042、被访者年龄分布1043、被访者家庭人口总数1054、被访者自用车拥有比例1055、被访者家庭年收入1067、被访者个人月收入106附表四：商铺使用者需求调查分析107一、商铺基本资料1071、被访商铺平均每月营业额：月平均营业额多在3万元以下1072、被访商铺目前经营状况：多数经营状况一般1073、被访商铺近两三年内经营打算：近半数表示要看经营情况而定1084、被访商铺选择

12、搬迁的原因：“经营规模扩大需要”是最主要原因1085、意向新开铺类型选择：商业街街铺是首选1096、被访者是否愿意进驻两个大型商业中心：地块二成绩优于地块一1097、被访者意向购买商铺的面积：三成被访者想买4160平米的商铺1108、被访者希望购买哪层商铺：1层商铺最受青睐1109、被访者能承受的总租金：半数可以承受10013000元/月的租金11110、被访者希望的租金方式：“纯租金”方式最受欢迎11111、被访者能承受的每平方米月租金：约七成被访者能承受的租金水平在100元以下11213、各类意向经营行业细分114二、背景资料1151、被访者性别分布：男女比约为4：61152、被访者年龄分

13、布：年龄多集中于2635岁之间1153、被访者来源分布：绝大多数来源于宛城和卧龙两区1164、被访者经营背景：超半数经营者属于“独自经营”1165、被访者教育背景：接近半数被访者教育背景是“高中”117附表五：南阳经济汇总表119附表六：土地交易汇总表121附表七：商业分布图123主体报告部分一、项目调研结论1.1项目概况1.1.1 命名为便于表诉和区别，我们将位于独山大道与建设东路交汇处的粮食仓库地块称为地块一，位于车站南路与七一路交汇处的生化厂地块称为地块二，如图所示：地块一地块二1.1.2 地块一概况地块一位于南阳市东部，独山大道与建设东路交汇处南侧约500m处的天冠粮食仓库，规划总面积

14、48269.9平方米（合72.4亩），使用面积37685.4平方米（合56.5亩），地块本身平整方正，除一个加油站外无附带建筑物；该地块西侧临独山大道，该道路目前为南阳市的外环线，目前行人稀少，但未来将成为主要的市政道路；该地块距离核心商圈大约2.83.4公里，周边无营业面积超过5000 m2的商场，且附近的商铺数量少、租金售价相对较低，缺乏商业氛围；地块周边居民住宅区较少，但有多个大型高档商品住宅小区正在或将要开发建设；1.1.3 地块二概况 地块二位于南阳市西南部，车站南路与七一路交汇处的天冠生化厂厂区，规划总面积47701.8平方米（合71.6亩），使用面积42044.3平方米（合63.

15、1亩），地块本身较平整，但有较多的厂房、办公楼等附带建筑物；该地块北侧临七一路，该道路为一条双向两车道的二级市政道路；该地块距离核心商圈大约2.73.3公里，周边人口相对密集，多为大型国企员工及家属；1.2调研目的Ø 了解目标城市的社会经济状况、商业发展情况；Ø 了解已有商场各层业态分布及对应租金水平，近年来的经营状况，待售、待租商用物业的售价、租金情况；Ø 考察政府推荐地块的情况；Ø 初步得出商业中心项目的市场定位、可建规模和租金预测；Ø 初步判断项目的可行性；1.3 地块调查结论由于南阳商业核心区域已经成型，并且与两块备选地块均有相当距离，

16、因此无论是地块一还是地块二要发展大型商业均必须自造商圈、自成一体，这样就面临着与整个成熟商圈竞争的局面，而南阳的成熟商圈无论是整体规模、业态组合、公众认可度和当前的人气均远远超过两块备选地块。在南阳的未来规划中，城市未来发展方向是向南和向东发展。以发展的眼光来看，地块一由于紧临未来南阳最主要的市政道独山大道，周边将有众多高档的住宅小区开发建设，其中不乏收入稳定的公务员在此居住。另外不少政府机关、事业单位办公大楼也搬迁到地块一附近，还有多条市政道路在规划之中，将来地块一周边将形成“形象好、规划新、路网密、中高收入居民集中”的局面。因此地块一的商业价值大于地块二，但就目前来说，地块一周边居民稀少，

17、商业氛围淡薄，而且周边商业的租金、售价偏低，人气远远比不上成熟的人民中路商圈，另外南阳未来规划中的商业中心位于白河以南，地块一并非这一规划的最大受益者。综合以上分析，我司认为地块一的商业价值大于地块二，但两地块均并非发展大型商业的最佳选择，我司建议另外寻找更接近核心商圈的地块进行开发。二、社会经济及城市发展状况2.1城市概况2.1.1 城市简介南阳古称宛，位于河南省西南部，与湖北省、陕西省接壤，因地处伏牛山以南，汉水以北而得名。南阳是一个三面环山，南部开口的马蹄形盆地。全市辖1市2区（卧龙区、宛城区）10县，总面积2.65万平方公里，2005年末总人口为1075万，是河南省面积最大、人口最多的

18、一个省辖地级市。其中城区面积为58平方公里，城区人口为70万，另有20万流动人口。2.1.2 支柱性行业、企业概览南阳是河南省经济大市。目前，南阳支柱性行业主要有机械电子、石油、化工、冶金建材、纺织、医药和轻工食品等，拥有各类工业企业13万多家，天冠酒精集团、金冠电气集团、普康制药集团、南阳纺织集团、河南油田、乐凯胶片厂等企业已进入全国520家主要企业行列。酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。2.1.3 人口及收入水平南阳市2005年末总人口为1075万，其中城区人口为70万。人民生活

19、水平方面，2005年，南阳市人均gdp达到9795元，同比增长13。但从绝对值来看，南阳市人均gdp仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。2005年，南阳市城镇居民人均可支配收入达到7831元，在河南省18个省辖市中排名第十二。综合来看，南阳市人口众多，人均gdp、人均可支配收入等经济指标在河南省18个省辖市中排名靠后。2.1.4 基础设施概况南阳连南接北、承东启西的地理位置优越，是豫、鄂、川陕交通要道。焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市区；国道312线、207线、209线和省道豫01线、豫02线分别从全市纵横穿过，许昌-南阳高速公路、南阳-襄樊高速公路南阳-邓州段已经开工建设，3

20、12国道信阳-南阳段和207国道南阳-洛阳段高速公路正在规划论证，南阳即将成为铁路、公路双“十”字架交通枢纽。南水北调中线工程源头位居境内并将穿越6个县市区。南阳飞机场为河南三大民用机场之一。南阳处于华东电网覆盖之下，有三条超高压环型输电线路过境，电力供应可靠，此外，南阳鸭河口火电厂一期70万千瓦工程已胜利竣工，两台机组投入运营；南阳蒲山电厂一期工程进展顺利，目前1号机组已并网发电。2.1.5 卧龙区、宛城区简介南阳市宛城区是1994年南阳市撤地设市后设置的行政区，位于南阳市西部区域。全区下辖2个街道办事处、5镇7乡，总人口79.56万人，其中城镇人口23.6万人，国土面积927平方公里。宛城

21、区经济基础比较雄厚，工业门类较全。南阳市防爆电机厂、天冠集团公司、卷烟厂、棉纺集团、变压器厂等大型骨干企业多集中在辖区内。宛城区拥有机械加工、化工、轻工、纺织、服装、医药、食品加工、工艺美术、建筑建材等九大产业。此外，宛城区工业园区已升格为省级开发区，享受省高新技术开发产业的一系列优惠政策。卧龙区位于南阳市中西部，区内工业基础比较雄厚，拥有轻工、化工、机械、五金、纺织、制革、塑料、医药、食品、工艺美术等行业，数十种拳头产品畅销国内外，一批产品荣获了省优部优称号。南阳市中光学集团、乐凯胶片厂、普康制药集团等大型企业大都集中在卧龙区内。2.1.6 其他相关南阳市商业中心位于新华西路与人民路交汇处。

22、南阳商业经过多年的发展，逐步形成现在以天桥、中心广场、金玛特、新华商城为节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为主轴线的商业格局。经营情况较好的商场和超市主要有大统百货、世纪百货、金玛特购物广场、盛德美购物中心等。南阳目前在售的多层住宅的平均价格为每平方米在1700元1800元，高层住宅销售价格则在2100元2400元之间，住宅销售均价在全省位居第三位，仅次于郑州和洛阳。城市中高档住宅商品房有逐步向东、向南发展的趋势，最新开发的多处中高档住宅商品房主要集中于白河沿岸以及独山大道两侧。例如，位于独山大道和沿河路交汇处的盛唐商务苑商品住宅销售价格已达3000元/平米以上。南阳市共有麦当劳1家，肯

23、德基1家。2.1.7 南阳市主要统计指标一览序号经济指标南阳市河南省省内排名1总面积（平方公里）265091670002城区面积(平方公里)583总人口(万人)1074.5897684城区人口(万人)7029945地区生产总值gdp(亿元) 1050.0410535.236人均gdp(元)9795112367进口总额(亿美元)0.6926.358出口总额(亿美元)2.3551.019实际利用外资(亿美元)0.6312.310财政收入(亿元)31537.5611地方留存(亿元)12社会消费品零售总额(亿元)339.653358.43313人均社会消费品零售总额(元)3160.77 14在岗职工平

24、均工资(元/月)985.00 15城镇居民人均可支配收入(元/年)783186681216城镇居民人均消费性支出(元/年)52836038.0217城镇居民人均住房面积(m2)35.6918家庭汽车普及率(每百户拥有量)19全市居民人均存款(元)20住宅价格水平(元/m2)160021全市最高档住宅平均售价(元/m2)2600300022支柱产业农业、工业、旅游、物流数据来源：统计公报及统计年鉴2.2 宏观经济分析2.2.1 近年南阳市地区生产总值gdp2005年，南阳市地区生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近几年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态

25、势，年均gdp增速约为14。从经济运行轨迹看，自2003年全市经济重回两位数增长平台以来，生产总值增速已连续10个季度保持在12%以上，速度快、波动小、持续时间长，已成为近几年南阳经济增长最为显著的特点。2.2.2 近年南阳市人均gdp2005年，南阳市人均gdp达到9795元，同比增长13。从绝对值来看，南阳市人均gdp仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。2.2.3 产业结构南阳是一个农业大市，第一产业对经济增长的贡献率一直维持在30左右。从近年的趋势来看，第一产业对经济增长的贡献率正在逐步减弱，这主要是南阳市政府加大工业基础设施的投入、强调工业立市的结果。年份2005年2004年

26、2000年1995年第一产业26.40%28.30%29.60%32.20%第二产业50.30%48.30%45.70%43.80%第三产业23.30%23.40%24.70%23.90%2.2.4 近年南阳财政收支情况数据显示，近年南阳市财政一直处于“入不敷出”的状态。以2005年为例，南阳市地方财政支出共计829898万元，而同期地方财政收入只有310041万元，支出大于收入519857万元。2.2.5 近年南阳市固定资产投资2005年，南阳市完成固定资产投资413亿元，同比增长高达54.6，增速在河南省18个省辖市中排名第四。统计数据显示，近五年南阳市固定资产投资年均增长速度接近30。2

27、.2.6 近年南阳市社会消费品零售总额2005年，南阳市社会消费品零售总额为340亿元，同比增长14.4。从总量来看，南阳市社会消费品零售总额在河南省18个省辖市中排名第三。2.2.7 近年南阳市城镇居民人均可支配收入2005年，南阳市城镇居民人均可支配收入达到7831元，在河南省18个省辖市中排名第十二。从近几年的数据来看，城镇居民人均可支配收入的增长速度约为10，低于gdp增速。2.2.8 近年南阳市城镇居民人均消费性支出2005年，南阳市城镇居民人均消费性支出为5283元，同比增长15。从近五年的数据来看，城镇居民人均消费性支出增长速度较慢，平均不到10，低于gdp增速。小结：南阳市是一

28、个经济欠发达的内陆农业大市。2005年，南阳市地区生产总值达到了1050.04亿元，仅次于郑州和洛阳。由于人口基数大，南阳市人均gdp、城镇居民人均可支配收入、人均消费性支出等指标在河南省18个省辖市中排名靠后。综合来看，南阳属于经济大市，但非经济强市。2.3 城市未来规划2.3.1 南阳城市定位工业基地、旅游中心、区域性中心城市2006年9月14日，由中国城市规划设计院设计承担的南阳市城市总体规划顺利通过专家评审。规划确定南阳城市总体发展目标是：打造中部地区重要的交通枢纽、物流中心和工业基地，深入挖掘独特的人文资源，发挥生态环境优势，建设中部地区重要的旅游服务中心，将南阳建设成为历史文化底蕴

29、深厚、山水特色鲜明，辐射鄂、豫、陕三省交界的区域性中心城市，构建中部崛起的新支点。2.3.2 南阳市域城镇发展规划一心、两轴、五板块根据生态保护与建设的要求和构建“中部崛起”新支点的发展趋向，规划提出“强化中心、拓展两翼、轴线辐射、网络发展”的城镇空间发展策略，形成“一心、两轴、五板块”的城镇体系空间布局结构。一心：指以中心城区为核心，扩展城市职能与发展空间，强化城市在区域中的地位和作用，带动地区社会经济发展。两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺

30、工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块，并通过积极引导，实现人口和产业同步转移，建设与产业集聚相匹配的城镇集聚板块。2.3.3 中心城区城市发展规划一河两岸、四组团，城市空间向东、向南拓展和延伸中心城区范围：本次规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。中心城区发展方向：中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部

31、结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。中心城区空间布局： “一河两岸、四组团”。“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。规划期内主要发展中心组团、河南组团、王村组团，河东组团只沿河开发少量居住用地。远景待机场搬迁后，全面建设河东组团。规划的商业中心规划的行政中心规划的文化中心地块二地块一2.3.4 中心城区近期建设规划中心城区近期建设规划时间段为2006年至2010年，建设工作主要围绕四个目标展开：调整空间结构以实现合理化布局；加强中心城市辐射功能；

32、减轻古城压力，缓解发展与保护的矛盾；发挥城市交通优势，促进产业积聚和结构升级。根据规划，2010年，中心城区人口规模达到110万人，城市建设用地控制在110平方公里以内。根据规划，2006至2010年，南阳市将重点建设五个区域。其中包括地块一所在的以独山大道为主轴的行政中心区。原文如下：全面建设中心组团东部的行政办公中心、文化娱乐中心，高水平建设配套住宅、公共服务设施、公共绿地、城市道路，初步形成城市新区风貌。2.4 当地大型企业调查南阳大的工业企业主要包括中国石化集团河南石油勘探局、天冠酒精集团、金冠电气集团、普康制药集团、南阳纺织集团、河南油田、乐凯胶片厂等，其中中国石化集团河南石油勘探局

33、2005年销售收入超过81亿元，在各大型企业中排名第一。南阳区重点企业及销售额（2005年）企业名称主要产品销售额（万元）中国石化集团河南石油勘探局化工产品811256天冠集团燃料乙醇、食用酒精、白酒等172117乐凯集团第二胶片厂胶片90924南阳普光电力电力生产49131河南省宛西制药股份有限公司制药68636南阳市电业局电力210994河南中光学集团有限公司现代光学元件、光学薄膜、光学辅材等55283南阳纺织集团有限公司纺织品113878南阳卷烟厂烟草106681南阳防暴集团电动机、发电机、防爆风机等87744南阳普康药业有限公司抗生素药类43572南阳大型工业企业职工收入水平相差较大。

34、效益好的企业，如南阳卷烟厂等，其职工收入多集中于1200元以上，其中不乏月收入20003000元的高收入人群；而效益较差的企业其基层员工的月收入水平也只有500600元。总的来看，南阳大型工业企业职工月收入水平约为1200元左右，这也相当于政府公务机关一个科级干部的收入水平。2.5 房地产发展概况表：2006年16月南阳房地产市场主要指标一览统计指标数值统计指标数值房地产开发投资（亿元）8.86商品房建设投资（亿元）5.84商品房施工面积（万平米）244.23商品房新开工面积（万平米）88.57商品房竣工面积（万平米）14.26商品房销售面积（万平米）27.39商品房销售额（亿元）4.4商品房

35、销售均价（元/平米）16062006年16月份，南阳市房地产开发完成投资8.86亿元，同比增长42.7，其中商品房建设投资5.84亿元，同比增长100.8；全市房屋施工面积244.23万平米，比去年同期增加80.45万平方米；新开工面积88.57万平方米，比去年同期增长52.62万平方米；竣工面积14.26万平方米，比去年同期增加3.76万平方米；商品房销售面积达到27.39万平方米，实现销售额4.4亿元。刚性需求旺盛。近年来南阳经济发展势头迅猛，南阳市国民生产总值位居河南第三名，再加上超过一千万的人口，这些都为房地产市场的稳定发展提供了良好的基础。目前南阳有70多万市区人口，由于以前以集资房

36、和自建房为主，所以急需升级住房的刚性需求非常大。价格相对较高。南阳多层房产的平均价格每平方米在1700元1800元，高层房产则在2100元2400元，在全省居第三位，仅次于郑州和洛阳。虽然南阳市国民生产总值位居河南第三名，但由于人口众多，其人均gdp远远落后于郑、洛两地，然而目前南阳市新建、在建楼盘的房价在某种程度上已经超过了洛阳市，排在郑州之后。举例位于独山大道和滨河路交汇处的盛唐商务苑总建筑面积为40万平方米，起价为2380元/平米，均价达到3000元/平米。高档住宅东拓。古人云，靠山吃山，靠水吃水。自东北向西南流经南阳的白河是南阳人民的母亲河，是南阳亮丽的名片，也是南阳的重要象征。朝白河

37、岸边发展，向东寻求突破是以南阳府衙为中心发展起来的南阳老城区在城市化进程发展到一定阶段所面临的必然选择。近年来，越来越多的房地产开发企业开始在东部攻城略地，众多高质量楼盘也如雨后春笋般冒了出来，盛唐商务苑、书香水岸、阳光海岸、中奇·第一城等等，独山大道和滨河路合围区域俨然成了南阳楼市的黄金十字架，成为房地产开发企业竞相追逐新的投资热点。总体来看，南阳市房地产市场总体呈现供需两旺的健康发展态势。三、商业环境分析3.1 商业概述/主要商圈3.1.1小型连锁超市遍布市区，形成两大垄断巨头从2000年开始，大量小型连锁超市如雨后春笋般涌现出来，由于其全新的经营方式，给当地居民带来前所未有的购

38、物体验，因此很受消费者的欢迎。小型连锁超市的兴起改变了以往南阳商业领域以国有资本为主的现状，给南阳商业注入了新的活力，经过几年来的竞争优化，逐渐形成两家大民营性质的连锁超市机构万德隆和世纪龙，这两家连锁超市集团各拥有2030家小型连锁超市，遍布市区各个角落，尽管除此之外还有少量其它品牌的连锁超市，但已无法对这两大巨头构成实质性的威胁，南阳市区内的商业竞争基本在这两家之间展开；3.1.2 大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长规模较大的百货类商场有世纪百货（原来的南阳商场）、金汉丰购物中心、盛德美购物中心、大统百货和金玛特生活广场，这些百货商场分别属于不同的商业机构，如世纪百货是由原来的南阳商

39、场与世纪龙合作经营的，而金汉丰购物中心则主要引进万德隆超市、盛德美购物中心则由万德隆独自经营，大统百货与金玛特生活广场属于大统集团。当南阳商场风头正劲的时候，南阳其它商场只能瞠乎其后，就连金玛特生活广场的前身郑州亚细亚的南阳分店也不能与其匹敌，而当2004年大统百货开张营业后，南阳商场的经营状况就每况愈下，在不得已的情况下与世纪龙合作，在商场原来的基础上重新装修打造新的商场世纪百货，世纪百货开张后面貌一新、重振雄风，而旁边的金汉丰购物中心则面临着与南阳商场以前一样的困境，因此也痛定思痛，停业重新装修、重新招商，以期以全新的面貌展示世人，该商场已于今年9月底装修完毕重新开业，预计开业后又会引起南

40、阳商业的新一轮竞争洗牌；3.1.3 核心商圈由“四点”、“四线”构成，并有进一步强化的趋势 南阳市商圈是在新华西路与人民路交汇处的天桥基础上形成，经过多年的发展，基本上形成以天桥、中心广场、金玛特、新华商城为四个节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为四条主线，所围合而成的一级商圈为核心，向四周扩散，呈圈层状衍生展开二、三层级商圈的格局。由于工业中路主要的大型商场多为带有批发性质的商场，因此人民中路为本次市场调查的重点研究对象。地块二地块一裕华商城金玛特生活广场盛德美购物中心人民中路红都时代广场鸿德购物公园世纪百货金汉丰购物中心大统百货工业中路港达商贸城新华商城目前核心商圈内集中了南阳市区几

41、乎所有在营的大型商场，另外，位于人民中路的一大型商业项目鸿德购物公园也在兴建之中，该项目占地110亩、建筑面积约10万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体，是目前南阳市区内最大规模的在建商业项目，该项目预计2007年初开张营业，营业后必将大大提升核心商圈的经营档次和聚客能力；名称地点/范围商圈内主要商场/商业街与项目距离人民中路商圈人民中路与新华西路交汇处（天桥）到人民中路与中州路交汇处（中心广场）一带主要商场有世纪百货（包括国美电器）、金汉丰购物中心、红都时代广场、大统百货、鸿德购物公园（在建），主要商业街人民中路、中州路、新华西路、梅溪路与地块一相距2.83.4公里；与地块二相距2

42、.73.3公里；人民中路商圈人民路梅溪路中州路新华西路地块二地块一3.2 核心商圈分析3.2.1主要商场名称业态层数总建筑面积主力店/面积开业时间与项目距离世纪百货百货525000m2无1993年与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里金汉丰购物中心百货724500 m2无1996年与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里红都时代广场百货4约2000 m2无与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里大统百货百货525000 m2无2004年与地块一相距约3.4公里；与地块二相距约2.7公里3.2.2主要商业街名称长度主要经营种类与项目距离人民中路0.6公里目前在营临

43、街商铺较少；与地块一相距2.83.4公里；与地块二相距2.73.3公里；新华西路约1.8公里电动车专卖店较多；与地块一相距2.84.7公里；与地块二相距1.42.7公里；中州路约1.9公里品牌服装店、餐饮、杂货铺等；与地块一相距3.44.5公里；与地块二相距0.62.7公里；梅溪路0.6公里服装为主；与地块一相距3.03.6公里；与地块二相距2.53.1公里；3.2.3未来商场供应：名称业态层数总建筑面积主力店/面积估计开业时间与项目距离鸿德购物公园超市+百货+休闲娱乐410万平方米丹尼斯超市/12000平方米2006年底与地块一相距3.5公里；与地块二相距2.8公里；由于核心商圈的大型商业主

44、要集中在人民中路上，因此人民中路也成为南阳商业的主轴线。由人民路与新华西路交汇处的天桥开始，到人民路与中州路交汇处的中心广场，在这长约0.6公里的路段，南阳市区几乎所有的大型百货商场，包括世纪百货（含国美电器），金汉丰购物中心、红都时代广场、大统百货等均座落于这一范围内，另有一集购物、餐饮、娱乐、旅游的大型综合性购物公园鸿德购物公园正在建设和招商，该项目建成后将大大强化核心商圈的商业经营档次和聚客能力；红都时代广场金汉丰购物中心大统百货鸿德购物公园世纪百货地块二地块一地块二3.2.4商场、商业街照片世纪百货金汉丰购物中心红都时代广场大统百货人民中路新华西路梅溪路3.3 零散商业分析位于人民中路

45、核心商圈以外的在营商场目前只有中州路的金玛特生活广场和南航大厦附近的盛德美购物中心，其中金玛特生活广场的前身是郑州亚细亚的南阳分店，在亚细亚倒闭前已经出现经营亏损，2001年该商场被金玛特重新盘活开业，定位为中低端的超市加百货商场，由于周边人口密集，本身又处于繁华的中州路与工业中路交汇处，因此经营状况较好；盛德美购物中心属于当地大型连锁零售企业万德隆的旗舰店，于2006年1月开业，由于内部装修档次相对较好，而且单层营业面积大，加上周边无类似的竞争对手，因此营业状况良好；3.3.1主要商场名称位置业态总建筑面积主力店/面积开业时间与项目距离金玛特生活广场中州路与工业路交汇处东南超市+百货1500

46、0m2超市约3000平方米2001年距离地块一约4.5公里，距离地块二约1.6公里盛德美购物中心人民路北段南航大厦附近大型超市15000m2超市约1.4万平方米2006年距离地块一约4.3公里，距离地块二约5.2公里3.3.2主要商场位置示意金玛特生活广场地块二地块一盛德美购物中心3.3.3商场照片外形内部金玛特生活广场盛德美购物中心3.4 业态分析3.4.1超市行业分析地块二地块一盛德美购物中心南阳市有两家大型连锁零售企业世纪龙和万德隆这两家企业在市区内的小型连锁超市分别有2030家之多，这些超市多为1000平方米左右的社区店，以经营日常生活用品、副食品等为主；由于连锁超市数量多、分布广，而

47、且每一家小超市基本可满足市民日常消费需要，因此当地居民多习惯就近购物；目前纯粹的大型超市只有盛德美购物中心一家，没有在建或在筹备开业的纯大型超市，盛德美购物中心位于人民路北段的南航大厦附近，此处是南方航空公司员工及家属居住区所在地，居民相对密集，并且在当地属于收入较高且较稳定的人群，因此消费能力较强；盛德美购物中心属于当地大型连锁零售企业万德隆的旗舰店，于2006年1月开业，由于内部装修档次相对较好，而且单层营业面积大，加上周边无类似的竞争对手，因此营业状况良好，但只能说该商场正好填补了该地区的商业空白，并不能由此得出南阳市大型超市前景看好的结论；超市照片外形内部盛德美购物中心盛德美购物中心信

48、息列表面积超市面积单独大卖场还是商场主力店？层数多少停车位、在哪层15000m2 约14000m2单独大卖场23040个/一层露天人流量（人次/天）年营业额开业时间距本司项目的距离是否有免费巴士、多少条线接送顾客？15000180002006-1距离地块一约4.3公里；距离地块二约5.2公里；无盛德美购物中心非超市部分租金列表卖场名称楼层可出租面积（m2）商铺数量(个)经营种类租金管理费盛德美购物中心1f约900m2约15珠宝、药品、小吃、瓷器、小工艺品等200元/m2月2f约100 m212未定100120元/m2月超市外部分面积较小，且多为自行经营的餐饮、药品类；3.4.2百货行业分析百货

49、类商场信息列表名称业态层数总建筑面积主力店/面积开业时间与项目距离世纪百货百货525000m2无1993年与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里金汉丰购物中心百货724500 m2无1996年与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里红都时代广场百货4约2000 m2无与地块一相距约2.8公里；与地块二相距约3.4公里大统百货百货525000 m2无2004年与地块一相距约3.4公里；与地块二相距约2.7公里金玛特生活广场超市+百货515000m2超市约3000平方米2001年距离地块一约4.5公里，距离地块二约1.6公里百货类商场信息列表名称位置营业时间档次人流量营业额优

50、劣势分析世纪百货人民路与新华西路交汇处西北角9：0021：00中等75008000人次/天2.5亿/年优势：开业时间早，位置优越，体量适中，业态齐全；劣势：布局不尽合理，内部装修一般金汉丰购物中心人民路与新华西路交汇处东北角升级改造中1.8亿/年（以往）优势：开业时间早，位置优越，体量适中，业态齐全，目前在升级改造中，商场也在重新招商，预计无论是购物环境还是商品品质将属上乘；劣势：租金偏高；红都时代广场人民路与新华西路交汇处东南角9：0021：00高档8001000人次/天优势：商场装修档次和经营商品品质高，位置优越；劣势：体量小，单层营业场地狭长；大统百货人民路与中州路交汇处东北角9：002

51、1：00中高档约5000人次/天1.6亿/年优势：位置尚可，体量适中，业态齐全，内部装修档次和商品品质较高；劣势：开业时间不如世纪百货（南阳商场）长，在消费者心目中的地位不及世纪百货；金玛特生活广场中州路与工业路交汇处东南角9：0021：00/周末到21：30中等50005500人次/天2.5亿/年优势：周边无竞争对手，居住人口密集；劣势：远离传统的商圈，内部装修和商品档次也差强人意；主要百货业种组合：南阳人均可支配收入和消费性支出在河南处于中等水平，居民消费能力不是十分强劲，各大商场经营的品牌多为国内一二线品牌，但也会引进一两个国际知名品牌作为吸引消费者的旗舰，如世纪百货引进麦当劳、大统百货

52、引进肯德基、在建的鸿德购物公园则引进了丹尼斯等；名称楼层面积业种组合主要商家世纪百货1f约10000m2餐饮、品牌服装、电器商场、化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具等麦当劳、豪享来、国美电器、服装：真维斯、美特斯邦威、依林鸟、罗宾汉；珠宝：周大生、万辉珠宝、帝尔珠宝、嘉美珠宝、奥罗拉、福泰兴、金克拉、意大利风钻石、翠绿珠宝；化妆品：玉兰油、羽西、美宝莲、欧莱雅、清妃、梦妆、高夫、夏奈儿；皮鞋皮具：梦特娇、袋鼠、老人头、富贵鸟、达芙妮、鳄鱼、与狼共舞、aaa、森达、金猴、舒丹妮、她梦、星期六、接吻猫、金帝贝尔、澳伦、黛安娜、贝丝丽尔；2f约5000m2自选超市、电器商场、品牌女装等世纪龙超市、国美电器、芭蒂娜、雅意·娜菲、k-3、韩菲妮、科尚、嘎斯·非儿、手拉手、乔伦、衣时尚、贝娜莱娜、雪龙人、浪莎、朵彩、顺时针、南笛服饰、铂金羔羊、黛安芬、台湾3f女装3f约5000m2少女装、童装艾格、拉夏贝尔、狐仙、依迪菲、名门佳丽、彬伊奴、艾迪尔、米梵