各业态选址要求

1、各业态选址要求各业态选址要求2008.11.13目录目录2345大型超市大型超市专业市场专业市场影院影院 中高档餐饮中高档餐饮中高档百货中高档百货167中高档娱乐中高档娱乐高级商务会所高级商务会所一、中高档百货一、中高档百货123方便顾客购物：方便顾客购物：交通便利；交通便利； 靠近人群聚集的靠近人群聚集的场所，可方便顾客随场所，可方便顾客随机物机物 ；人口居住稠密区人口居住稠密区或机关单位集中的地或机关单位集中的地区区 ；符合客流规律和符合客流规律和流向的人群集散地流向的人群集散地段段。 有利于商场开拓发有利于商场开拓发展：展：提高市场占有率提高市场占有率 和覆盖率，以利企和覆盖率，以利企业

2、长期发展业长期发展 ；有利于形成综合有利于形成综合服务功能，发挥服务功能，发挥特色；特色； 有利于合理组织有利于合理组织商品运送。商品运送。 有利于获取最大的有利于获取最大的经济效益经济效益项目建筑面项目建筑面积：积：20,000平方米平方米40,000平方平方米米(单层面积单层面积4,000平方米平方米以上以上)；35层，首层层层，首层层高不低于高不低于5米，米，二层以上层二层以上层高不低于高不低于4.5米。米。广场面积：门广场面积：门前广场面积不前广场面积不低于低于1,000平平方米；方米； 停车位与商场停车位与商场面积比不小于：面积比不小于：1个个/100平方平方米（含地面、米（含地面、

3、地下停车位）。地下停车位）。 业态组合：业态组合：百货超市百货超市纯百货纯百货百货超市百货超市X（X可以可以为家居、电为家居、电器、餐饮、儿器、餐饮、儿童娱乐、美容童娱乐、美容健身等）健身等）45678合作方式：合作方式：租赁租赁购置房产购置房产合资兴建合资兴建合资经营合资经营加盟加盟管理输出等。管理输出等。 二、大型超市二、大型超市1234选点城市：地级市以上城市，城区人口不少选点城市：地级市以上城市，城区人口不少于于30万，物业最好在万，物业最好在 十字路口一角；十字路口一角； 商圈人口：半径商圈人口：半径1.5公里内居住人口不少于公里内居住人口不少于12万以上或有发展潜力；万以上或有发展

4、潜力； 物业面积：一般总面积在物业面积：一般总面积在0.81.2万万M2，租用面积，租用面积以全部集中首层为最佳，但卖场也可设于一、二层，以全部集中首层为最佳，但卖场也可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于不应少于4000平方米，（或根据综合情况平方米，（或根据综合情况而定）而定） ； 物业结构：物业以矩形为最佳，长宽比不宜超过物业结构：物业以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以，以4:3、5：4 为佳；所租物业除考虑营业用为佳；所租物业除考虑营业用面积外，还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用面积外，还应有后备仓等辅助用

5、房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分；的比例划分；567地面墙面：瓷砖，外墙装饰，内墙白胶漆；地面墙面：瓷砖，外墙装饰，内墙白胶漆；89柱距层高：柱间距应在柱距层高：柱间距应在8米以上，层高以橫米以上，层高以橫梁底算起，梁底算起， 4.8米至米至5.5米间为宜；米间为宜； 排烟井道：所选物业应有安装排烟井道的位排烟井道：所选物业应有安装排烟井道的位置；具备排水排外部设置；具备排水排外部设 施；施； 空调设备：由业主提供空调设备：由业主提供200大卡的中央空调；大卡的中央空调；电梯：业主提供载重量不少于电梯：业主提供载重量不少于2吨的货梯吨的货梯2

6、部或部或3吨吨的货梯的货梯1 部，部， 货梯开门宽度不应小于货梯开门宽度不应小于1.4米，且货米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不影响顾客动线；由业主提供各楼层上下行平步梯，影响顾客动线；由业主提供各楼层上下行平步梯，自动人行道宽度不少于自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过米，陂度不超过12度；度； 10111213用电量：不少于用电量：不少于1800KVA，可根据卖场大小而定，可根据卖场大小而定，备用发电机组：备用发电机组：350KVA（或双回路电源）；（或双回路电源）； 水径通信：提供供水管径水径通信：提供供水管径100DN，通信

7、线路，通信线路100对，燃气管道应送至场外；对，燃气管道应送至场外； 收货区：约收货区：约400M2，垃圾房、纸皮房约，垃圾房、纸皮房约80 M2，设备机房约设备机房约40M2； 停车位：免费提供物业地下或周围红线内的停车停车位：免费提供物业地下或周围红线内的停车场，应不少于场，应不少于3000 M2或或100个车位；个车位； 三、专业市场三、专业市场例一：家电专业卖场例一：家电专业卖场123商业地产项目面积，至少要在商业地产项目面积，至少要在3000平方米以上，平方米以上，这样才能容纳这样才能容纳200多个主流的家电品牌入驻，家多个主流的家电品牌入驻，家电卖场才能成规模；电卖场才能成规模；商

8、业地产所处地段的人流量，至少要求每天在商业地产所处地段的人流量，至少要求每天在2万万人次以上，这个人流量是支撑一个家电卖场的基人次以上，这个人流量是支撑一个家电卖场的基本市场基础；本市场基础；商业地产所处地段的商圈，其周边居民一般要在商业地产所处地段的商圈，其周边居民一般要在10万户以上，也就是万户以上，也就是30万人以上，消费力至少中万人以上，消费力至少中偏上。偏上。45678商业地产房屋内部结构，要求是大空间的结构，商业地产房屋内部结构，要求是大空间的结构，适合于作卖场，其承重量要达到一定的要求；适合于作卖场，其承重量要达到一定的要求； 物业的停车位要充足，交通要便利，公交路线要物业的停车

9、位要充足，交通要便利，公交路线要方便顾客来往；方便顾客来往；物业外观形象要好，广告位要充足，门口有广场物业外观形象要好，广告位要充足，门口有广场最好，可以方便开业后搞促销等活动；最好，可以方便开业后搞促销等活动；家电卖场要求最好避开快速通道，快速通道留不家电卖场要求最好避开快速通道，快速通道留不住人气，可能形成假口岸；住人气，可能形成假口岸；要选择中心商圈，或主流商圈，或环线商圈，因要选择中心商圈，或主流商圈，或环线商圈，因目前三环路周边市场还不成熟，家电连锁大多选目前三环路周边市场还不成熟，家电连锁大多选择中心和主流商圈入驻。择中心和主流商圈入驻。 例二：家居专业卖场例二：家居专业卖场123

10、456项目位于城市规划的重点发展区域，周边有一定的商业氛围项目位于城市规划的重点发展区域，周边有一定的商业氛围或商业潜力；或商业潜力； 项目临近城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、项目临近城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、环路两侧、高速出入口；环路两侧、高速出入口； 项目本身、周边或商圈内具有非竞争性的综合超市、百货零售店项目本身、周边或商圈内具有非竞争性的综合超市、百货零售店或传统家居建材市场等其他专业市场；或传统家居建材市场等其他专业市场； 项目周边有多条公交线路车站，或地铁轻轨出口项目周边有多条公交线路车站，或地铁轻轨出口,交通便利；交通便利； 项目商圈项目商圈

11、 5KM-10KM范围内常住总人口覆盖范围内常住总人口覆盖50-80万；万； 物业面积：最好物业面积：最好2万平米万平米 待建土地：待建土地：40亩亩80亩（商业用途）亩（商业用途） 789101112单层面积：每楼层建筑面积最好不少于单层面积：每楼层建筑面积最好不少于5千平米千平米 建筑结构：建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构；建筑结构：建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构； 柱柱 距：柱网不低于距：柱网不低于8米米8米；米； 楼层层高：首层层高楼层层高：首层层高6米，二层以上层高不低于米，二层以上层高不低于5米；米； 楼层承重：承载力楼层承重：承载力500公斤公斤/平方米；平方米

12、； 停停 车车 位：每位：每 10000 平方米建筑面积配平方米建筑面积配150个停车位；个停车位； 水电力：每水电力：每10000平方米用电平方米用电800千伏安（含空调风机用电量，千伏安（含空调风机用电量，不包括空调主机）；每不包括空调主机）；每10000平米用水量每天不少于平米用水量每天不少于30立方；立方；2路进水，管径路进水，管径DN150，日供水量不少于，日供水量不少于250T； 中央空调：冷暖空调；具备新风系统；中央空调：冷暖空调；具备新风系统； 电电 梯：观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯满足需要梯：观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯满足需要； 合作方式：以房屋租赁为主，受让土地、收购

13、物业、合作开发、合作方式：以房屋租赁为主，受让土地、收购物业、合作开发、合资经营为辅合资经营为辅 四、影院四、影院3421目标区域及要求：全国的一级城市、经济条件好的二级城市。目标区域及要求：全国的一级城市、经济条件好的二级城市。城市商圈选择及要求：城市的中心商圈，住宅密集区。城市商圈选择及要求：城市的中心商圈，住宅密集区。商圈内位置的要求：位于城市主干道，交通便利、消商圈内位置的要求：位于城市主干道，交通便利、消费能力强，费能力强，2公里范围内人口数量在公里范围内人口数量在15万以上。万以上。合作方式：租赁期合作方式：租赁期 20年。年。免租期免租期5-6个月。经营方式：场地租赁个月。经营方

14、式：场地租赁87965经营面积与楼层要求：经营面积与楼层要求：5000-6000平方米，楼高平方米，楼高4-5层。层。楼板承重：楼板承重：400公斤公斤/。 立柱距立柱距8.4米以上米以上, 层高层高10.5米以上。米以上。层高：层高： 10.5米以上米米以上米 ，柱距：，柱距：8.4 米米交通及停车要求：交通及停车要求：城市主干道，停车位与商场面积比不小于城市主干道，停车位与商场面积比不小于11. 5个个/100五、中高档餐饮五、中高档餐饮1、区位要求：交通便利；距离大型行政事业单位较近；周边拥有大量、区位要求：交通便利；距离大型行政事业单位较近；周边拥有大量成熟高品质住宅。成熟高品质住宅。

15、2、建筑要求：、建筑要求：1-3层，层，1层有独立使用的大堂，周边有停车场。层有独立使用的大堂，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积、面积租期：建筑面积30006000平方米，基本年限平方米，基本年限10年以上。年以上。4、物业要求：层高、物业要求：层高4米以上，形状要比较方正，有适合装修的招牌位及米以上，形状要比较方正，有适合装修的招牌位及广告悬挂点，电力不少于广告悬挂点，电力不少于20千瓦千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置 。5、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资

16、。、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。六、中高档娱乐六、中高档娱乐例一：例一：KTV1234地理位置：地理位置：大型商业区大型商业区底商或高密底商或高密度居住区附度居住区附近，周边公近，周边公交线密集，交线密集，使得消费者使得消费者易达，但要易达，但要求与居民区求与居民区保持一定距保持一定距离。离。建筑物要求：建筑物要求：建筑面积建筑面积3000-4000通常两层，通常两层，不排斥地下不排斥地下面积。面积。层高不小于层高不小于2.8米，米，承重承重350公斤公斤供电供电500KVA供水供水200吨吨/天天可接可接220V民民用电及用电及380V工业用电。工业用电。广告位要求广告位要

17、求3-15米的门米的门头广告位。头广告位。456化油池通常化油池通常3-5吨、烟吨、烟道道1-2个，个，规格为规格为80CM-100CM停车位：一停车位：一个拥有个拥有200个个包房的包房的KTV应需要应需要200个个停车位，以停车位，以4.5平米一个平米一个车位计算停车位计算停车场面积应车场面积应在在900平米以平米以上。上。装修要求做装修要求做墙体隔音及墙体隔音及内部小面积内部小面积分割改造。分割改造。7 例二：洗浴会所例二：洗浴会所1、靠近高消费群体，或将来、靠近高消费群体，或将来短时间内，靠近餐饮、娱乐短时间内，靠近餐饮、娱乐集中区域。集中区域。2、周围环境，要求卫生、安静、周围环境，

18、要求卫生、安静、优美，远离居民区。优美，远离居民区。3、电资源充足，符合项目、电资源充足，符合项目经营所需，给、排水便利；经营所需，给、排水便利；4、周边环境的煤、油、天然、周边环境的煤、油、天然气资源便利；气资源便利；5、交通便利，能方便八方来客，、交通便利，能方便八方来客，同时消费人口和流量很大，最同时消费人口和流量很大，最好处于高档住宅区、商业区或好处于高档住宅区、商业区或城郊结合处，有固定客流资源。城郊结合处，有固定客流资源。6、店面框架一定要适应洗浴流、店面框架一定要适应洗浴流程设计需求，一定要有一楼前程设计需求，一定要有一楼前厅接待区域，单纯洗浴以三层厅接待区域，单纯洗浴以三层为宜

19、，客房除外。为宜，客房除外。7、店面前要具备宽敞的停车场所，因为洗浴休闲场所及大酒店主要是高消、店面前要具备宽敞的停车场所，因为洗浴休闲场所及大酒店主要是高消费群体，所以难免要有各种车辆进出，并且门前停车数量大，能显示很旺费群体，所以难免要有各种车辆进出，并且门前停车数量大，能显示很旺的人气。的人气。例三：健身会所例三：健身会所1234健身会所的选址主要有三个方向：一是繁华商业中心；二是高档健身会所的选址主要有三个方向：一是繁华商业中心；二是高档社区集中地；三是高端社区内部会所。社区集中地；三是高端社区内部会所。层高至少应该在层高至少应该在3.74米，柱间距不应该小于米，柱间距不应该小于7米，楼板的载荷在米，楼板的载荷在300公斤公斤/平米平米350公斤公斤/平米之间平米之间 。热水：部分物业无热水设计，需要加锅炉，而使用锅炉最好要有低热水：部分物业无热水设计，需要加锅炉，而使用锅炉最好要有低谷电，以便降低能耗，还要有相应的适合摆放锅炉的位置。谷电，以便降低能耗，还要有相应的适合摆放锅炉的位置。新风量：一般要求新风量要达到新风量：一般要求新风量要达到30立方米立方米/人人/平米。平米。567广告位：物业要为健身客户提供足够的广告