江苏金坛金谷华城金碧园商铺市场调研及营销策略

1、金谷华城金谷华城. .金碧园商铺金碧园商铺市场调研及营销策略市场调研及营销策略2009年4月第第1篇篇观大局 金坛商业发展启示金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 金坛市发展总方向南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园一区三园（东扩）金坛市的“一区三园”经济开发区和河头、尧塘、水北三镇工业集中园东扩南移东扩南移金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 金坛市一区三园（东扩）图南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 金坛市城南新区规划（南移）图南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕

2、佳园名仕佳园金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 金坛市1999年-2008年gdp比较南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园清华园清华园金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 金坛市1999年-2008年人均gdp比较南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园清华园清华园金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 重要启示南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园清华园清华园金谷华城连接未来城东新板块，这里必将诞生一个金谷华城连接未来城东新板块，这里必将诞生一个与传统市区商圈对立的区域商圈与传统市区商圈对立的区域

3、商圈金坛市发展规划及金坛市发展规划及gdp分析分析 重要启示南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺名仕佳园名仕佳园清华园清华园金坛不断增长的经济产值，是商圈高速发展的动力金坛不断增长的经济产值，是商圈高速发展的动力第第2篇篇金坛在售商铺项目调查 项目名项目名南门商业街颐和世家商铺清华园 风情街东城宜景苑名仕佳园所在区域金坛市金坛市金坛市金坛市金坛市地理位置南门大街丹阳门中路42-46号（接待中心）城西丹荆路25号华城中路（市一中对面）市一中西侧建筑面积4万平米约5000平米约2000平米约4000平米3000平米物业形态街区独立商铺沿街商铺沿街单层商铺双层商铺沿街商铺开盘时间现铺未售现铺

4、现铺现铺业态 灵活多样生活服务类倾向建材装饰、生活服务类五金、打印、餐饮等无限制主力面积单层 60-70平米 双层120平米82-305平米金钻铺82-95珍宝铺124-30529-60平米中间：200平米 边铺：60-70、120平米单层，4050平米均价一铺一价双层：1万，单层 1.5-2万、约1.2-2万朝南：5380朝北：6300中间：8800边铺：6180一铺一价，均价15000元/平米入住情况60%已经入住在建无50-60%已经入住20%金坛市商业概况金坛市商业概况金坛市主要在售商铺分布南门商业街南门商业街颐和世家商铺颐和世家商铺东城宜景苑东城宜景苑名仕佳园名仕佳园清华园清华园金谷

5、华城金谷华城金坛市在售商铺项目调查金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺销售进度多数项目已是现房，但销售和招商状况并不理想多数项目已是现房，但销售和招商状况并不理想金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺总价区间对比图6060万以上的商铺供应较多，由于区位优势和炒万以上的商铺供应较多，由于区位优势和炒作，成为了投资热点作，成为了投资热点金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市主要在售商铺面积区间对比图小面积商铺供应较多，而小面积商铺供应较多，而100100以上大面积商铺以上大面积商铺供应较少，存在一定的稀缺性供应较少，存在一定的稀缺性金

6、坛市金坛市在售商铺项目调查金坛市金坛市在售商铺项目调查本次市场调查市区商铺和非市区商铺的供应量统计 市区商铺供应量较多，社区商铺较少市区商铺供应量较多，社区商铺较少投资客的眼光也自然的被核心商圈吸引投资客的眼光也自然的被核心商圈吸引南门商业街南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛u 物业类别：街区独立商铺、小面积房产及大型停车场u 价格：一铺一价 双层：1万，单层 1.5-2万u 主力面积：单层 60-70平米双层120平米u 业态：灵活多样u 地址：南门大街u 交通状况：市中心，交通方便项目区位图基本信息南门商业街南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛u 100%市中心黄金地段u 庞大而稳定的高

7、消费客源u 广泛的全商业业态选择u 高标准特色街区规划模块：12层街区独立商铺、34层小面积房产、大型停车场、超标准重点实验幼儿园u 优质有序的街区管理服务项目效果图项目配套及卖点南门商业街南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛南门商业街南门商业街雄踞财富中心，见证繁荣金坛颐和世家商铺颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层u 物业类别：街区商铺u 价格：约：1.2-2万u 主力面积： 82-305平米 金钻铺82-95 珍宝铺124-305u 业态：生活服务类u 交通状况：市中心，交通方便项目区位图基本信息u 城中心 财中心：东西南大门三大商圈围合，四通八达道路，畅想黄金盛宴u 人潮涌 钱潮聚：

8、5万稳定居住人群，5万流动消费人群，百万高层消费力u 临街铺 规划优：最大14.5米开间，首层5.4米层高，82-305平米任选择u 稳投入 大收益：点铺成金，富足三代，临街旺铺，财富避风升值港湾。项目配套及卖点颐和世家商铺颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层主标题：铂金旺铺。卖主标题：铂金旺铺。卖点：市中心，大开间，点：市中心，大开间，每平米优惠每平米优惠400400元。元。颐和世家商铺颐和世家商铺原始大商机 让财富更上一层清华园清华园 风情街风情街清华一铺在手，生活一世不愁清华园清华园 风情街风情街清华一铺在手，生活一世不愁u 物业类别：沿街单层商铺u 价格：朝南：5380 朝北：630

9、0u 主力面积：29-60平米单层商铺u 业态：倾向建材装饰、生活服务类u 地址：城西丹荆路25号u 交通状况：城西中心，交通便利项目投资分析基本信息u 单层商铺更有保障u 成熟居住中心，人潮就是钱潮u 毗邻华罗庚中学，成熟区域商铺更有投资价值u 生活的街，生财的街:倾向建材装饰、生活服务类定位u 每铺都临街，人流交通四通八达项目效果图项目配套及卖点清华园清华园 风情街风情街清华一铺在手，生活一世不愁东城东城宜景苑宜景苑u 物业类别：双层商铺u 价格：中间：8800 边铺：6180u 主力面积：中间：200平米，1f 70平米，2f 120平米。边铺：两层：60-70、120平米u 业态：五金

10、、打印、餐饮等u 地址：华城中路（市一中对面）u 交通状况：交通比较方便项目区位图基本信息东城东城宜景苑宜景苑项目配套及卖点东城东城宜景苑宜景苑u 位于金坛市开发区，华城中路，交通比较方便u 市一中（市重点高中），市五中（初中），数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围 u 中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观。名仕佳园名仕佳园名仕佳园名仕佳园u 物业类别：沿街商铺u 价格：一铺一价，均价15000元/平米u 主力面积：单层，4050平米u 业态：灵活多样（中高端）u 地址：市一中西侧u 交通状况：交通比较方便。 项目效果图基本信息u 位于金坛市开发区，华城中路南侧，华阳路东侧

11、，纬六路北侧，交通比较方便u 东侧为市一中，南侧为市五中，数学家华罗庚、训诂学家段玉裁为当地名人，有良好文化氛围 u 楼盘为高品质定位，中高收入者将云集于此，未来商业潜力可观项目效果图项目配套及卖点名仕佳园名仕佳园u 主力面积：单层： 60-70平米 双层：120-200左右金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总u金坛在售商铺中主力面积的总价约为60-90万/铺u 社区商铺供应量大都在4000-5000平米左右/项目； 商业街供应量比较大，约为2-4万平米/项目；总的来说，供应量约7.5万

12、平米，销售基本过半。个别项目未售。金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总u市中心区域和高档居住社区商铺：1.2-2万/平米；次级区域商圈：6000-9000 /平米。金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总南门商业街南门商业街1.5-2万万颐和世家颐和世家1.2-2万万宜景苑宜景苑0.6-0.9万万名仕佳园名仕佳园1.5万万清华园清华园0.530.63万万金谷华城金谷华城金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结在售商铺项目基本情况汇总金坛市商业概况金坛市商业概况金坛市商业格局金坛北环板块商业核心位置 中心区域商圈中心区域

13、商圈北环板块的中心北环板块的中心汽车东站汽车东站金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结启示之一：启示之一：我们是期铺，如何彰显优势？我们是期铺，如何彰显优势？金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结启示之二：启示之二：我们应该如何挖掘自身价值我们应该如何挖掘自身价值让项目具有城市发展前景？让项目具有城市发展前景？我们应该如何借势我们应该如何借势定义项目地位定义项目地位?金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结启示之三：启示之三：金碧园商街必须金碧园商街必须超越传统社区商铺竞争法则超越传统社区商铺竞争法则金坛在售商铺项目调查小结金坛在售商铺项目调查小结第第3篇篇金谷周边

14、商铺业态统计 金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 周边社区及商业分布图（已开及未开）五金配件五金配件金碧园金碧园世纪联华超市世纪联华超市市场市场商办商办楼楼幼儿园幼儿园餐饮餐饮汽车汽车4s娱乐娱乐宾宾馆馆汽车站汽车站小旅店小旅店小旅店小旅店小旅店小旅店金谷华城金谷华城五金及配件商店五金及配件商店沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺休闲休闲spa金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布翠北路金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布北环路金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 周边社区业态分布东环二路金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 项目的地位将重新

15、确定项目的地位将重新确定启示之一：启示之一：金谷周边商铺业态统计金谷周边商铺业态统计 我们应该如何洞察未来我们应该如何洞察未来定义项目地位定义项目地位?启示之二：启示之二：第第4篇篇金谷华城商铺概况分析 金谷华城商铺概况分析金谷华城商铺概况分析面积区间在十字路口西南角有一大开间商铺，面积约500平米; 金谷华城商铺概况分析金谷华城商铺概况分析单层面积区间红色转角面积约140平米；绿色东南转角约500平米；其余每个单位在5565平米。金谷华城商铺概况分析金谷华城商铺概况分析价格区间04年出售价格第第5篇篇金谷华城商铺营销策划当前市场分析当前市场分析point 1我们认为我们认为:整个北环地区可售

16、底商有限，金碧园商铺有整个北环地区可售底商有限，金碧园商铺有一定的稀缺性。一定的稀缺性。营销策划的立足点在于形成持续销售号召力营销策划的立足点在于形成持续销售号召力但作为期铺，如何能赢得市场持续投资热情但作为期铺，如何能赢得市场持续投资热情?优势分析优势分析point 2目前存在的优势目前存在的优势品牌优势品牌优势: : 金谷房产的品牌号召力暂时没有对手金谷房产的品牌号召力暂时没有对手区位优势：区位优势：金坛北环板块商业核心位置，未来区域商业地标所在交通优势：交通优势：金坛城北交通枢纽所在人气优势：人气优势：依托金谷华城50万平米居住生活板块，金坛汽车东站高密度的流动人口。环境优势：环境优势：

17、两大成熟业态商圈汇集，周围有世纪联华大卖场，ktv，宾馆，娱乐健身一一俱全；并有交通中心金坛汽车站。临街优势：临街优势：本批商铺全部临街，将确保整个街区未来的商业价值优势分析优势分析point 2需要强化建立的优势需要强化建立的优势区域商圈未来前景的形象建立区域商圈未来前景的形象建立特色商业街区的总体前景规划特色商业街区的总体前景规划整个北环商圈可售临街旺铺的稀缺性整个北环商圈可售临街旺铺的稀缺性 200200平米平米500500平米大面积商铺对于未来大品牌的平米大面积商铺对于未来大品牌的持久吸引性持久吸引性step 1销售前工程配合准备工作销售前工程配合准备工作确立项目立面风格确定项目规划方

18、案制作商铺沙盘step 2准备独立的区域，包装商铺氛围安排专门的业务员进行培训销售前售楼处配合准备工作销售前售楼处配合准备工作商街影视专题商街影视专题片循环播放片循环播放北环路完整商北环路完整商业街区模型业街区模型展示未来规模展示未来规模和区位价值和区位价值商业街效商业街效果图果图周边发展周边发展规划图规划图step 3交通枢纽商圈交通枢纽商圈+未来城市主流居住板块商圈，未来城市主流居住板块商圈，两圈汇合，确保金旺角铺王地位。两圈汇合，确保金旺角铺王地位。销售前项目深度挖掘销售前项目深度挖掘未来城市主流居住板块商圈交通枢纽商圈金谷金谷商街商街step 3销售前项目深度挖掘销售前项目深度挖掘st

19、ep 3销售前项目深度挖掘销售前项目深度挖掘价值如何沟通价值如何沟通,才能打动投资专家才能打动投资专家?抛弃返祖或返利的诱惑承诺抛弃返祖或返利的诱惑承诺突显项目本身实实在在的超值突显项目本身实实在在的超值抛弃务虚的前景承诺抛弃务虚的前景承诺传播项目真正的未来地位传播项目真正的未来地位step 3销售前项目深度挖掘销售前项目深度挖掘第一级：金碧园正式开工，联通城东商圈第二级：北门大桥正式开通，联通金坛南北第三级：金碧园全面竣工，城东商圈即将形成第四级：金旺角全面招商进驻，城东商圈正式形成预热预热五一期间五一期间4月中旬月中旬五月中旬五月中旬内部认购内部认购预约预约开盘开盘五月下旬五月下旬step

20、 3开盘前销售节奏开盘前销售节奏首度公开首度公开整合推广策略整合推广策略step 4目标客户目标客户: :金坛有着自己特殊的文化与经济动脉，金坛有着自己特殊的文化与经济动脉，金坛有着金坛有着大量的建筑精英们，这些外出的包工头大量的建筑精英们，这些外出的包工头成为金坛成为金坛首先富起来的一批人首先富起来的一批人首度公开首度公开step 4第一阶段：第一阶段：4.154.30预热预热推广主题：推广主题：金坛北环核心商圈临街金铺金坛北环核心商圈临街金铺铺王归来铺王归来价值连升四级，涨势逼人价值连升四级，涨势逼人首度公开首度公开step 4dm主题画面铺王归来工地围墙包装第二阶段：五一期间第二阶段：五

21、一期间step 5推广主题：推广主题：感谢金坛建筑精英感谢金坛建筑精英金坛北环核心商圈临街金铺金坛北环核心商圈临街金铺首度内部认购首度内部认购 第二阶段：五一期间第二阶段：五一期间step 5营销活动建议：营销活动建议：金谷财神到金谷财神到针对当地包工头，现场进行内部认购针对当地包工头，现场进行内部认购51万元定金即可享受优先选房权万元定金即可享受优先选房权step 5第二阶段：五一期间第二阶段：五一期间媒体建议媒体建议:包工头因为时间忙，没有静下来阅读的习惯，因此我们建议媒体采用:短信，电视短信，电视推广主题：推广主题：铺王再度归来铺王再度归来金坛北环核心商圈临街金铺首批售罄金坛北环核心商圈

22、临街金铺首批售罄全城加推全城加推 公开拍卖公开拍卖根据五一内部认购情况，进行细分：a.如果内部认购良好，可以针对认购较多的铺位（大面积）在开盘前进行公开拍卖，引起市场最大关注。铺王全城炒作铺王全城炒作step 6第三阶段：五月中下旬预约期第三阶段：五月中下旬预约期推广主题：推广主题：金坛北环核心商圈临街金铺金坛北环核心商圈临街金铺vip首推首推 两大商圈首度交汇两大商圈首度交汇交付前价值连升四级交付前价值连升四级根据五一内部认购情况，进行细分：b.如果内部认购不理想，在五一后加推vip卡进行预约，给出一定的购房优惠。铺王全城炒作铺王全城炒作step 6第三阶段：五月中下旬预约期第三阶段：五月中下旬预约期第四阶段：五月下旬第四阶段：五月下旬6月初开盘期月初开盘期推广主题：推广主题：金谷华城财神到金谷华城财神到 金铺送到家金铺送到家金坛北环核心商圈临街金铺金坛北环核心商圈临街金铺4大中心开启财富直通车大中心开启财富直通车限量限量 席全城开抢席全城开抢未来商业地标核心城北交通枢纽中心城市往来人流中心临街旺铺价值中心未来商业地标核心城北交通枢纽中心城市往来人流中心临街旺铺价值中心铺王全城开售铺王全城开售step 7第四阶段：五月下旬第四阶段：五