河北省秦皇岛市昌黎滨海项目初步开发建议

1、偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.昌黎滨海项目初步开发建议2011-4谨呈：京御地产偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 2 页项目范围本项目本项目总规模约1700亩，拟分五年开发完成。产品无容积率要求，配比要求，土地性质可根据需要调整变换。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 3 页项目分期偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 4 页报告出发点根据区域旅游度假客群的深访结论，抓住本项目潜在的客户群，了解客户置业需求特征，为产品定位提供依据目标客户依据参考成功旅游地产案例，借鉴推盘思路、产品创新等，为项目各

2、期产品定位提供依据产品定位依据从现有市场可比项目的价格水平及近年涨幅，得出项目各类产品的合理价格价格定位依据偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 5 页报告框架 秦皇岛开发投资环境 秦皇岛沿海住宅市场环境 潜在客户群的需求特征 特色度假产品案例 整体定位及发展策略建议偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 6 页秦皇岛开发投资环境偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.北中国的滨海度假胜地第 7 页丰富的自然资源大连天津青岛上海杭州宁波福州厦门深圳广州中山珠海海口三亚北海280km-距离世界城市北京最近的滨海度假城市独特的城市地位北京秦

3、皇岛生态湿地生态湿地不冻海港不冻海港海上沙岭海上沙岭生态林地生态林地广袤土地广袤土地优质温泉优质温泉偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.便捷的区域交通条件第 8 页高速公路高速铁路本项目大连仁川秦皇岛烟台天津海港机场l作为环渤海经济圈中的重要城市，秦皇岛较其他度假城市拥有更为便利的通达性环境： 高速公路：京沈高速大幅增加自驾游客群出行 高速铁路：京秦/津秦高铁通车后，将京津地区时间缩短到1.5小时，3小时可辐射石家庄、沈阳、济南等，客群到访的交通成本、时间成本进一步缩短 海港：通过水路，可与大连、烟台、韩国仁川等国内、国际主要城市直接相连 机场：北戴河国际机场已选址昌黎，建

4、设标准4c级民用机场，通往俄罗斯、韩国、日本、香港和国内主要城市未来，秦皇岛将是东北亚地区通达性最好的度假城市之一，大幅促进本项目的辐射范围、缩短时间成本和交通成本偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.环渤海经济圈的核心区位第 9 页l与南方的度假城市相比，秦皇岛的区位优势突出l1000公里辐射圈内，城市密集：世界城市：北京北方经济中心城市：天津政务发达的省会城市：沈阳、济南、太原、石家庄、郑州商务活跃的经济城市：青岛、大连、唐山国际城市：首尔、釜山、大阪、东京环渤海经济圈将是未来中国的第三经济增长极经济实力雄厚的城市群为秦皇岛的旅游及地产开发提供强大支撑。东京首尔北京石家庄

5、郑州沈阳天津济南太原大连唐山青岛偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.在京津冀城市圈中，秦皇岛固定资产投资规模远不及石家庄，唐山。城市开发建设、尤其是旅游开发仍属于发展初期。秦皇岛主要以旅游和港口为支柱产业，尤其是旅游业的升级，将是未来城市的发展重点。第 10 页城市处于大规模旅游开发初期偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.秦皇岛未来重点沿海发展，向南延伸，发展高端旅游度假功能区，促进城市的旅游业升级。未来将形成“4+2”组团式城市格局，昌黎黄金海岸将形成秦皇岛高端休闲度假综合区。第 11 页昌黎将成为高端休闲度假综合区山海关海港区北戴河昌黎黄金海岸昌黎县

6、城抚宁县城南戴河偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.近年秦皇岛房地产市场的规模较小，2010年，秦皇岛的房地产投资额远低于其他周边沿海城市。甚至约只有唐山的1/3。秦皇岛的供应面积在09年后猛增到400万平米以上，而销售面积一直在200万平米左右。第 12 页城市房地产市场规模较小（万平米）（万平米）2006200620072007200820082009200920102010竣工面积竣工面积115.2115.2122.4122.4135.8135.8405.8405.8427.89427.89销售面积销售面积189.3189.3204.5204.5124.2124.22

7、00.4200.4偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 13 页秦皇岛沿海住宅市场环境偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 14 页项目规模区域项目总建筑面积（万平米）容积率海港区金海湾森林逸城1101.77秦皇国际公寓175.7湾海一号144.9北戴河区戴河国际4.362.499戴河庭院7.81.15海巢2.41.7戴河龙湾2.23.8倚海456.42.99浅水湾别墅1.60.38天鹅堡5.80.8薄荷花苑3.61.28黄金海岸澳景蓝湾18.81.76南戴河区金海岸8.32.95海岸别苑1.50.6森林逸城戴河国际沿海岸项目体量均相对较小，社区成熟

8、化程度低。容积率又相对较高，致使各项目规划形式感没有特色亮点，同质化严重，居住舒适感低，项目整体品质一般。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 15 页建筑形式海巢湾海一号 靠海位置的项目，建筑形式多为高层或多层与高层的组合形式，最大限度利用沿海岸的海景资源。建筑风格以地中海风格居多，以白色、橘色等亮色调为主。别墅项目比较稀缺。区域项目建筑形式建筑风格海港区金海湾森林逸城高层现代简约风格秦皇国际公寓板楼，洋房欧陆风格湾海一号高层，独栋，双拼北美风格北戴河区戴河国际塔楼，板楼现代风格戴河庭院洋房，小高层西班牙风格海巢高层地中海风格戴河龙湾高层现代风格倚海45高层现代简约风格

9、浅水湾别墅别墅欧式风格天鹅堡高层欧式风格薄荷花苑多层现代简约风格黄金海岸澳景蓝湾高层澳洲风格金海岸高层现代风格偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 16 页主力产品大部分项目主力户型为50-90的一居、二居，也有部分110-150二居、三居。目前市场主流产品趋同，各项目间的同质竞争强烈。区域项目在售主力户型其他户型海港区金海湾森林逸城95平米二居120,138平米三居秦皇国际公寓50平米一居80-92平米二居117,130平米三居湾海一号127-200平米三居57-74平米一居90-120平米二居北戴河区戴河国际47平米一居54平米一居戴河庭院70-85平米一居90-11

10、0平米二居123-130平米三居180平米四居海巢54,62平米一居（送50平米跃层）90平米二居，72平米三居（送50平米跃层）戴河龙湾49-76平米一居无倚海4530-80平米一居70,121平米二居天鹅堡30-80平米一居无薄荷花苑70-87平米两居106-130平米三居黄金海岸澳景蓝湾45-80平米一居70-90平米二居90-180平米三居南戴河区金海岸50-60平米一居无海岸别苑50-70平米一居84-112平米二居偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 17 页价格水平海港区、北戴河的精装海景公寓价格最高，分别为16000、18000。南戴河精装海景公寓项目最多

11、，平均售价11000。昌黎区精装海景公寓12000-15000，非看海公寓低2400左右。昌黎区南戴河区北戴河区海港区项目名称澳景蓝湾金海戴河首岭戴河龙湾戴河庭院海巢戴河国际金海岸倚海45金梦海湾第一观秦皇国际公寓价格海景1500012000（90%）1200015500140008000800086001800016000非海景9600（角度观海）建筑类别高层底层（3-6）塔楼高层花园洋房高层塔楼高层高层高层高层塔楼超高层产权70407070704050707070装修精装修带家电精装修带家电精装带家电精装精装精装精装带家电精装带家电精装精装精装公寓价格偉 業 顧 問 2011 b.a.co

12、nsulting.第 18 页价格水平海港区海景普通住宅均价为7550。北戴河的非海景普通住宅均价6700。南戴河的非 海景普通住宅均价5000，海景住宅近6000。昌黎区普通住宅中，海景楼座6500，非海景楼座5500。普通住宅价格项目名称价格建筑类别产权装修海景非海景昌黎区东方海岸林语65005500高层70毛坯南戴河区滨海新城4500高层70简装鸥洲5950（20%）5500小高层70毛坯北戴河区天鹅堡6000塔楼70毛坯薄荷花苑8500多层70毛坯怡峰御景5600高层70毛坯海港区金海湾森林逸城7600高层70毛坯海湾一号海景公寓7500板楼塔楼70毛坯偉 業 顧 問 2011 b.a

13、.consulting.第 19 页价格水平南戴河的别墅价格最高，海景别墅27000，非海景15000北戴河别墅价格偏低，海景别墅16000。别墅价格项目名称价格建筑类别产权装修海景非海景南戴河区海岸别苑27000（60%）15000别墅40精装带家电北戴河区浅水湾别墅16000独栋别墅70精装偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 20 页销售速度总体来看，沿海区域各项目普遍销售情况良好，月均销售套数30-50套左右，多数项目上市部分面积销售率60-70%，这也说明了客户对该区域价值的认可。黄金海岸、南戴河区域的整体环境不如其他区域成熟，在售项目少，因此销售速度较慢。区域

14、项目开盘时间销售率海港区金海湾森林逸城四期（2010年3月27号）50-60套/月秦皇国际公寓2008年8月35-40套/月湾海一号2008年6月40-50套/月北戴河区戴河国际2010年2月40-50套/月戴河庭院2007年4月30套/月海巢2008年10月15-20套/月戴河龙湾2009年8月30套/月倚海452006年10月30-35套/月天鹅堡2008年5月5-6套/月薄荷花苑2007年8月3-5套/月（尾盘）黄金海岸澳景蓝湾2008年7月20-30套/月南戴河区金海岸2007年5月20-30套/月海岸别苑2007年10月10套/月偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting

15、.第 21 页客户构成沿海区域以北京客户为主，其次是天津和唐山客户，然后是东北三省客户，当地人多在市区内购房，在沿海购房相对较少。购房目的多为旅游度假兼投资，少部分作为自住养老用。天津、唐山客户占10-20%旅游度假兼顾投资东北客户占10-20%北京客户占60-70%旅游度假兼顾投资旅游度假兼顾投资自住养老沿海项目客户偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 22 页景观规划各项目均注重在观海景观，通过规划形成更多的观海户型，增大海景利用率，提升产品售价。但在自身社区景观打造上比较欠缺，园林品质总体还有待提升，并不注重休闲度假环境的打造。区域项目绿化率海景户型比例海港区金海湾

16、森林逸城36.50%10%-15%秦皇国际公寓35%60%-70%湾海一号35%80%-85%北戴河区戴河国际45%50%-60%戴河庭院65%15%-20%海巢40%80%-90%戴河龙湾35%75%-80%倚海4535%70%-80%天鹅堡35%无薄荷花苑36.5%10%黄金海岸澳景蓝湾30%80%-90%南戴河区金海岸35%100%海岸别苑37%60%偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 23 页配套设施市区内项目自身配套比较完善，商业餐饮齐全，人群相对固定。北戴河、黄金海岸区域的项目受到地区旅游性季节差异化影响，除主题会所外，其他配套设施均比较缺乏，商业餐饮类较少

17、。车位配比保持在1：1之内，多为地上停车，地下车库受成本及近海岸地质问题，采用相对较少。区域项目社区配套车位配比海港区金海湾森林逸城酒店，综合会所，沿街商业，幼儿园1:0.3秦皇国际公寓五星酒店1:0.5湾海一号1000平米休闲会所1:0.8北戴河区戴河国际沿街商业1:0.5戴河庭院2000平米休闲会所1:1.5海巢无1:0.7戴河龙湾1200平米综合会所1:1倚海451200平米综合会所1:1天鹅堡无1：2薄荷花苑面积180平方米的人工湖1：0.5黄金海岸澳景蓝湾三大会所（综合，餐饮，运动），500米沙滩浴场1:0.5南戴河区金海岸海岸别苑500平米地下会所1:0.5偉 業 顧 問 2011

18、 b.a.consulting.第 24 页潜在客户群的需求特征偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 25 页客户基本特征在秦皇岛置业的客户中，30-40岁的客户是主力客群，其次是20-30岁的年轻客户；已婚人士的家庭结构居多，有不少都是2-3代同堂，处于对生活品质要求提高的阶段。客户的家庭常住结构客户的年龄范围偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 26 页置业需求度潜在客户群中，对短途旅游的需求旺盛，将近7成都会每年短途旅游2-5次。6成的潜在客户都考虑在秦皇岛置业。每年短途度假次数在秦皇岛置业的可能性偉 業 顧 問 2011 b.a.consul

19、ting.第 27 页产品需求度对于度假物业类型的选择，独栋别墅、高层及洋房的比例均较高。精装的酒店式公寓也有一定接受度。其他类型的产品类型接受度略低些。对各类产品的需求度偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 28 页户型偏好将近7成的客户都希望在此购买2-3居，说明客户更多以家庭度假旅游为目的其他户型接受度明显低不少，这与之前的客户家庭结构特征相对应。80-120平米的公寓与140-220平米的别墅类产品是最受欢迎的。对户型格局的偏好80-120平米140-220平米对户型面积的需求偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 29 页室内空间偏好居室功能

20、空间中，置业客群偏好“超大客厅、超大庭院、花园及露台”，要求大面积的公共空间。对主卧套系列、大泡汤池也有一定的需求。225.1%15.2%5412.4%37.2%7617.5%52.4%225.1%15.2%9020.7%62.1%7517.2%51.7%6514.9%44.8%317.1%21.4%435100.0%300.0%视听室大泡汤池超大客厅麻将棋牌室超大庭院/花园露台主卧系列室内游泳池batotalnpercentresponsespercent ofcasesgroupa. 居室内部功能空间需求偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 30 页客户置业特征总结北

21、京、天津、唐山、东北为主要客源地，客户多是企业中高层或私企老板。客户来源为中短途的休闲度假置业的占大多数，也有看中区域未来升值及发展潜力的养老、投资等置业类型。在京津冀城市圈内，不少有实力的公司管理层希望在滨海位置购置为个人或企业商务用途的私家别墅、商务会所、娱乐设施等。置业目的别墅、公寓两大类产品都有很大的需求空间，但大部分客户的需求面积偏向于紧凑公寓、经济型的小别墅等，这是短期度假物业的特点。需求产品偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 31 页创新度假产品案例偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚福湾位置占地面积建筑面积容积率销售均价物业费水准

22、开发商物业管理公司海棠湾东线高速土福湾出口1,000,500平方米500,250平方米0.5公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米4.80元/平方米月 海南海兴房地产开发总公司海南东和酒店管理有限公司项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚福湾区域背景：定位“国家海岸”国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构

23、；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推进；起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；滨海多元化社区湿地生态保护区综合旅游度假区偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.一期二期度假酒店式海景公寓度假独院泳池平层别墅五星级酒店商业街等配套设施占地约100,000平方米 建筑面积约100,000平方米公寓套数共约1700套每套面积约48104平方米n度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米 ，建筑面积约65,000平方米n连排别墅共约57

24、0套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68137平方米.总建筑面积约40,000平方米总建筑面积约30,000平方米规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客

25、力极强。三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.2#68平米海景洋房l1 泳池别墅 68-75平米 整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高； 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计； 多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的mini泳池别墅成为项目最大的卖点之一三亚福湾 5.5米面宽带spa池倾斜露台设计最大化景观资源； 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； 整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.地块整体形状

26、窄长垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限；项目的公寓产品部分为主地块最南端，一线海景公寓产品。福湾68海景公寓：5.5米面宽带spa池倾斜露台设计最大化景观资源。一线海景公寓福湾80海景公寓：大面宽，空间利用紧凑，带spa池斜向露台设计。三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.福湾63海景公寓 4.5米大面宽带spa池露台设计最大化景观资源。 空间布局合理，实用率高卧室，起居室二合一，空间开阔三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.福湾93海景公寓 大面积观景露台； 空间布局合理，实用率高 开放式厨房，空间开阔；卫生间干湿分离，方便实用；4.2米

27、面宽带spa阳台，奢华舒适。三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 40 页室外空间室外空间室外空间室外空间户型面积：户型面积：120平米平米第 40 页三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.布置在室外的餐厅和浴盆布置在室外的休憩空间和走廊mini泳池别墅产品三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.u西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力；u别墅小型化，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价；u别墅与公寓的分布，体现公寓更加贴近海湾，

28、实现价值最大化；u商业及酒店位于近海位置，强调海景价值的最大化和持续化；u示范样板区的精心打造，强调体验式营销。借鉴意义三亚福湾偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.北京龙湾别墅一期占地：75768平米，住宅建面51400平米，总户数150户。二期占地：150亩，住宅建面44991平米，总户数138户。三期总建面：27879平米，其中独栋54套，联排30套，户型从210-260平米。四期和院总建筑面积81451.7平米，共计186套，全部为独栋产品，地上两层，地下一层，共9种户型，面积从250.1-343平米（地上）。 6000平米会所7000商业：乐客街11万平米绿色体育公

29、园、还有绿色国际幼儿园等。历时五年,分四期开发项目概况偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.产品户型各期产品的创新升级一期200-230平米地上3层,地下1层一层无卧室矩形平面,南北入口二重庭院二、三期四期230-250平米地上3层,地下1层部分一层有卧室矩形平面,入口优化二重庭院250-340平米地上2层,地下1层一层均有卧室t、十字型平面四重庭院阁楼赠送基础优化升级偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.一期建筑户型(200-230平米)u地上三层,地下一层庭院外地面停车位停车下沉式庭院地面庭院地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区等首层起居厅及餐厨空间，

30、起居厅及餐厅部分挑空二层次卧及儿童房三层主卧套偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.四期和院 平面布局t字型地上二层,地下一层入户庭院及地面停车位下沉式庭院大面积地面庭院地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区及采光庭院首层起居厅及餐厨空间及南向采光卧室二层主卧套、次卧室及家庭活动空间顶层赠送带天窗阁楼偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.四期和院/平面布局十字型地上二层,地下一层地面停车位停车下沉式庭院大面积地面庭院地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区及采光庭院首层起居厅及餐厨空间及南向采光卧室二层主卧套、次卧室及家庭活动空间顶层赠送带天窗阁楼地面庭院偉

31、業 顧 問 2011 b.a.consulting.庭院园林私有庭院的精细化设计前院、内院、下沉院等丰富的、多层次的院落空间打造偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.风格创新原创建筑风格偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.风格创新院墙偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.风格创新材质、细部偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.景观创新水景的应用中心公园中内湖水景的运用，提升项目档次与形象，使项目成为中央别墅区最具景观特色的项目偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.室内空间阁楼、地下空间设置偉 業 顧 問

32、 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓物业地址: 淳安千岛湖镇东北部 总建筑面积： 290,000平方米总占地面积： 138,000平方米容积率: 2.1 绿化率: 68%物业类型： 酒店式公寓开盘时间： 2010-5入住时间： 2012装修情况： 精装公寓均价: 20000元/平米总户数： 约1500套物业费: 4.50元/平方米月 物业公司： 浙江绿城物业管理有限公司 偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓123567810119 绿城千岛湖度假公寓已全部推出，在售5、6号楼，为湖景度假公寓。其中，5号楼在售户型67-260平方

33、米，适合投资6号楼户型67-183平方米，湖景度假公寓，适合自住度假 。项目规划集：一线湖景度假公寓、精装修居家公寓、五星级喜来登度假酒店、30000余豪华休娱配套、7000余湖滨商街、3000余体育会所、2000余幼儿园、豪华游艇会所等度假资源于一体 。喜来登度假酒店湖滨商街千岛湖绿城度假酒店偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓70酒店式公寓4.5米大开间；卫浴分离，起居卧室一体设计；大面积阳台连接起居室，并配有小型厨房。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓139公寓超大露台，餐厅起居室合二为一；双卫生间设计；主

34、卧自带卫生间，空间开阔。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓175，二室二厅二卫入户门厅，采用大飘窗推拉门设计；卧室自带卫生间，步入式衣帽间，并连接露台，空间开阔。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓200三室二厅二卫户型方正，大开间，大露台；入户门厅，组合式主卧，带步入式衣帽间。阳台，露台双重设计。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.绿城.千岛湖度假公寓400三室二厅四卫超大型露台，景观开阔；豪华主卧设计，配备超大卫浴；每间卧室均配独立卫生间。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulti

35、ng.三亚湾.国际公馆占地面积: 1377319.56平方米总建筑面积: 1000000平方米容积率: 1.73 (东海湾区 )开工时间: 2009-10-1竣工时间: 2011-10-1均价： 49000元/物业信息: 公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米开发商: 三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理公司: 世邦魏理仕物业公司偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚湾.国际公馆1#2#酒店 三亚湾国际公馆建筑外形以两艘豪华邮轮为造型蓝本，辅以东侧两栋海鸥形酒店建筑 。1#、2#两幢建筑设计上充分考虑每套住宅的观海空间与效果。 偉 業 顧 問 2011 b.a.con

36、sulting.三亚湾.国际公馆一房一卫 建面:60.69超大阳台，配有观海浴缸；小户型，功能分区合理；4.5米大开间。超大阳台项目酒店式公寓，楼体平面呈“y”型，户户观海，达到对景观资源的利用最大化。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚湾.国际公馆一房二厅一厨一卫建面:57.51；户型方正，采光良好；功能分区明细，利用合理；配有观海浴缸。双阳台功能分区合理楼体中部户型较方正，便于对功能区的划分，并且开间更大，观景角度更加开阔。偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.三亚湾.国际公馆跃层 建面:386180三面观海一层二层超大挑空客厅大面积观海阳台电梯入

37、户超大主卧偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 67 页整体定位及发展策略建议偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting. 秦皇岛作为京津冀城市圈唯一的滨海城市，区位、景观优势无可替代 本项目创造高端综合旅游区”会议岛”，符合区域发展带来的新型复合度假需求 会议度假及衍生功能为度假置业提供基础人为什么来度假？ 会议旅游综合设施是弥补旅游淡季市场短板的有效手段 突破季节性局限的室内度假功能是项目持续吸引客群的另一保障旅游淡季来干什么？项目核心问题第 68 页偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.会议岛为核心的高端会议旅游综合体原生态的海景、水系

38、、植被资源独特创新的休闲度假物业产品海景和会议岛营造优质度假环境与度假物业一起打造项目整体定位北中国高端会议旅游度假胜地第 69 页偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.第 70 页以会议旅游为核心，吸引家庭、商务等多种度假客群的综合旅游度假区保护自然、融入自然倡导健康、生态的全新度假生活方式项目主题定位偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.项目产品线定位成熟产品线别墅创新产品公寓创新产品大卫城高层、小高层（70-140）孔雀城洋房（90-110） 别墅（180-250）迷你庭院独栋（150-220）庭院感受、创新产品格局全景度假公寓（50-120）大体量观景高层特色创新度假产品第 71 页复制孔雀城系列中符合当地客户需求的产品引入北方旅游市场稀缺的创新产品偉 業 顧 問 2011 b.a.consulting.项目