地产现状及未来展望

1、房地产现状及未来展望房地产现状及未来展望 我们生活中的几个问题1.1.目前最困扰你的事是什么？目前最困扰你的事是什么？ 答：没有房！答：没有房！2.2.过去几年中最遗憾的事是什么？过去几年中最遗憾的事是什么？ 答：没买房！答：没买房！ 3.3.过去几年中做的最正确的一件事是什么？过去几年中做的最正确的一件事是什么？ 答：买房！答：买房！4.4.最近最近1 1年中绝对不能做的事是什么？年中绝对不能做的事是什么？ 答：买房！答：买房！结论：结论：房子房子已经成为中国社会最大的一块已经成为中国社会最大的一块心病心病房子：中国社会最大的心病u房地产是一个民生问题房地产是一个民生问题 房子里包含着广大百

2、姓太多的喜怒哀愁。房子里包含着广大百姓太多的喜怒哀愁。u房地产是一个经济问题房地产是一个经济问题 房子事关我国经济增长和社会就业，事关地方政府财政房子事关我国经济增长和社会就业，事关地方政府财政收入，兹体事大！收入，兹体事大！u房地产是一个政治问题房地产是一个政治问题 房地产事关社会稳定和政权稳固，千万马虎不得！房地产事关社会稳定和政权稳固，千万马虎不得！u房地产是一个令人头疼的众口难调的问题房地产是一个令人头疼的众口难调的问题 有房的人希望房价涨，没房的人盼望房价跌。房产商、有房的人希望房价涨，没房的人盼望房价跌。房产商、地方政府希望房价挺住，中央政府希望房价稳住，银行祈祷地方政府希望房价挺

3、住，中央政府希望房价稳住，银行祈祷房价千万不要暴跌房价千万不要暴跌 多少平方米1斤？新闻标题：男子无钱买房，同居新闻标题：男子无钱买房，同居4 4年女友投入房东怀抱！年女友投入房东怀抱！想脱光，先买房吧！房产商广告词：结婚不买房，就是耍流氓！房产商广告词：结婚不买房，就是耍流氓！一、一路狂奔20年（一）房地产市场发展历程（一）房地产市场发展历程 1.19781.1978年前年前 只有建筑业，没有房地产业只有建筑业，没有房地产业 2.1978-19912.1978-1991年年 房地产市场初步形成房地产市场初步形成 3.19923.1992年下半年至年下半年至19931993年上半年年上半年 房

4、地产过热时期房地产过热时期 4.19934.1993年下半年至年下半年至19971997年年 市场调整时期市场调整时期 5.19985.1998年下半年至年下半年至20022002年年 培育新的经济增长点时期培育新的经济增长点时期 6.20036.2003年年-2013-2013年年 宏观调控期宏观调控期 7.20147.2014年年- - 市场调整时期市场调整时期一、一路狂奔20年（二）狂飙突进的（二）狂飙突进的2020年年 上个世纪上个世纪9090年代初，中国房地产市场初步形成之后，经年代初，中国房地产市场初步形成之后，经历了一个历了一个2020多年狂飙突进式的疯狂发展过程。期间既历经了多

5、年狂飙突进式的疯狂发展过程。期间既历经了19921992年的小平南巡、年的小平南巡、19981998年的住房体制改革，也经历了年的住房体制改革，也经历了1993-1993-19951995年的治理整顿、年的治理整顿、19971997年的亚洲金融危机、年的亚洲金融危机、2003-20122003-2012年的年的房地产调控和房地产调控和20082008年的美国金融危机。但是房地产就像一头年的美国金融危机。但是房地产就像一头凶猛无比的疯牛，除个别年份前进步伐有所放慢外，大部分凶猛无比的疯牛，除个别年份前进步伐有所放慢外，大部分时间都在前进的征程上一路狂奔。时间都在前进的征程上一路狂奔。 2020多

6、年间，房地产成交量持续扩张到天量水平，而房价多年间，房地产成交量持续扩张到天量水平，而房价更是一骑绝尘，攀升到令广大买房人望尘莫及的程度。更是一骑绝尘，攀升到令广大买房人望尘莫及的程度。年份年份商品房销售额（亿元）商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）平均价格平均价格 当年房价涨幅当年房价涨幅定基房价指数（定基房价指数（19871987年为年为100100）19871987110.1 110.1 2697.2 2697.2 408 408 10010019881988147.2 147.2 2927.3 2927.3 503 503 23.2%23.2%123

7、.2 123.2 19891989163.7 163.7 2855.4 2855.4 573 573 14.0%14.0%140.5 140.5 19901990201.8 201.8 2871.5 2871.5 703 703 22.6%22.6%172.2 172.2 19911991237.9 237.9 3025.5 3025.5 786 786 11.9%11.9%192.7 192.7 19921992426.6 426.6 4288.9 4288.9 995 995 26.5%26.5%243.8 243.8 19931993863.7 863.7 6687.9 6687.9 1

8、291 1291 29.8%29.8%316.5 316.5 199419941018.5 1018.5 7230.3 7230.3 1409 1409 9.1%9.1%345.3 345.3 199519951257.7 1257.7 7905.9 7905.9 1591 1591 12.9%12.9%389.9 389.9 199619961427.1 1427.1 7900.4 7900.4 1806 1806 13.5%13.5%442.7 442.7 199719971799.5 1799.5 9010.2 9010.2 1997 1997 10.6%10.6%489.5 489.5

9、 199819982513.3 2513.3 12185.3 12185.3 2063 2063 3.3%3.3%505.5 505.5 199919992987.9 2987.9 14556.5 14556.5 2053 2053 -0.5%-0.5%503.1 503.1 200020003835.4 3835.4 18637.1 18637.1 2058 2058 0.3%0.3%504.4 504.4 200120014862.7 4862.7 22411.9 22411.9 2170 2170 5.4%5.4%531.8 531.8 200220026032.3 6032.3 268

10、08.3 26808.3 2250 2250 3.7%3.7%551.5 551.5 200320037955.7 7955.7 33717.6 33717.6 2360 2360 4.9%4.9%578.3 578.3 2004200410375.7 10375.7 38231.6 38231.6 2714 2714 15.0%15.0%665.2 665.2 2005200517576.0 17576.0 55486.0 55486.0 3168 3168 16.7%16.7%776.4 776.4 2006200620826.0 20826.0 61857.0 61857.0 3367

11、3367 6.3%6.3%825.2 825.2 2007200729889.1 29889.1 77355.0 77355.0 3864 3864 14.8%14.8%947.0 947.0 2008200825068.2 25068.2 65970.0 65970.0 3800 3800 -1.7%-1.7%931.4 931.4 2009200944355.2 44355.2 94755.0 94755.0 4681 4681 23.2%23.2%1147.3 1147.3 2010201052721.2 52721.2 104765.0 104765.0 5032 5032 7.5%7

12、.5%1233.4 1233.4 2011201159119.1 59119.1 109946.0 109946.0 5377 5377 6.9%6.9%1317.9 1317.9 2012201264456.0 64456.0 111300.0 111300.0 5791 5791 7.7%7.7%1419.4 1419.4 2013201381428.0 81428.0 130551.0 130551.0 6237 6237 7.7%7.7%1528.7 1528.7 一、一路狂奔20年（二）狂飙突进的（二）狂飙突进的20年年 从上表中可以看出，中国商品房销售面积从从上表中可以看出，中国商

13、品房销售面积从19871987年的年的2697.22697.2万平方米，增加到万平方米，增加到20132013年的年的130551130551万平方万平方米，是米，是19871987年的年的48.448.4倍，年均增长倍，年均增长16.09%16.09%；商品房销；商品房销售价格从售价格从19871987年的年的408408元元/ /平方米，增加到平方米，增加到20132013年的年的62376237元元/ /平方米，是平方米，是19871987年的年的15.2915.29倍，年均上涨倍，年均上涨10.87%10.87%。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素（三）推动房地产市场大

14、跃进的因素 1.1.基本因素分析基本因素分析 （1 1）经济快速增长，居民收入快速提升）经济快速增长，居民收入快速提升 1979-20121979-2012年，国内生产总值年均增长年，国内生产总值年均增长9.8%9.8%，20122012年，年，城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2456524565元，比元，比19781978年增长年增长7171倍，年均倍，年均增长增长13.4%13.4%，扣除价格因素，年均增长，扣除价格因素，年均增长7.4%7.4%；农村居民人均纯；农村居民人均纯收入收入79177917元，增长元，增长5858倍，年均增长倍，年均增长12.8%12.8%，扣除价格

15、因素，年，扣除价格因素，年均增长均增长7.5%7.5%。 （2 2）城镇化水平快速提升）城镇化水平快速提升 城镇化水平由城镇化水平由19781978年的年的17.9%17.9%上升到上升到20122012年的年的52.6%52.6%，上，上升了升了34.734.7个百分点，年均上升个百分点，年均上升1.01.0个百分点。城镇总人口年均个百分点。城镇总人口年均增加增加15861586万人，乡村总人口年均减少万人，乡村总人口年均减少435435万人。万人。一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素（三）推动房地产市场大跃进的因素 1.1.基本因素分析基本因素分析 （3 3）国家最严格的耕地

16、保护政策）国家最严格的耕地保护政策 严防死守严防死守1818亿亩亿亩耕地红线。耕地红线。 （4 4）东方人传统的地主情结）东方人传统的地主情结一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素（三）推动房地产市场大跃进的因素 2.2.其他因素分析其他因素分析 （1 1）宽松货币政策的推波助澜）宽松货币政策的推波助澜 宽松的货币政策向市场注入大量的流动性，是导致房价宽松的货币政策向市场注入大量的流动性，是导致房价飙升的货币因素。飙升的货币因素。 一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素（三）推动房地产市场大跃进的因素 2.2.其他因素分析其他因素分析 （2 2）土地财政及不合理的土地招

17、拍挂制度）土地财政及不合理的土地招拍挂制度 一些地方政府财政支出过度依赖土地出让收入，加上不一些地方政府财政支出过度依赖土地出让收入，加上不合理的土地招拍挂制度，助推土地价格节节攀升，推高了房合理的土地招拍挂制度，助推土地价格节节攀升，推高了房地产的土地成本。地产的土地成本。 一、一路狂奔20年（三）推动房地产市场大跃进的因素（三）推动房地产市场大跃进的因素 2.2.其他因素分析其他因素分析 （3 3）房地产市场投机等因素引发恐慌性需求）房地产市场投机等因素引发恐慌性需求 投机等因素推高房价的同时强化了房地产价格上涨的预投机等因素推高房价的同时强化了房地产价格上涨的预期心理，而涨价预期增强引发

18、恐慌性需求大量入市，进一步期心理，而涨价预期增强引发恐慌性需求大量入市，进一步推高房价，导致房地产市场过度繁荣。推高房价，导致房地产市场过度繁荣。 一、一路狂奔20年（四）房地产过度繁荣的危害（四）房地产过度繁荣的危害 1.1.影响房地产市场的可持续发展能力影响房地产市场的可持续发展能力 房地产市场的繁荣以透支未来需求为代价，寅吃卯粮不房地产市场的繁荣以透支未来需求为代价，寅吃卯粮不可持续。可持续。 2.2.房地产泡沫过度膨胀威胁经济和社会稳定房地产泡沫过度膨胀威胁经济和社会稳定 3.3.房价高企极大的降低人们的幸福指数房价高企极大的降低人们的幸福指数 4.4.房价过快上涨加剧了社会贫富两极分

19、化房价过快上涨加剧了社会贫富两极分化二、这次调整看来是真的 当上一届政府手段用尽无计可施之际，在全国人当上一届政府手段用尽无计可施之际，在全国人民迷茫于房价是否还要继续攀升之际，疯狂暴涨的房民迷茫于房价是否还要继续攀升之际，疯狂暴涨的房地产价格停止了攀升的脚步。从地产价格停止了攀升的脚步。从20132013年年底开始，中年年底开始，中国房地产开始出现调整的态势。国房地产开始出现调整的态势。全国70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况月份月份价格环比下降城市个数价格环比下降城市个数价格同比下降城市个数价格同比下降城市个数20132013年年1212月月2 21 120142014年年1 1月月

20、6 61 120142014年年2 2月月4 41 120142014年年3 3月月4 41 120142014年年4 4月月8 81 120142014年年5 5月月35351 120142014年年6 6月月55551 120142014年年7 7月月64643 3二、这次调整看来是真的 9 9月月1 1日发布的日发布的20142014年年8 8月月“中住中住288288指数指数”显示，显示，288288个城个城市一手房价格指数较上月下降市一手房价格指数较上月下降2.92.9点，环比下跌点，环比下跌0.26%0.26%，跌幅，跌幅较上月扩大较上月扩大0.130.13个百分点，同比涨幅继续收

21、窄至个百分点，同比涨幅继续收窄至2.93%2.93%，全国，全国一手房价格指数连续五个月出现下跌。一手房价格指数连续五个月出现下跌。 在监控的在监控的288288个城市中，一手房价格下跌的城市数量为个城市中，一手房价格下跌的城市数量为153153个。其中辽宁省个。其中辽宁省锦州锦州环比下跌环比下跌4.38%4.38%，居全国跌幅之首，居全国跌幅之首，贵州省贵州省毕节毕节、江苏省、江苏省泰州泰州、安徽省、安徽省蚌埠蚌埠和贵州省和贵州省六盘水六盘水分别分别下跌下跌4.00%4.00%、3.88%3.88%、3.76%3.76%和和3.73%3.73%，分列跌幅二至五位。，分列跌幅二至五位。 全国全

22、国3131个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为域数为1313个，分别为个，分别为贵州省、安徽省、辽宁省、北京、湖北贵州省、安徽省、辽宁省、北京、湖北省、江苏省、云南省、江西省、天津、黑龙江省、上海、广省、江苏省、云南省、江西省、天津、黑龙江省、上海、广东省、山西省东省、山西省。 二、这次调整看来是真的 2014 2014年年8 8月，中国城市住房月，中国城市住房二手房价格二手房价格6060指数指数较较上月下降上月下降4.34.3点，环比下跌点，环比下跌0.39%0.39%，同比上涨，同比上涨7.77%7.77%。 监控的监控的6060个城市

23、中，共有个城市中，共有5252个城市指数环比出现个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加4 4个。个。其中，湖南其中，湖南长沙长沙跌幅明显，环比下跌跌幅明显，环比下跌1.72%1.72%，广西，广西北北海海环比下跌环比下跌1.32%1.32%。北京、上海、重庆、天津北京、上海、重庆、天津四个直四个直辖市的二手房价格指数环比仍持续下降。辖市的二手房价格指数环比仍持续下降。 二、这次调整看来是真的 一年多来，尤其是今年以来房地产市场的运行，一年多来，尤其是今年以来房地产市场的运行，基本上已经确认了房地产市场的调整态势。如果不出基本上已经确认

24、了房地产市场的调整态势。如果不出意外，未来意外，未来1-21-2年内房地产市场调整的态势仍将持续。年内房地产市场调整的态势仍将持续。 现在的分歧是：现在的分歧是： 1.1.此轮房地产市场调整是深度调整还是一般调整？此轮房地产市场调整是深度调整还是一般调整？房地产市场会不会崩盘？房地产市场会不会崩盘？ 2.2.从长远来看，中国的房地产价格未来是否还有从长远来看，中国的房地产价格未来是否还有上升的空间？上升的空间？ 三、如何认识当前房地产市场的调整（一）这次调整是市场机制自发调节的结果（一）这次调整是市场机制自发调节的结果 从此轮房地产调整的背景看，这次调整既没有外部经济从此轮房地产调整的背景看，

25、这次调整既没有外部经济危机发生，新一届政府也没有主动采取调控措施，所以有比危机发生，新一届政府也没有主动采取调控措施，所以有比较充足的理由认定这次调整属于房地产市场的自发调整。较充足的理由认定这次调整属于房地产市场的自发调整。属属于市场机制的自我纠错。于市场机制的自我纠错。（二）此次调整属于亡羊补牢，为时未晚（二）此次调整属于亡羊补牢，为时未晚 就我国的实际情况来说，房地产市场早调比晚调好。房就我国的实际情况来说，房地产市场早调比晚调好。房地产市场此时调整的结果，地产市场此时调整的结果，要好于泡沫继续膨胀后突然破裂要好于泡沫继续膨胀后突然破裂导致的灾难性后果。导致的灾难性后果。（三）此次调整对

26、中国经济有利有弊（三）此次调整对中国经济有利有弊 此次调整有利于中国经济转型升级和结构优化，也有利此次调整有利于中国经济转型升级和结构优化，也有利于房地产市场自身的可持续健康发展，对于城镇化推进和低于房地产市场自身的可持续健康发展，对于城镇化推进和低收入阶层解决居住问题也有正面作用。负面影响是对当前的收入阶层解决居住问题也有正面作用。负面影响是对当前的经济增长和就业会形成冲击，对于地方政府的财政构成一定经济增长和就业会形成冲击，对于地方政府的财政构成一定压力，也有可能诱发区域性金融风险。总起来讲是压力，也有可能诱发区域性金融风险。总起来讲是长远利益长远利益和眼前利益的冲突。和眼前利益的冲突。

27、四、调整会以何种方式进行（一）总体的判断（一）总体的判断 1.1.从调整时间看，从调整时间看，房地产市场的此轮调整不会是暂时现房地产市场的此轮调整不会是暂时现象，将持续一段时间，可能会持续象，将持续一段时间，可能会持续1-21-2年。年。 2.2.从调整深度看，从调整深度看，个人认为房地产市场不会出现个人认为房地产市场不会出现30-50%30-50%的极端深度调整，更不会出现崩盘现象。的极端深度调整，更不会出现崩盘现象。 四、调整会以何种方式进行（二）调整为什么会持续较长时间（二）调整为什么会持续较长时间 1.1.市场的力量难以抗拒和扭转市场的力量难以抗拒和扭转 脱离公众购买力的房地产市场缺乏

28、有效需求的坚实基础；脱离公众购买力的房地产市场缺乏有效需求的坚实基础；寅吃卯粮透支未来需求的市场不可持续（寅吃卯粮透支未来需求的市场不可持续（出来混总是要还的出来混总是要还的）。）。 2.2.买涨不买落的购买心理买涨不买落的购买心理 房地产的投资属性、购房支出的巨额性更强化了这一特征。房地产的投资属性、购房支出的巨额性更强化了这一特征。投资性商品价格下降基本上都会出现投资性商品价格下降基本上都会出现“墙倒众人推墙倒众人推”现象。现象。 3.3.不动产统一登记制度出台，房产税改革与开征等因素。不动产统一登记制度出台，房产税改革与开征等因素。 还包括还包括反腐、股市转牛、房产商资金链紧张反腐、股市

29、转牛、房产商资金链紧张等因素。都会等因素。都会减少房地产市场的需求而增加市场的供给。减少房地产市场的需求而增加市场的供给。四、调整会以何种方式进行（三）为什么房地产市场不会极端深度调整和崩盘（三）为什么房地产市场不会极端深度调整和崩盘 1.1.支持房地产发展的积极因素依然存在支持房地产发展的积极因素依然存在 包括：城镇化的持续推进、改善性需求等刚性需求的存在、宏观经包括：城镇化的持续推进、改善性需求等刚性需求的存在、宏观经济较高增长潜力的长期存在。济较高增长潜力的长期存在。 2.2.货币政策不再紧缩，逐渐转向宽松货币政策不再紧缩，逐渐转向宽松 3.3.中央政府和地方政府稳定房地产的强烈意愿中央

30、政府和地方政府稳定房地产的强烈意愿 房地产对于宏观经济的重要性，土地收入对于地方政府的重要性房地产对于宏观经济的重要性，土地收入对于地方政府的重要性，都，都决定了中央和地方政府具有稳定房地产市场的强烈意愿。决定了中央和地方政府具有稳定房地产市场的强烈意愿。 国家统计局的统计数字显示，国家统计局的统计数字显示，20132013年房地产投资对年房地产投资对GDPGDP的贡献率为的贡献率为13.6%13.6%左右，左右，IMFIMF报告称，房地产业为约报告称，房地产业为约90009000万万城镇劳动力提供了工作，相城镇劳动力提供了工作，相当于城镇就业总人数的当于城镇就业总人数的14%14%。不仅如此

31、，房地产业巨大的产业关联度使其。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对对钢铁、水泥、家电、装修钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。的若干年中都不会发生根本性的变化。 4.4.政府稳定房地产市场的储备手段较多政府稳定房地产市场的储备手段较多 包括：放开限购、限贷，降低首付比例、税费减免等。包括：放开限购、限贷，降低首付比例、税费减免等。五、房地产市场的长期远景如何（一）中国房地产衰落需具备的条件（一）中国房地产衰落需具备的条件 1.1.经济高速增长的青春期消失经济高速增长的青春期消失 2.2.城镇化达到顶峰城镇化达到顶峰