0402萍乡市房地产市场调研报告55p

1、萍乡市房地产市场调研报告二一二年四月目 录【第一部分·萍乡市整体环境分析】一、城市概况二、萍乡城市规划【第二部分·萍乡市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、萍乡市家居建材市场调查与分析四、萍乡市重要商业市场调查与分析五、萍乡市房地产市场调研与分析六、萍乡市周边县市房地产市场调查与分析【第一部分·萍乡市整体环境分析】一、城市概况（1）城市简介萍乡市为江西省所辖的是十一个地级市之一，位于江西省西部，湘赣两省边界，是江西对外开放的西大门，更是华东地区的西大门。东接宜春市、安福县；，南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市（如下图）。萍乡市下辖安

2、源、湘东两个区和莲花、芦溪、上栗三个县，全市总人口187万，市区人口为50万。 萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。（2）自然条件萍乡市全市总面积3802平方千米，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4%、27.3%、6.3%，森林覆盖率达到55.4%。属亚热带湿润季风气候天气类型。全年光照充足，雨量充沛，极端最高气温达41.0，极端最低气温为9.3，年平均气温为17.3。全年平均降水量为1603毫米，日照数约1600小时，无霜期270天。萍乡矿产资源丰富，主要有煤、铁、锰

3、、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种，煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。（3）交通区位萍乡市位于江西省西部，处于鄱阳湖城市群与长株潭城市群中间。萍乡是赣湘交通中心，公路方面：319国道贯通城市南北，320国道自东向西横过市区，沪昆高速自东向西穿过萍乡市北部经济开发区。铁路方面：浙赣铁路绕城而过（如下图）。2013年将建成的沪昆高速铁路将设立萍乡北站，站房面积6000平米。届时，到达南昌一小时不到，长沙半个小时，4个小时到达武汉广州。 （4）经济建设2011年萍乡市全市gdp为658.15亿元，同比上年增长14.3%，

4、高于江西省平均增速一点四个百分点，但是经济规模在十一个地级市中排名仅为第九名；社会消费品零售总额183.2亿元，同比增长17.6%；城镇居民人均可支配收入18183元，同比增长11.0%；农民人均收入8800元，同比增长22.0%。萍乡市经济总量一般，但是人民生活水平在江西省范围内却属于中上等。下图为萍乡市五年来gdp增速示意图。随着煤矿资源的不断枯竭，为了经济的可持续发展，萍乡市开始从工况型城市转向新型工业城市、区域中心城市、消费型城市，加大固定资产投入，大力招商引资。2011年11月8日萍乡市重大招商引资项目集中开工、投产、签约仪式上，就有301项重大项目，其中开工项目100项，项目资金1

5、29亿元；投产项目130项，项目资金112亿元；签约项目71项，项目资金87.6亿元；亿元以上项目达150项，5亿元以上项目8项；招商引资成绩显著。（5）明星企业Ø 江西萍钢实业股份有限公司江西萍钢实业股份有限公司（原萍乡钢铁有限责任公司，简称萍钢股份）创建于1954年，是江西省最早建成的钢铁企业。萍钢公司始建于1954年，现有总资产66亿元，在册员工11400人，各类专业技术人员1800人。2011年销售收入超400亿元，利税20亿元。 （办公大楼） （厂区）Ø 萍乡矿业集团萍乡矿业集团是一家以煤为本，多业并举的大型综合型企业。现有7对生产矿井、1对在建矿井、10多家工厂

6、、公司，其中包括7家全资子公司，6家控股子公司，曾是全国512家国有重点企业之一。生产经营范围涉及煤电焦化、管道、电力、焊接材料、矿山机械、制冷和制热设备、旅游休闲、医疗卫生、高等教育等，企业在册员工2.6万人，总资产46亿元。 （总部办公大楼） （下属单位：白源煤矿厂区）二、萍乡城市规划（1）城市功能定位萍乡城市功能定位为新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市。Ø 新型工业城市：改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市。Ø 区域特色中心城市：依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人

7、员交流的需求，构架”内陆桥“，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城市。Ø 区域性消费型城市：依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。Ø 生态低碳宜居城市：加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。（2）主城区空间结构规划Ø 主城区空间范围中心城区包括安源区的八一街、凤凰街、后埠街、东大街、白元街、丹江街和城郊管委会、安源镇、五陂镇、青山镇辖区，萍乡经济开发区辖区，胡坤告诉公路以南的上栗县福田镇、彭高镇、赤山镇部分地区。Ø 主城区空间

8、发展策略根据中心城区土地利用等自然条件和城市规划空间特点，主城区的空间发展战略可概括为“北扩中提南延，东整西合”。 >>北扩：指依托老城区向北部扩展主城区。北扩地域包括萍乡经济开发区、新城区、上栗县福田、彭高、赤山三镇的沪昆高速公路以南地域。具体分布在安源大道（320国道）与沪昆高速公路之间。北扩地域是主城区城市发展的主要方向，是未来城市发展的重要地区。到2020年，北扩地域城市建设用地34.5平方公里。据悉，萍乡市政府未来会迁至此，以提振此区域建设水平。>>南延：指依托老城区向南延展主城区。南延地域包括安源区的东大街、丹江街、安源、五陂镇和城郊管委会的井冲、汪公潭管理

9、，具体分布在萍麻路、换成南路、萍高路以南地区。到2020年，南延地域城市建设用地12平方公里。>>中提：指提升完善老城区城市服务功能，改善老城区市政基础设施，提高老城区运行质量；提升人居环境质量。为对应北扩南延的空间概念，明确主城区的空间组织，提出将安源大道以南、萍麻路、换成南路萍高路以北，中环西路以东，迎宾大道（319国道）以西，明确为主城区的老城区。老城区建设用地面积为10.8平方公里。>>东整：指以主城区东部白源工业园为基础整合安源区经济转型产业基地，形成全市新材料工业园区。到2020年，安源转型产业基地建设用地6.4平方公里。>>西合：指以开发区中环

10、东路以西的高新工业园区整合青山镇组成全市高新技术工业园区。到2020年，高新技术工业园建设用地4平方公里。按照以上主城区空间发展布局，到2020年，主城区城市建设用地67.7平方公里。（3）主城区城市功能规划和实施策略依据城市总体规划和市委、市政府提出的“主城区四组团”战略，并对应主城区“北扩中提南延”空间发展特点，将主城区城市功能区划分为新城区、田中、安源、老城区四个组团。Ø 新城区组团新城区组团位于主城区东北部，南起玉湖（含江西工业工程职业技术学院新校区），北至迎宾大道，西起工业大道，东至环城东路围合的区域。 >>新城区组团建设目标：到2020年，新城区组团城市建设用

11、地8.7平方公里，城市人口达到14万人。新城区组团立足于再造一个新城区，建设一个理念更加先进、功能更加完备、设施更加现代、管理更加规范、商贸更加繁荣的经济、政治、金融、文化中心。>>新城区组团功能定位：市级政治、文化、展览、金融服务中心。 >>新城区组团功能布局：按照多元要素汇集的要求，形成“一主、两次、五轴、五片”的总体功能布局： “一主”：由迎宾大道、玉湖路、江南路、郑和路围合区域内的行政、卫华、金融中心。以城投大厦为核心，汇合安源大剧院、科技展览馆、图书馆、金融区、市属办公区共同组成行政、文化、金融中心。 “两次”：位于江南路东侧的新城综合体和新城教育体育次中心。

12、 “五轴”：迎宾大道、齐民路、玉湖路、江南路的功能联系轴和通久路毕升路生活服务轴。 “五片”：一个商住社区，以邻田中心为核心的三个居住片区和一个商贸物流区。Ø 田中组团田中组团位于主城区北部，北以沪昆高速公路、西以中环西路、南以安源大道（320国道）、东以迎宾大道（319国道，含玉湖公园区域）围合的区域。>>田中组团建设目标：到2020年，田中组团城市建设用地25.8平方公里，城市人口达到20万人。田中组团定位建设萍乡城区最美丽的人文山水实地公园，为萍乡人民群众提供一个休闲、娱乐、生态的好环境。>>田中组团功能定位：市级休闲、娱乐服务中心、生态居住区、城市客运

13、枢纽、市级体育中心。>>田中组团功能布局：按照建设人文生态城市的要求，形成“一核、三心、流轴、四片”的总体功能布局。“一核”：由田中实地公园为核心，汇合古城遗址、商务酒店、文化、商业服务等要素，组成田中组团人文生态核心区。“三心”：主城区中央商务区，逐步搬迁洪山路与迎宾大道之间的工业企业，置换成中央商务区；由杭南长客专车站汇合公路客运和城市公交共同组成的城市客运枢纽中心；由奥体中心的城市体育于东中心。“六轴”：迎宾南大道、横山路、江南路、朝阳北路、郑和路、萍福路六条城市主干道组成的城市功能联系轴。“四片“：田中公园与杭南长客专车站之间的城市综合服务片区；萍福路与中环西路之间的科研商

14、住综合片区；横山路与朝阳北路之间的山地生态居住区；杭南长客专车站与沪昆高速公路之间的商住综合片区。Ø 安源组团安源组团位于主城区南部，沿萍麻路、换成南路、萍高路以南区域。>>安源组团建设目标：到2020年，安源组团城市建设用地达到12万平方公里，城市人口达到9万人。安源组团减持工业化和城市化互动，建设成为以丹江工业园和中环路为平台，依托市工业平台而建设的城市商务区。>>安源组团功能定位：生产性服务中心（ced），现代制造业园区、旅游服务中心和旅游目的地，田园生态居住区。>>安源组团功能布局：按照“四心、七片”展开功能布局。“四心”：安源区政府行政中

15、心（世纪广场）、城市生产性服务中心（ced）、安源旅游综合服务中心，双河口商务中心。“七片”：东北片区（安源新区）、西北片区、西部片区为四个居住片区；以丹江工业区为基础组件现代制造业园区和仓储物流区。东部片区以安源镇为主题形成旅游功能区；南部片区以院士基地为主题形成现代都市田园风貌体验区。Ø 老城区组团老城区组团位于主城区中部。北以安源大道，南以萍麻路环城南路萍高路，东以迎宾大道（319国道），西以中环西路（含城郊长信、略下、里善、汪公潭管理处）围合的区域。>>老城区组团建设目标：到2020年，老城区城市建设用地控制在10.8平方公里，城市人口控制在20万人以内。老城区组

16、团主要建设成为一个由餐饮、购物、娱乐、展示展销四大中心构成的多功能、高档次、高品位的综合性城市商务区。>>老城区组团功能定位：主城区的商贸服务、休闲娱乐中心。>>老城区组团功能布局：按照“一圈、两带、四片”展开功能布局。“一圈”：由城市综合体为核心，汇合文化路步行街、沃尔玛商城、南正街历史文化街区、八一东路等共同组成集现代服务和历史文化体验为一体的老城区商圈，为创建消费型城市提供核心支撑。“两带”：沿萍水河展开的滨水景观带和沿跃进路展开的城市商业功能带。“四片”：老城区萍水河东岸商住综合片区；后埠商住综合片区；沪昆铁路车站北商住综合片区；长兴生态居住片区。（4）交通网络

17、规划Ø 公路方面：骨架公路由3条高速公路组成，形成“两横一纵”的“士”字形骨架公路网。即由东西向的混昆高速公路49.8公里（已建成）、吉衡高速15.5公里和南北向的长沙至萍乡高速公路111公里组成。Ø 铁路方面：浙赣铁路设萍乡站，向西入湖南境内，经醴陵市，抵达株洲市。向东在南昌的向塘西站与京九线接轨，是华东地区和中南地区联系的重要交通干线；沪昆高速铁路（2013年将建成）将设立萍乡北站，站房面积6000平米。届时，到达南昌一小时不到，长沙半个小时，4个小时到达武汉广州。（5）城市发展方向 综合考虑萍乡市主城区四大组团联动和紧凑发展的基本要求，规划期内，非常明显的城市发展方向

18、为城东新城区组团。据悉萍乡市政府未来会迁至此区域，通过大体量的政府职能部门的开发建设，提振该区域整体城市建设水平；该区域紧邻沪昆高速公路以及沪昆高速铁路萍乡北站（在建），可迅速提升该区域商贸物流体系效率，节约成本；同时该区域内的玉湖正在大力建设环玉湖生态圈，萍乡市政府迎宾馆就设在此湖中心岛上。【第二部分·萍乡市场调查与分析】一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查，充分了解萍乡市商业分布，经营状况，确定萍乡市场投资客、经营客群体的主体特征。（2）针对萍乡市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合萍乡市场的产品。（3）根据对项目的定位、规划、市场前

19、景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：（1）为依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；（2）考察走访萍乡市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；（3）考察走访萍乡周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的

20、重点调查。三、萍乡市家居建材市场调查与分析萍乡主城区内成规模建材市场主要有博昌国际家居建材广场，金山角建材市场，安源建材市场，艺婉建材市场（南环路市场），下图为萍乡家居建材市场分布图：（萍乡建材市场分布图）Ø 博昌国际家居建材广场 物业名称博昌国际家居建材广场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址安源区安源西大道与洪山路交汇处经营范围家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，布艺，灯具等经营方式统一管理，统一规划、统一经营、统一宣传、统一服务市场规模建筑面积6万平方米，商户数量250家左右商铺结构商场式内铺，共四层，经营档次中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌辐射范围萍乡城区、下属县商

21、铺租金一层租金45元/月.平，押3个月租金作保证金，2年一签，季度付。项目点评博昌国际家居建材广场，2002年成立，属自有产权，原名博昌国际家居城，2010年投资升级为博昌国际家居建材广场。具有一站式购齐能力，但主营家具，现有知名品牌80多个！是萍乡人家具消费首选市场。Ø 金山角建材市场 物业名称金山角建材市场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址安源区安源西大道、公园北路和观丰路围合的三角区域经营范围板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、木地板、木门、铝材等经营方式散户自营市场规模建筑面积2万平方米左右，商户数量100家左右商铺结构四层商住两用房，一二层为产权式商铺，三四层为住宅经营档次低档次

22、建材消费市场辐射范围萍乡城区、下属县商铺租金沿街24元/月.平,内层商铺18元/月.平左右.项目点评由于市场成立较早，目前市场无统一规划管理，业态比较杂乱，交易方式比较落后，唯一优势就是与博昌国际家居建材广场形成一个大的建材商圈，借势发展。金山角建材市场这个位置如果改做纯住宅，价值会更高。现在的状况严重影响萍乡市容。Ø 安源建材市场 物业名称安源建材市场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址安源区西环路与昭萍西路交汇处北侧经营范围板材，地板，铝材，门窗，不锈钢，陶瓷卫浴，家具，油漆涂料，灯具灯饰，五金等经营方式散户自营市场规模建筑面积2万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构商场式内

23、铺，共四层，经营档次中高档次，含国内一线陶瓷品牌辐射范围萍乡城区、下属县商铺租金30元/月.平左右项目点评安源建材市场，2001年建成，主营陶瓷，并且陶瓷品牌店面大部分是150平以上的精品店。是萍乡市民选购中高端陶瓷产品的首选市场。在萍乡具有很高的市场知名度。Ø 艺婉建材市场（环城南路市场） 物业名称艺婉建材市场（南环路市场）经营类别批零兼售（零售为主）物业地址安源区环城南路沿街经营范围陶瓷卫浴经营方式散户自营市场规模建筑面积2万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构沿街底商经营档次低档次陶瓷卫浴产品消费市场辐射范围萍乡城区、下属县商铺租金25-30元/月.平左右项目点评艺婉建材市

24、场（南环路市场）成立时间较早，主要经营低端陶瓷卫浴产品，是萍乡市民购买陶瓷卫浴产品的首选市场，经营状况相对较好。Ø 其他沿街建材商圈在安源区北部的建设路沿街，也是中高端家居建材品牌商户经营的一条街。商户数量164家，总经营面积2万平方米左右。业态包括陶瓷、卫浴、家私、五金建材等。租金在20元/月.平左右。因为建设路是萍乡市唯一的一条双向八车道路，车流量较大，这或许是萍乡家居建材商户选择在此处经营的有利解释，并且经营的品牌知名度高，经营面积大，租金低。Ø 萍乡家居建材市场分析>>萍乡人目前购买家居建材的消费习惯是买瓷砖去艺婉建材市场和安源建材市场；买家具到博昌国际

25、家居建材广场；买五金建材到金山角建材市场和安源建材市场。>>对于家居建材商户而言，由于萍乡市缺乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场，并且受到房地产市场萧条的影响，大部分在原有建材市场经营的商户考虑撤店并选择在车流量大的建设路和新交房楼盘的底商处开辟店面，单打独斗！ 通过以上两方面分析，萍乡家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。四、萍乡市重要商业市场调查与分析萍乡市重要商圈集中在安源区中心城区，主要是跃进路、八一路、公园路、广场路、文化路和建设路沿街商业组成的萍乡商业主线。以下按照道

26、路进行业态分析统计分析。Ø 跃进北路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）宾馆144230044.1大型超市、百货22400025.0五金、家纺、建材7246504.8电器、家电、数码、音像1340304.2餐饮店4735803.7男女服装、鞋、包5527102.8烟酒、小超市2726202.7休闲、娱乐1021802.3银行816001.7药店1512901.3摄影、广告、图文1311601.2大小手机卖场、移动、联通1610701.1童装、儿童用品108100.8文体、眼镜、书店147500.8美容美发、化妆品107500.8鲜花、饰品103600.4售楼部21500.2其他2

27、019002.0合计35895910注：（1）心连心超市，跃进北路7天连锁酒店旁，面积4000平。（2）洪城大厦，跃进北路118号，金领公寓斜对面，面积2万平，二层建筑，主要经营业态服装、百货、超市；租金在100-150元/月.平；下图为洪城大厦外立面展示： （洪城大厦正门） （洪城大厦侧面）Ø 跃进南路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）大型服装商场、百货43100047.2男女服装、鞋、包1521128017.2餐饮店3650107.6电器、家电、数码、音像1030804.7休闲、娱乐421003.2文体、眼镜、书店2620203.1宾馆320003.0药店911901.8银

28、行611601.8摄影、广告、图文1210001.5大小手机卖场、移动79201.4鲜花、饰品168501.3童装、儿童用品128201.2美容美发、化妆品106901.1烟酒、小超市75700.9五金、家纺、建材52600.4其他1517202.6合计33465670注：（1）金泰地市场，跃进南路与广场路交会处，人民公园下，面积6000平，经营业态服装、鞋、饰品、童装等，目前租金均价250元/平.月左右；（下图一为金泰地市场）（2）绿茵广场，跃进南路与昭萍东路交汇处，面积2.2万平，经营业态服装、化妆品、饰品、金银珠宝、沃尔玛超市等，目前租金地上260元/平.月，地下200元/平.月。（下图

29、二为绿荫广场） （图一：金泰地市场） （图二：绿茵广场）Ø 八一路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）大型超市、服装商场、百货51050025.5男女服装、鞋、包79776018.9宾馆4650015.8电器、家电、数码、音像1137009.0休闲、娱乐728006.8餐饮店1320805.1银行813703.3大小手机卖场、移动、联通413503.3烟酒、小超市512603.1鲜花、饰品88001.9摄影、广告、图文47001.7药店46601.6美容美发、化妆品55301.3文体、眼镜、书店24501.1五金、家纺、建材73600.9童装、儿童用品52900.7合计17141

30、110注：西门市场，八一西路与跃进南路交汇处，面积8000平方米左右，市场内包亨运市场和昌盛市场，主要经营服装、衣帽、饰品、小商品等。是萍乡人气最旺的低端消费市场。（下图一为亨运商场，图二为昌盛市场）（图一：亨运商场） （图二：昌盛市场）Ø 广场路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）大型服装商场、百货23400074.7男女服装、鞋、包1600013.2餐饮店8132157.1电器、家电、数码、音像220004.4宾馆71800.4美容美发、化妆品2900.2合计9545485注：（1）萍乡义乌小商品城，广场路与迎宾路交汇处，面积24000平；共五层，负一层：萍乡通讯电脑广场，一

31、层（首层）：时尚服装、鞋，针织内衣、童装、妇幼用品，二层：日用百货、小五金、小电器，三层：日化用品、饰品、珠宝、皮具箱包、床上用品，四层：玩具、工艺品、字画、文体用品。租金水平150元/月.平左右。（下图一：义乌小商品城）（2）萍乡商城，广场路人民医院对面，面积1万平左右，地下一层服装百货，地上一层和二层主要为库房，3层以上为住宅。萍乡商城现无统一规划，统一运营，脏、乱、差现象严重，2012年2月19日下午5点左右，商城32号楼发生火灾，虽没有造成人员伤亡，但该楼存放塑料制品的1层、存放床上用品的2层以及3-5层的居民家全部被烧毁，居民怨声载道，商城的现状亟待提高。商城租金水品130元/月.平

32、左右。（下图二：萍乡商城） （图一：义乌小商品城） （图二：萍乡商城）Ø 公园路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）宾馆153000032.8大型超市、百货32100022.9餐饮店10660006.6药店3360006.6五金、电器10055006.0烟酒百货12552105.7小型家居卖场6450005.5银行1740004.4男女服装、鞋、包7230003.3摄影1015401.7美容美发、化妆品3815201.7文体1815001.6移动、联通2312801.4合计62491550注：心连心购物广场，位于公园路原市织布厂，面积2万平米。一层为超市，二层为百货商场，租金水平

33、150元/月.平。（下图为心连心购物广场）（心连心购物广场）Ø 文化路步行街商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）大型服装商场、百货13000055.8男女服装、鞋、包177740713.8休闲、娱乐1144648.3宾馆140007.4餐饮店1226614.9童装、儿童用品1311602.2其他211252.1烟酒、小超市116251.2鲜花、饰品185111.0美容美发、化妆品54600.9文体、眼镜、书店14000.7摄影、广告、图文14000.7五金、家纺、建材23800.7药店11500.3大小手机卖场、移动1300.1合计25753773注：南昌百货，山下路与文化路步行

34、街交汇处，面积3万平方米，是萍乡经营档次最高的购物广场。主要经营业态为：-1f 家用电器；f1 化妆钟表首饰皮具男女鞋烟酒；f2少女、淑女服装女士杂品美容美发；f3 男士服装运动服装休闲服装咖啡厅；f4针织儿童床品办公儿童乐园；外加独立的南百超市；租金在150-200元/月.平。（下图一为南昌百货，图二为文化路步行街） （图一：南昌百货） （图二：文化路步行街）Ø 建设路商业统计业种 统计店铺间数面积占比（%）宾馆62100030.7五金、家纺、建材1641984929.0银行31125016.5摩托车、汽配44757011.1餐饮店5027704.1烟酒、小超市5714652.1休

35、闲、娱乐613502.0大小手机卖场、移动108301.2美容美发、化妆品198101.2电器、家电、数码、音像116250.9文体、眼镜、书店32400.4其他32350.3药店31800.3摄影、广告、图文31800.3合计38268354注：建设路为双向八车道，是萍乡市内最宽的马路，是家居建材商户比较青睐的一条路，经营品牌档次高，面积大！Ø 萍乡市主城区商业分析>>跃进路：是萍乡市最繁华的一条路。北起萍乡火车站，南至南门桥，双向四车道。各种知名品牌汇聚于此，北部有绿茵广场（沃尔玛入驻），南有金泰地市场（萍乡租金最高的服装市场），此路商业地位无可取代，在绿茵广场附近，

36、还有规划中的商业综合体待建，是萍乡市商业最中心；但是在跃进北路段（萍乡三中附近）有70多家五金机电经营小散户，严重影响此路形象。>>公园路：是萍乡居住、办公氛围最浓厚的一条路。北起320国道，南至通济桥，双向四车道。此路银行就有17家之多，更有萍乡市地税局稽查局、省交通稽查征费局萍乡分局、萍乡市交警支队、萍乡市地税局直属分局、萍乡开发区登岸管理处、市司法局等一大批政府职能部门在此落户，居住档次以及消费能力强。>>八一路：是萍乡人气最旺的低端服饰、小商品消费的一条路。东起正大街，西至西环路，八一东路段以服饰精品店，苏宁电器，旺众百货为主；八一西路段以亨运通商城、昌盛市场和

37、电影院为主，此路段是萍乡人气最旺的路段，消费档次偏低，被当地人称为西门市场，是服饰经营户最渴望进入的市场。>>广场路：是仅次于八一路的低端服饰、小商品消费的一条路。东起昭萍东路，西至跃进南路（人民公园），双向四车道。广场路商业主要依托萍乡商城和义乌小商品城形成商业重点，临近跃进南路人民公园附近。其中萍乡商城在跃进南路设有入口，是萍乡市最早的服装、家纺市场，但最近发生过一起火灾，市场安全形式严峻；义乌小商品批发城是萍乡最大的小商品批发市场，建筑面积28000平方米，900多经营户，小商品销售地位不可动摇。>>建设路：是萍乡规划最好、家居建材实力商户和汽配商户最青睐的一条路

38、。东起萍安北大道，西至西环路，双向八车道。此路家居建材商户有164家，经营面积在2万平左右，最小店面也在100平方米以上，最大店面有2000平方米；摩托车、汽配店面也占7000多平方米。因为租金较低，在20元/月.平左右，并且道路规划好，是萍乡至芦溪县、宜春市和莲花县客运线路必经道路，所以租金性价比和辐射能力较强。Ø 萍乡市主城区商业特征总结>>缺乏规划、市场定位不清晰萍乡市中心商业主要依托跃进路，八一路，广场路，公园路和建设路的沿街商铺形成，由于经营户非投资户，造成沿街商业业态杂乱，缺乏规划，市场定位不清晰。>>经营管理水平有待提高 萍乡市商业正处在一个由沿

39、街商铺向大商场，大市场转变的阶段，市场上现有的西门市场、萍乡商城、金泰地市场虽然地段好，人气旺，但是缺乏统一经营管理，而且市场自身安全形势严峻，更有萍乡商城于2月19日发生火灾，造成32号楼1-5层全部烧毁的恶劣事件发生，这种底层商铺，上层住宅的模式已经严重落后，以上项目的存在严重浪费萍乡的土地资源。 五、萍乡市房地产市场调研与分析萍乡市目前在售房地产项目主要集中宗地南侧的安源新区楼盘，其次是宗地北侧320国道附近楼盘，本次调研顺便走访了城北和城西的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图：（1）宗地南侧安源新区楼盘概况：Ø 绿海·星城国际案名绿海·星城国际项目用途住宅、

40、酒店式公寓销售电目地址萍安大道与萍高公路交汇处交通状况3、19、20、21、25、26路开发商江西绿海旅游发展有限公司建筑情况15层2栋,16层1栋广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型40-60复式小公寓开盘时间2010年9月建筑面积10万平方米入住时间销售率一期100%二期 55%三期未售总栋/户数3栋停车费及收费价格起价均价最高价卖点萍乡市为数不多的投资型业态 ，精装入户320035004000户型配比户型1x1x22x1x13x2x2面积区域5099130-140外立面石材，面砖及墙漆交房标准精装修备注一期a座为高品位住宅，53-139平方米，层高3米，均价4

41、800元/平；二期b座，一到三层综合商城，四到七层为酒店式公寓，八层以上为独立产权公寓。现有活动：一次性购房9.8折，小公寓和酒店式公寓为精装修，均价3500元/平。装修标准：层高3米1500元/，层高4.9米2000元/（宣传价格）装修效果：全精装带家电家具，拎包入住。三期c座即loft精装公寓，面积为2958不等，部分楼层挑高近5米，相当于买一层送一层，性价比极高，目前正在建设中。Ø 凤凰天成案名凤凰天成项目用途住宅楼销售电话0799-67808880799-6780999项目地址萍乡市公园路与木阁路交汇交通状况25、19、20路开发商萍乡市城北房地产有限公司建筑情况12-19层

42、广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型120-150动工时间2011开盘时间2011入住时间2012占地面积13804.48建筑面积320477.09绿化面积37.5%采暖地暖公摊物业费销售率80%总栋/户数26栋/1911户停车费及收费价格起价均价最高价卖点位于安源新区与老城区连接处位置，自投6千万建公园，外保温，地暖。700075008000户型配比户型2x2x13x2x24x2x2面积区域65-120120-150150-245外立面涂料和瓷砖门窗建材智能设施保安巡逻，楼宇对讲。交房标准毛坯房配套设施有线，电话，宽带。付款方式一次性与按揭备注凤凰天成是城北地产在萍乡凤凰山庄项目的第五期，共

43、26东栋12-19层，板式结构多层，一梯两户，南北通透，更采用外保温，地热采暖，园林式设计，更投资6千万自造凤凰山公园，凭借城北地产在萍乡10年来的良好口碑，竭力打造萍乡最高端住宅，凤凰天成还有7万平沿街商业，售价预计会在2万元/平左右，其中3万平为商业，4万平为五星级宾馆，商业部分沿街转角处正在与家乐福洽谈入驻事宜，竭力打造萍乡商业次中心！Ø 佳境天城案名佳境天城项目用途住宅和商业销售电目地址萍安大道与城南大道交汇处交通状况34路 9路开发商萍乡市鑫源房地产开发有限公司设计单位上海亚筑 萍乡市设计院 深圳奥斯汀景观设计院建筑情况多层、高层物业顾问广告方式

44、路牌墙体销售方式自销主力户型100-140占地面积30亩建筑面积5万平方米绿化面积36%采暖无公摊物业费住宅1.0元/ 商业1.2元/销售率55%以上（住宅） 40%（小公寓）总栋/户数停车费及收费价格起价均价最高价卖点09年开盘，在安源新区板块如实早，先剩余公寓尾盘。420045005500户型配比户型2x2x13x2x24x2x2面积区域83-100100-150150-220外立面涂料和瓷砖门窗建材付款方式一次性购房9.5折，其他无备注现有部分小公寓面积为50左右均价：4400-4500元/起价：4000元/预估楼裙商业与沿街商业均已售完Ø 大学城锦江华庭案名大学城锦华庭项目用

45、途住宅销售电目地址学院路萍乡高等专科学校南面交通状况3、19、20、25路开发商萍乡市南国置业有限公司建筑情况13栋多层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80-120动工时间开盘时间入住时间2011-10占地面积2.2万平建筑面积5万平绿化面积30%采暖无公摊物业费0.8元销售率95%以上总栋/户数13栋停车费及收费价格起价均价最高价卖点最大优势就是与萍高一街之隔365039004300户型配比户型2x2x13x2x24x2x2面积区域80-110110-120外立面涂料和瓷砖门窗建材付款方式可贷款，无任何优惠备注此项目正处在后期招商尾声Ø 香溪美林案名

46、香溪美林项目用途住宅和商业销售电话项目地址瑞金北路交通状况23路 31路开发商萍乡市云路房地产开发有限公司策划设计建筑情况部分现房物业顾问萍乡市金碧辉煌物业管理公司广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型100-270（含复式，独栋，错层，平层面积也较大）动工时间2009开盘时间2010-5入住时间2011-10占地面积11万建筑面积16万绿化面积35%销售率70%公摊物业费1.0元价格起价均价最高价卖点小区内部设施完善并且小区内环境较好38004000不详户型配比户型2x2x13x2x24x2x2含复式，独栋，错层面积区域100-130120-150150-185外立面涂料和瓷砖门窗建材智能设施

47、保安巡逻，楼宇对讲。交房标准毛坯房配套设施有线，电话，宽带。付款方式一次性、按揭备注Ø 东方·巴黎案名东方·巴黎项目用途住宅肯商业销售电目地址世纪广场与井冈山路交汇处交通状况19、20、26路开发商上海广厦（集团）萍乡安源置业有限公司策划设计建筑情况现房物业顾问萍乡市环海物业有限公司广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型90-160（住宅） 40-50（商业）开盘时间2009-11入住时间2011物业费1.0元占地面积18万平建筑面积32万平方米绿化面积38%销售率90%以上（一期现房） 二期即将销售总栋/户数1800户停车费及收费价格起

48、价均价最高价卖点欧式建筑风格、超大体量、生活配套齐全38004200未知户型配比户型2x2x13x2x24x2x2面积区域90-120120-140140-160外立面涂料和瓷砖交房标准毛坯房付款方式一次性付款总房价减一万元后降低百分之一房款，其他无备注现有部分小公寓以二手形式出售。Ø 雅典世纪花园案名雅典世纪花园项目用途住宅和商业销售电目地址安源区平安中大道99号交通状况3、19、20、25路开发商萍乡乐升房地产开发有限公司建筑情况多层，现房广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型90-130开盘时间2004年10月入住时间2005年5月建筑面积19万平绿化

49、面积35.8%销售率90%总栋/户数45栋/1350户停车费及收费价格起价均价最高价卖点欧式建筑、框架结构、得房率高，萍水河贯穿社区38004200户型配比户型2x2x13x2x24x2x2面积区域90-100100-130130-210外立面涂料和瓷砖门窗建材智能设施保安巡逻，楼宇对讲。交房标准毛坯房配套设施有线，电话，宽带。备注部分尾盘在售（2）宗地北侧320国道附近楼盘概况Ø 景泰·星湖湾案名景泰·星湖湾项目用途住宅销售电话项目地址320国道旁光丰小区侧交通状况11路 28路 开发商中鼎国际房地产开发分公司策划设计建筑情况准现房物业顾问广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型100-320动工时间开盘时间入住时间占地面积423529平方米建筑面积72万绿化面积52%采暖无公摊物业费1.8元销售率75%总栋/户数停车费及收费价格起价均价最高价卖点小区为高档低密度住宅，内部环境与高绿化率420045004800户型配比户型2x2x13x2x24x2x2别墅与花园洋房面积区域100-115120-150150-170200-320外立面涂料和瓷砖门窗建材智能设施保安巡逻，楼宇对讲。交房