第十二章物业经营管理的未来发展38P

1、物业经营管理edited by b. y., sun1物业经营管理edited by b. y., sun2 一、房地产组合投资管理的概念一、房地产组合投资管理的概念 （一）组合投资管理（一）组合投资管理 组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预定收益的行为。定收益的行为。物业经营管理edited by b. y.,

2、sun3 组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。者与管理方法。 组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；员或机构； 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。及调整优化投资组合等一系列方法。物业经营管理edited by b. y., sun4 （二）房地产组合投资管理（二）房地产组合投资管理 房地产组合

3、投资是房地产资产的集合或者房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合，是对房地产资产的集合进行优化组组合，是对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。现组合投资收益的最大化。物业经营管理edited by b. y., sun5

4、 房地产组合投资管理的主要工作包括：房地产组合投资管理的主要工作包括： 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则则 制定并执行组合投资策略制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估组合投资绩效评估组合投资绩效 客户报告客户报告 现金管理现金管理物业经营管理edited by b. y., sun6 二、组合投资管理的内容与步骤二、组合投资管理的内容与步骤物

5、业经营管理edited by b. y., sun7 （一）制订投资方针和政策（一）制订投资方针和政策 （二）投资分析（二）投资分析 宏观分析宏观分析 行业分析及微观分别等行业分析及微观分别等 （三）构建投资组合（三）构建投资组合 （四）投资组合的调整（四）投资组合的调整 （五）投资组合绩效评估（五）投资组合绩效评估物业经营管理edited by b. y., sun8三、组合投资理论在房地产领域的应用三、组合投资理论在房地产领域的应用 （1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。 （2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和）

6、检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。其他隐含准则。 （3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。 （4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。 （5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金经营成本和资本成本。租率、租金经营成本和资本成本。 （6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。 （7）将预测数据用于分析投资的

7、折现后现金流，进而评估房地产）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益风险和对投资组合的影响。项目的收益风险和对投资组合的影响。 （8）进行谈判，安排物业的交接事宜。）进行谈判，安排物业的交接事宜。 （9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，逐步上调租金或制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，逐步上调租金或更新短期合约。更新短期合约。 （10）在合适的市场时点做出处置物业的决策。）在合适的市场时点做出处置物业的决策。物业经营管理edited by b

8、. y., sun9 一、企业物业资产及其管理一、企业物业资产及其管理 （一）企业物业资产（一）企业物业资产 （1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。建筑费用。 （2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。金额。 （3）土地：用于生产的土地费用。）土地：用于生产的土地费用。 （3）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。 （5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。和森

9、林等。 （6）其他：无法归入上述）其他：无法归入上述 5 类的物业、厂房和设备的附类的物业、厂房和设备的附属部分。属部分。物业经营管理edited by b. y., sun10 （二）企业物业资产管理（二）企业物业资产管理 企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。物业经营管理edited by b. y., sun11 企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带企业物业资产管理能从以下几个方面为企

10、业带来增值：来增值： （1）经营和管理过程知识；）经营和管理过程知识； （2）规模经济（获取产品和服务）规模经济（获取产品和服务）; （3）使用和管理房地产及服务上的结盟；）使用和管理房地产及服务上的结盟； （4）稀有的专业技术知识的收集；）稀有的专业技术知识的收集； （5）信息的机密性和可得到性；）信息的机密性和可得到性； （6）正式和非正式网络；）正式和非正式网络； （7）风险共享；）风险共享； （8）行动和转变；）行动和转变； （9）以竞争价格提供高质量服务；）以竞争价格提供高质量服务； （10）战略规划、预期与创新。）战略规划、预期与创新。物业经营管理edited by b. y.,

11、sun12物业经营管理edited by b. y., sun13 二、大型企业物业资产管理二、大型企业物业资产管理 （一）编制企业物业资产清单（一）编制企业物业资产清单 （二）设定管理目标（二）设定管理目标 （三）控制成本（三）控制成本 （四）适时处置资产并获得收入（四）适时处置资产并获得收入 （五）进行多样化的物业投资（五）进行多样化的物业投资 （六）结合企业主营业务选择物业占用形式（六）结合企业主营业务选择物业占用形式 （七）建立合理的物业资产管理机构（七）建立合理的物业资产管理机构 （八）明确物业管理师的责任（八）明确物业管理师的责任 （九）审慎选择物业资产管理顾问（九）审慎选择物业资

12、产管理顾问物业经营管理edited by b. y., sun14 三、企业物业资产管理信息系统三、企业物业资产管理信息系统物业经营管理edited by b. y., sun15 一、基本概念一、基本概念 按照国际设施管理协会（按照国际设施管理协会（ifma）和美国国）和美国国会图书馆的定义，设施管理是会图书馆的定义，设施管理是“以保持业以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作进行规划、整备和维护管理的工作”，它，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任

13、将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理为科学和工程技术的基本原理”。物业经营管理edited by b. y., sun16 二、设施经理与设施管理的主要内容二、设施经理与设施管理的主要内容 （一）设施经理（一）设施经理 设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。作两大类。 非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。洁卫生等。

14、职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。物业经营管理edited by b. y., sun17 （二）设施管理涉及的主要问题（二）设施管理涉及的主要问题 （1）所有权的费用。）所有权的费用。 （2）生命周期内的花费。）生命周期内的花费。 （3）服务的融合。）服务的融合。 （4）运作和维护的设计。）运作和维护的设计。 （5）委托的责任。）委托的责任。 （6）费用的时效性。）费用的时效性。 （7）提高工作效

15、率。）提高工作效率。 （8）生活质量。）生活质量。 （9）设施的冗余和灵活性。）设施的冗余和灵活性。 （10）作为资产的设施。）作为资产的设施。 （11）设施管理的商业职能。）设施管理的商业职能。 （12）设施管理是一个连续的系统。）设施管理是一个连续的系统。 （13）服务。）服务。物业经营管理edited by b. y., sun18 （三）生命周期成本与设施管理（三）生命周期成本与设施管理物业经营管理edited by b. y., sun19 （四）全面质量管理在设施管理中的应用（四）全面质量管理在设施管理中的应用 全面质量管理（全面质量管理（ tqm ）是指为了能够在最经济的水平上）

16、是指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系。提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系。 （1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。得正确以及所做的效果如何。 （2）必须承诺不断进步。）必须承诺不断进步。 （3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。）必须愿意并能够接受评价与评价自身。 （4

17、）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察员自身和他们的工作。泛的范围内考察员自身和他们的工作。 （5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。物业经营管理edited by b. y., sun20 三、设施管理在我国的发展现状三、设施管理在我国的发展现状 观念上的落后。观念上的落后。 服务的对象不明。服务的对象不明。 国内物业设施管理的技术含量不高。国内物业设施管理的技术含量不高。 人才严重匿乏。人才严重匿乏。 四、设施管理的发展四、设施管理的发展物业经营管理edite

18、d by b. y., sun21 一、不良资产与不良物业资产一、不良资产与不良物业资产 （一）不良资产（一）不良资产 （1）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资产。产。 （2）以存货形式表现的不良资产。）以存货形式表现的不良资产。 （3）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产。）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产。 （4）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 （5）以无形资产形式表现的不良资产。）以无形资产形式表现的不良资产。 （6）以开办费、待摊费用表现的不良资产。）以开办费、待摊费用表

19、现的不良资产。 （7）因其他原因形成的不良资产。）因其他原因形成的不良资产。物业经营管理edited by b. y., sun22 （二）不良物业资产（二）不良物业资产 （1）房地产不良贷款；）房地产不良贷款； （2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产；）金融机构直接投资房地产形成的不良资产； （3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物；）其他不良信贷资产中的房地产抵押物； （4）其他单位委托处置的房地产不良资产。）其他单位委托处置的房地产不良资产。物业经营管理edited by b. y., sun23 二、不良资产形成的原因及过程二、不良资产形成的原因及过程 1、经济周期变化是不良物业资产

20、形成的原、经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。始起因。 2、房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产、房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。形成的推动器。 3、银行货币资金运动的中断是不良物业资、银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。产形成的根本原因。物业经营管理edited by b. y., sun24 三、不良物业资产处置的目标和原则三、不良物业资产处置的目标和原则 （一）不良物业资产处置的目标（一）不良物业资产处置的目标 美国为解决储贷机构的不良资产，成立重组信美国为解决储贷机构的不良资产，成立重组信托公司（托公司（rtc），其目标有三：一是在清理破），其目标有

21、三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，获取最高的净现值产储贷机构资产的过程中，获取最高的净现值回报，二是尽量减少资产清算对当地房地产业回报，二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响；三是尽量增加对中低收人和金融市场的影响；三是尽量增加对中低收人者的住房供应量。者的住房供应量。 我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。度地出售不良物业资产，减少损失。物业经营管理edited by b. y., sun25 （二）不良物业资产处置的原则（二）不良物业资产处置的原则 要始终围绕项目开展工作。要始终围绕项目开展工作。

22、要先易后难、先大后小。要先易后难、先大后小。 要充分利用各种技术方法。要充分利用各种技术方法。 要广泛利用社会资源和市场力量，以要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发批发”为主。为主。物业经营管理edited by b. y., sun26 四、不良物业资产管理四、不良物业资产管理 （一）不良物业资产评估（一）不良物业资产评估 （二）不良物业资产处置（二）不良物业资产处置 （1）以资抵债将债权转为物权）以资抵债将债权转为物权 （2）实施债转股将债权转为股权）实施债转股将债权转为股权 （3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务 （4）重组）重组 （5）公开出

23、售）公开出售物业经营管理edited by b. y., sun27 五、不良物业资产管理的配套服务五、不良物业资产管理的配套服务 1、搭建处置不良债权与不良物业资产的直、搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。通车。 2、发挥房地产中介的桥梁作用。、发挥房地产中介的桥梁作用。 3、创造良好的法律和政策环境。、创造良好的法律和政策环境。物业经营管理edited by b. y., sun28 一、可持续发展的基本概念一、可持续发展的基本概念 （一）可持续发展概念提出的背景（一）可持续发展概念提出的背景物业经营管理edited by b. y., sun29 （二）可持续发展的概念（二）可持续发

24、展的概念 可持续发展理论研究的经济学方向，是以区域开发、生产可持续发展理论研究的经济学方向，是以区域开发、生产力布局、经济结构优化、物资供需平衡等作为基本内容，力布局、经济结构优化、物资供需平衡等作为基本内容，是力图把是力图把“科技进步贡献率抵消或克服投资的边际效益递科技进步贡献率抵消或克服投资的边际效益递减率减率”，作为衡量可持续发展的重要指标和基本手段。，作为衡量可持续发展的重要指标和基本手段。 可持续发展理论研究的社会学方向，是以社会发展、社会可持续发展理论研究的社会学方向，是以社会发展、社会分配、利益均衡等作为基本内容。该方向的一个集中点，分配、利益均衡等作为基本内容。该方向的一个集中

25、点，是力图把是力图把“经济效率与社会公正取得合理的平衡经济效率与社会公正取得合理的平衡”，作为，作为可持续发展的重要判据和基本手段。可持续发展的重要判据和基本手段。 可持续发展理论研究的生态学方向，是以生态平衡、自然可持续发展理论研究的生态学方向，是以生态平衡、自然保护、资源环境的永续利用等作为基本内容。该方向的一保护、资源环境的永续利用等作为基本内容。该方向的一个集中点，是力图把个集中点，是力图把“环境保护与经济发展之间取得合理环境保护与经济发展之间取得合理的平衡的平衡”，作为可持续发展的重要指标和基本原则。，作为可持续发展的重要指标和基本原则。物业经营管理edited by b. y.,

26、sun30 可持续发展的系统学方向。遵从一般系统学的可持续发展的系统学方向。遵从一般系统学的理论和原则，可持续发展由其内部具有严格逻理论和原则，可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的辑关系的“五大支持系统五大支持系统”所组成。这五大系所组成。这五大系统分别是：统分别是： 作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统；作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统； 作为实施可持续发展动力牵引的发展支持系统；作为实施可持续发展动力牵引的发展支持系统； 作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统；作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统； 作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统；作为实施可持续发展组织水平的社

27、会支持系统； 作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。物业经营管理edited by b. y., sun31 二、可持续发展与物业管理二、可持续发展与物业管理 （一）可持续发展与住区环境（一）可持续发展与住区环境 （二）可持续发展要求下的物业管理（二）可持续发展要求下的物业管理 （1）控制空气质量，提高大气洁净度）控制空气质量，提高大气洁净度 （2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用）加强雨水、污水的排放、处理和再利用 （3）垃圾分类处理）垃圾分类处理 （4）控制噪声）控制噪声 （5）建立生态绿化系统，美化住区环境）建立生态绿化系统，美化住区环境

28、（6）注重采用新型建材饰材和自然能源）注重采用新型建材饰材和自然能源 （7）提高物业管理的信息化水平）提高物业管理的信息化水平物业经营管理edited by b. y., sun32 一、物业管理信息系统一、物业管理信息系统 （一）物业管理信息系统的含义（一）物业管理信息系统的含义 物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、户、费用、工程、管理人员、绿地、附属理中的建筑物、户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、诉等信息资料统一进设施、治安消防、交通、清洁卫生、诉等信息资料统一进行收集、传递、加

29、工、存储、计算等操作，运行状况，辅行收集、传递、加工、存储、计算等操作，运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 主要的模块有：出租管理、预算管理、支出管理、提供了主要的模块有：出租管理、预算管理、支出管理、提供了广泛的总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人广泛的总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理、书面材料管理等。事管理、物业维修管理、书面材料管理等。物业经营管理edited by b. y., sun33 （二）物业管理信息系统的特征（二）物业管理信息系统的特征 （1）功能覆盖物业管理的所有环节，

30、与其他软）功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。件相配合实现物业管理的办公自动化。 （2）采用方便灵活的输入方法。）采用方便灵活的输入方法。 （3）高效的查询与输出手段。）高效的查询与输出手段。 （4）与其他软件有良好的兼容能力。）与其他软件有良好的兼容能力。 （5）具有与外界交流信息的网络系统。）具有与外界交流信息的网络系统。 （6）辅助管理人员的日常工作。）辅助管理人员的日常工作。物业经营管理edited by b. y., sun34 二、物业管理信息系统的建立与应用二、物业管理信息系统的建立与应用 综合考虑四个方面的因素；第一，管理的综合考虑四个方面的因素；第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应用计算