房地产项目物业发展建议规划及价值体系

1、1总体规划设计原则：总体规划设计原则：p充分发挥外部秦岭山水资源优势：充分发挥外部秦岭山水资源优势：p充分顺应并利用地块特征，结合外部景观、高差、视线的变化，充分顺应并利用地块特征，结合外部景观、高差、视线的变化，因地制宜的进行总体规划。因地制宜的进行总体规划。p资源分级原则资源分级原则：p尽可能多的在资源条件好的位置排布市场实现度较高和稀缺的独尽可能多的在资源条件好的位置排布市场实现度较高和稀缺的独栋产品；栋产品；p依据资源条件优劣势设置不同产品类型。依据资源条件优劣势设置不同产品类型。p分区分期和展示原则分区分期和展示原则：p项目规划要体现分区的明确性，便于分期开发；项目规划要体现分区的明

2、确性，便于分期开发；p总体规划要便于展示，在项目周期内始终传达项目的形象和品质总体规划要便于展示，在项目周期内始终传达项目的形象和品质感。感。2地块外部条件：地块紧邻道路部分虽有一定的不利影响，但通过绿化隔地块外部条件：地块紧邻道路部分虽有一定的不利影响，但通过绿化隔离等手段可消除，同时与集贤产业园居住用地紧邻，产业用地并不紧邻离等手段可消除，同时与集贤产业园居住用地紧邻，产业用地并不紧邻地块西侧为规划中的道文化展示区，目前已有部分景观建成；集贤产业园区集贤产业园区秦岭国家植物园秦岭国家植物园楼观台楼观台老子像老子像集贤产业园区集贤产业园区道教文化展示区道教文化展示区秦秦 岭岭老子墓老子墓延生

3、观延生观财神庙财神庙说经台说经台老财神庙老财神庙地块北侧和东侧均为集贤产业园用地，目前尚未开始建设，为果园用地地块南侧紧邻环山公路，与秦岭植物园隔路相望；3地块居住价值评判地块居住价值评判522米498米综综殿殿路路300米345米357米环山路环山路西西创创业业路路振兴南路（进财大道）振兴南路（进财大道）一级居住价值区一级居住价值区地块周边景观资源较弱，以内部景观为主导，且地处地块中部，外部噪音较弱，价值最优。二级居住价值区二级居住价值区虽然毗邻集贤产业园，但相邻地块为产业园居住用地，二者间相隔一林荫道以削弱噪音，价值第二；社区边界，无法良好占据内部景观资源。三级居住价值区三级居住价值区紧邻

4、环山公路，以及综殿路，居住噪音较大，且为地块边界，无法占有内部景观资源，价值第三。4地块商业价值评判地块商业价值评判一级商业价值区一级商业价值区毗邻环山公路和综殿路，且正对未来的道文化展示区，是人流和交通流最密集的区域，商业价值最优。二级商业价值区二级商业价值区毗邻项目主要干道，人流量相对密集，价值第二；三级商业价值区三级商业价值区紧邻产业园内部道路，目前并无产业人口入驻，商业气氛不可见；地块低密度必然要与产业园其他居住用地形成区隔，商业可能会带来干扰，因此商业价值第三。522米498米综综殿殿路路300米345米357米环山路环山路西西创创业业路路振兴南路（进财大道）振兴南路（进财大道）5地

5、块整体规划形成南北水系主景观轴、东西绿廊次景观轴，以及西南商地块整体规划形成南北水系主景观轴、东西绿廊次景观轴，以及西南商业节点，形成动静区分、远近合一的整体意向业节点，形成动静区分、远近合一的整体意向地块南北打造一条以水为主的景观轴，形成错落有致的水景及园林景观，该景观轴视线与秦岭有机结合，形成动静合一、远近交接的内外景致；地块东西打造一条生态绿廊，丰富项目的景观体系；地块西南角商业价值最大的位置，布置会所、酒店等商业设施，确保地块内部私密性。522米498米综综殿殿路路300米345米357米环山路环山路西西创创业业路路振兴南路（进财大道）振兴南路（进财大道）6物业总体排布物业总体排布物业

6、分布坚持物业价值最大化原则：物业分布坚持物业价值最大化原则：依据资源条件优劣势设置不同产品类型；大独栋产品集中于主景观轴周围，位于地块中部，与景观相互映衬；联排产品分布在地块四周，形成外围圈层；小独栋产品形成组团化分布于四个小地块中央，享受组团景观。522米498米300米345米357米环山路环山路西西创创业业路路振兴南路（进财大道）振兴南路（进财大道）小区车行出入口小区车行出入口大独栋大独栋小独栋小独栋小区人行出入口小区人行出入口联排联排物业物业占比或建面占比或建面大独栋10%小独栋40%联排50%商业1万平米综综殿殿路路7规划理念规划理念资源整合，点线面全面风格体现资源整合，点线面全面风

7、格体现“都铎风格主题都铎风格主题”下的产品体系下的产品体系点：入口的都铎式体验点：入口的都铎式体验线：边界和领域感建立，整合景观大道、北边界绿地资源线：边界和领域感建立，整合景观大道、北边界绿地资源面：都铎式风格外立面要点面：都铎式风格外立面要点景观设计理念景观设计理念系统化呼应都铎式风情主题系统化呼应都铎式风情主题一座都铎玫瑰风情主题园林；一座都铎玫瑰风情主题园林；一套社区族徽式的一套社区族徽式的DIS系统；系统；一种都铎式贵族生活的深度体验；一种都铎式贵族生活的深度体验；8园林景观设计要点园林景观设计要点打造打造园林景观，以道文化中崇尚的园林景观，以道文化中崇尚的作为景观主要载体作为景观主

8、要载体1打造一条打造一条，形成项目内部的景观资，形成项目内部的景观资源，与外部秦岭山水交相呼应源，与外部秦岭山水交相呼应2高品质高品质，满足低密度客户强烈的，满足低密度客户强烈的拥有私家庭院的居住愿望拥有私家庭院的居住愿望3项目项目，以区隔产业园和道路，以区隔产业园和道路对项目的影响，形成纯粹的低密度社区对项目的影响，形成纯粹的低密度社区49主题化园林景观主题化园林景观以道文化为主题的园林景观，重点体现道文化中“道法自然、道法自然、修身养性、虚静修身养性、虚静”的意境；用水和竹为主要载体，体现道文化的精髓，打造一种纯粹的纯粹的精致园林景观精致园林景观。以道文化作为园林景观主题，将水和竹贯穿其中

9、，以道文化作为园林景观主题，将水和竹贯穿其中，打造一种精致主题景观感受打造一种精致主题景观感受上善若水宁可食无肉，不可居无竹1010与道文化相关的小品、雕塑，点缀其间，传达千与道文化相关的小品、雕塑，点缀其间，传达千年道家文化经典故事韵味年道家文化经典故事韵味主题化园林景观主题化园林景观竹林深处、小桥流水竹林深处、小桥流水老子论道德经主题雕塑老子论道德经主题雕塑木质亭楼木质亭楼银杏树银杏树 老子乘青牛东来，著道德经五千言，传经授道。银杏，道教园林树木，相传老子为炼丹亲手栽种雌雄银杏。木制构件的细节装饰渲染项目自然的气质。翠竹流水增添神韵“日暖爱行深竹里，月明多在小桥头”。111111景观主轴景

10、观主轴项目内部自造景观主轴，强化项目的资源条件，项目内部自造景观主轴，强化项目的资源条件，形成项目内外部资源的双重享受形成项目内外部资源的双重享受内有景观主轴，外有秦岭山水。蜿蜒水系，串联内部各组团，“利万物而不争”。绿色次景观通道，清幽宁静，休闲养性。1212精装修定制庭院精装修定制庭院客户对庭院有强烈的要求，赠送庭院对于客户有较大的吸引力；市场上多数别墅项目也都赠送大小不一的庭院，但由于客户入住时间不同、置业目的不同，庭院的利用水平参差不齐，降低了项目整体的品质感；项目出售时提供精装庭院菜单，可由客户根据喜好组合，享受到高端别墅客户的定制化服务；精装庭院可有效解决庭院闲置散乱不堪的问题，大

11、大提升项目整体品质。将精装修庭院作为附赠价值，定制服务使客户享受将精装修庭院作为附赠价值，定制服务使客户享受高端定制别墅礼遇，同时提升整体园林景观品质高端定制别墅礼遇，同时提升整体园林景观品质131313边界园林化边界园林化项目北侧的振兴南路和东侧的西创业路，均打造成以竹子为主的别墅私家林荫大道，以区隔产业园对项目的干扰，同时营造别墅的私密感和归属感；275.22亩522米综综殿殿路路357米环山路环山路西西创创业业路路振兴南路（进财大道）振兴南路（进财大道）项目南侧临环山公路边界强调竖向边界设计，消除环山公路对项目的噪声和视线干扰，并利用这种竖向设计拉近项目和秦岭之间的距离，使得业主近可观内

12、部景观，外客观秦岭山水。环山公路环山公路以竹或银杏为主体形成地块北侧和东侧的林荫道，南以竹或银杏为主体形成地块北侧和东侧的林荫道，南侧以竖向绿化区隔环山公路的干扰并形成观山视线侧以竖向绿化区隔环山公路的干扰并形成观山视线14产品创新设计要点产品创新设计要点充分衍伸项目的度假功能，在充分衍伸项目的度假功能，在设计设计方面进行方面进行1构筑与项目气质契合、与楼观台文化气息符合构筑与项目气质契合、与楼观台文化气息符合的的215户型空间创新户型空间创新对产品的度假功能进行充分创新，在户型上增大会客对产品的度假功能进行充分创新，在户型上增大会客室、公共空间、灰空间的尺度，保证足够的居住空间室、公共空间、

13、灰空间的尺度，保证足够的居住空间1 13 3层的挑空，形成一个内花园层的挑空，形成一个内花园室内室外空间的灵活交融室内室外空间的灵活交融主卧带大露主卧带大露台，室内外台，室内外空间结合；空间结合；一层空间一层空间5 5个个居住床位，居住床位，充分考虑度充分考虑度假功能；假功能；地下室空间多样化，能够充分满足度假休闲娱乐需求地下室空间多样化，能够充分满足度假休闲娱乐需求16西安低密度市场多采用北美或欧式风格，客户对此也有很强的认知；对于现代风格，市场上顶端项目可做到成功，而品质一般的现代风格，如紫薇山庄，则不受市场好评，本项目不做市场领袖，因此不选用现代风格；众多别墅风格当中，与项目气质契合，又

14、与楼观台气息符合的，可选用中式风格或新亚洲风格。建筑风格建议建筑风格建议建筑立面采用与项目气质契合、与周边楼观台气息符建筑立面采用与项目气质契合、与周边楼观台气息符合的风格，可选用中式或新亚洲风格合的风格，可选用中式或新亚洲风格北京北京- -美庐美庐- -中式中式湖城大镜新亚洲风格，代表了一种混搭风格，融合了日式、东南亚、新亚洲风格，代表了一种混搭风格，融合了日式、东南亚、中式、苏杭式多种风格，大多为褐色、核桃色等深色系，在中式、苏杭式多种风格，大多为褐色、核桃色等深色系，在视觉上给人以质朴的气息。视觉上给人以质朴的气息。小院青城新亚洲风格小院青城新亚洲风格17配套设计要点配套设计要点以以为主

15、，控制基本生活配套的规模，结为主，控制基本生活配套的规模，结合项目特质可选择做木质休闲会所、温泉酒店、合项目特质可选择做木质休闲会所、温泉酒店、度假山庄等度假山庄等12引入引入，提供超越市场平台水平，提供超越市场平台水平的高端别墅物业服务的高端别墅物业服务18度假配套度假配套控制项目配套总规模，功能设置尽可能满足项目的度控制项目配套总规模，功能设置尽可能满足项目的度假功能假功能18本项目会所设置原则：度假配套功能度假配套功能：满足客户度假、休闲、娱乐的需要，如健身、养生、棋牌、KTV等。控制规模：控制规模：项目为远郊度假项目，在具备必要功能基础上尽量控制会所规模，降低经营成本与风险。项目规模会

16、所其它南山庭院7000中心会所（超市、KTV、餐厅、健身、棋牌室）温泉酒店（自营）南山汤院综合服务中心（国际会议中心、娱乐设施）室外温泉、产权式酒店国岭3个社区会所（超市、医疗）健身，养生会所、商务会所儿童游乐场、羽毛/网球场、高尔夫迷你推杆场市场上典型项目的会所设置市场上典型项目的会所设置19家居清洁服务、家电保养服务、室内小型维修服务、电脑网络维修服务、代理物业租赁等定制化物管定制化物管提供超越市场平台水平的定制化物业管理服务，强化提供超越市场平台水平的定制化物业管理服务，强化社区的安保服务，为客户营造高端安全的居住感受社区的安保服务，为客户营造高端安全的居住感受定制化物业管理定制化物业管理委托代办服务委