相邻关系讲义

1、相邻关系引言：首先，本次试讲采用的是柳经纬教授主编的物权法（第三版教材）；其次，第四章相邻关系，它与前后各有什么关系，与前章（是对所有权的一种限 制），这是理解本章的一个基点，接下来所讲的内容皆是围绕这个本质而展开。一. 相邻关系概述（一）概念相邻关系，是指两个以上毗邻+不动产的权利人（所有权人或使用权人），在行 使不动产的占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而 发生的权利义务关系。【比较与课本的少许不同】1.2在日常法律话语中，我们往往更愿意使用“相邻权”概念而非“相邻关系”。 那么何为“相邻权”？ 一句话，相邻关系中，一方对他方不动产得到便利的权利， 称为相邻权。颇为

2、吊诡的是，在民法上，很多带有“权”的概念，往往并非真正 的“权利”（前面学到代理权），那么，相邻权也是如此。学界的通说认为，相邻 权不构成独立的物权。相邻关系依存于不动产所有权关系或使用权关系，其本质 是法律规定的对不动产所有权或使用权的扩张或限制关系。 这一点大家一定要重 点把握。在不同的考试中，往往将其与事后我们将会学到的地役权相互比较和区 分。【参见202页，相邻关系实质是此一土地供彼一土地便利之用，与地役权在性质上并无不同。但相邻关系是由法律所直接确认的， 是法律对于因相邻关系而使用他人土地最低限度的规定，对土地的利用程度有限。地役权则依当事人间合同 设立，在相邻关系制度之外为人们处理

3、相邻土地的利用提供更充分的余地，弥补其不足之用】（2）既然相邻关系是民事法律关系的一种，那么它具有什么特征？（二）法律特征（先概述一图形展示-详述）2.1.相邻关系的主体是两个以上的毗邻的不动产的权利人【把握四个要点！】。我 国民通和物权法将相邻关系的主题界定为不动产的相邻各方，其范围比较广。相邻人既可以是自然人，也可以是法人；既可是不动产所有权人，也可以是非所有 人，包括他物权人以及基于债权而不动产进行有权占有之人。【何谓“不动产” +何谓“毗邻” +何谓“权利” +何谓“人”？ ？】【对于此点区别必须灵活把握， 对于相互毗邻的理解不能过于僵硬。事实表明，现实生活中大量彼此并非直接毗 邻的不

4、动产之间也可能发生相邻关系，例如相邻较远不动产之间的管道铺设、不 可量物侵入、河道水流等等发生的相邻关系，不动产之间完全有可能相距较远。 根据【课本中】物权理论的新发展，相邻权的主体应能对抗一切妨害其正常行使 的第三人，而不必考究第三人的不动产是否与之毗邻。】2.2相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。相邻各方在行使权利 时，既要实现自己的利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。所以， 相邻各方的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益或其他利益。2.3相邻关系因种类不同而具有不同的 内容。但基本上是相邻一方有权要求他方 提供必要的便利，他方应给予必要的方便。所谓的必要

5、便利，是指如果不能从相 邻方得到便利，就不能正常行使其所有权或使用权。民事主体行使相邻权时，应 尽量避免和减少给对方造成的损失，不得滥用权利。（三）意义与功能（黑格尔，存在并不一定是合理的，但存在肯定有其原因） 一是为了维护人与人之间的和平秩序，防止发生各种冲突和纠纷【定纷止 争】。相邻不动产权利人长期处于一种 相互接触、互相信赖的状态之中，已经形 成了一个不可分割的 利害共同体关系。双方必须尽最大的注意去维持好这种共同 体关系，因为这种关系一旦被破坏，双方彼此交恶，受损害的不是一方，而是双 方。若处理不当极易发生权利冲突，会造成人身伤亡和财产的重大损害， 甚至造 成群体性事件，影响社会秩序的

6、稳定，不利于社会和谐。所以，正确处理好相邻 关系，【参见课本描述】二是使不动产本身发挥最大的经济效益，维持不动产财产权秩序【物尽其 用】。从更有效地利用财产的角度考虑， 有必要满足一方 正常的生产生活需要， 故应对不动产所有权的行使做出必要限制和延伸。若将不动产的限制和延伸的问 题交给当事人自己通过谈判解决，极可能导致当事人之间负担巨额的谈判成本,甚至可能根本无法达成一致。所以，正确处理好相邻关系，【参见课本描述】二. 相邻关系的处理原则（物以类聚，人以群分。像鲁滨孙那样独居之人毕竟罕见，所以，群居是人类的 常态，而群居必然形成和引发与相邻关系有关的纠纷。那么就是如何处理这种关 系，法律给出了

7、他的回答：（一）“十六字”原则【强调课本印刷错误】2. 相邻关系与其他民事法律关系一样， 受到民法基本原则的指导，此外在处理相 邻关系上还有一些特殊原则。民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应 当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、 通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止 侵害，排除妨碍、赔偿损失。”物权法第84条规定：“不动产的相邻权利人应 当按照有力生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 可见，这次物权立法中，延续了我国民法通则中关于处理相邻关系的十六字 原则【既是一种行为原则也是一种司法裁判原

8、则】。2.1 （1）有力生产、方便生活。相邻不动产无不关系相邻各方的 生产与生活。有 利生产，方便生活，充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所 在，也体现物权法“物尽其用”的基本原则与价值取向。（2）团结互助。这个原则要求不动产的相邻权利人依循“与人方便，自己方便”的美德，能够彼此互谅 互让，尊重对方的权益，不能只顾自己利益而无视邻人的合法权益；（3）公平合理。不动产的相邻一方权利的延伸（享有权利）和对方权利的限制（承担义务， 遭受损失）都必须在合理的限度内。一旦造成损害，应当给予赔偿。（二）尊重历史与习惯3. 物权法第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；

9、 法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”3.1【何谓“有规定的”】第一款解析：此为 转介条款。在审理因相邻关系引发 的纠纷时首先要注意法律、法规的规定，例如物权法、环境保护法、噪声污染防 治法、建筑法等。【特别补充一下：物权法第83条规定勺即为自律法之体现】【在 现代社会（都市），已经形成私法、公法和自律法 共同调整相邻关系的局面，三 者各有侧重、互为补充、不可或缺】3.2【解释何谓“习惯”】第二款解析：由于相邻关系涉及的问题与情形众多， 随着社会的发生也在不断变化，法律、法规不可能对所有的相邻关系问题都有相 应的规定。所以，做出了第二款之规定。所谓“当地习惯”，是指纠纷发生地已 经存在多

10、年且为多数人所 知悉，遵从和认可的习惯，这种习惯已经具有“习惯法” 的作用，在当地具有类似于法律一样的约束力。当然，这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。3.3【最后举出松江法院采用两者共同判案的例子物权法第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃 置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章建筑、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权 益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。” 2松江区法院认为，本案中，被告居住之房屋系上世纪八十年

11、代建造，存在面积小、结构不合理等因素，故在楼道内安放使用厨具之行为，虽有不妥，但实属无奈之举。鉴于该小区内众多小户型房屋 业主多在楼道内安放使用厨具的习惯，及本案系争厨具已在楼道内安放、使用十多年的实际情况，若判令被告将厨具 搬入其住宅内，必将给被告的日常生活带来不便，并进一步激化双方的矛盾，显然不合情理。】总之，可以说，相邻关系 调整的基本原则具有重要意义。相邻关系在现实中较为复杂，种类繁多，物权法 以分类列举的方式，明确了用水、排水、通行、修建建筑物、管线铺设、通风、 采光、日照、污染物、废物、辐射等。但是，没有规定的并不是不予调整。在法律、法规没有明确规定的情形下,相邻关系调整的基本原则

12、就成为重要的调节器， 法院应当依据相邻关系基本原则并依据当地习惯妥善解决各类没有类型化的纠纷。三. 相邻关系的种类鉴于我国处在转型阶段的现实，我国立法上采取“宜粗不宜细”的原则，这 一点也体现的相邻关系制度的规定上。1986年民通仅有一条原则性规定（第 83条）0 1988年民通意见，其中有七个条文（第97-103条）。德民有19个条文， 日民有30个条文，中华民国民法典有27个条文（纠纷主要集中在领地通行和越界 建筑）o在物权法起草过程中，有人建议充分吸收其他国家或地区的立法例 基础上，制定较为详尽和完备的制度。但是，立法者考虑到国情的差异、法律移 植的可行性和必要性等因素，最终，在继承民通

13、意见的基础上，还是采取了“删繁就简”的策略。根据物权法第七章的规定，我国法上的相邻关系包括以下 六种类型，可在理论上将其分为两个大类：【讲课过程中，一定要提醒学生注意 翻页】有必要指出的是，有些简单明了，直接阅读法律条文，就可明晰其意义， 我们大体就简单提一下，个别的几个，需要注意的问题点，我会着重讲授。（一）邻地使用关系1.相邻排用水关系【P142!1.1第86条：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供 必要的便利。对 自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间 合理分配。对自然流水的排放， 应当尊重自然流向。 由“水往低处流”1.2分析：根据民通意见第98条与第99条规定，（1）在

14、用水与排水关系中， 相邻各方应当按照水的自然流向合理利用水源，水流上游要照顾下游用水；低地需水，高地邻人应当允许流水通过自己使用的土地，让高处的水流向低地；上游和高地的邻人，不能擅自截留流水影响下游和低地的邻人用水；水源不足时，应当按照“由近到远，由高到低”的原则，通过各方，合理分配，共同使用；（2）下游或低地的邻人应当允许上游或高地流水通过自己使用的土地，不得擅 自堵截；（3）流水与排水一方如果需要改变水的自然流向， 应征得相邻他方的同 意，不能任意控制水源，或排除水患而损害他方的权益【不得以邻为壑】。2. 相邻通行关系（P.138）2.1第87条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用

15、其土地的，应当提 供必要的便利。”【何谓必要？】2.2分析：根据民通意见第101条规定，所谓“必要”提示了两点：第一， 对于一方所有的或使用的建筑物范围内历史形成的必须通道，所有权人或使用权人不得堵塞；第二，因堵塞而影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或恢复原 状的，应当予以支持。但如有条件另开通道的，也可以另开通道。学说上将这种法定邻地通行权称为“袋地通行权”，并为其设定三个构成要件：（1） 土地与公路无适当的联络，“袋地”即土地四周皆不通公路，或属于“准袋 地”即可以通往公路但费用过大，通行具有危险或非常不便；（2）通行是相邻权利人通常使用所必需的；必要性，选择对周围地损害 最少的方式进行

16、；（3）并非 因为相邻权利人的任意行为而导致土地无适当通路的。如所有权人或使用权人任 意破坏原有桥梁或抛弃邻地上的 原有通行权等。3. 相邻营建和管线铺设关系（P138+139分开处理）3.1第88条：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当 提供必要的便利。”3.2分析：三点：（1）现代社会生活离不开各种电缆、电线、供排水管、煤气管 道等设施，而这些设施均要通过一定的地下或地上空间连接成网成片。由于得益于城市规划等行政管理的进步，管线埋设问题在大多数情况下，已在房屋建设过 程中得到解决。但是，不容否认的

17、是，一旦房屋建成以后，再铺设各种管线就涉 及经过或占用他人土地或空间的问题，这就必然涉及相邻管线 安设及保养等法律 关系问题。（2）铺设时，应选择对邻人损害最小的线路与方法进行，且应向对方 支付适当的补偿费，并在施工完毕后恢复原状。对于铺设的管线负有防止损害发 生的义务。【力求做到公平合理！相邻空间关系（P143）4.1第89条：“建造建筑物，不得违反 国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物 的通风、采光和日照。” 4.2分析：1.通风权+ 采光权+日照权（包括眺望权）。在 现代社会，城市建设均存在城市规划法和更细一类行政规章规范建筑距离，因为通风、采光、眺望等已经基本上由公法来调整了。但是，这

18、也并不是说，相邻不 动产权人之间不存在通风、采光、眺望等通过民法调整的法律关系。其适用主要 表现在：其一，规划的合法，并不一定导致民事合法；其二，因私搭乱盖而仍存 在相关纠纷。根据统计，一些大中城市群众上访问题中，“阳光权”纠纷高达30% 以上。2.所谓“国家有关工程建设标准”主要是指国家有关主管部门颁布的工程建筑 方面的各种强制性标准。【如2002年建设部颁布的城市居住区规划设计规范（根据该规定，居住建筑的日照时间不应 少于大寒日的2小时）。】（二）相邻防险关系（三）不可量物侵入之避免（【P143下，课本中称为“相邻环保关系”）1.1第90条：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放

19、大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”1.2分析：1.2.1现代社会为了保护环境，实现人与自然的和谐，对于各种污染 环境的行为都专门立法加以规范（如环境保护法、海洋环境保护法、固体 废物污染环境防治法、大气污染防治法、放射性污染防治法、环境噪声污 染防治法、水污染防治法等）。这些法律主要规范的是破坏环境的 公害行为， 而物权法的本条规定主要针对的是没有构成环境污染但是损害了相邻权利人 的私害行为。1.2.2这一规定体现的精神具有以下特点：（1）对抗一切有害气响；在很多大陆 法系国家，这种“不可量物侵入”的 禁止性规定是相邻关系的重要内容。所谓不 可量物，指的是噪音、光、烟尘、煤气、蒸汽、热气、臭气、无线电波等在形态 上不具有“可称量”性质的物质。（2）以临近为要件。在这里，包括相邻，也包 括附近，至于距离多远，就是说要求停止侵害的标准主要不是空间上的相邻，而是能够确切地查处入侵气体的源头或因果关系 。相对于其他相邻关系，此处相邻 距离要宽松一些。（3）这种侵害必须达到一定程度。不可量物之侵害显系现代文 明社会的产物。一般而言，侵入 轻微、对人体没有害或对生活