司法拍卖程序中评价价格太低当事人不服时应如何救济10部法律司法解释及典型案例梳理汇总执行知识

1、司法拍卖程序中评估价格太低当事人不服时应如何救济 （10部法律司法解释及典型案例梳理汇总 ）执行知识 .本文由作者赐稿并授权公众号保全与执行 Zhixinglaw 重新整理编辑并发布，转载务必在文首完整醒目注明作者姓 名 -单位和来源 （侵权必究 ）；若有新的法律法规和司法解释对 本文进行修订和调整的，请以新规为准。 司法拍卖程序中评估价格太低当事人不服时应如何救 济?（10 部法律司法解释及典型案例梳理汇总 ）| 执行知识体系 27 ?作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所） ? 中央纠正重大财产冤案新政 : 关于完善产权保护制度依法 保护产权的意见 ? 最高法院 :对民企要慎用拘

2、留、查封、冻结等强制措施（全文【法 2016 334 号】 ）?最高法院判例 :当事人对超标的 查封提异议后 ,法院应如何处理？ （ 全文 ）? 最高法院 :关于超 标的查封如何处理的 13 个重要裁判观点及典型案例 ? 【重 磅】最高院与强制执行有关的 100 个疑难法律实务问题及裁 判观点汇总 与强制执行有关的 402 部司法解释、法律法规、最新批复答 复司法政策文件汇编， 关注保全与执行 （ Zhixinglaw ）回复“执 行汇编”即可获取。编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问 题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成百余篇系 列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，

3、对保全与执行领 域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题， 仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作， 将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理， 并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂 的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。阅读提示最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试 行）第四十七条的规定“人民法院对拍卖、变卖被执行人的 财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的 规定第四条的规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具 有相应资质的评估机构进行价格评估。”根据上

4、述规定以及实务操作经验，评估财产仅为辅助拍卖程序的手段，当事人并 不能仅依据评估价格过低而主张重新评估或拍卖。而且，尽 管评估程序出现瑕疵但在未严重侵害当事人诉权且不构成 严重违法的情形下，法当事人申请重新评估的请求一般也不 被支持。本文就司法拍卖程序中有关评估价格偏低的法律、 法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和 裁判要点梳理汇总如下：一、相关法律法规及司法解释1、民诉法第二百四十七条【拍卖、变卖】财产被查封、 扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书 确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被 查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行 拍卖

5、的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国 家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收 购。 2、拍卖法（ 2015 修正）第六十一条【拍卖中的赔 偿责任规定】拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第 二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损 害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的， 拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不 能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。 因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为 一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。 因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时 效

6、期间，适用中华人民共和国产品质量法和其他法律的 有关规定。 3 、民诉法解释第四百八十八条【拍卖主体 的选择】依照民事诉讼法第二百四十七条规定，人民法院在 执行中需要拍卖被执行人财产的，可以由人民法院自行组织 拍卖，也可以交由具备相应资质的拍卖机构拍卖。交拍卖机 构拍卖的，人民法院应当对拍卖活动进行监督。第四百八十九条【拍卖评估程序中强制检查、勘验】拍卖评 估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合 的，人民法院可以强制进行。第四百九十条【变卖被执行人财产】人民法院在执行中需要 变卖被执行人财产的，可以交有关单位变卖，也可以由人民

7、法院直接变卖。对变卖的财产，人民法院或者其工作人员不 得买受。第四百九十一条【不经拍卖、变卖的以物抵债】经申请执行 人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公 共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人 的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人 应当继续清偿。第四百九十二条【被执行人财产无法拍卖、变卖的处理】被 执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且 不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申 请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执 行人。第四百九十三条【拍卖、以物抵债裁定

8、的物权变动效力】拍 卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍 卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债 权人时转移。 4 、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行） 第四十七条【评估程序】人民法院 对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评 估机构进行价格评估。 第四十九条【拍卖成交后的财物两清】拍卖、变卖被执行人 的财产成交后，必须即时钱物两清。委托拍卖、组织变卖被 执行人财产所发生的实际费用，从所得价款中优先扣除。所 得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，应当退还被执 行人。 5 、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干 问题的规定【法释

9、2016 18 号】第七条【网拍中拍卖辅 助工作委托社会机构】实施网络司法拍卖的，人民法院可以 将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担:（一） 制作拍卖财产的文字说明及视频或者照片等资料； （二） 展示 拍卖财产，接受咨询，引领查看，封存样品等； （三） 拍卖 财产的鉴定、 检验、 评估、审计、 仓储、 保管、 运输等；（四） 其他可以委托的拍卖辅助工作。社会机构或者组织承担网络 司法拍卖辅助工作所支出的必要费用由被执行人承担。 第十条【起拍价参照评估价确定】网络司法拍卖应当确定保 留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估 价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。

10、起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。 第十三条【发布评估报告】实施网络司法拍卖的，人民法院 应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息 :（三） 评估报告副本，或者未经评估的定价依据；6、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定 【法释 2015 10 号】第二十一条【撤销司 法拍卖情形】当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖， 符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之 间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他 竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不 同竞买

11、条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖 标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当 事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销 变卖的，参照前款规定处理。7 、最高人民法院关于实施< 最高人民法院关于人民法院委托评估、 拍卖工作的若干规 定>有关问题的通知法201230号第四条【拍卖 信息的公告】 各级人民法院对外委托拍卖案件， 均须在“人民 法院诉讼资产网”上发布拍卖公告， 公示评估、 拍卖相关信息 和结果， 法律法规另有规定不需向社会公开的除外。 8、最 高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干 规定【法释 2009

12、16 号】第一条【法院司法技术管理部 门职责】人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、 拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的 评估、拍卖活动进行监督。第二条【报请上级法院办理】根据工作需要，下级人民法院 可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理。第三条【异地财产的评估、拍卖】人民法院需要对异地的财 产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。 第四条【评估、拍卖机构名册】人民法院按照公开、公平、 择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册。人民法 院编制委托评估、拍卖机构名册，应当先期公告，明确入册 机构的条件和评审程序等事项。第五条【编制委托评估、拍卖机构名

13、册时的评审】人民法院 在编制委托评估、拍卖机构名册时，由司法技术管理部门、 审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时可邀请评估、 拍卖行业的专家参加评审。第六条【评估程序】评审委员会对申请加入人民法院委托评 估、拍卖名册的机构，应当从资质等级、职业信誉、经营业 绩、执业人员情况等方面进行审查、打分，按分数高低经过 初审、公示、复审后确定进入名册的机构，并对名册进行动 态管理。第七条【评估、拍卖机构公开选择】人民法院选择评估、拍 卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公 开随机的方式选定。第八条【选择机构时的到场监督制度】人民法院选择评估、 拍卖机构，应当通知审判、执行人员到场，视情

14、况可邀请社 会有关人员到场监督。第九条【机构选择情况应告知当事人】人民法院选择评估、 拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场； 当事人不到场的， 人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。第十条【向选定机构出具委托书】评估、拍卖机构选定后， 人民法院应当向选定的机构出具委托书，委托书中应当载明 本次委托的要求和工作完成的期限等事项。第十一条【委托的解除】评估、拍卖机构接受人民法院的委 托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民 法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或 从委托评估、拍卖机构名册内除名。第十二条【评估机构现场勘验】评估机构在工作中需要对现 场进行勘验的

15、，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当 事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有 见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。 勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖 章确认。第十三条【第一次拍卖的保留价的确定】拍卖财产经过评估 的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价 由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第十四条【未经法定程序委托评估、拍卖】审判、执行部门 未经司法技术管理部门同意擅自委托评估、拍卖，或对流拍 财产进行变卖的，按照有关纪律规定追究责任。第十五条【纪检监察人员可参加评估、拍卖机构入册评审工 作】人民法院司法技术管理

16、部门，在组织评审委员会审查评 估、拍卖入册机构，或选择评估、拍卖机构，或对流拍财产 进行变卖时，应当通知本院纪检监察部门。纪检监察部门可 视情况派员参加。 9 、最高人民法院关于人民法院民事执 行中拍卖、 变卖财产的规定 【法释 (2004)16 号】第四条 【拍 卖程序中有关评估的规定】对拟拍卖的财产，人民法院应当 委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值 较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。 当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院 应当准许。对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责 令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可 以强制提取

17、。第五条【评估机构的选择】评估机构由当事人协商一致后经 人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或 者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中， 采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确 定评估机构的，人民法院应当准许。第六条【评估报告】人民法院收到评估机构作出的评估报告 后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收 到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或 者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相 应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人 民法院应当准许。人民法院

18、选择评估、拍卖机构，应当提前 通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择 机构的情况，以书面形式送达当事人。第八条【保留价的确定】拍卖应当确定保留价。拍卖保留价 由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定， 并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第 一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果 出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低 的数额不得超过前次保留价的百分之二十。第十三条第一款【预交保证金】拍卖不动产、其他财产权或 者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交 保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证 金的数额由人

19、民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百 分之五。第三十五条【变卖价格】当事人双方及有关权利人对变卖财 产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有 市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格 不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格 进行变卖。按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。变卖的财产无 人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行 人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权 人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除 查封、扣押，并将该财产退还被执行人。10 、北京市高级人民法院关于

20、印发修订后的北京市法院执行工作规范的 通知( 2014.01.01 )第七十六条【担保财产的评估】当事人 或者利害关系人提供财产担保的，应当提交评估机构对担保 财产价值的评估证明。因出具虚假证明给当事人造成损失的， 当事人可以对担保人、评估机构另行提起损害赔偿诉讼。 第一百六十条【鉴定费、评估费、检验费、审计费的预交与 承担】申请进行鉴定、评估的，由提出申请的一方预交相应 的鉴定费、评估费。执行到案款后，该费用从案款中支付。 申请进行检验、审计的，由提出申请的一方预交相应的检验 费、审计费。对该费用的承担，由人民法院决定。第二百六十六条【及时采取财产变现措施】在执行程序中， 被执行人的财产被查

21、封、扣押、冻结后，人民法院应当及时 进行评估、拍卖、变卖或者采取其他执行措施。第二百六十八条【评估拍卖事项的委托执行】人民法院需要 对异地的财产进行评估或拍卖的，可以委托财产所在地人民 法院办理。第二百六十九条【评估拍卖机构的选定】对评估、拍卖机构 的确定应当采用随机方式。 第二百七十条【通知当事人监督评估、拍卖机构的选择】人 民法院选择评估、 拍卖机构， 应当提前通知各方当事人到场； 当事人不到场的，人民法院应将选择机构的情况以书面形式 送达当事人。第二百七十一条【需评估的财产】对下列财产，除本规范另 有规定的以外，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构 进行价格评估： （一）拟强制拍卖、变

22、卖的财产； （二）拟由 法院裁定以物抵债的财产； （三）其它应当评估价格的财产。 第二百七十二条【不经价格评估而拍卖或变卖的财产】对于 财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的下列财产， 可以不进行评估： （一）价值 2000 元以下的财产； （二）有 公开市场价格或者价格依照通常方法能够确定的财产； （三） 当事人双方及其他执行债权人同意不进行评估的。第二百七十三条【评估委托书】评估机构确定后，应当在三 个工作日内向评估机构出具委托书。委托书应包括下列内容： （一）评估标的的名称、 权属等情况；（二）评估目的；（三） 评估期限；（四）评估费用的计算标准和支付方式； （五）其 它需要明确的内

23、容。除出具评估委托书以外，还应当根据委 托评估的具体要求，向评估机构提供评估标的物的财产清单、 权属资料，以及对标的物采取执行措施的法律文书等必要资 料。第二百七十四条【评估资料的提供】执行法院在委托评估之 前应当对评估标的的权属状况、占有使用情况等进行必要的 调查，制作财产现状的调查笔录，调查笔录在委托评估时交 予评估机构。评估所需的相关资料应当由当事人或相关第三 人提供的，人民法院可以通知当事人或第三人提交，当事人 或第三人不予提交的，强制提取。对被执行人的股权进行评 估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料，有 关企业拒不提供的，可以强制提取。第二百七十五条【评估机构现场勘验】评

24、估机构在工作中需 要对现场进行勘验的，执行法院应当提前通知当事人到场。 当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。 评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。 勘验现场人员、 当事人或见证人应当在勘验笔录上签名或盖章。当事人、见 证人拒绝签名或盖章的，记入笔录。需对评估标的物进行测 绘或鉴定的，评估机构应当报请执行法院另行委托具有相应 资质的机构进行测绘或鉴定。第二百七十六条 【评估期限】评估期限一般不得超过二个月。 评估机构接受委托后，应当在委托书指定的期限内完成评估 报告，并提交执行法院。因评估事项复杂不能在指定期限内 完成评估报告，需要延长评估期限的，应当在期限届满前五 日内书

25、面报请执行法院批准。第二百七十七条【重选评估机构】评估机构无正当理由在指 定期限内不能完成评估工作并提交评估报告的，人民法院可 以解除委托，重新选择评估机构。第二百七十八条【评估报告的内容】评估机构提交的评估报 告，应包括下列内容：（一）委托单位和受托单位名称；（二） 对委托评估的标的物概况，如权属、位置、数量、瑕疵等情 况的描述；（三）评估目的、评估基准日；（四）关于评估依据、原则、方法以及评估过程的说明；（五）评估结果、评估报告有效期的起止时间；（六）评估标的物的权属资料复 印件、现状照片、评估委托书复印件、评估机构和评估师的 签章及其资质证书的复印件等；（七）其他应当说明的情况。 第二百

26、七十九条【评估报告的审查】执行法院收到评估报告 后，应审查下列内容：（一）评估报告的内容是否齐备；（二） 评估报告是否按委托要求作出；（三）评估报告对评估标的物的描述是否准确、真实；（四）评估机构及评估人员的资 质证书是否与登记相符；（五）其它依法应当审查的内容。 执行法院经审查发现评估报告有明显错误的，应当要求评估 机构作出修正。评估机构拒绝修正的，人民法院可以撤销评 估结果，另行委托评估机构。第二百八十条【评估报告的发送】执行法院收到评估机构作 出的评估报告后，应当在五个工作日内将评估报告副本发送 双方当事人及利害关系人。第二百八十一条【对评估报告异议的提出与甄别】当事人或 利害关系人对评

27、估报告有异议的，应当在收到评估报告后十 日内以书面形式向执行法院实施机构提出。执行法院实施机 构收到异议后，应当根据本规范第二百八十二条的规定进行 甄别，并根据甄别结果分别移交执行审查部门审查处理或移 交评估机构进行复核。第二百八十二条【对评估报告异议的审查及处理】对当事人 或利害关系人提出评估机构、评估人员不具备相应的评估资 质或者提出评估程序违法的异议，由执行审查机构进行审查 并作出裁定。裁定异议成立的，由执行法院决定重新评估。重新评估应当另行确定评估机构。对评估价格或评估方法等 评估报告内容有异议的，执行实施机构应当在收到异议书后 三个工作日内转交评估机构进行复核，评估机构应在十日内 对

28、完成复核。评估机构经复核发现评估报告存在错误的，应 当及时作出修正，修正后的评估报告通过执行法院发送双方 当事人；评估机构认为评估报告无错误的，应当做出书面说 明，并通过执行法院发送双方当事人。第二百八十三条【依职权决定重新评估】执行法院发现评估 机构或评估人员不具备相应的评估资质、评估程序严重违法 的，应当决定重新评估。重新评估应当另行确定评估机构。第二百八十四条【评估报告的有效期】评估报告的有效期按 照评估报告载明的期限确定。标的物已委托拍卖的，评估报 告有效期届满不影响拍卖程序的继续进行，但拍卖时间过长 或市场行情发生重大变化的，应当重新评估，按重新评估的 价格进行拍卖。第二百八十五条【

29、移交评估资料或调查笔录】拍卖的财产经 过评估的，执行法院应当将评估资料移交负责拍卖的机构或 部门。财产未经评估而委托拍卖的，执行法院应当对拍卖财 产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖 财产现状的调查笔录，调查笔录在委托拍卖时交予负责拍卖 的机构或部门。第二百八十七条第一款 【拍卖保留价】 拍卖财产经过评估的， 以评估价作为第一次拍卖的保留价；未作评估的，第一次拍 卖保留价由执行法院参照市价并征询当事人的意见确定。 第三百一十五条【协商和依职权决定变卖的价格的确定】按 照本规范第三百一十三条、第三百一十四条的规定进行变卖， 当事人双方及其他权利人对变卖财产的价格有约定的，按照 其

30、约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低 于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评 估机构进行评估，并按照评估价格确定变卖价格。按照评估 价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得 低于评估价的二分之一。国家禁止自由买卖的物品，交有关 单位按照国家规定的价格收购。 二、实务要点及参考案例： 1、对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留 价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人仅以评估价格严重低于真实价格为由请 求重新评估或拍卖的，法院不予支持。 【裁判原文】本院认 为，“关于评估报告是否存在程序严重违法、评估结果严 重失实的

31、问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循 适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能， 对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。 而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债 权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留 价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格 仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在 拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此， 评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的 规定第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证 据证明评估机构、评

32、估人员不具备相应的评估资质或者评估 程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。内蒙高院在 异议裁定中认定，景通公司具备相应的评估资质。对此，三 江公司在复议申请中未再表示异议。三江公司认为评估程序 严重违法的理由是，景通公司在对案涉房产进行评估时，选 取的三个交易实例不符合房地产估价规范中的要求。三 江公司并没有否认评估报告中关于自 2011 年以来，东 胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是 2012 年以来 房地产市场出现销售面积下降、量价齐跌等问题的说法，亦 未否认内蒙高院异议裁定中所说的评估财产所在地鄂尔多 斯市房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可以相比 交易实例的现状。本案复

33、议听证阶段，三江公司亦不能提供 与涉案房地产估价时点相符的交易实例。景通公司选取的三 个可比交易实例中，实例 A 的拍卖公告，是同一房产三次拍 卖公告中的中间一次降价拍卖公告，而未选择参考价最低的 一次公告，当属合理做法。三江公司虽提供了其他参考价较 高的房屋拍卖公告，但也未提供最终成交的证明。三江公司 没有提供证据证明实例 C 中的成交合同是其与许继文之间 受债权债务关系影响或者是利害关系人之间的交易。另一方 面，景通公司根据房地产估价规范的要求，综合运用了 市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的 估算价值。在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取 了专业的估价方法，对涉案房地

34、产与选取的交易实例的位置、 用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同 时，根据房地产估价规范 ，评估机构在进行房地产拍卖 底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的 影响。所以，三江公司关于景通公司对案涉房地产的评估价 格严重失实的主张，本院不予采信。” 【案例来源】许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其 他执行申请复议执行裁定书 【最高人民法院（ 2014 ）执复 字第 16 号】 2 、当事人对评估报告所提出异议，法院主要 审查评估机构、人员资质以及评估程序是否严重违法，异议 人所提遗漏公司资产问题已由审计、评估机构作出合理解释， 评估程序并不存在严重违法情形，评估价

35、格应予认可。 【裁 判原文】本院认为， “关于案涉股权评估价格是否严重低于实 际价值。执行程序中，对执行财产的评估应当委托第三方专 业机构进行。按照最高人民法院关于人民法院民事执行中 拍卖、变卖财产的规定第六条的规定，对于当事人对评估 报告所提出异议，人民法院主要审查评估机构、人员资质以 及评估程序是否严重违法。案涉评估报告系由专业审计机构、 评估机构按照相关法律法规及行业规范作出，所采用成本法 属于资产评估通行方法，银盛公司所提出遗漏公司资产问题 已由审计、评估机构作出合理解释，本案评估程序并不存在 严重违法情形，评估价格应予认可。” 【案例来源】金炳兴申请承认与执行法院判决、仲裁裁决 案件

36、执行裁定书 【最高人民法院（ 2015 ）执申字第 12 号】 3、评估机构具有合法评估资质，其评估结论无法定事由不 得推翻，且异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条 件的证据， 若不能举证证明， 则应承担举证不能的败诉结果。 【裁判原文】本院认为， “赵梦谷、严国庆虽分别主张其于抵 押权设立前、后承租了案涉抵押土地使用权范围内的无证房 产，但赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物，其并不享有租赁权，不具有优 先购买权资格。严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的无证 房产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其也 不具有优先购买权资格。常州中院经审查后未确

37、认其享有优 先购买权并无不当。柯桦所承租的房产也是在抵押设立后的 抵押房产、土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉 抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。 该院对柯桦的优先购买权人资格不予确认依法有据，并无不 当。”【案例来源】重庆中侨置业有限公司、中国信达资产管理 公司重庆市分公司与重庆中侨置业有限公司、重庆康信置业 有限公司等信用证纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁 决案件执行裁定书 【最高人民法院（ 2016 ）最高法执复 20 号】 4 、执行法院未通知被执行人到现场选择评估机构或告 知其评估机构选择情况，仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害 被执行人的诉权且不构成严重违法，故不应因程序瑕疵而进 行重新评估。 【裁判原文】本院认为，“关于是否可以因程序 瑕疵而允许重新评估的问题。 最高人民法院关于人民法院 民事执行中拍卖、变卖财产的规定第六条第二款规定：当 事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不 具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评 估的，人民法院应当准许。'本案中，申诉人提出了评估程序 中的若干违法情形，但均不足以支持其重新评估的申请。首 先，法律并没有规定人民法院在委托评估前必须制作财产现 状调查笔录，也没有规定评估资料必须由双方当事人提供。 本案