乐山房地产调研报告2014

1、1 万商汇集团（中国）项目介绍万商汇企业集团有限公司 版权声明：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自万商汇企业集团有限公司，未经许可，任何人不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。乐山房地产调研报告20142014.122城市宏观环境分析城市土地市场供求状况分析城市零售商业市场状况一三四城市房地产市场开发状况二城市专业市场状况五城市整体投资环境分析六目录目录3城市区位、人口、产业状况城市整体经济状况（二）城市宏观环境分析一（一）城市综合交通状况（三）城市商业状况（四）城市未来规划发展（五）4（一）城市区位、人口、产业状况（一）城市区位、人口、产业状况区位：乐山，古称嘉州，是四川

2、省下辖的一个地级市，位于四川盆地西南部，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距成都双流国际机场仅100公里。成都平原南部中心城市。人口状况：2013年，全市户籍人口356万，占全省总人口的3.9%；年末常住人口325.56万人。产业状况：乐山是四川粮食、副食品、清洁能源、新材料和建材生产基地，国家质检总局批准的国家硅材料及副产物产品质量监督检验中心。所辖区域：乐山市辖4个市辖区（五通桥区、市中区、沙湾区、金口河区）、4个县（犍为县、井研县、夹江县、沐川县）和2个自治县（峨边彝族自治县、马边彝族自治县），代管1个县级市（峨眉山市）城市概况乐山乐山成都市成都市14

3、0140公里公里宜宾宜宾雅安雅安凉山彝族凉山彝族自治州自治州自贡自贡眉山眉山6060公里公里140140公里公里115115公里公里350350公里公里150150公里公里5图1：乐山近几年生产总值呈现缓慢上升态势，但是增速却自2010年后急剧下降，可见经济虽然发展但是整体发展速率较差；图2：乐山整体消费总额快速发展，但增速呈现急剧下滑现象，且近两年增速下降明显；图3：乐山城镇居民可支配收入逐年增加，但增加量不大且增速只有10年-11年呈现平缓上升态势，其他几年皆为平稳无增长。（二）城市整体经济状况（二）城市整体经济状况经济状况1 12 22009年-2012年乐山社会消费品零售总额情况表3

4、32009年-2012年城镇居民人均可支配收入情况表2009年-2012年乐山GDP情况表6（二）城市整体经济状况（二）城市整体经济状况经济状况简要分析：由上表可知乐山在四川部分主要城市中经济综合情况位于中下水平，2013年GDP约为1134亿元，社会固定总资产投资额约为532亿元，人口约为328万，三种指标均位列末位。2013年四川主要城市经济指标一览表7（三）城市整体交通情况（三）城市整体交通情况交通状况公路： 高速公路以成乐高速公路、乐宜高速公路、乐自高速公路、成渝环线高速为骨架；可到达成都、重庆、昆明、贵阳、广州等国内重要城市。铁路：全市成昆铁路贯穿乐山西部峨眉山市，市区内无火车站，在

5、乐山站乘坐汽车可直达峨眉山火车站；高铁：目前正在兴建高铁站；航空：乐山没有民用机场，空运主要依靠成都双流国际机场。乐山联运汽车站乐山市政府成渝环线高速成昆铁路成都、眉山方向成乐高速乐宜高速乐自高速宜宾方向自贡方向雅安方向乐山客运中心站8商业状况（四）（四）城市商业状况城市商业状况商圈布局商圈布局乐山广场商圈乐山牛咡桥商圈目前乐山市有3个市级商业中心。分别位于东大街、人民南路沿线的老城区商业中心，牛咡桥市场附近的牛咡桥商圈以及白燕路、凤凰路沿线的乐山广场商圈，三大商圈为乐山经济发展作出重要贡献，并有很强的辐射功能。乐山老城商圈9（五）（五）城市未来规划发展城市未来规划发展规划介绍：目前，乐山的城

6、市格局开始从之前的中心老城区向四面辐射进行发展外扩，城市格局在未来将会打开新的面貌。10城市近年来房地产开发投资状况城市部分楼盘分布（三）城市房地产市场开发状况二（一）城市近期楼市价格情况（二）111、房地产开发数据2、房地产市场状况分析2009年受国家经济刺激政策的带动，乐山房地产业也走出的调整，步入回暖并步入上扬阶段；在2012年达到顶峰；乐山作为一个以刚性需求为主的三线城市，楼市的宏观调控对其影响不大，房地产也一直处于平稳发展阶段。（一）城市（一）城市房地产开发投资状况房地产开发投资状况12（二）城市近期楼市价格情况（二）城市近期楼市价格情况简要分析：乐山在2013年6月时住宅均价在45

7、00元左右，而到了14年6月，住宅类均价不涨反跌，只有4200元左右，这13个月内乐山住宅类价格震荡发展，但振幅不大，由图表得知，最高值在13年6月，为4500左右，最低值在13年12月以及14年4月，只有4100左右，在房价波动明显的状态下，导致乐山楼市投资环境增速慢。13（三）城市部分（三）城市部分楼盘分布楼盘分布航利三江名都均价5800元/平领地国际公馆二期均价4600元/平艾威香木岭均价4200元/平滨江雅卓二期均价5750元/平江山一品均价9800元/平领江88公寓均价4600元/平西域名苑雅居均价3899元/平半山枫景均价4800元/平七星海棠均价6900元/平泓桥丽都均价4300

8、元/平梅花城均价6200元/平5000-6000左右景盛花园均价4700元/平天和大院三期均价4800元/平时代青江二期均价未定4000-5000左右青果山花城均价5000元/平雁和蓝山湾均价4600元/平滟澜洲IB组团均价4300元/平金杯银滩均价4000元/平4000-4500左右14城市近年来土地出让情况城市土地市场供求状况分析三（一）15（一）城市近年来土地出让情况（一）城市近年来土地出让情况2014年上半年乐山城区土地成交情况表2014年上半年，中心城区出让土地10宗，总面积647217.18平方米（约969亩），9宗土地均成功完成交易，成交土地面积556425.78平方米（约835

9、亩），成交总额58940万元。16城市代表性在营零售商业分布图城市在售商业地产分布图（二）城市零售商业市场状况四（一）城在售商业综合体综合情况（三）17（一）城（一）城市代表性在营零售商业分布图市代表性在营零售商业分布图乐山商圈简要描述：乐山目前主要存在三个商业中心，即乐山广场附近、牛咡桥市场附近以及老城区商圈；商圈内零售商业广场众多，形成了较为成熟的城市商业中心，是乐山较为成熟的商业中心。乐山市政府乐山广场三八商场米米乐商城沃尔玛商城人乐乐山嘉定购物广场佳有多商场18（二）城市（二）城市在售商业地产分布图在售商业地产分布图简要描述：乐山主要在售商业地产分布在城市老商圈外沿，在售零售商业地产体

10、量较大，在营商业地产项目数量较多，未来将会形成乐山商业中心。嘉州国际商业中心二期写字楼均价9700元/平嘉州长卷天街均价未定嘉州新天地均价未定世豪广场均价4300元/平嘉州新城.百年广场均价4500元/平星辰.青年广场均价未定美巢家居均价未定19（三）城市（三）城市在售商业综合体综合情况在售商业综合体综合情况简要分析：乐山在售商业综合体数量一般，大多以城市综合体、商贸城以及社区底商为主，且商贸城体量较大。20城市专业市场总体分布概况城市专业市场状况五（一）专业市场综合概况（二）21（一）城市专业市场总体分布概况（一）城市专业市场总体分布概况简要描述：乐山主要在营专业市场分布较散，以大安区、贡井

11、区为主；市场数量较多，形成较早，硬件设施陈旧。乐山在营专业市场乐山在售专业市场嘉州国际工业博览城嘉州新天地万和城美巢家居意凡家世界乐山大市场乐山市旧机动车交易市场乐山牛咡桥工业品市场乐山市二手电器交易市场西南乐山农产品综合批发市场乐山市市中区城东蔬菜批发市场 乐山市建材市场22（二）专业市场综合概况（二）专业市场综合概况在营市场在营市场23（二）专业市场综合概况（二）专业市场综合概况在售市场在售市场24城市投资环境总体分析六25城市投资环境总体分析城市投资环境总体分析优势分析劣势分析乐山市位于四川西南部，处于四川西南众多城市的中心位置，拥有立足川南、融入成渝、辐射西部的良好地理位置；二是矿产能源独具特色，包括盐卤资源、盐矿、煤炭等；三是产业基地优势明显。乐山是四川重要的农产品生产和加工基地，全市围绕“一都四基地”建设；四是旅游资源丰富。乐山是中国优秀旅游城市、中国历史文化名城，旅游经济总量居全省第2位。当前乐山市区投资载体缺乏，基础较差，成本高，不配套