传统工艺工期优化工程策划指引

1、内部资料内部资料 严禁外传严禁外传运营中心 1传统工艺工期优化工程策划指传统工艺工期优化工程策划指引引5、本模型考虑是从上往下拆，区域可自主决定外架拆除方式外架；如从下往上分段拆有 利于实现室内装修穿插流水，传统工艺的总工期将进一步优化压缩。 6、保证总工期不增加的前提下，人货梯可在湿作业（地坪施工、装修湿作业）完成后拆 除，避免使用室内电梯大面运输湿作业材料。 7、外墙施工已考虑增加截水系统工作项，便于实现室内外装修穿插。8、借鉴与学习广腾5层分段穿插施工法（广腾2016年已实行）。运营中心 2工期优化的目的与意义工期优化的目的与意义目录目录运营中心 3目目录录Contents理论模理论模型

2、型第一部第一部分分进度计进度计划划第二部第二部分分前置策前置策划划第三部第三部分分工程策工程策划划第四部第四部分分验收策划及成本财务分验收策划及成本财务分析析第五部第五部分分重点提重点提示示第七部第七部分分质量策质量策划划第六部第六部分分理论模理论模型型运营中心 4第一部第一部分分广东省某项目，4栋30层两梯三户高层住宅，1层地下室，预应力管桩基础，外墙涂 料，总建面约六万平米；采用木模、普通悬挑外脚手架，2层悬挑；未考虑任何内、外 部不利因素的影响，如无法实现，可根据区域实际情况编制。前置条件前置条件内部内部：1、图纸方面：确保全套施工图进度、质量。2、招采方面：实现招标采购工作前置，确保所

3、有材料按时足量供应。3、项目管理能力：确保内部穿插施工顺畅。外部外部：1、确保各项报建验收实现穿插进行。2、避免采用深基坑，同时确保土方工程全天满负荷出土。3、确保合作单位满足项目管理要求、充分履约。4、排除南北方差异。5、不考虑恶劣天气因素影响。6、不考虑其他不可抗力的影响。运营中心 5一、理论模型一、理论模型进度计进度计划划运营中心 6第二部第二部分分运营中心 7总工期400天17-21717- -1 1- -1 11717- -3 3- -14141717- -3 3- -15151717- -8 8- -7 71717- -4 4- -14141717- -1010- -6 61717

4、- -1010- -7 71717- -1111- -15151717- -4 4- -25251818- -1 1- -6 61717- -1212- -25251717- -1010- -12121818- -1 1- -7 71818- -2 2- -4 4关键线路占用时间 非关键线路占用时间供参考，区域项目根据实际情况进行细化供参考，区域项目根据实际情况进行细化。15天天 市市政政17-12-718天天 绿绿化化17-12-257天天 人货人货梯梯 17-11-2220天天 外墙收外墙收口口 17-12-1229天天 竣备及联竣备及联合验合验收收 18-2-47天天 人货人货梯梯 17

5、-11-22室内装修室外工程外立面（第（第73天天）运营中心 8（第（第219天天） （第（第264天天） （第（第279天天） （第（第319天天）（第（第326天天）（第（第341天天）（第（第366天天） （第（第371天天）（第（第400天天）17-1-1开开 工工（第（第326天天）（第（第346天天）（第（第326天天）（第（第341天天）（第（第359天天）73天天146天天45天天15天天40天天7天天15天天25天天5天天地下地下室室主主 体体砌筑抹砌筑抹灰灰外墙基外墙基层层外架拆除外架拆除及及地面找地面找平平地地砖砖四大四大件件油油漆漆17-3-1417-8-717-9-2

6、117-10-6外墙面层施外墙面层施工工 17-11-2217-11-1518-12-718-1-118-1-6供参考，区域项目根据实际情况进行细化供参考，区域项目根据实际情况进行细化。运营中心 9二、传统工艺理想工期（二、传统工艺理想工期（400天）天）关键工序穿插关键工序穿插图图拆模砌筑7天18天抹灰21天涂料11天封顶60天，顶层外立面完成，开始拆架，每一挑拆8天、 40天拆完（共5挑一挑6层）封顶后封顶后60 天，开天，开始始 拆拆架架封顶64天装修一完成且装修二开始（88天完成）。标准层主体、砌筑、抹灰均为4天1层运营中心 10正负零完成后146天封顶、246天拆除外架、298天装修

7、完成。30层60天外架拆除外架拆除40 天完天完成成开始拆架开始拆架4 天，装修天，装修一一 完成且装完成且装修修 二开二开始始装修二装修二88 天完天完成成拆模砌筑7天18天抹灰21天涂料11天封顶后封顶后53 天，开天，开始始 拆拆架架封顶66天装修一完成且装修二开始（48天完成）。30层53天外架拆除外架拆除40 天完天完成成开始拆架开始拆架13 天，装修天，装修一一 完成且装完成且装修修 二开二开始始装修二装修二39 天完天完成成公 共 装 修 在 装 修 二 完成后9天 完成。运营中心 11运营中心 12基础施工完成（第30天） 安装塔吊开始（第16天) 开工2017年1月1日地下室

8、底板完成（第58天）塔吊安装完成（第35天）运营中心 13主体二层（第90天）地下室完成（第73天）运营中心 14装修样板水电开始（第115天）主体5层（第104天） 砌体施工开始 主体5层（第103天）人货梯安装完成 主体4层（第100天）人货梯开始安装地下室砌筑抹灰开始（第113天）运营中心 15主体13层，砌体8层（第130天） 抹灰开始主体11层、砌筑6层（第125天） 铝合金窗框安装开始装修样板水电完成（第144天）外墙基层施工开始（第145天）运营中心 16主体25层，砌体20层，抹灰14层（第181天）地下室砌筑抹灰完成（第157天）室内装修水电施工外墙施工中地下室粗装修开始（第

9、158天）运营中心 17主体29层，砌体24层，抹灰18层（第210天）地下室粗装修完成（第212天）外墙施工中室内装修水电施工地下室安装工程开始（第183天）运营中心 18屋面机房女儿墙等完成（第229天）主体封顶，砌体25层，抹灰20层（第 219天）水电管道洞口封堵开始（第215天）卫生间防水工程开始（第225天）盖板施工开始（第235天）外墙施工中运营中心 19屋面工程开始（第245天） 砌体完成（第244天）铝合金窗框安装完成（第254天）主体验收完成（第260天）抹灰完成，水电开槽预埋完成（第 264天）电梯安装开始（第245天）墙砖铺贴开始（第252天）公共部分装修开始（第267

10、天）外墙施工中运营中心 20屋面工程完成（第274天）外墙基层施工完成（第279天）外架拆除开始及外墙面层开始施工（第280天）室外土方回填（第285天）室外市政开始（第289天）园艺工程开始（第302天）地下室安装工程完成（第302天）电梯调试完成（第290天）卫生间防水完成、地面找平开始（第 284天）地砖铺贴开始（第289天）盖板施工完成（第294天） 底漆腻子开始（第302天）电梯安装完成（第274天）运营中心 21运营中心 22外架拆除及外墙面层完成（第319天）室外土方回填完成（第329天）室外雨污水管及排水沟完成（第333 天）园建饰面铺贴开始（第312天）人货梯开始拆除（第32

11、0天） 人货梯拆除完成（第326天）地面找平完成（第326天）墙砖铺贴完成（第326天）塔吊开始拆除（第325天） 塔吊拆除完成（第331天）外墙收口开始（第327天）四大件安装开始（第307天）道路工程开始（第315天）室外给水、燃气工程开始（第308天）室外强弱电管道工程开始（第322天）绿化工程开始（第316天）油漆施工开始（第327天）给排水设备、强弱电设备、高低压电 供电工程及验收、消防系统设备工程 安装及调试（第332天）园建饰面铺贴完成（园建工程完成）（第356天）绿化工程完成（第359天）地砖铺贴完成（第341天）底漆腻子完成（第351天） 公共部分装修完成（第356天） 精保

12、洁开始（第360天）外墙收口完成（第346天）室外给水、燃气工程完成（第337天）室外强弱电管道工程完成（室外市政 完成）（第341天）竣工验收备案开始（第345天）道路工程完成（第344天）运营中心 23四大件安装完成（第367天）油漆施工完成（室内装修完成）（第 372天）精保洁完成（第389天）竣工验收备案完成（第399天）交楼联合验收（第400天）运营中心 24前置策前置策划划运营中心 25第三部第三部分分三、前置策划三、前置策划遵循原则遵循原则项目成功必须做好前置策项目成功必须做好前置策划划设计策划：设计策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先 招标策划：招标策划：先定后干、先算

13、后干、经验优先、必须书面 采购策划：采购策划：专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责 成本策划：成本策划：量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事 报建策划：报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行 组织策划：组织策划：三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场 装修策划：装修策划：首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理 交楼策划：交楼策划：交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼 营销策划：营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道项目开工前需扫清内外部障碍，如避免村民阻工、政府关系维护等运营中心 26前 置 策 划 必 须 遵 循 原则三、前置策划三、前置策划设计策划设计策划设计优

14、设计优化化目的目的： 确保确保出图进度出图进度满满 足现足现场施工要场施工要求求规划前规划前置置图纸会图纸会审审设计变设计变更更深化设深化设计计8大大 重重 点点 关关 注注产品选产品选择择装修标装修标准准限额设限额设计计运营中心 27三、前置策划三、前置策划设计策划设计策划货量区出图进货量区出图进度度深化设计需前深化设计需前置置运营中心 28设计部门设计部门输出成输出成果果完成日完成日期期XX规划设计院总平方案20XX年XX月XX日总平施工图20XX年XX月XX日XX设计院有限公司货量桩基图20XX年XX月XX日货量单体施工图20XX年XX月XX日货量区装修水电暖图20XX年XX月XX日货量

15、地库图20XX年XX月XX日永久性围墙20XX年XX月XX日XX装修设计院货量装修图20XX年XX月XX日XX人防设计院人防设计图方案20XX年XX月XX日XX景观设计院货量景观施工图20XX年XX月XX日运营中心 29提前招标、掌握主动权招标招标 前置前置施工单位施工单位 考察考察合同合同 约定约定 及时开展招标立项、投 标单位确认、发标、开 标、定标工作 了解当地的市场材料材料价价 格格 招标工程各专业的施施工工 承包范承包范围围 现场的环境及特殊性环境及特殊性、 施工条件施工条件等，提供给成 本管理中心快速确定施工单位快速确定施工单位项目必须主动必须主动参与招标工作选用熟悉公司操作模熟悉

16、公司操作模式、合作良好单位式、合作良好单位 施工合同签订时工期 务必严格合理约定约定 区域项目应积极参与 施工合同中“工程管工程管 理条款理条款”的签定，尤 其是“工期条款工期条款”目的：确保招标进度满足施工要求，提前进场，充分准备目的：确保招标进度满足施工要求，提前进场，充分准备。三、前置策划三、前置策划招标策划招标策划运营中心 30三、前置策划三、前置策划招标策划招标策划部门部门对接人对接人主要工作主要工作项目部XXX 180XXXXXXXXX负责立项发起、参与考察、现场踏勘、并参与招标 全过程的开展区域成本管理部XXX 180XXXXXXXXX主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、 标

17、书编制、组织收标开标及谈判、合同签订集团成本管理中心XXX 180XXXXXXXXX主导、类招标工作，负责组织施工单位考察、 标书编制、组织收标开标及谈判、合同签订运营 中心 31三、前置策划三、前置策划招标策划招标策划阶阶段段项项目目开始时开始时间间完成时完成时间间现选定单现选定单位位选定单位历史施工情选定单位历史施工情况况进进度度招标总包工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日广东腾越承接过XX项目议标进行中招标监理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标地质勘探工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标

18、土方开挖与回填工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标基坑支护工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标桩基础工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX单位承接过XX项目已完成招标人防设计工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标人防监理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标人防施工工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标消防工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标白蚁防治工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始招标钢制防

19、火门制作20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未开始运营中心 32三、前置策划三、前置策划采购策划采购策划材料采购材料采购重点设备材料重点设备材料关键节点关键节点责任到人责任到人电梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墙 砖、涂料、三箱、室内抛光砖、水池景 观设备、家居四大件、洁具、灯具开关 面板、淋浴屏风、景观饰品、家电图纸选定供应商下单、进场验收、跟进土建装修园建类：XXX机电市政配套类：XXX样板确认三、前置策划三、前置策划采购策划采购策划专业专业材料名称材料名称品牌品牌对接部门对接部门负责人负责人下单时间下单时间到场时间到场时间备注备注建筑建筑 类类外墙涂料外墙涂料澳门高仕澳门高仕集团采

20、购部集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日由总包下单，要由总包下单，要 求下单时间早于求下单时间早于 材料到场时间材料到场时间30 天天仿古砖仿古砖圣凡尔赛圣凡尔赛集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日抛光砖、瓷片抛光砖、瓷片欧神诺欧神诺集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日内墙涂料内墙涂料华润华润集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日反应型防水卷材反应型防水卷材广州丽天广州丽天集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墙陶瓷薄板外墙陶瓷薄板蒙娜丽莎蒙娜丽莎集团采购部集团

21、采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日文化石文化石广州市亿泰广州市亿泰集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日屋面瓦屋面瓦广东鸿业管桩广东鸿业管桩集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墙纸皮砖外墙纸皮砖白兔白兔集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日钢质防火门钢质防火门广东胜广东胜捷捷集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日电线电缆电线电缆东莞市民兴电缆东莞市民兴电缆集团采购部集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日机 电机 电 安 装安 装 类类开关面板开关面板

22、昇辉昇辉集团采购部集团采购部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日甲供材，项目部甲供材，项目部 下单，早于到场下单，早于到场运前前营中60心天天 下下33单单配电箱配电箱昇辉昇辉集团采购部集团采购部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日三、前置策划三、前置策划采购策划采购策划其他成品构其他成品构件件20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日专专业业材料名材料名称称品品牌牌对接部对接部门门项目负责项目负责人人下单时下单时间间到场时到场时间间备备注注洁具洁具类类坐便器、洗脸坐便器、洗脸盆盆贝贝朗朗集团采购集团采购部部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下项目

23、部下单单洗菜洗菜盆盆贝贝朗朗集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下项目部下单单花花洒洒贝贝朗朗集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下项目部下单单淋浴屏淋浴屏风风中山市优中山市优普普集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日洗手（菜）盆龙洗手（菜）盆龙头头贝贝朗朗集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日灯饰灯饰类类路路灯灯昇昇辉辉集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下项目部下单单灯具（吸顶灯、筒灯灯具（吸顶灯、筒灯）美美的的集团采购集团采购部部20X

24、X年XX月XX日20XX年XX月XX日精简精简装装 修修类类木门、木地板、橱木门、木地板、橱柜柜现代家现代家居居现代家现代家居居XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部下项目部下单单浴镜、浴浴镜、浴柜柜现代家现代家居居20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日软装软装工工 程程软装家软装家具具创喜邦创喜邦盛盛集团采购部、集团采购部、家家 私组、创喜邦私组、创喜邦盛盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日项目部与创喜邦盛签项目部与创喜邦盛签合合 同同运营中心 34软装饰软装饰品品创喜邦创喜邦盛盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日户外户外园园 建饰建饰品品 类类罐

25、罐类类创喜邦创喜邦盛盛集团采购集团采购部部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日石制小石制小品品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日木制小木制小品品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日仿真植仿真植物物20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日公仔公仔/户外用户外用品品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日儿童游乐设儿童游乐设施施确保成本不增确保成本不增加加 依照依照成本中心相关规定执成本中心相关规定执行行运营中心 35三、前置策划三、前置策划报建策划报建策划主要事主要事项项完成节点时完成节点时间间目前进目前进展展项目摘牌备备注注签订土地出让合同建设用地规划许可证立

26、项后办理规划要点批复确定土地使用强度指标 如容积率、建筑密度、车位配置等设立项目公司办理营业执照取得发改委立项批复国有土地使用权证完成用地证办理及地块界址调查总平面方案报建审查总平面规划方案符合规划要点与相关规范建设工程规划许可证施工图纸审查及备案第三方图审机构审查合格章建设工程施工许可证施工合同及安监质检完成备案商品房预售许可证完成地名核准，进行路址备案，商品房物价备案等由区域组织召由区域组织召开开运营中心 36运营中心37三、前置策划三、前置策划报建策划报建策划流程与时间节点流程与时间节点主要事主要事项项计划节点时计划节点时间间备备注注完成规划设计条完成规划设计条件件20XX年年XX月月X

27、X日日已完已完成成建设用地规划许可建设用地规划许可证证签订土地出让合签订土地出让合同同国有土地使用权国有土地使用权证证建设工程规划许可建设工程规划许可证证建设工程施工许可建设工程施工许可证证 商品房预售许可商品房预售许可证证产权办产权办理理展示区临时施工许可展示区临时施工许可证证20XX年年XX月月XX日日已完已完成成20XX年年XX月月XX日日已完已完成成20XX年年XX月月XX日日进行进行中中20XX年年XX月月XX日日进行进行中中20XX年年XX月月XX日日未完未完成成20XX年年XX月月XX日日进行进行中中20XX年年XX月月XX日日进行进行中中20XX年年XX月月XX日日未完未完成成

28、政府关系维政府关系维护护善于寻求政府主要领导的政府主要领导的政绩支持政绩支持； 各种关系的建立必须是公司与当公司与当地政府地政府的关系；的关系； 杜绝把关系建立在个人关系个人关系上，更不能参与到小圈子小圈子内。建立建立“合法合法”密密 切关系切关系如争取城建副市长级别领导担任政府协调小组组长等。争取相关领导争取相关领导联联 点点我司项目我司项目配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力。定期或不定期邀定期或不定期邀 请领导请领导前来项目前来项目 指导工作指导工作汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议。以以工作简报工作简报定期定期 书面报告政府主书面报告政府主 要领导要领

29、导运营中心 38 38三、前置策划三、前置策划报建策划报建策划精 英 团 队 前 置 策 划 区 域 帮 扶 不 走 过 场 三 堂 会 审 精 干 团 队成 就 双 享 跟 投 分 配 参 与 人 员 分 工 清 晰 阶 段 考 核 奖 罚 分 明责责任任 到到人人同心同德同心同德 不人浮于事不人浮于事运营中心 39三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划组织保障项目人员项目人员总包单位总包单位组组织织 保保障障区域区域项目部人员职责及架构项目部人员职责及架构、 项目部人员责任片区划分项目部人员责任片区划分、区域对接分工区域对接分工集团集团集团对接分工

30、集团对接分工总包单位责任到人总包单位责任到人运营中心 40三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划A 项目部人员职责及架项目部人员职责及架构构运营中心 41部部门门姓姓名名岗岗位位责任分责任分工工综合部项目总经理（1）全面负责项目管理工作。项目副总经理（1）负责开发报建、外部关系维护等工作。项目副总经理（1）协助全面负责项目工程管理工作。综合主管（1）负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部开发主管（1）负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部工程部经理（1）全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。土建工程师（3）现场工程师。三、前置策划三、前置策划组织

31、策划组织策划A 项目部人员责任片区划项目部人员责任片区划分分需要装修工程师需要装修工程师1 1人人、 1 1名土建工程师名土建工程师、1 1名装修工程师名装修工程师、2 2名土建工程师名土建工程师、1名园艺、名园艺、1名采名采购购需需1 1名土建工程师名土建工程师、 1 1名碧业名碧业生生1 1名采购员、名采购员、1 1名园艺、绿化工程师名园艺、绿化工程师 市政、安装工程市政、安装工程1名碧业生名碧业生需需1名土建工程师名土建工程师运营中心 42姓名姓名现场分工情况现场分工情况碧业生2名采购专员（材料下单及跟进）2人园艺、绿化2人装修工程2人土建类4人运营中心三、前置策划三、前置策划组织策划组

32、织策划中建五局碧桂园项目组织机中建五局碧桂园项目组织机构构B 总包组织架总包组织架构构总包组织架构人员皆由项目部总包组织架构人员皆由项目部面面 试，合格之后方可上岗入职试，合格之后方可上岗入职。43三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划C 区域对接分区域对接分工工区域对接分工区域对接分工运营中心 44区域对接分区域对接分工工项目项目总总工程部经工程部经理理电电气气土土建建装装修修绿绿化化造造价价XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX营销工营销工作作XXX物业工物业工作作XXX技术工技术工作作XXX财务工财务工作作XXX招标、造价工招标、造价工作作XXX人力工人力工作作XXX设计图纸工设计

33、图纸工作作XXX办公室工办公室工作作XXX采购工采购工作作XXX仓库工仓库工作作XXX三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划D 集团对接分集团对接分工工职能中职能中心心部部门门职能中心对接职能中心对接人人联系方联系方式式区域对接区域对接人人运营中心运营中心分部XXX18XXXXXXXXXXXX研发设计中心规划设计部XXX18XXXXXXXXXXXX产品研发部XXX18XXXXXXXXX设计管理部XXX18XXXXXXXXX环境院XXX18XXXXXXXXX装修院XXX18XXXXXXXXX工程管理中心工程管理部XXX18XXXXXXXXXXXX成本管理中心招标部XXX18XXXXXXXXXX

34、XX造价部XXX18XXXXXXXXX市政配套XXX18XXXXXXXXX前期部XXX18XXXXXXXXX采购中心采购部XXX18XXXXXXXXXXXX战略管理中心战略发展部XXX18XXXXXXXXXXX运X营中心 45运营中心三、前置策划三、前置策划组织策划组织策划会会议议 制制度度开工、封顶、开放、开工、封顶、开放、开开 盘、交盘、交楼楼目标明确目标明确区域互动区域互动每周五与区域平台互动每周五与区域平台互动， 汇报进度、协调问汇报进度、协调问题题每周计划每周计划会会每周日召开下周计划每周日召开下周计划会会 组织策划下周工作安组织策划下周工作安排排周报、月报周报、月报区域部门、政府领

35、区域部门、政府领导导例会（现场会）例会（现场会）装修进场装修进场前前 装修进场装修进场后后总承包：统一思总承包：统一思想想 宣贯制宣贯制度度项目部：施工抢工经验分项目部：施工抢工经验分享享区域：区域副总裁莅临指区域：区域副总裁莅临指导导会议制度46精装善策划，质量有保精装善策划，质量有保障障四审四四审四查查八项先八项先行行三大管三大管理理通病预通病预防防慎选分包慎选分包 制度严谨制度严谨 样板先行样板先行 前紧后松前紧后松3手工劳动为手工劳动为主主4做业分布面做业分布面广广2属小量重复性工属小量重复性工作作5实施人员参差不实施人员参差不齐齐6总包配合过程中强总包配合过程中强势势7精装修分包天生

36、弱精装修分包天生弱者者8甲方有劲使不甲方有劲使不上上精装修策精装修策 划划精装修工程特点精装修工程特点1客户满意不仅是规客户满意不仅是规范范做什么做什么怎么做怎么做首立规首立规矩矩运营中心 47三、前置策划三、前置策划装修策划装修策划三、前置策划三、前置策划装修策装修策划划没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩。没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩。四审四四审四查查八项先八项先行行三大管三大管理理通病预通病预防防首立规首立规矩矩审运输、查工艺；审计划、查工作面；审运输、查工艺；审计划、查工作面； 审图纸、查交接单；审工序审图纸、查交接单；审工序、查隐蔽查隐蔽。管理先行

37、、样板先行、材料先行、分批先行、管理先行、样板先行、材料先行、分批先行、 封闭先行、放线先行、堆场先行、加工先行封闭先行、放线先行、堆场先行、加工先行人员管理、过程质量管理、成品保护管人员管理、过程质量管理、成品保护管理理任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警示示 施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。运营中心 48运营中心 49三、前置策划三、前置策划交楼策交楼策划划项目完美交楼标准动项

38、目完美交楼标准动作作三、前置策划三、前置策划交楼策划交楼策划重点提示重点提示1、落实交楼前、落实交楼前“综合检查综合检查”增设增设“交楼前综合检查交楼前综合检查”管控环节管控环节 目的：目的：提前排查各类交楼风险，对交楼批次“全面体检全面体检”。 牵头人：牵头人：区域大运营工作组 时间：时间：由区域自定检查时间和检查要求要求：要求：此项工作为集团强制性要求，必须做到对区域内所有交楼批次全覆盖，但具 体操作细节由各区域根据区域实际情况来确定。运营中心 50三、前置策划三、前置策划交楼策划交楼策划重点提示重点提示2、严控两个移交面、严控两个移交面“土建移交装修土建移交装修”“装修移交现代家居装修移

39、交现代家居”强调强调“两个移交面两个移交面”的重要性的重要性目的：目的：严抓移交面，保障装修工期，确保装修质量 考核考核：一方面，通过不定期飞行交叉检查进行督查帮扶，协助区域、项目或相关部门进 行计划纠偏，对于两大工作面移交节点完成成果虚假上报情况，一旦查出，除按 “2017年计划管理办法相关条例”执行集团例行处罚外，按2万元/批次予以额外 处罚（项目总占60%，区域运营负责人占20%，区域总裁占20%）；另一方面，每月将逾期情况在集团高管会上进行通报。运营中心 51三、前置策划三、前置策划交楼策划交楼策划重点提示重点提示3、执行关于、执行关于“促进完美交楼，实现口碑相传促进完美交楼，实现口碑

40、相传”的管理要求的管理要求强调强调“完美交楼、口碑相传完美交楼、口碑相传”的重要性的重要性 管理要求：管理要求：推行“完美交楼”模式，在项目交楼联合验收通过之后，通过增加交付 前“交付状态评定”机制，制定高标准的交付体验要求，高标准的交付后维修及客 户关系维护管理，以达到“完美交楼”的目的。奖罚措施奖罚措施：关于完美交楼奖励；关于交楼工作不利的处罚；申诉与豁免。运营中心 52三、前置策划三、前置策划交楼策划交楼策划客户维温客户维温”九步法九步法”运营中心 53工程策工程策划划运营中心 54第四部第四部分分前置策划前置策划（策划先行、组织保障、高效落地、过程管控（策划先行、组织保障、高效落地、过

41、程管控） 四四抢四保抢四保（抢临设保畅通、抢地下保地上、抢主体保装修、抢临设保畅通、抢地下保地上、抢主体保装修、抢立面保室外抢立面保室外）科学穿插科学穿插（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理（合理穿插、流水施工、劳动均衡、净工期合理）品质提升品质提升（样板先行、一次成活、过程验收、成品保护（样板先行、一次成活、过程验收、成品保护）运营中心 56四、工程策划四、工程策划货量区货量区新新四抢、四四抢、四保保抢临抢临设设 保畅保畅通通施工用时方恨施工用时方恨少少11. 临时生活区须满足总包、项目团临时生活区须满足总包、项目团队队 需求，需求，“先生活先生活、 后工作后工作”2.有序地组织甲方专

42、属材料堆场有序地组织甲方专属材料堆场， “兵马未动，粮草先兵马未动，粮草先行行 ” 3.合理配合理配置供电容量置供电容量， “手中有粮，心中不手中有粮，心中不慌慌 ”4.临电管线须规划，规避后期施工破坏临电管线须规划，规避后期施工破坏， “合理规划，保供电合理规划，保供电“ 5.项目道路先行项目道路先行硬化硬化， “车到项目必有路车到项目必有路”抢地抢地下下 保地保地上上抢主抢主体体 保装保装修修抢立抢立面面 保室保室外外永久道路先行56一般总包临时道路未设置专属材料堆场寸步难行临时用电充足装修突击队来之能战客户道路、施工道路分离临时用电线路规划765432运营中地下先行实施，地上避免重复返地

43、下先行实施，地上避免重复返工工制定土方、桩基、支护、地下室结构专项施工方案与平面布置图，塔吊、塔楼制定土方、桩基、支护、地下室结构专项施工方案与平面布置图，塔吊、塔楼先先 行，平面流水行，平面流水；小市政地下管网要预先完小市政地下管网要预先完成成政府实施的大市政管网优先协调实施，确有困难必须预留实施空政府实施的大市政管网优先协调实施，确有困难必须预留实施空间间（如：道路设置过路管、预留管沟、主要绿化策划规避等（如：道路设置过路管、预留管沟、主要绿化策划规避等）地下永久构筑物（化粪池、隔油池、地下独立泵房等）与地下工程同步实地下永久构筑物（化粪池、隔油池、地下独立泵房等）与地下工程同步实施施抢临

44、抢临设设 保畅保畅通通抢地抢地下下 保地保地上上抢主抢主体体 保装保装修修抢立抢立面面 保室保室外外先行先行 市政市政 管网管网地下地下 永久永久 构筑物构筑物四、工程策划四、工程策划货量区货量区新新四抢、四四抢、四保保心 57 57主体加速办法多，装修加速问题主体加速办法多，装修加速问题多多尽量压缩主体工期，保障装修合理工期，保障装修质量，一次验收合尽量压缩主体工期，保障装修合理工期，保障装修质量，一次验收合格格主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增加工人主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增加工人数数 量等）余地较量等）余地较大大装修工程实施

45、阶段工期较难压缩（容易窝工、交叉工序多、相互影响、成品保装修工程实施阶段工期较难压缩（容易窝工、交叉工序多、相互影响、成品保护护、重复污染等、重复污染等）装修造成质量问题往往无法修复，客户往往容易发现质量问题装修造成质量问题往往无法修复，客户往往容易发现质量问题。抢临抢临设设 保畅保畅通通抢地抢地下下 保地保地上上抢主抢主体体 保装保装修修抢立抢立面面 保室保室外外四、工程策划四、工程策划货量区货量区新新四抢、四四抢、四保保抢抢保保运营中心 58全外墙立面可从下往上分段施工，争取条件提前插全外墙立面可从下往上分段施工，争取条件提前插入入落地架部分先行插入施工，尽早拆除后腾出工作面交予土方回填、

46、市政管道等落地架部分先行插入施工，尽早拆除后腾出工作面交予土方回填、市政管道等室室 外施外施工工室外分区分片分段流水穿插施工，市政、绿化、园林合理铺排，同步做好完工室外分区分片分段流水穿插施工，市政、绿化、园林合理铺排，同步做好完工成成 品保品保护护抢临抢临设设 保畅保畅通通抢地抢地下下 保地保地上上抢立抢立面面 保室保室外外四、工程策划四、工程策划货量区货量区新新四抢、四四抢、四保保抢主抢主体体 保装保装修修抢抢保保运营中心 59运营中心 60一、报建前置，尽早获取施工证，确保合法合规一、报建前置，尽早获取施工证，确保合法合规1、做好报建策划是关键，实现分段验收分段验收。2、与政府上下层级的

47、关系维护及沟通是顺利报建的基础，前置尊重、持续维护、切勿临时抱佛脚前置尊重、持续维护、切勿临时抱佛脚，尊重政府专业意见尊重政府专业意见。3、针对1+N模式重要城市可成立报建精英团队报建精英团队（专业性专业性），流程标准化和持续优化流程标准化和持续优化，共享报建资源。二、充分、科学合理的货量区工程策划二、充分、科学合理的货量区工程策划1、区域大运营工作组须确保新项目做好工程策划做好工程策划，整合资源确保工程策划有效落地，实现分段验收，分段穿插分段验收，分段穿插。2、要求施工单位积极参与工程策划要求施工单位积极参与工程策划，让策划更有实效性；同时也要做好工程策划在所有参建单位内的交底在所有参建单位

48、内的交底。3、严格执行总裁的“身正、选准、管好、立断身正、选准、管好、立断”指示，要培育出敢打硬仗、合作良好、有实力的施工方，建立战略合作关系培育出敢打硬仗、合作良好、有实力的施工方，建立战略合作关系。三、场地移交，具备良好施工条件三、场地移交，具备良好施工条件1、按时保质移交按时保质移交。如5层一移交。2、做好通层移交样板通层移交样板，甲方、乙方、监理单位进行充分交底充分交底。3、土建移交装修作业面是穿插的关键，区域项目要想方设法沟通实现分段验收实现分段验收。运营中心 61详见货量区工期优化的工程策划指引详见货量区工期优化的工程策划指引市市政政15天天（第（第341天天）绿绿化化18天天（第

49、（第359天天）外墙收外墙收口口20天天（第（第346天天）人货人货梯梯 拆拆除除 7天天（第（第326天天）室内装修室外工程1、铝合金窗扇随 拆架同步安装； 2、快速拆除外架，为精装修二提 供条件。外立面地下地下室室73天天（第（第73天天）主主 体体146天天（第（第219天天）砌筑抹砌筑抹灰灰45天天（第（第264天天）精装修精装修二二52天天（第（第371天天）竣备及竣备及联联 合验合验收收29天天（第（第400天天）外架拆除外架拆除及及 外墙面层施外墙面层施工工40天天（第（第319天天）外墙基外墙基层层15天天（第（第279天天）1、铝合金窗框安装紧跟砌 体同步施工； 2、最后一层

50、砌筑是关键；3、抹灰快速插入。拆架前精装修一紧凑插入并完成； 拆架后精装修二按3层小流水穿插。1、合理确定土方与 桩基施工顺序； 2、塔吊快速安装；3、塔楼先行，地下 室合理分区。1、人货梯快速安装；2、标准层工序紧凑穿插。人货人货梯梯 拆拆除除 7天天（第（第326天天）消防、规划 充分前置快速开始末段外 墙施工是关键。备注： 装修一：沉箱封板、地面找平、墙砖铺贴、石膏线、墙面腻 子（拆架前装修）； 装修二：地面铺贴、墙面漆、四大件安装等剩余工作（拆架 后装修）。质质 量量 管管 控控 原原 则则明确分工、责任到人明确分工、责任到人图纸会审、培训交底图纸会审、培训交底原材严控、样板先行原材严

51、控、样板先行过程验收、成品保护过程验收、成品保护三三 步步 走走 管管 控控 思思 路路样板引路样板引路保障两防保障两防提升品质提升品质清晰划分三级三级质量责任，建立全员全员质量责任意识，建立全周全周期期 质量管理意识；质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员人人都是质量专员。运营中心 62四、工程策划四、工程策划施工组织设计施工组织设计运营中心 631、情况说明：会议、情况说明：会议+资料。资料。成本合理，劳动均衡，有工作面就有人，科学合理穿插成本合理，劳动均衡，有工作面就有人，科学合理穿插。2、开始时间：、开始时间：开工前开工前30天开始天开始。3、完成时间：、完成时间：开

52、工前开工前10天完成天完成。4、重点提醒：（、重点提醒：（1）整体与分阶段场地规划整体与分阶段场地规划；各单位相互配合，做好；各单位相互配合，做好穿插施工和场穿插施工和场地地 移交移交；（；（2）标段划分，土方阶段平面布置标段划分，土方阶段平面布置， 主体阶段平面布置，装饰装修阶段平主体阶段平面布置，装饰装修阶段平面面 布置布置，现场办公与生活区布置，外架与模板及其支撑体系，现场办公与生活区布置，外架与模板及其支撑体系，临水临电临路临水临电临路；（；（3）施施 组组编制完成后，及时给专业单位、项目部管理人员进行编制完成后，及时给专业单位、项目部管理人员进行交底和培训交底和培训；（；（4）合理考

53、）合理考虑虑 分批竣备、围挡设置、交楼；（分批竣备、围挡设置、交楼；（5）充分考虑塔吊、施工电梯等）充分考虑塔吊、施工电梯等大型机械布置大型机械布置，控控制制 各施工工种分批进场时间，确保满足穿插施工、快速施工要求各施工工种分批进场时间，确保满足穿插施工、快速施工要求。四、工程策划四、工程策划总平布置总平布置地下阶段平面布置图地下阶段平面布置图说明：说明：1、临时道路绕地下室外围一圈布置。2、材料堆场沿路边布置，并在塔吊覆 盖范围内。 3、塔吊采用3大1小（3台R70，1台 R50），避开两台以上塔吊交叉。 4、地下室阶段的砼采用砼天泵浇筑， 每栋布置1个停放点。运营中心 64四、工程策划四、

54、工程策划总平布置总平布置运营中心 65主体阶段平面布置图主体阶段平面布置图说明：说明： 1、地下室完成后，在顶板消防通道上修 一条临时路连通环线路。 2、塔楼范围内的地下室完成后，迅速做 防水，并土方回堆，提供场地。 3、人货梯布置在地下室范围外，为砌筑 提前穿插提供条件（布置在阳台处）。 4、部分材料堆场布置在地下室顶板上。四、工程策划四、工程策划总平布置总平布置运营中心 66装修阶段平面布置图装修阶段平面布置图说明：说明： 1、砖、砂、水泥、装修等材料需沿人货 梯四周布置。 2、主体阶段的钢筋、模板等材料堆场拆 除，做到工完场清。运营中心 67四、工程策划四、工程策划施工电梯及场地布施工电

55、梯及场地布置置图图例例1#楼2#楼3#楼4#楼T1T3T4T2每栋楼各设置一台双笼人货梯。（使用工期每栋楼各设置一台双笼人货梯。（使用工期230天天， 开工后开工后70天投入使用天投入使用）（1）人货梯布置于外阳台人货梯布置于外阳台，不布置于地下室设备房、水池水泵、大堂出入口等影响验收的关键位置；（2）人货梯基础与地下室顶板同步完成；（3）第4层结构施工时开始安装人货梯，至第6层结 构施工时投入，精装修材料大部分运输上楼后即可拆 除人货梯 。每栋楼各设置臂长每栋楼各设置臂长50米塔吊。（使用工期米塔吊。（使用工期290天天， 开工后开工后18天投入使用，此前使用汽车吊辅助施工天投入使用，此前使

56、用汽车吊辅助施工）（1）塔吊桩与塔楼桩基同步施工，桩基完成即施工 塔吊基础，待基础强度足够后即安装塔吊；说明说明： 塔吊覆盖范围加工场地材料堆场塔吊（2）塔吊不设置于地下室设备房、水池水泵、大堂 出入口等影响验收的关键位置；（3）提前布置塔吊安装进出临时道路；（4）底板施工时完成塔吊安装，外架拆除后即可拆 除塔吊。四、工程策划四、工程策划临水临电临路等布临水临电临路等布置置运营中心 68四、工程策划一地下室施工生 结E理噩 噩E章 程 量置 耀坚0 - .桩且 出 施工桩事 出 检测 土方大面和3干挖堕塔用安装承台土方的由 主ld 破桩头皿塔楼电梯井剪力墙核心筒施工承台地梁垫层及砖胎模的施工l

57、d 底板土方二欠回填ld底破垫层工程底板地梁陪水 蛊地下室属板主体工程l地下室顶板及墙柱主体工程Od7d14d 17d 20d31d58d73d总工期73d运营中心 70四、工程策划四、工程策划桩基施工（桩基施工（30天）及检测（天）及检测（25天）天）1、情况说明：塔吊桩、静载检测桩、情况说明：塔吊桩、静载检测桩优先施工优先施工，4栋塔楼优先流水施工完成再施工裙楼栋塔楼优先流水施工完成再施工裙楼桩桩 基，场地已平整，裙楼桩基施工与检测在塔楼完成后流水施工，基，场地已平整，裙楼桩基施工与检测在塔楼完成后流水施工，塔楼先行，裙楼随塔楼先行，裙楼随后后。 2、开始时间（施工、开始时间（施工2017

58、-1-1、检测、检测2017-1-17）：）：4栋塔楼桩基流水施工，第栋塔楼桩基流水施工，第1栋栋塔塔 楼桩基楼桩基7天天+土方土方7天天+承台与破桩头承台与破桩头2天共天共16天后开始检测。天后开始检测。检测紧前工作：破桩检测紧前工作：破桩头头。 3、完成时间（施工、完成时间（施工2017-1-30、检测、检测2017-2-10）：静载检测穿插）：静载检测穿插1月底月底2月初月初完成完成， 静载完成后开挖剩下土方，然后完成剩下小应变检测。静载完成后开挖剩下土方，然后完成剩下小应变检测。桩基施工紧后工作：土桩基施工紧后工作：土方；检方；检测测 紧后工作：底板紧后工作：底板。4、工效分析工效分析

59、： X米米/台台/天天， X台桩机台桩机， X天天/栋，栋，4栋塔楼流水共栋塔楼流水共30天完成天完成。5、重点提醒、重点提醒： （1）注意布置匹配）注意布置匹配3台桩机的材料堆场、运输道路及材料供应；（台桩机的材料堆场、运输道路及材料供应；（2） 设定桩机的行走线路，按固定线路打桩设定桩机的行走线路，按固定线路打桩；（；（3）制定桩基专项施工与检测方案制定桩基专项施工与检测方案，技术，技术要要 求，平面布置图，质量安全保证措施，求，平面布置图，质量安全保证措施，夜间施工，专家论证，匹配工期的工效分析、夜间施工，专家论证，匹配工期的工效分析、机机 械配置与施组，关注设备进退场械配置与施组，关注

60、设备进退场，考虑移桩基、装拆、边桩时间，均衡考虑采用静压，考虑移桩基、装拆、边桩时间，均衡考虑采用静压桩桩 机或锤击桩机；（机或锤击桩机；（4）充分考虑桩基施工对）充分考虑桩基施工对周边居民、办公等造成的影响周边居民、办公等造成的影响，避免投诉避免投诉等等 造成停工造成停工；（；（5）项目联动成本部、设计单位、施工单位，前期充分研讨桩基类型、）项目联动成本部、设计单位、施工单位，前期充分研讨桩基类型、尺尺 寸寸 ，避免多种桩基类型及型号尺寸，增加施工与管理难度且无法快速施工；（，避免多种桩基类型及型号尺寸，增加施工与管理难度且无法快速施工；（6）关关键键工作无时差工作无时差。运营中心 71四、