鑫苑农科路项目初步规划设计建议课件

1、鑫苑农科路项目初步规划设计建议1鑫苑农科路项目初步规划设计建议 鑫苑农科路项目初步规划设计建议2一、整体规划建议一、整体规划建议鑫苑农科路项目初步规划设计建议3本案本案省博物馆省博物馆文博广场文博广场思达数码公寓思达数码公寓蓝保湾蓝保湾实验中学实验中学郑州九中郑州九中文化路第一小学文化路第一小学科技市场科技市场数码公园数码公园动物园动物园丹尼斯丹尼斯大商新玛特大商新玛特河南省职工医院河南省职工医院金融系统金融系统天骄华庭天骄华庭地铁二号线地铁二号线400400米米三个学校、二个商业、三个公园、一个医院、多个银行三个学校、二个商业、三个公园、一个医院、多个银行生活、教育配套齐全，是城市中心稀缺高

2、尚居住区生活、教育配套齐全，是城市中心稀缺高尚居住区项目周边配套项目周边配套鑫苑农科路项目初步规划设计建议420102010年竞争对手情况年竞争对手情况东风路东风路农业路农业路文化路文化路花园路花园路500500米米实验实验 中学中学本项目本项目省博省博物院物院英地天英地天骄华庭骄华庭科技市场科技市场白庙城中白庙城中村改造村改造蓝堡湾蓝堡湾数码公寓数码公寓20102010年竞争项目产品汇总：年竞争项目产品汇总：1 1、白庙城中村改造项目，由升龙置、白庙城中村改造项目，由升龙置业获得，最有可能还是走业获得，最有可能还是走“快速消快速消费费”品的策略，类品的策略，类“凤凰城凤凰城”项目项目2 2、

3、蓝堡湾项目，由正弘置业重组所、蓝堡湾项目，由正弘置业重组所得，二期受得，二期受70/9070/90影响，走的产品路影响，走的产品路线可能为线可能为“正弘旗正弘旗”产品路线；产品路线；3 3、英地置业，其产品路线应符合区、英地置业，其产品路线应符合区域产品需求，同时兼顾域产品需求，同时兼顾70/9070/90路线；路线；下一下一p p，我们将对这三个项目的产品，我们将对这三个项目的产品进行预测。进行预测。20102010年三大竞争对手存在不确定因素年三大竞争对手存在不确定因素了解其产品情况，更需要从其操作过的项目中找答案了解其产品情况，更需要从其操作过的项目中找答案鑫苑农科路项目初步规划设计建议

4、5项目名称项目名称主力户型主力户型主力面积主力面积产品定位产品定位备注备注英地天骄华庭英地天骄华庭两室两厅7888中高端有89的两房和2+1户型、部分三错层高层凤凰城凤凰城两室两厅8388中端有129.65的带入户花园三房户型三室两厅128136正弘山正弘山两室两厅8389中高端有89的两房和2+1户型正弘旗正弘旗三室两厅141-143高端没有低于90以下户型英地置团属高速下属公英地置团属高速下属公司，由于其地块受司，由于其地块受70/9070/90限制，加上由内部了解限制，加上由内部了解所得，该项目最有可能所得，该项目最有可能走走2+!2+!的的8989平米二房及平米二房及144144平米的

5、三错层产品为平米的三错层产品为主。主。对于有可能被升龙置业对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造拿下的白庙城中村改造项目，最有可能还是走项目，最有可能还是走“快速消费快速消费”品的策略，品的策略，以舒适型两房和三房为以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作主。并且会在产品上作出一定的创新，比如带出一定的创新，比如带入户花园等。入户花园等。对于蓝堡湾二期而言，对于蓝堡湾二期而言，必须要符合必须要符合90/7090/70原则，原则，因此走高端路线的正弘因此走高端路线的正弘旗规划可能性不大。最旗规划可能性不大。最有可能是延续正弘山的有可能是延续正弘山的规划思路，以舒适性的规划思路，以舒适性的两室两

6、厅为主。并配有两室两厅为主。并配有一定数量的一定数量的8989的的2+12+1户型。户型。20102010年竞争项目产品预测年竞争项目产品预测20102010年区域内产品多为二房二厅为主，区域为中高端产品年区域内产品多为二房二厅为主，区域为中高端产品产品竞争比较激烈！产品竞争比较激烈！鑫苑农科路项目初步规划设计建议6项目操作难点项目操作难点项目难点：项目难点：难点一：地价约为难点一：地价约为690690万万/ /亩、限亩、限高高100100米、容积率小于米、容积率小于3%3%；即成；即成本约为本约为69006900元元/ /平米。平米。难点二：处省会城市，受难点二：处省会城市，受70/9070

7、/90限限制；制；难点三：容积率仅为难点三：容积率仅为3 3难点四：农科路上仅有一个出入难点四：农科路上仅有一个出入口；口；69006900元元/ /平米的成本、仅有一个出入口、受平米的成本、仅有一个出入口、受70/9070/90控制控制容积率仅有容积率仅有3 3，且地块不平整，且地块不平整 项目操作难度增加项目操作难度增加项目出入口项目出入口鑫苑农科路项目初步规划设计建议7必须走高端、必须走高低配、必须走投资性精装公寓必须走高端、必须走高低配、必须走投资性精装公寓 这是解决高成本、地块不齐正、这是解决高成本、地块不齐正、70/9070/90限制的出路限制的出路出路探索出路探索上盖物业：面积约

8、为9-10万平米；每层预估3400平米； block商业街区：面积约为9000平米每层预估4500平米7-8层多层洋房，面积约为3-4万平米一期二期农科路农科路鑫苑农科路项目初步规划设计建议8规划建议规划建议1 1期期block商业街区：二层满铺：以街区式商业为主；其中一层为5.8米，二层为4.5米上盖物业“u”型物业最出面积：建议东西塔楼为套内面积20平米小户型精装公寓为主；北朝向为套内面积35-40平米小户型。南朝向为套内面积50-60平米小户型层高为3米二层商业裙楼沿街一期以投资性精装小公寓为主沿街一期以投资性精装小公寓为主 走量并满足走量并满足70/9070/90限制限制3-31层2层

9、裙楼部分规划建议：裙楼部分规划建议：上盖物业规划建议：上盖物业规划建议：农科路农科路合计总高度为：3*29+5.8+4.5=97.3米农科路农科路南北朝向西塔楼东塔楼空中花园鑫苑农科路项目初步规划设计建议9规划建议规划建议2 2期期二期以稀缺性物业为主二期以稀缺性物业为主 走品质，拉高价策略走品质，拉高价策略-1-11 12 23 34 45 56 67 7底底towntown平层平层顶顶towntown建议销售价格为15000元/平米建议销售价格为9500元/平米建议销售价格为13500元/平米鑫苑农科路项目初步规划设计建议10经济分析经济分析成本分析成本分析鑫苑农科路项目初步规划设计建议1

10、1经济分析经济分析销售价格预估销售价格预估鑫苑农科路项目初步规划设计建议12经济分析经济分析投资利润表投资利润表鑫苑农科路项目初步规划设计建议13二、产品规划建议二、产品规划建议鑫苑农科路项目初步规划设计建议14p其中1、2、5、6#楼设置为三个单元，每个单元标准层面积约为310平米，每个楼栋平层面积约为930平米；p3、4#楼设置为二个单元，每个单元标准层面积约为340平米,每个楼栋平层面积为680平米 农科农科路路绿化带三个单元三个单元三个单元三个单元二个单元二个单元412356p上盖物业设置为“u”字型公寓，商业裙楼为二层鑫苑农科路项目初步规划设计建议15户型配比户型配比类型类型户型户型

11、面积区间面积区间面积比面积比汇总汇总建筑面积建筑面积套数套数 约约值值 高层高层公寓28-30东西塔楼24%70%339121169一房45-54北向一房16%22608452二房65-78南向二房30%42390588高层小计高层小计70%70%70%70%989109891022092209电梯洋电梯洋房房底town197-2387%24%9689 46三房137-1605%7267 50四房172-1755%7267 42顶town254-2587%9689 38洋房合计洋房合计24%24%24%24%33912 33912 176176商业商业商业6%6%8478 鑫苑农科路项目初步规

12、划设计建议16公寓户型公寓户型公寓型的户型建议位于农科路高层上。一、通过公寓型的户型建议位于农科路高层上。一、通过“u”字型立面可以展现字型立面可以展现出项目的整体形象，二、位于中学、办公区，为投资客创造机会。出项目的整体形象，二、位于中学、办公区，为投资客创造机会。农科路农科路农科路农科路鑫苑农科路项目初步规划设计建议17东、西塔楼户型建议：类重庆万科东、西塔楼户型建议：类重庆万科 朗润园甲壳虫公寓朗润园甲壳虫公寓 优势一：总价低、首付门槛低优势一：总价低、首付门槛低优势二：投资环境好优势二：投资环境好 优势三：租赁回报有保证优势三：租赁回报有保证 优势四：房屋银行解决客户后顾之忧优势四：房

13、屋银行解决客户后顾之忧 农科路农科路套内面积约为套内面积约为20平米，建筑面积约为平米，建筑面积约为28平米平米 鑫苑农科路项目初步规划设计建议18北朝向户型建议：设计为可赠送面积户型北朝向户型建议：设计为可赠送面积户型套内面积约为套内面积约为35-40平米，建筑面积约为平米，建筑面积约为45-54平米平米 农科路农科路此面积可赠送此面积可赠送户型设计亮点户型设计亮点u 开敞阳台的设计，确保全明空间；开敞阳台的设计，确保全明空间；u小户型也赠送大露台，打破传统观小户型也赠送大露台，打破传统观念，注重小户型的居住品质；念，注重小户型的居住品质；u通过赠送面积，来提高空间实用率通过赠送面积，来提高

14、空间实用率和得房率；和得房率；鑫苑农科路项目初步规划设计建议19农科路农科路南朝向户型建议：设计为南朝向户型建议：设计为60-7060-70平米二房平米二房套内面积约为套内面积约为50-60平米，建筑面积约为平米，建筑面积约为65-78平米平米 鑫苑农科路项目初步规划设计建议20城中央多层电梯洋房城中央多层电梯洋房-1-11 12 23 34 45 56 67 7底底towntown平层平层顶顶towntown绿化带三个单元三个单元三个单元三个单元二个单元二个单元412356鑫苑农科路项目初步规划设计建议21-1-11 12 23 34 45 56 67 7底底towntown平层平层顶顶towntown底底towntown户型建议户型建议a a鑫苑农科路项目初步规划设计建议22底底towntown户型建议户型建议b b-1-11 12 23 34 45 56 67 7底底towntown平层平层顶顶towntown鑫苑农科路项目初步规划设计建议23平层三层户型建议平层三层户型建议-1-11 12 23 34 45 56