毕业设计（论文）住宅项目成本构成分析以和平小区4#住宅楼项目为例

1、本科毕业论文题 目： 住宅项目成本构成分析 以和平小区4#住宅楼项目为例院 （部）： 管理工程学院专 业： 房地产经营管理班 级： 房管102班姓 名： 魏健婷学 号： 2010021045指导教师： 王元华完成日期： 2014年06月15日目 录摘 要IIIABSTRACTIV1绪 论11.1选题背景和研究意义11.2主要论证方法及技术路线12房地产开发流程研究32.1房地产开发过程分析3获得土地使用权3项目立项与可行性研究3项目勘察规划与设计3建设工程招标4工程建设施工4销售和物业管理阶段42.2房地产开发流程示意图53住宅项目开发过程中的成本和费用63.1住宅项目开发过程中各步骤的成本和

2、费用构成6获得土地6项目立项和可行性研究阶段6项目勘察与规划设计阶段6工程招标阶段6建设施工阶段7销售和物业管理阶段73.2住宅项目成本费用取费时间及取费标准和依据84和平小区4#住宅楼项目的开发成本和费用分析164.1项目概况164.2开发过程中的成本和费用研究17项目开发过程分析17开发过程中的成本费用研究19和平小区4#住宅楼项目成本费用取费时间及标准和依据194.3和平小区4#住宅楼项目成本构成分析24项目各开发过程中发生的成本费用占总成本的比重分析24项目七大类成本费用分别在总成本中所占的比重分析24项目的最低启动资金研究255结 论265.1从成本构成方面分析住宅项目的成本控制与管

3、理265.2从成本构成方面研究住宅项目成本优化途径26固定成本的优化方法26降低可变成本的有效途径27谢 辞28参考文献29摘 要住宅项目成本是指开发商在住宅项目开发周期之内，完成开发工作所需要的全部成本与费用，包括土地取得成本、勘察设计与前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、不可预见费以及开发期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）、与商品房销售有关的销售税费十个大类。本文第一章提出了研究的意义和背景以及本论文所采用的研究思路和方法：即调查法与案例分析法。第二章对房地产项目的开发过程进行理论分析，包括获取土地、项目立项和可研、项目勘查与规划

4、设计、工程建设招标、工程建设施工、销售和物业管理六大步骤，详细研究各步骤的具体工作内容，绘制房地产项目开发流程详解图。第三章以住宅项目开发过程为线索，分别从获取土地、项目立项和可研、项目勘查与规划设计、工程建设招标、工程建设施工、销售和物业管理六大步骤对住宅项目开发过程中涉及到的成本费用进行分析，针对每个开发步骤进行成本费用调查，总结梳理各步骤中发生的成本费用项目，并调查各项成本及费用的取费时间，取费依据以及相关取费标准，编绘普通住宅项目成本费用取费时间表及成本费用和税金的收费标准明细表，为开发成本的管理控制提供理论依据。第四章结合具体的住宅开发项目和平小区4#住宅楼项目，调查分析该项目的实际

5、成本构成、实际取费时间及实际上缴费用，并结合项目实际分析各开发过程的成本费用在总成本中所占比重，及七大类成本费用分别在总成本中所占的比重，依据实际销售情况和资金投入状况研究该项目开发建设过程中的现金流量，并分析项目最低启动资金。第五章结合前四章的分析过程，将住宅项目的成本费用项目划分为可变成本和固定成本两部分，并针对可变成本提出了相应的控制措施和建议。关键词：房地产；成本构成；取费标准；可变成本；成本控制Analysis of Residential Project Cost-Take the Residential Project of The Peace DistrictABST

6、RACTResidential project cost refers to all the costs and expenses that the developer, within a residential project development cycle, completes the development work required, including ten categories- land acquisition cost, project survey, design and preliminary cost, construction and installation e

7、ngineering cost, infrastructure project construction fee, public facilities construction fee, other engineering cost，taxes cost during development， unexpected expenses during development（management fees, financial costs, cost of sales), and sales of commercial housing sales related taxes. In this ar

8、ticle chapter one, put forward the research meaning and background, and this thesis research ideas and methods: the investigation method and case analysis. In chapter two, Do theoretical analysis for the process of development of real estate projects, including six steps- land acquisition, project f

9、easibility study, project exploration with planning and design, project bidding, project construction, sales and property management. Study specific work contents in each step in details and map the real estate project development process illustration.In the third chapter, using residential project

10、development process as a clue, do analysis of the cost involved in the process of residential project development from six steps- land acquisition, project feasibility study, project exploration with planning and design, project bidding, project construction, sales and property management. Investiga

11、te the costs and expenses charging time, charging basis and charging standard, Make ordinary residential project cost fee charging schedule and detailed list of cost and taxes charging standard.In Chapter four, combining specific residential development projectThe Peace District 4 # residential buil

12、ding project, Investigate and analyze the actual cost composition, the actual charging time and actual paid expenses amount, and combining with the analysis of proportion of cost in the project development process to the total cost, and the percentage of seven categories cost respectively in the tot

13、al cost. Combining with the actual sales situation and money into research, Research the project cash flow in the process of development and construction, at the same time, analyze project minimum start-up capital as well. Key Words: Real Estate; Development Process; Cost Composition; Development Co

14、sts; Charging Standards1绪 论1.1选题背景和研究意义与其他商品相比，住宅项目作为不动产开发项目，其投资大，投资风险高，开发周期长，消耗人力多，所以在项目开发前，开发商都要对其所选则的投资项目进行评估，否则其后续资金回笼和盈利状况都会受到很大影响。因此，对房地产项目的成本构成进行研究，特别是分析探讨住宅项目的成本费用构成，具有很重要的实际意义：充分了解住宅项目成本构成，能够帮助开发商对项目盈利能力进行客观合理的预估。在项目投资开发前，投资者必须要对项目的可行性进行决策。只有在充分了解开发投资的成本和费用构成的基础上，开发商才能够较为合理地预估其开发成本和费用，在预估其未

15、来收益的前提下，大致估算项目盈利情况，然后做出开发投资决策，对能够盈利的项目进行开发建设，获取利润。开发商了解住宅项目成本费用构成，可以为其开发成本的管理控制提供依据。开发商们一直以来都在寻找降低项目的开发成本，提高企业收益的方法，而研究住宅项目成本构成，能够为开发商探寻降低成本、有效“节流”的途径提供重要理论依据。此外，由于房地产市场的发展完善，与之相关的房地产评估行业也日渐蓬勃发展。了解房地产项目的成本构成，还可以为房地产估价提供测算依据。1.2主要论证方法及技术路线本文主要通过调查法和案例分析法对住宅项目的成本构成进行研究：调查法：以房地产开发过程为线索，通过研究住宅项目的开发过程，对其

16、分步过程涉及到成本费用进行调查，搜集相关收费文件标准，编制成本费用的收费标准和收费依据明细表，并对各阶段的取费状况进行分析调查。案例分析法：在理论分析的基础上，选取一个典型的住宅项目，对其实际成本构成进行分析，调查总结该项目的成本费用项目以及各项成本费用的取费标准和依据，并结合项目实际，分析项目开发过程中各分步过程的实际成本费用，研究其在总成本中所占的比重，及七大类成本费用分别在总成本中所占的比重，并对其各阶段的资金投入状况进行调查，研究该项目的最低启动资金。 本文首先对相关理论进行分析研究，然后结合具体的住宅项目和平小区4#楼住宅项目进行分析，并针对成本构成中的可变成本提出了相应控制建议和措

17、施，具体技术路线如图1-1：提出课题ü 住宅项目成本构成分析以和平小区4#住宅楼项目为例理论研究ü 研究普通住宅项目的开发过程ü 调查开发成本费用项目及取费时间ü 编制普通住宅项目成本费用取费时间表和取费标准及依据表实际项目分析ü 项目概况及实际开发过程分析ü 调查实际开发成本费用及取费时间ü 调查取费标准和依据并汇总整理得出结论ü 分析研究开发过程中的可变成本和固定成本ü 结合可变成本和固定成本的构成，提出相应控制成本的方法和建议图1-1 研究论证思路详解2房地产开发流程研究2.1房地产开发过程分析房地

18、产开发是指开发商按照项目所在地市的城市规划要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设和基础设施建设的行为。作为房地产活动的生产环节，房地产开发在房地产活动中占据了十分重要的地位。房地产开发过程纷繁复杂，大致需要经过“获得土地使用权、项目立项和可行性研究、项目勘察规划与设计、建设工程招标、工程建设施工、销售和物业管理”六个步骤。获得土地使用权开发商获取土地的途径有出让、划拨、转让、与当前土地使用权拥有者合作：国有土地使用权出让主要通过招标、拍卖、挂牌以及协议出让四种方式，其土地在正式挂牌出让之前，通常已完成征地拆迁，其土地价款中除了土地出让金之外，通常还包括拆迁安置和征地的相关费用。无偿

19、划拨土地使用权主要针对国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持能源、交通和水利等项目用地以及法律法规规定的其他用地。通过出售、交换、赠与的方式转让土地使用权往往都涉及土地用途变更，开发商通过该种方式获得的土地需要补缴土地出让金和相关配套费用。与当前土地使用权拥有者合作也是开发商获取土地的重要途径之一，一般通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式获取。划拨土地使用权不需缴纳出让金，但将划拨土地用于法律规定用途之外的其他用途时，开发商必须重新办理土地使用权出让手续，补交出让金。根据开发商获取土地使用权的方式不同，开发商需要进行的具体开发工作流程也有所区别，故为了方便研究，本文选

20、取招拍挂出让方式取得土地使用权为例进行分析说明。项目立项与可行性研究开发商获取土地使用权后，要对项目进行立项和可行性研究。具体需要完成的工作包括：向规划部门申领项目建议书和选址意见书，编制详细规划，并编报建设项目可行性研究报告。项目勘察规划与设计 开发商在进行项目设计之前首先要对设计单位进行招标，选定设计单位对项目进行设计，并将设计方案送审，报批建设用地规划许可证。委托设计单位进行初步设计和施工图设计并送审，报批建设工程规划许可证。建设工程招标工程招标是项目正式开工建设之前非常重要的步骤，其主要招标方式有公开招标和邀请招标两种，具体的招标程序有“申请招标”、“编制招标文件和工程标底”、“确定招

21、标方式并发布招标公告”、“投标人资格审查”、“招标工程交底及答疑”、“开标、评标和定标并发出中标通知书”和“签订工程承包合同”七个步骤，详细过程如图2-1所示： 确定招标方式发布招标公告编制招标文件和工程标底申请招标签订工程承包合同开标、评标、定标发出中标通知招标工程交底答疑投标人资格审查图2-1 建设工程招标阶段过程详解工程建设施工项目从开工到最后竣工验收所经过的阶段具体可分为三个大的步骤，即：开工前准备、施工建设和竣工验收。（1）开工前准备招标完成后，项目不能立刻开工建设，还需要进行一系列的开工前准备，其主要工作是办理开工许可，施工单位放线等。（2）施工建设阶段开工前准备工作完成之后，施工

22、单位就可以进行开工建设了。项目主体的施工建设是项目建设阶段的重要阶段，包括结构施工、安装装饰施工、总体绿化及市政配套施工。（3）竣工验收阶段工程施工建设完成之后必须进行竣工验，该过程主要包括综合验收、竣工验收备案、竣工房屋测绘、产权登记等。销售和物业管理阶段当项目主体结构施工完成35%以上时，开发商向有关部门申请领取商品房预售许可证，开始进行预售，直到项目竣工验收结束，未完成预售的房源转入现房销售，该过程即为住宅项目的预售（销售）阶段。根据以上分析，该阶段主要完成的工作包括：物业接管、交房入住等。2.2房地产开发流程示意图结合上述分析，绘制房地产开发流程示意图，如图2-2所示：招标/拍卖取得土

23、地使用权办理项目报建申领项目建议书申领建设项目选址意见书编制详规设计招标方案设计建筑方案内部评审编报建设项目可行性研究报告送审建筑方案，报批建设用地规划许可初步设计初步设计评审勘察招标征询环保、消防、交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、 、环卫等部门的意见工程招标施工图设计审查消防、环保、绿化、交通、民防审核环境影响评价报告报批建设工程规划许可证施工许可申办质量安全报监施工单位放灰线规划部门复验灰线测绘部门道路红线定界结构施工安装、装饰施工总体绿化及市政配套施工结构验收综合验收办理竣工验收备案申领入户许可证办理初始登记交房入住物业接管申请预售许可证建筑面积测绘 图2-2 房地产项目

24、开发流程详解3住宅项目开发过程中的成本和费用3.1住宅项目开发过程中各步骤的成本和费用构成住宅项目开发投资是房地产开发投资中的重要组成部分，开发过程遵循房地产开发的一般步骤和程序：“获得土地”、“项目立项和可行性研究”、“项目勘察与规划设计”、“工程招标”、“建筑施工”和“销售和物业管理阶段”六个步骤。其总成本由开发成本（包括：土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、不可预见费以及开发期间税费）、开发间接费用（包括：管理费用、销售费用和财务费用）以及销售税金组成。由于开发商获取土地使用权的方式不同，开发的具体流程和涉及到的成本费用构成也有

25、所差异，为了方便研究，选取以招拍挂出让方式取得土地使用权为例进行分析。获得土地开发商通过招标、拍卖和挂牌出让方式取得土地使用权，其地价款中已包含了房屋征收拆迁的相关费用（如拆迁安置补偿费、征地管理费等），故，开发商通过招拍挂出让方式取得土地需缴纳的费用有：地价款以及交易过程中产生的税费（包括契税、印花税、交易手续费等）。项目立项和可行性研究阶段结合该阶段的主要工作步骤，该过程中涉及的成本费用主要有：建设项目前期工作咨询费、环境影响评价费和地震安全性评价费等，其中建设项目前期工作咨询费包括编制项目建议书的费用、编制可行性研究报告的费用、评估项目建议书的费用和评估可行性研究报告的费用。项目勘察与规

26、划设计阶段由前面的分析可以看出，该阶段的主要工作是对项目进行勘测和规划设计，并将设计送审，获取建设工程规划许可证。该过程涉及到的成本费用包括：建设用地规划技术服务费、建设工程规划技术服务费、建设工程设计费、智能化设计费、日照分析服务费、水文勘察费、地质勘测费、文物调查勘测费、工程定位放线费、防雷减灾服务费、施工图设计审查费等。工程招标阶段根据前面分析的工程招标详细步骤，梳理招标过程中涉及到的主要成本费用：在招投标开始之前，建设单位首先需要交纳招投标保证金，该项费用在招标完成后即可返还；开发商如果需要委托代理招标机构进行招标，则需向委托的招标代理机构支付招标代理服务费；招投标的过程需进行公正，故

27、，还需向招投标公正机构支付招投标公正服务费；另外，建设单位还要委托工程预算咨询单位编制招标标底，需缴纳工程预算编审咨询费。建设施工阶段项目的建设施工阶段主要包括三大阶段：开工前的准备阶段；正式施工的建设阶段；工程竣工及验收阶段。结合各阶段的相关工作流程，调查相关成本费用构成：（1）开工前准备开工前准备阶段的主要工作有办理开工许可，进行施工现场“三通一平”和施工暂设，主要成本费用包括：施工许可证费、三通一平费、城市基础设施配套费、供电配套费、临时设施费以及部分开发期间税费，如建筑行业劳保统筹基金、散装水泥保证金、墙体材料改革与建筑节能专项基金、农民工工资保证金、人防易地建设费等。（2）施工建设阶

28、段结合项目正式施工建设阶段的主要工作，该阶段涉及的主要成本费用包括：工程定位放线费、建筑安装工程费、不可预见费以及工程建设监理费，其中，建筑安装工程费一般按照实体工程量根据相关标准计算，对住宅项目而言，不同建筑形式的住宅，如高层、多层、小高层等，其建设安装工程费有所差别；不可预见费依据项目复杂程度，以土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费之和为基数，按3%5%计提。此外，该过程还会产生部分管理费用和财务费用。特别说明：开发商除了要对主体工程进行建设，还需要建设一些公共配套设施，如学校、居委会、幼儿园、医院、露天停车场、室外娱乐设施等，其建设成本若已在建筑安装工程费

29、中以公共配套设施类别进行了计算，则该部分成本不需要再单独列项核算。（3）竣工验收阶段项目竣工验收的范围主要有单体工程验收和人防、环保、消防、规划等部门参与的综合验收，涉及到的主要成本费用有：工程结算编审咨询费、竣工图编制费、竣工测量费、室内空气质量检测费、电气设施消防安全检测费和排污检测费等。销售和物业管理阶段开发商在工程进度达到总工程量的35%以上时，即可办理商品房预售许可证进行商品房预售。商品房竣工交房后，尚未卖出的房源转入现房销售。结合前面的开发过程分析，开发商在商品房预售和销售过程中涉到及的主要费用有：房产预测量费、销售费用、管理费用、财务费用以及销售税金及附加和开发商办理产权过户、交

30、付入住手续所需的其他销售税费。此外，由于开发商一般都会将物业管理移交给专门的物业公司管理，而物业公司一般在物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前就已经介入，故而物业管理阶段的相关成本费用未进行研究。3.2住宅项目成本费用取费时间及取费标准和依据根据以上分析，总结各项成本费用项目的发生及取费时间，绘制住宅项目开发过程中的成本费用取费时间表（如表3-1），结合行政及营业性机构的相关取费文件，编制普通住宅项目成本费用取费项目取费标准明细表并附相关取费依据（如表3-2）。表3-1 住宅项目成本费用构成及各项成本费用取费时间表序号开发过程成本费用获得土地项目立项与可研项目勘察与设计工程招标施工前准备工作

31、施工阶段商品房预售竣工验收商品房销售1土地费用2勘察设计和前期工程费2.1建设项目前期工作咨询费2.2建设用地规划技术服务费2.3建设工程规划技术服务费2.4建设工程设计费2.5智能化设计费2.6施工图设计审查费2.7日照分析服务费2.8水文勘察费2.9地质勘测费2.10文物调查勘测费2.11工程定位放线费2.12防雷减灾服务费2.13环境影响评价费2.14地震安全性评价费2.15施工许可证费2.16三通一平费3建筑安装工程费4基础设施建设费4.1城市基础设施配套费4.2水、电、暖、气开口费续表3-1序号开发过程成本费用获得土地项目立项与可研项目勘察设计工程招标施工前准备工作施工阶段商品房预售

32、竣工验收商品房销售4.3供电配套费4.4基础设施建设费5公共配套设施建设费6其他工程费6.1临时设施费6.2工程建设监理费6.3招投标保证金6.4招标代理服务费6.5开标公正服务费6.6工程预算编审咨询费6.7工程结算编审咨询费6.8竣工图编制费6.9竣工测量费6.10房产预测量费6.11室内空气质量检测费6.12电气设施消防安全检测费6.13排污检测费7开发期间税费7.1建筑行业劳保统筹基金7.2墙体材料改革与建筑节能专项基金7.3散装水泥保证金7.4农民工工资保证金续表3-1序号开发过程成本费用获得土地项目立项与可研项目勘察设计工程招标施工前准备工作施工阶段商品房预售竣工验收商品房销售7.

33、5综合开发管理费7.6人防易地建设费8不可预见费9销售费用10管理费用11财务费用12销售税金及附加13其他销售税费备注及说明：1通过招拍挂方式取得土地使用权的，土地费用一般一次性缴清，个别有优惠的项目除外；2建设工程设计费包括环境工程设计费、效果图设计费、景观设计费和绿化规划设计费等，智能化设计费不包括在内，属于二次设计；3建设用地规划技术服务费是取得建设用地规划许可证时缴纳的费用，建设工程规划技术服务费在规划方案报批阶段由规划局收取；4防雷减灾服务费在施工图联审阶段交与气象局防雷中心；5建安工程费发生在施工阶段，但其实际支付一般是在竣工后付施工方施工总费用的95%，剩余5%做为质保金，竣工

34、后满三年付清；6水、电、暖、气开口费应包含在城市基础设施配套费中，不另外收取，但个别地市仍然违规收取；7工程建设监理费是发生在施工阶段的费用，但实际可以先在施工阶段支付一部分，剩余部分等工程竣工时补全；8招投标保证金由建设单位上交，招标完成后返还；9农民工工资保证金如果没有发生拖欠工资的情况，则会在项目竣工后返还；10墙体材料改革与建筑节能专项基金在竣工后按照节能比例返还，一般情况不会全额返还；11综合开发管理费为单独列项，应含在城市基础设施配套费中，不另外收取；12人防异地建设费是不建人防设施的项目需要交纳的费用，建设人防设施的项目不需交纳；13绿化建设费是项目的绿化面积达不到有关规定时需要

35、交纳的费用，一般情况下不需交纳，故未在表中列出；14不可预见费发生在施工阶段，需要进行分摊；15销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；其他销售税费包括印花税、房屋产权登记费和开发商承担的交易手续费等。表3-2 普通住宅项目开发成本费用及税金收费标准明细表序号项目名称收费标准收费依据计价单位单价一开发成本1土地费用1.1土地价款元/-依据土地招标、拍卖、挂牌出让的实际价格测算1.1.1土地出让金元/-根据项目实际情况交纳1.1.2征地管理费征地方式不同标准不同鲁价费发2001301号文件，鲁价费函200215号文件1.1.3拆迁安置补助费元/-不同地市收费标准不同，济南市标准为2

36、2元/，淄博市标准12元/1.2相关税费土地成交价的3%山东省人民政府令第91号文件2勘察设计和前期工程费2.1建设项目前期工作咨询费元/1.5-3.5省物价局计委鲁价费发1999367号文件2.2建设用地规划技术服务费元/1.8省物价局鲁价费发2001396号，鲁价费发200334号文件2.3建设工程规划技术服务费元/2省物价局鲁价费发2001396号，鲁价费发200335号文件2.4建设工程设计费元/12-20国家计委建设部计价格200210号文件2.5智能化设计费元/-国家计委建设部计价格200210号文件2.6施工图设计审查费不超过设计费的6%鲁价费发201187号文件2.7水文勘察费

37、-国家计委建设部计价格200210号文件2.8地质勘测费元/1.0省土管局、测绘局、物价局、财政厅鲁土籍199511号文件2.9文物调查勘测费元/4.7国家文物局（90）文物字第248好文件2.10工程定位放线费元/3省土管局、测绘局、物价局、财政厅鲁土籍199511号文件2.11防雷减灾服务费元/1.2-1.7山东省物价局、气象局鲁价费发2003244号文件2.12环境影响评价费元/2山东省物价局、环保局鲁价费发200288号文件2.13地震安全性评价费-鲁价费发1999174号文件2.14施工许可证费-各地市收费标准不同，如潍坊市标准为工程总造价的2%2.15三通一平费元/-根据项目实际计

38、费，按照具体工程量与相关造价标准核算，各地市不同续表3-2序号项目名称收费标准收费依据计价单位单价3建筑安装工程费3.1高层元/-根据建筑面积计算，各地市不同，如济南市2200元/，淄博市1800元/3.2小高层元/-根据建筑面积计算，各地市不同，如济南市1800元/，淄博市1500元/3.3多层元/-根据建筑面积计算，各地市不同，如济南市1400元/，淄博市1300元/4基础设施建设费4.1城市基础设施配套费元/-山东省各地市标准不同，如济南市246元/，淄博市252元/4.2供电配套费元/-各地市收费标准不同，如济南市标准为106元/，淄博市为103元/4.3基础设施建设费元/-结合项目实

39、际，依据基础设施建设的实体工程量计算，各地市不同5公共配套设施建设费元/-结合项目实际，依照公共配套设施的实体工程量计算，各地市不同6其他工程费6.1临时设施费-需根据项目实际计费6.2工程建设监理费元/6-15山东省物价局、建设厅鲁价费发2007218号文件6.3招投标保证金-招标完成后即可返还6.4招标代理服务费按中标金额分档计算山东省物价局鲁价费函200335号文件6.5开标公正服务费总造价的3山东省物价局鲁价费函200335号文件6.6工程预算编审咨询费建安造价额度分档计算山东省建设厅鲁价费发2007205号文件6.7工程结算编审咨询费建安造价额度分档计算山东省建设厅鲁价费发20072

40、05号文件6.8竣工图编制费不超过设计费的6%鲁价费发201187号文件6.9竣工测量费元/3省土管局、测绘局、物价局、财政厅鲁土籍199511号文件6.10房产预测量费元/3省土管局、测绘局、物价局、财政厅鲁土籍199511号文件6.11室内空气质量检测费元/点-山东省物价局、山东省财政厅鲁价费发2006172号文件，按检测项目收取6.12电气设施消防安全检测费元/1.0山东省物价局鲁价费发200689号文件续表3-2序号项目名称收费标准收费依据计价单位单价7开发期间税费7.1建筑行业劳保统筹基金建安工程总造价的2.6%鲁政发1995101号，鲁政办发199577号文件7.2墙体材料改革与建

41、筑节能专项基金 元/8鲁财综20049号文件7.3散装水泥保证金元/2鲁财综200324号文件7.4农民工工资保证金工程总造价×2%鲁建发200423号文件 7.7综合开发管理费元/-各地市收费标准不同，例如淄博市收费标准为4.2元/7.8人防易地建设费元/2500省物价局、财政厅、人防办鲁价费发2006220号文件，按首层建筑面积收取8不可预见费-依据项目的复杂程度，以1、2、3、4和5项之和为基数，按3%5%计提二开发费用1销售费用销售收入的3%依据项目实际销售情况计算2管理费用（土地成本+建设成本）×3%依据项目的实际成本计算3财务费用-根据项目实际贷款情况，以及贷款

42、利率计算三税金及手续费1销售税金及附加销售收入的5.5%依据项目实际销售情况计算2其他销售税费-依据项目实际销售情况计算备注及说明：1与土地交易有关的税费包括：契税、印花税、交易手续费等；2建设用地规划技术服务费、建设工程规划技术服务费和规划选址服务费统称城市规划技术服务费，规划机构等级不同，标准不同；3建设工程设计费按照建筑面积计算；4地质勘测费按照土地面积计算；5招投标保证金由建设单位上交，在招标完成后返还；6招标代理服务费根据有关规定按中标金额分档计算；7三通一平费，指的是规划用地红线以内，通路、通电、通水以及场地平整，按照实际工程量计算；8城市基础设施配套费按建筑面积计算，不同地市收费

43、标准不同，如济南市为246元/，淄博市为252元/；9建筑行业劳保统筹基金，由施工企业缴纳，按工程造价计算；10墙体材料改革与建筑节能专项基金，竣工后按照节能比例返还，按建筑面积计算；11散装水泥保证金，按建筑面积计算，竣工后返还；12农民工工资保证金，按工程总造价计算，竣工后返还；13综合开发管理费，根据有关规定从城市基础设施配套费中提取，不另外收取，但作为单列项；14人防易地建设费，按地面首层建筑面积收取；15电气设施消防安全检测费，根据建筑物功能不同，收费标准不同；16销售费用也称销售成本，包括广告费、样板间建设费、营销宣传费、营销人员培训费等，属于开发期间费用；17销售税费是指，预售或

44、销售开发完成后的房地产，应由开发商缴纳的税费，包括销售税金及附加、其他销售税费两大部分；18销售税金及附加通常简称“两税一费”，一般为售价的5.5%。4和平小区4#住宅楼项目的开发成本和费用分析4.1项目概况和平小区4#住宅楼项目位于山东省淄博市张店区西四路以东，通用电器厂地块，地处张店老城区，与城市主干线相邻，占地面积2627平方米，总建筑面积4802平方米，容积率1.8，建筑密度29.4%。编制规划指标表（如表4-1）：表4-1 主要规划指标序号指标名称指标1建设用地26272建筑规划指标4802多层住宅楼4355储藏室447容积率1.8建筑密度29.4%绿地率18%居住人数128人居住总

45、套数40套平均每套建筑面积108.88平均每套居住人数3.2人停车位40辆项目为一栋5层高砖混结构住宅楼，地下储藏室建筑面积447平方米，住宅建筑面积4355平方米，提供住房40户，车位配比1:1，基本户型三室两厅。小区环境优美，绿化率18%，小区绿地与庭院绿地之间有林荫步道连接，形成主次结合的绿化系统，旨在营造“绿色、生态、健康、自然”的中档住宅小区。图4-1 和平4#住宅楼项目外观图该项目地处淄博市张店区中心城区，周边配套设施十分齐全，学校、餐饮、医疗、娱乐、超市等生活设施完备，交通便利，项目附近设有多路公交车站。图4-2 项目周边配套设施图项目总投资1425.812万元，其中土地投资43

46、2.86万元。开发建设投资1375.812万元，经营资金50万元。结合项目的主要经济技术指标，编制项目主要经济技术指标表：表4-2 主要投资经济指标序号指标名称指标1投资指标总投资1425.812万元开发建设投资1375.812万元经营资金50万元2经济指标经营收入1766.852万元利润341.04万元投资利润率23.92%资本金利润率100%4.2开发过程中的成本和费用研究 根据以上对住宅项目成本构成的理论分析，结合实际，对和平小区4#住宅楼项目进行分析，依照项目的开发过程，详细分析其开发成本和费用构成。本项目开发建设周期1年，开发过程可划分为五大部分：项目申请核准阶段、设计及前期准备阶段

47、、施工阶段、竣工验收阶段和销售阶段。项目于2010年5月进行项目申请报告核准工作，核准后立即进行施工图设计和开工的前期准备工作，于2010年6月开工建设，2011年6月全部竣工，进度如表4-3：表4-3 项目实施进度表序号年度阶段2010年2011年56810121234561项目申请核准及设计阶段2前期准备阶段3施工阶段4竣工验收5销售阶段项目竣工后已全部销售完成，销售时间从2010年9月开始。分析项目开发过程：（1）项目申请核准阶段：2010年5月是本项目的项目申请核准阶段，该过程耗时1个月，完成了项目立项、初步设计规划、可行性研究以及报批核准工作。（2）前期准备阶段：项目申请核准之后，立即进行施工图设计和开工的前期准备工作，包括：施工图设计、办理开工许可等，工程于2010年6月正式开工建设。（3）施工阶段：本项目的施工建设阶段是从2010年6月到2011年5月，历时一年，包括施工场地三通一平、基础施工、工程主体结构施工以及设备安装。（4）竣工验收：竣工验收从2011年5月到2011年6月，历时一个月，包括单体验